Capital alocado a risco?
comentada em 03/01/2015 13:41

Ah, depende muito @diego.salarini Eu tenho algumas posições nesses FIIs esquisitos, bem mais que um nível de capital alocado a risco clássico (5% já é bem pra frente). Mas são admitidamente posição de trade, posições grandes que fazem diferença. Posição vai sempre render proporcionalmente. Faz diferença sim, claro, mas um ativo que retorne o dobro dos outros qual você tenha posição de CAR vai ter o retorno global bem diluído por conta da carteira "normal". CAR é muito mais pro psicológico que pela matemática. Melhora muito o humor ter uma posição com retorno anormal, mesmo que seja única e diminuta... Pegando pelos 15 de cima do boletim do dia 19/12 PORD - Distorção de rendimento semestral. Fora isso FII de CRI normal. RBPR - Desenvolvimento em fim de carreira. Risco de comprar fora do preço e levar ferro (ver história do RBAG). RBPD - Idem RBPR HTMX - Desinvestimento. Abaixo do PL, mas só isso também que os rendimentos TODOS deles estão distorcidos a anos, são irreais. CEOC - 100% RMG, vacância 100% CPTS - FII de CRI de IQ, portanto rendimento instável. Fora a história do IQ é FII de CRI normal. THRA - Idem CEOC RBGS - Shopping em desenvolvimento. RMG BBFI - Sofrendo por antecedência por conta da vacância do imóvel do DF. Rolo de ter outro inquilino. PRSV - Sofrendo por antecedência por conta de vacância contratada. MSHP - Sem liqidez nenhuma, gap grande, portanto preço não normal. Take over aprovado e em andamento. SPTW - Inquilino único, um prédio bem feio. FIGS - Idem RBGS. DOMC - Idem CEOC. XTED - Tijolo normal, concentração de inquilinos. MFII - Desenvolvimento, sem classe de cotas, sem prazo. JRDM - Shopping, RMG Os abaixo desses já são mais conhecidos. Dessa lista aí tem algumas estratégias, mas tem coisas também que viram bombas, só dependendo do preço que se compra. Alguns dá para tentar fazer conta, alguns não tem nem como. De tudo um pouco, mas todos com história. E daí que é preciso pegar e olhar o futuro. Que tem muito rendimento instável, temporário, não estrutural, não recorrente e desestruturante nessa lista aí... Tem de ter a psique e a noção da estratégia/acompanhamento em cada um deles. Yield nada diz sobre essas diferenças todas.

Estudando um por um eu to vendo muito isso, André. Inclusive tenho aqui várias anotações que batem com as suas sobre os que já vi... mas to pensando em ignorar isso e focar em valor mesmo, na carteira alvo, focado nos ativos... apesar de que tem prédio bom e novo com vacância de 100% e RMG longa, algo que mais pra frente se alugado por vários bons inquilinos pode entrar pra carteira de LP. Realmente FII tem que ter um estudo mensal ou ao menos trimestral, agora vejo bem mais isso... e posições assim dão trabalho acompanhar, a própria carteira alvo já dá (mesmo focando em multi multi pra evitar grandes problemas).

O esforço de acompanhamento melhora bem com o tempo @stever . No caso, é possível fazer um bom acompanhamento pelos relatórios mensais. Que são extremamente repetitivos, e daí é fácil de se acostumar com eles. Mesmas coisas com os FIIs em si. Você se acostuma com eles, assim como em ações se acostuma com o "case" da empresa e a cotação fica pro secundário, assim como o acompanhamento mais trabalhoso (e pontal). A maioria dos casos acima exige modelagem específica (prazo/desinvestimento) e até mesmo vida de nariz-no-homebroker (por conta da iliquidez). Tem caso "normal" com situação transitória, tem coisa com complicações extras, estruturais. É uma coisa que é difícil de aceitar, mas yield alto é mesmo atrator de história, de complicação. Daí que yield chaser é problem chaser. Montar uma carteira guiada toda em rendimentos deixa a carteira toda com cara de capital alocado a risco. Quase como montar uma carteira de micos. Satisfaz o instinto do yield maior, mas e depois para dormir a noite... Pode ver também que o topo de rendimentos não raro tem baixa a baixíssima liquidez. Não são normais em três características (yield, liquidez, rolo). Se sai do topo, descendo a lista nos rendimentos mais normais, vai pegar FIIs também bem normais, com relativa liquidez. A meiúca é normal, o extremo não. Até por definição... Mas a discussão acima é um pouco diferente. Querendo por CAR para dentro, é preciso modelar o risco ou o negócio. Mira nos yield altos que se sabe algo estruturais (ou cíclicos), e se desvia dos casos temporários e voos de galinha.

@andre.pc @stever Antes de postar eu fui ler sobre cada FII. Quando cheguei na metade eu percebi que seria não um CAR, mas um tirador de sono. Concordo que pouco influenciaria no yield da minha carteira visto que o montante seria pequeno. É mais lógico esses rolos logo depois da emissão primária ou até mesmo na oferta pública. O André mostrou tudo, os rolos, as nuances de risco e distorções. Agradeço muito e vejo que meu medo é bem fundamentado. Agradecido pessoal.