Estratégia de compra de vacância
comentada em 05/06/2015 17:15

Boa pergunta. Daqui a pouco o @Andre.PC que sabe de tudo um pouco e, em se tratando de FII, de tudo muito, lhe responderá...

Eu acho mais importante entender os riscos... FII com vacância tem risco mais alto de um take over hostil, por ex, e isso pode te dar um belo prejuízo. Quanto mais eu estudo, mais eu vejo que não tem almoço grátis, nem aqui, por mais que o mercado de FIIs pareça um pouco exagerado. Eu não teria problema nenhum em comprar um FII descontado e aguentar 2 anos de vacância, mas o risco tá longe de ser só ficar sem renda. Quem dera se fosse...

Pra mim, compra de vacância é meio um trade: - Tem que ser feito com pouco capital - Precisar ter um ponto de saída para caso dê algo errado.

quero ver quem é macho de comprar um CEOC

Bora lá... Informação estruturada não existe, mas podemos concentrar rastreamento e discussão nesse tópico aqui, postando um resumo da situação de quando em quando. Mas é preciso lembrar que compra de vacância é uma estratégia que envolve risco. Vacância -> Dimiuição de rendimento -> Cota cai -> Risco maior take over. Eis que é "óbvio" comprar barato para o sócio minoritário, como também para quem não quer sócio nenhum... Os extremos: - Zero vacância não é compra de vacância. Na verdade é o "final" da estratégia, que não se compra vacância com o objetivo que ela dure para sempre. - Vacância 100% é sinistro. O FII fica sem dinheiro, e um FII sem dinheiro é um elefante branco. Muito semelhante ao caso do cara que tem só um único e grande imóvel e que, na saída do inquilino, ele vai a falência mesmo sendo milionário. Então o "boa" é alguma coisa entre esses dois extremos. Sem parâmetro anterior, vai da aceitação de risco. E vai principalmente do ativo. Que... - Vacância parcial pode aumentar, ela não só diminui. Ex: FVBI, TBOF, PRSV - Uma compra de vacância pode sair no prejuízo. Por aumento de vacância ou PM acima do preço de liquidação. Nos comentários de carteira eu aviso alguns FIIs como compra de vacância. Isso não é uma recomendação de nenhuma forma. É para alertar de característica saliente nesses fundos: - BBFI - BBVJ - BMII - CBOP - CXTL - GRLV - FVBI - PRSV - TBOF - TRXL Casos de vacância 100% ou perto disso: - DOMC - CEOC - THRA Há particularidades, não se trata apenas de calcular o percentual de vacância financeira ou física do imóvel. Em específico: - BBFI regulamento impede outro inquilino. - BBVJ exclusivo para investidor qualificado (embora complicação já tenha passado) - BMII ilíquido de tudo. - GRLV galpão. - PRSV vacância atual e futura. - TRXL galpão. - DOMC vacância 100% - CEOC vacância 100% - THRA vacância 100% É pegar essa não tão curta lista para ver os ativos e se perguntar: - Acha que vai resolver? - Pode piorar muito a vacância? - Aceita o risco de levar um take over? Comprar vacância parece um trade, mas ele é esquisito de tudo porque: ---===### COMPRA DE VACÂNCIA NÃO TEM PRAZO ###===--- Se você se perguntar ou quiser perguntar futurologia de *quando*, daí a resposta é que a estratégia não serve. Que essa pergunta na verdade diz muito sobre o investimento de FII no geral, não só no caso de compra de vacância. Ficar ansioso por "quando" vai resolver é sinal que não suporta uma característica comum em imóveis, e portanto que é comum em FII de tijolo. Que, afinal, vacância é um fato da vida.

Acho que ter algum FII com vacância alta, mas não 100% para incrementar a carteira OK, agora investir somente neste tipo de FII é meio coisa de "Rambo".

Super obrigado pelas informações e esclarecimentos, André. Sensacional, como sempre !

Opa, de nada :) Mas alguém quer acrescentar algum? Eu mandei essa lista de cabeça... Fora que eu só coloquei aí coisas cuja vacância mudaria o rendimento de uma forma "perceptível", sem definir número. Tem monte de outros FIIs com vacância. HGRE, BRCR... Aliás, eu mesmo acrescento outro na lista: CNES, cuja vacância passou de 5% para 11% e uns quebrados.

@André.PC RBGS não entra nessa lista não (vacância)?

Pode entrar, mas é um processo diferente. Especificamente RBGS tem RMG e é shopping+greenfield. RMG é súbito, e tem conta fácil. Agora shopping em greenfield é um processo diferente de vacância de escritório e logística. Não costuma ter supetão, acima ou abaixo, e variação no retorno do shopping muitas vezes depende mais da variação das vendas dos lojistas que da variação da ocupação do shopping. Outra diferença é que vacância 100% é sinistro em imóveis, mas vacância 50% em shopping já pode ser fatal. São outras métricas para shopping em greenfield...

Valeu. Mas o que você quis dizer com "greenfield"?

Greenfield é "novo", "sem passado", "início de carreira". Ver Shopping Centers: agora só “Greenfield” - » Todos os shoppings recém construídos. De novo, é diferente vacância em shopping novo que outros tipos de imóvel. Que não tem ligação tão linear com rendimento, principalmente no começo. A quantidade de lojas que entra só para falir em shopping começando é de desesperar.

Aproveitar para atualizar o tópico: a vacância contratada em XTED, que já fez a cota andar um belo tanto. Com isso são 11 ativos com aviso de "compra de vacância", fora os 3 que estão deficitários.