Relação entre FIIs e SELIC
comentada em 22/03/2015 12:31

se a SELIC influencia o preço, e o preço não interessa ao socio, logo a SELIC tb não interessa ao socio!! pra q querer entender uma coisa q não interessa??

Já linkei no grupo correto. Durante os últimos anos, vemos uma correlação forte entre SELIC e FIIs. Uma elevação das taxas de juros tem gerado uma depreciação dos fundos imobiliários. Uma redução das taxas tem feito as cotações subirem. Assim como uma mudança na distribuição de rendimentos causa movimentaçãos mais bruscas na cotação. Um rendimento anormalmente alto ou baixo tende a trazer a cotação para a mesma direção. Isso tem raízes no fato de que muitas pessoas encaram o FII como algo semelhante a um título de renda fixa. Mas não é uma relação muito válida. Comparar renda fixa com renda varíavel normalmente é uma comparação "sem pé nem cabeça". É sempre importante fazer a análise fundamentalista: entender as características do fundo e ver se ele preenche seus critérios para ser cotista. Deve-se entender em quê ele investe, como ele gere esses ativos e como distribui os rendimentos. Além disso, não há como comparar a relação entre FII e taxas de juros num ambiente com taxa SELIC acicma de 12-13%. Antigamente, quando estávamos nesse patamar, o mercado de FIIs não tinha liquidez e não atraía o pequeno investidor. Então as cotações eram mais guiadas pelos fundamentos. Por isso não dá pra saber o que irá acontecer: se a relação com a SELIC se manterá ou se retornaremos a um mundo mais focado em fundamentos.

é inegável esta correlação. Se vai fazer grandes aportes, sugiro esperar o fim do ciclo de alta da Selic não dá pra saber pra quanto vai a cotação dos Fiis, mas dá pra saber quando o Bacen para de aumentar a taxa e resolve diminuir. Um outro argumento para fazer isso agora é que a renda fixa tá pagando juros muito bons, que compensam a estratégia, daí você deixa o dinheiro alí rendendo e depois muda pro Fii

De qualquer forma, com Selic alta o baixa, o melhor é montar uma carteira de ativos de valor e bem diversificada e aplicar um pouco cada conforme o TSDB mandar. Aplicar muito de uma vez é trade, coisa só pra quem tem muito capital e experiencia do que está fazendo.

capivarão deu uma aula!!! de giro de patrimonio!! putzz

Padu, concordo com a sua dica para ações, pra FII é diferente, também em nenhum momento falei pra girar patrimonio, aguardar o melhor momento é giro?

Não é bem giro, é que se vc estiver comprando para o longo prazo, o juros é ""TEORICAMENTE"" irrelevante, irrelevante pq uma taxa alta não é interessante para economia no longo prazo, logo UM DIA ela baixa, quando?, so Deus sabe. Veja que coloquei milhoes de aspas, o mercado de FII é bem menor do que o de ações. Logo nesse meio tempo de "UM DIA" o mercado pode não aguentar e sumir, então ser cauteloso em aportes maiores é compreensível. Eu particularmente prefiro não esperar a melhora, pq quando estiver bom de novo, terei um patrimônio legal, mas vai dos planos de cada um. Mas se vc não acredita, é melhor não entrar.

"daí você deixa o dinheiro alí rendendo e depois muda pro Fii"

Eu também acho que é giro de patrimônio. Por que as cotas caem tanto de preço ? Não seriam vendas maciças para investir na renda fixa ? O cara vende cotas de FIIs e compra LFTs ? Isso não é girar patrimônio ?

Talvez não seja giro de patrimônio (caso o dinheiro do aporte ainda não esteja em investimento nenhum). Mas com certeza é querer perder dinheiro pensando em querer ganhar mais (acertar fundos e topos). Enquanto se espera o dinheiro fica onde? Debaixo do colchão? Em outro investimento pior pra depois ser vendido pra comprar o "melhor"? (Dae sim se torna giro de patrimônio). Vou na linha do TSDB: montar plano definindo objetivos e seguir o plano, usando o TSDB a seu favor.

Vou seguindo o que o TSDB recomenda como alguns ja comentaram. Como meu investimento é a longo prazo eu ate acho bom que as cotas caiam de valor no FII. Não que isso seja a minha base de compra, na verdade é a ultima coisa que olho. A Selic estar alta não me faz ver o tesouro em vantagem com relação ao FII no longo prazo, uma hora ou outra a Selic e o IPCA podem subir mais ou cair, não da pra contar muito com isso. Repito, a longo prazo. Imoveis são um investimento ciclico, esperar "ficar bom" para investir como recomendaram não me parece muito sensato, vira aquela historia de comprar no topo e vender na baixa. Unico problema que vejo nessa situação são os riscos de take over em alguns FIIs. Me corrijam se eu estiver errado. Abraços

To totalmente com Padu.

@Macaco_Rato Você levantou uma questão importante: o take over em FII. Com estratégias anti-cíclicas (comprar o que está mais barato - o TSDB usa essa estratégia dentro de um portfolio previamente escolhido por qualidade) pode-se acabar comprando FII considerado bom mas suscetivel a um take over devido à forte baixa na cotação. FII não é ação e nem renda fixa. É um outro bicho váriável. É preciso refletir sobre isso.

@Ron68, Nunca vi proposta de take-over em cima de FII ruim. Por isso, prefiro comprar FIIs bons e correr o risco do take-over do que pensar: "estou tranquilo; nunca ninguém vai dar take-over nos meus FIIs, por só comprei tranqueira". kkkkkk O take-over é parte do risco de qualquer mercado em queda.

Pra mim isso é movimento de manada por isso cai até o preço, os especialista mandam agora tirem tudo dos FII e imóveis (vendam no fundo) e coloquem tudo na renda fixa, ai depois ah agora imoveis estão excelentes, vamos investir lá, compram no topo. Só prejuízo não há SELIC que aguente reverter tds essas taxas, tempo e prejuízo e valorização das cotas

A única coisa que me faz temer FIIs hoje é take over, pq de resto ótimos ativos a preços descontados... e os diversificados internamente + diversificação da carteira diminuem esse risco. Claro que mesmo acreditando nisso eu não encho o carrinho, vou seguindo meu plano normal, mas que dá vontade dá... vejo o momento como mais oportuno do que o contrário.

Bom, minha pergunta foi realmente por curiosidade já que essa baixa generalizada dos preços das cotas nada tem haver com a saúde dos fundos. É claro que deve haver algum aí no meio com algum problema mas ainda não sei avaliar isso. Tem um shopping aqui na cidade que vive lotado então comecei a pesquisar sobre os fundos dele. Dai vi que estava em profunda baixa assim como quase todos os outros. Como sou curioso não pude deixar de tentar entender o porquê. Assim cheguei a essa dúvida sobre a SELIC. Obrigado à todos que responderam! Vou continuar meus estudos.

Se o Bastter lesse isso a voadora ia dar inveja no Chuck Norris... Entendo o interesse do colega em entender a correção da SELIC com FIIs, mas ficar usando esse tipo de informação para escolher o melhor momento de entrar é fria. Na minha humilde opinião, recomendo que não faça grandes aportes. Estude, monte sua estratégia e vá comprando aos poucos conforme for aprendendo.

@Nod.RJ Acho que não entendi o seu comentário dirigido a mim. Em nenhum momento falei sobre comprar FII ruim (tranqueira). Para mim só se compra ativo bom, seja ele qual for (acoes, titulos, FII etc). Dito isso, a QUESTAO (reflexão) que coloquei é se a estratégia anti-ciclica realmente é boa (eficaz) para FIIs, que na sua forma popular em bolsa, é um ativo bem recente e de pouco histórico.

@samuraxx No caso do shopping a outras coisas a se avaliar. Por exemplo, vc disse que o shopping vive lotado, otimo, isto quer dizer que ele "pegou", mas so este dado não é o suficiente em FIIs. O fundo pode não ser bom pq esta com alta vacancia, alta inadimplência, alavancado, mau gerido. O shopping estar lotado é somente um fator, mas sera que ele não esta alavancado até os dentes?ou pior, eles baixaram tanto o preço do aluguel com medo de virar uma galeria, q o retorno é baixo. Pode haver também um alto indice de inadimplência. Enfim, a analise é muito mais complexa, a visita de campo foi só um primeiro passo. Sobre Selic x Cotação, as pessoas tendem a fazer investimentos mais seguros, principalmente em momentos de histeria. Então sim, as cotações estão baixando pq esta diminuindo a qtd de cpf nos fundos, aliada a um oversurpply e a demanda baixa no setores mais significativos de FII. Resumindo muita oferta e pouca demanda,juros altos, juros altos = renda fixa atraente.

@Ron68, Eu só estava discordando do seu medo de take-over. Isso pode acontecer em qualquer ativo de qualidade. Por exemplo: a Souza Cruz está na iminência de passar por uma OPA, que é algo semelhante. O risco do take-over pode acontecer com qualquer ativo a qualquer momento. Claro que nos momentos de alta isso é menos provável do que nos momentos de baixa. A única proteção contra isso é a diversificação. Se está com uma carteira bem montada e bem diversificada, segue o TSDB e seja feliz.

Takeover em FII é mais facil de acontecer, pq até mesmo fundos TOPs não são tao grandes comparados com ativos da bolsa. EX: Hoje a compra de um BRCR sairia por menos de um terço do teorico OPA da Souza Cruz

@scampos, variação de tamanho de fundo/empresa existe nos 2 mundos: FIIs e Ações e o take over pode ocorrer bilateramente. Pegando seu exemplo: "Hoje a compra do BRCR sairia por menos de um terço do teorico OPA da Souza Cruz" Veja que atualmente tá ocorrendo justamente o contrário: o BRCR tá fazendo oferta de OPA num pedaço considerável da BR Properties para tomar o controle da empresa.

Obrigado pelas dicas @scampos ! - Verifiquei a vacância e em 2014 foi ligeiramente maior que em 2013, porém se reverteu em novembro e dezembro de 2014 ficando em 1,44%. Me parece um bom número. - Em 2014 apesar da vacância maior houve aumento na receita com aluguel em aproximadamente 20% com relação a 2013. - Os proventos caíram em média 60% desde nov/14. Mas vi em um relatório que existem 7 obras de melhoria em andamento. Então provavelmente estão utilizando os lucros para execução delas. Um sinal que porem não estar se alavancando. É correto afirmar isso? - Sobre a inadimplência não encontrei nenhum número falando sobre isso. Isso deveria estar mastigado ou eu devo de alguma forma calcular? - Sobre a alavancagem como eu verifico? Olhei último demonstrativo e não encontrei as dívidas dentro do passivo. O passivo equivale a 1% do total de ativo. Isso signinifica alguma coisa? rsss.

@samuraxx, Como o André costuma dizer: "Discussões gerais no fórum geral; discussões específicas nas páginas específicas". Cada FII tem uma página exclusiva para discutir os assuntos que lhe são pertinentes. Entra na página desse FII específico. Bastter.com - FII - Fundos de Investimento Imobiliários Boa parte dessas dúvidas devem estar já respondidas. Caso não estejam, pelo menos você estará cercado de pessoas que se interessam por aquele fundo e certamente vão te ajudar.

@Nod.RJ . EU havia postado esse tópico no fórum de novatos e como essas últimas dúvidas são bem triviais achei que deveria continuar aqui ou talvez em outro tópico porém no fórum de novatos.

@samuraxx, Observe como a maioria das suas últimas dúvidas são específicas: - Verifiquei a vacância e em 2014 foi ligeiramente maior que em 2013, porém se reverteu em novembro e dezembro de 2014 ficando em 1,44%. Me parece um bom número. R: É específico de algum fundo. Às vezes, o administrador prefere alugar a qualquer preço para reduzir vacância; outros podem preferir segurar a vacância um pouco mais para conseguir melhores preços. Tem que ver como o fundo específico se porta quanto a isso. - Em 2014 apesar da vacância maior houve aumento na receita com aluguel em aproximadamente 20% com relação a 2013. R: Talvez, parte das receitas sejam de receitas extraordinárias (como multas por uma locação rescindida antecipadamente). Talvez na página específica do fundo, você consiga entender o que ocorreu. - Os proventos caíram em média 60% desde nov/14. Mas vi em um relatório que existem 7 obras de melhoria em andamento. Então provavelmente estão utilizando os lucros para execução delas. Um sinal que porem não estar se alavancando. É correto afirmar isso? R: A obra pode ser tão grande que nem a redução de rendimentos seja suficiente para bancar a obra e alguma alavancagem foi utilizada. Talvez a queda de rendimento possa ter outros fatores além da obra. É provável que na página específica isso esteja melhor explicado. - Sobre a inadimplência não encontrei nenhum número falando sobre isso. Isso deveria estar mastigado ou eu devo de alguma forma calcular? R: Alguns fundos colocam isso de maneira mais clara, outros não. - Sobre a alavancagem como eu verifico? Olhei último demonstrativo e não encontrei as dívidas dentro do passivo. O passivo equivale a 1% do total de ativo. Isso signinifica alguma coisa? rsss. - Cada administrador tem uma maneira diferente de colocar isso. Normalmente, quando se gera alavancagem, você vê um aumento súbito do passivo e despesas com pagamentos de juros. Viu como muitas delas podem ser melhor respondidas na página específica? :)

Obrigado @Nod.RJ ! Foi muito esclarecedor. Vou continuar o estudo e as próximas dúvidas postarei na página da FII em questão. À propósito é a PQDP11. Abraço!