Vacância e acompanhamento
comentada em 07/05/2015 17:33

haa, comprei teu livro pra ver se me dá alguma luz...kkk abraço!

É questão de ficar antenado para caso crítico sair do fundo. Vacância vem e vai, normal, risco do negócio. Funciona muito bem o TSDB, aliás, que vai dar compra justamente naquele FII bem afetado por vacância, espera-se, numa situação temporária. Porém vacância 100% é sinistro, e deve ser motivo para pensar duas vezes em continuar o FII enquanto persistir a situação. Não é a vacância em si, mas operação deficitária. Qualquer FII de tijolo com mais despesas que receitas é um elefante branco e uma bomba relógio. Faltou dinheiro, coisas esquisitas acontecem (tipo mico que faz emissão centaveira). Tem gente na verdade que vai *atrás* de ativos com vacância, por conta da estratégia de compra de vacância. Se e quando resolve, as compras nos preços rebaixados dão ótima memória de trade bem feito. Tranquilo com relação à sinceridade. Bem sei que o acompanhamento é baixo mesmo. Sobre isso, aliás, tem vários estilos. O que eu mais recomento é escolher uma base de tempo que tenha a ver com a sua vida. Alguma coisa mensal, semestral ou anual, que você fara no mundo real. Muita gente faz anual simplesmente porque aproveita época de IR para dar uma garibada na carteira. Eu recomendo que aproveite o momento do aporte para dar uma revisada. É um aporte por mês, daí é só um estudo por mês. Na época da revisão maior, sim, re-olha tudo. Isso ou ficar assistindo os chats, que é uma forma um tanto bagunçada de acompanhar. Qualquer rolo que dê na semana quase que certamente virará assunto no chat. O livro vai dar uma luz, mas verá que são todas nessa linha. Mais de revisar a carteira de quando em quanto. De insistir e insistir que leia os relatórios mensais, em qualquer base, com qualquer atraso, mas ler. De não largar a carteira no buy & forget. Título alterado para fazer par com o texto da discussão.

@julio27 @André.PC Eu montei um quadro no excel, acompanho FCO, Entredas, aluguel e despesas. Fiz uma coluna pra ocupação. preeencho e analiso o quadro uma vez ao ano. quando liberam o resultado de 31/12. Mensalmente, geralmente, perto do dia 15, abro o site da bovespa e olho os fatos relevantes pra ser se tem algo que me chame a atenção. Na mesma oportunidade, eu abro o relatório mensal e vejo se houve algo relevante, locador saindo, vejo a vacancia, vejo se o adminitrador está propondo reforma. Tenho um fundo que tá fazendo retrofit, ai vejo se a reforma está em andamento e quanto ja foi gasto. quanto a vacancia, eu gosto de ver o historico, pois fundo com uma grande vacancia historica pode indicar que ou o fundo está pedindo muito caro no aluguel (comparado com concorrentes) ou o local onde o imovel está situado não é interessante. Espero ter ajudado. ajax

Obrigado pessoal, vou seguir essa linha. Acredito que esse acompanhamento vai se aprimorar com o tempo....normal! Estou gostando do livro, linguagem clara e sem rolos.. A planilha que tenho é apenas de rentabilidade, preço justo, yeld, lálálálá...foi na época que estava montando minha carteira...nem sei se serve pra alguma coisa... Com o tempo vou montar outra planilha ou aprimorar a minha nessa linha Ajax88...

Fala André.PC, Acabei de ler teu livro, estou bem mais tranquilo quanto aos Fiis. Recomendo a leitura para todos que ainda não leram. No meu caso, foi muito tranquilo a leitura, uma vez que, já havia estudado muito para montar a carteira, então acredito que só vou precisar ler uma vez...rsrs Percebi também que a separação por tipo e risco sugerida no livro é a mesma daqui do site. é isso, sem grilos daqui pra frente... Obrigado!

Obrigado julio27 , e que bom que gostou, e ainda mais, que lhe trouxe tranquilidade. Sobre tranquilidade e grilos, sugiro que você até continue com essa planilha que comentou por um tempo, mas acredito que vai perder gosto por elas em poucos meses. Elas não trazem tranquilidade. Pelo contrário geram grilos. Que "preço justo", yield, rentabilidade, são todas coisas instáveis pra caramba, e TODAS dependente de preço. Instável e possivelmente pró-cíclico. Características não muito legais para quem está querendo investir no longo prazo.

Tenho percebido isso, no fundo no fundo serve para acompanhar o "passado"! Quais outros dados seriam interessante para acompanhamento e ter em planilha com os fundos em carteira? Quadros da Bastter? FCO, etc? Dados dos relatórios mensais?

Vacância, despesas, Receita/m2. Vacância para ter noção, despesas para saber qual o nível comum e detectar situação incomum. Receita/m2 é dado derivado, mas o que mais pode ajudar numa manutenção de carteira, ou para afiar noções de trade de valor.

André, Planilha quase 100% no lixo...rsrs Quanto os dados que me passou: Essas informações sempre mensais? Peguei um fundo como exemplo: FIIP11B. 1- Vacância = 0% 2- Receita, a do mês atual (março/15) ou de 12 meses? 3- O m2 utilizado é o da área construída? somando todos os empreendimentos temos 70.074,2m2, confere? 4- Receita /m2 de março/15: 16,8 Peguei outro mês para analisar de março/14, a receita/m2 deu 15,7. julho/13 deu 14,9. O acompanhamento é a evolução desse número?(como devo analisar esse dado?) Outra dúvida, diferença entre informe e relatório. Se usa algum dado do informe mensal?

@André.PC e amigos Aproveitando o tópico, tem sentido eu analisar a evolução da receita/m2 alugado (ABL total-vacância) ou o certo mesmo é pensar na ABL total?

@julio27 2. Cálculo de cap rate geralmente é em base anual. Daí somar 12 meses. 3. Tem vários m2. De terreno, de área construída, de área bruta locável (ABL). Inquilino paga sobre ABL, daí calcular com ABL. 4. Pegar 12 meses suaviza essas variações. Principalmente num FII com sazonalidade, que é o caso do FIIP. Esse dado nem é tanto de evolução. Deveria mudar muito pouco mês a mês, já que o aluguel é fixo mensal na maioria dos casos. Não se analisa ele isoladamente, só relativamente. Compara-se R$/m2 de galpão com galpão, de escritório com escritório, e assim por diante, conferindo se está perto de uma média ou se é um outlier. Quando tiver informação separada por imóvel (ABL e renda), daí faz-se conta por imóvel. @Leonardo98 Sempre R$/m2 alugado. Se dividir receita por m2 total, vai dar conta rebaixada no caso de vacância.