Métrica para Manutenção Ativo na Carteira
comentada em 06/05/2015 14:17

@Locker, Na minha opinião, esse indicador é muito usado no mercado de ações. É o chamado VPA (Valor Patrimonial da Ação). Na minha opinião não é um marcador confiável, já que o valor patrimonial de um fundo é auferido por uma empresa de avaliação. Ou seja, estou atrelando muita análise a outra análise de alguém que nem sei quem é. Às vezes vemos o valor de avaliação de um prédio "disparar" e nem por isso o fundo ficou melhor pra alugar. Para fundos de papel, até pode ter alguma relação.... Mas o melhor mesmo é ter uma análise completa do fundo. Dá uma olhada nesse passo-a-passo: Bastter.com - Montando Carteira de FIIs - Passo-a-Passo Como você já tem o fundo, supõe-se que você o acompanha com alguma periodicidade. Portanto, o estudo vai ser ainda mais rápido.

@Nod.RJ, Eu já usei muito do que está ali para escolher os ativos e ainda uso para mantê-los em carteira. Minha intenção é tentar achar um marcador que dê o ajuste fino para maior / menor incremento dos aportes com base nos fundamentos e não só no TSDB (caso use uma diversificação pura de digamos 5% para cada ativo da carteira de FIIs). O VPA pode super faturar o valor do imóvel porém ele mostra algo próximo de como o mercado está avaliando aquele bem dado às suas características (localização, conservação etc) em um determinado momento, Pensei em pegar o valor de rendimentos a cada ano mas esse vai distorcer devido vacancia e amortizações. Vacancia pura também é algo furado porque ela é variável é temporária. Como disse não estou a procura de um único marcador que dite todo o ajuste da carteira porque isso não existe nem com ações, nem aqui nos FIIs, mas um que possa dar o voto de minerva para o ajuste fino e me ajudar a mostrar ativos que mereçam uma maior % sobre os demais,

Não é matemática. Não vai ser um indicador que deveria fornecer um voto de minerva em relação ao percentual de alocação de sua carteira. Busque reunir um conjunto de informações, tanto informações operacionais quanto de riscos. Com base nesse conjunto e uma lista de FIIs, faça uma alocação inicial. Você vai perceber que com o tempo você fará ajustes, o que é normal. A ideia da diversificação não é só proteger, mas fornecer tranquilidade. Não adianta buscar índices exatos para fazer X ou Y, ou dar um voto de minerva. Mas um conjunto de análises, inclusive qualitativas que não podem ser quantificadas, a citar: qualidade do administrador, localização dos imóveis, qualidade dos inquilinos, exposição a certos setores da economia etc.

"Minha intenção é tentar achar um marcador que dê o ajuste fino para maior / menor incremento dos aportes com base nos fundamentos e não só no TSDB (caso use uma diversificação pura de digamos 5% para cada ativo da carteira de FIIs)." Portanto está buscando regra para *não* usar o TSDB. Isso não é briga, apenas para ficar claro o que está fazendo. "O VPA pode super faturar o valor do imóvel porém ele mostra algo próximo de como o mercado está avaliando aquele bem dado às suas características (localização, conservação etc) em um determinado momento," Não é como o mercado está avaliando, mas sim como ***uma consultoria em particular, usando números mágicos que desconhece, com premissas igualmente ocultas*** está avaliando aquele ativo. Exceção à FII de FII, que é marcação a mercado nos ativos líquidos (a imensa maioria). Mas o grande problema mesmo se usar VPA é que ele é altamente cíclico com delay. O histórico recente indica que o mercado vai muito subir e primeiro, VPA só com atraso vai tentar acompanhar, o mesmo ocorrendo na descida, mercado reagindo primeiro. De forma que você vai obter um efeito de "centrado no pico". Vai evitar comprar na alta de preço, mas vai indicar compra na alta de VPA, com o mercado ainda aquecido. Na descida vai dar compra na primeira baixa, em vez de esperar mais baixas.

Obrigado @André.PC pelo esclarecimento do detalhe prático do VPA e a resposta do mercado. Sö pra esclarecer, minha intenção não é evitar o TSDB mas definir o % do ativo (com relação aos demais) para colocar dentro dele ao invés de usar uma % igual para todos os ativos. Uma vez o % posto no TSDB a indicação de compra sempre virá dele. Abcs,

Você quer calibrar % por ativo (no caso) pela discrepância de P/VP, isso? Temo que não vai funcionar como você espera. Se você aumentar o % do ativo quando a relação P/VP cair, vai dar compra maior na queda sim, mas vai te sobre-expor em ativo que está passando por situação talvez complicada. Se preço voltar depois, ok e feliz. Mas se der saída qualitativa, daí o prejuízo será maior que se tivesse sido regra simples. Outra que isso vai dar um belo de trabalho. Qualquer coisa que tenha preço (P) na fórmula vai variar bastante. Daí você estará mexendo em todos os percentuais com alta frequência. Chance de errar, fora que você pode perder de vista o risco do mundo real, com percentuais sempre mudando. Por fim tem a história do ciclo. FIIs sobem meio que todos juntos na euforia, e caem meio que todos juntos na depressão. Ou seja, a variação da relação P/VP caminha de forma síncrona nos FIIs. Você vai muito em frequência mexer nos percentuais sim, mas as mudanças relativas podem não ser tão drásticas quanto você espera. Em 2012 quase não tinha FII com P VP. O ajuste que você pretende fazer pegaria "todos" os FIIs indistintamente, talvez fazendo tal média que o efeito seja nulo no final. A sugestão é você fazer esses exercício para trás. O boletim preserva as relações P/VP de anos para trás. Pegue sua carteira, e saia montando os percentuais para você ver a variação (e o trabalho) que dá. Depois compare com a variação pura de P, a partir de um valor inicial. Suspeito que encontrará variação igual, talvez até superior, em P isolado que por essa métrica que propões.

"Temo que não vai funcionar como você espera. Se você aumentar o % do ativo quando a relação P/VP cair, vai dar compra maior na queda sim, mas vai te sobre-expor em ativo que está passando por situação talvez complicada. Se preço voltar depois, ok e feliz. Mas se der saída qualitativa, daí o prejuízo será maior que se tivesse sido regra simples." Minha intenção é justamente o contrário: comprar ativos que tenham valor (aumentar a porcentagem até o limite máximo da diversificação) e evitar de comprar ativos que tenham o VPA em queda. Detalhe: eu mencionei VPA (Patrimonio / Num. Cotas). E não Preço Cota / VP. Estou justamente evitando totalmente o uso de preço de cota.

Sim, mas vai comparar VPA com P ou VPA contra próprio VPA? Duas coisas, para adiantar. Que VPA isolado é que nem preço isolado. Não sei viu uma discussão recente sobre isso, empresas cujo preço por ação é número "grade" ou "pequeno". Outra coisa é que a avaliação a mercado faz umas coisas esquisitas as vezes. Muitas vezes na verdade. Razão pela qual você nunca encontra ninguém "elogiando" variações do VPA, só reclamando. Prepare-se psicologicamente para seus percentuais de carteira dar saltos em níveis da imagem abaixo.

@Andre.PC, eu quis dizer VP / Num. Cotas (veja a coluna Pat./Num Cotas no quadro resumo da página do BRCR11 para referencia). A minha idéia seria a seguinte: -- Se o VP / Num Cotas subiu de um ano para outro, significa que o valor daquele empreendimento se tornou maior para cada cota se comparado com ele mesmo no ano passado. Nesse caso justificaria um aumento de porcentagem (investimento ganhou valor). -- Se o VP / Num Cotas diminuiu de um ano para outro, significa que ele estaria perdendo valor, portanto uma redução da porcentagem nele (reduzir o volume de compras) seria justificável. PS: Como não há diluição como no mercado de Ações, não haveria problema de comparar VP / Num. Cotas.

Feito isso, com as porcentagens ajustadas, o TSDB vai mandar comprar mais daquele investimento que ganhou valor enquanto que irá me proteger daquele outro que perdeu valor. Veja que não quero eliminar o TSDB, mas pelo contrário garantir uma proteção maior em ativos que percam o valor com o passar do tempo.

Fazendo uns testes percebi que a métrica pode inibir compra em fundos ativos que vendem imóveis, como o HGLG11 onde o Pat/Num. Cotas até cai devido a venda de ativos, mas o fundo continua bom. Valeu o exercício para confirmar a subjetividade da análise de FIIs. Obrigado a todos que responderam / deram suas contribuições.

De boa @Locker . Sei que parecerei pessimista, mas maioria das tentativas de otimização tem efeitos colaterais inesperados, até indesejados. Daí a importância de realmente testar antes de implementar.