Jujubas

FIIs e Imóveis
AndreLFSBacci  
em 06/06/15 17:08

Comentários

Último comentário 1º comentário do autor Só moderadores Só quem eu sigo Ordenar por gostei
AndreLFSBacci  
em 06/06/2015 17:08
Bom, eu não esperava que a menção de um FII não passthrought fosse gerar discussão. Para não poluir o outro tópico resolvi abrir esse daqui. A história começou aqui: Bastter.com - Grupos - Forum FII’s – Fundo de Investimentos Imobiliarios - Citibank saindo da administração de FIIs Me perguntaram se eu seria administrador de FII. Respondi que não. Em parte porque eu seria cruel com os cotistas. Em parte porque eu faria um FII que pagaria só metade do rendimento e (em teoria) só negociaria a metade do VP. Daí a pergunta imediata, como assim, só negocia metade do VP? A primeira ideia comentada foi de um FII que só distribuísse metade do rendimento. Isso tem o efeito prático do patrimônio crescer com o tempo. Mesmo gastando toda a distribuição do FII ainda assim teria crescimento patrimonial por reinvestimento interno e (dedos cruzados), crescimento real da renda com o passar do tempo. Problema de um FII assim seria a liquidez. Isso porque ou: a) ele não teria liquidez nenhuma; ou b) teria preço esquisito. O melhor cenário seria na verdade que ele tivesse liquidez no preço do VP. Isso significaria trocas "ao par" presente. Ao mesmo tempo afastaria o público mais sardinhesco dado que seria um FII que, em relação aos seus pares, teria sempre um yield baixo. Mas supondo que o FII convergisse para um preço equivalente ao do rendimento, isso significaria que ele negociaria a metade do VP. Isso é ótimo para quem compra e péssimo para quem vende. Recurso, não defeito. A ideia é mesmo premiar quem compra e punir quem vende. Só que uma situação de P << VP fará que o fundo não emita, nunca, porque seria causa de diluição dos antigos cotistas. Para essa questão eu imagino que a única solução seja definir em regulamento um teto e uma regra de crescimento. FII nasce com primeira emissão e daí todo ano X cotas podem ser emitidas, a preço levemente abaixo do mercado, até o teto definido em regulamento. Esse seria o "acordo social". As pessoas que participarem da primeira emissão entram já sabendo disso. Qualquer coisa além é preciso passar pela assembleia. Uma outra solução que eu imaginei, mas que não é possível ainda pela regulamentação atual (ou prevista) seria um FII que não distribuísse nada, e que bonificasse em cotas o lucro interno. Isso daria a opção de um investidor ter aumento de patrimonial por aumento de cotas (e não mais por aumento do PL), ao mesmo tempo que incentivaria alguma negociação no secundário. Opção é a palavra chave. Quem tiver ideias de como dar opção de aumentar o fundo para quem quiser, ou de fomentar negociação no secundário mantendo a estrutura de crescimento, manda aí.
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Jujubas - #1 de 66
AndreLFSBacci  
em 06/06/2015 17:12
@wolfman Sim... A inspiração vei dos fundos "Matusalém". Já que a distribuição inflacionária é um problema, e que a regra dos 95% agora permite qualquer coisa, porque não virar o problema em solução? Seria de qualquer maneira um FII impopular, mas isso é *bom*. O objetivo seria congregar pessoal que não vai na onda do yield chaser. Junta FII ilíquido e com yield baixo? Público geral nem vai olhar...
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Jujubas - #2 de 66
AndreLFSBacci  
em 06/06/2015 17:33
@Nod.RJ  Sim, seria bem alinhado com B&H. Claro que não seria mágico. Não é porque acumula interno que vira uma BH da vida. A ideia é mais gerar um ativo que seja o menos sardinhesco possível. Não só alinhado ao conceito mais suave, mas que atraia ele mesmo só pessoal alinhado também. Como comentado e você mesmo já descobriu não pode FII em clube de investimento. Na verdade eu até fiquei sabendo de umas histórias ai, de um tanto de corretora multada por deixar FII entrar em clube. Clube realmente seria a estrutura mais barata e fácil de montar, mas além da proibição de ativo perderia a isenção de IR nas distribuições. Teria de ser FII, e FII pequeno não rola. Teria de nascer com algum tamanho já.
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Jujubas - #3 de 66
AndreLFSBacci  
em 06/06/2015 17:34
@Ktts O risco de iliquidez total é bem real. Por isso que eu queria pensar em alguma forma de incentivar a liquidez. Essas soluções que eu falei antes não são boas, eu sou o primeiro a admitir. FII testamentário, como diz. Problema é ele começar pequeno, e mesmo a força dos juros compostos não dar ganho de escala já no médio prazo. Daí a ideia dele nascer com emissões sequenciais autorizadas, ainda que baixas quantidades e ao longo dos anos. A ideia de FIIs de prazo determinado é boa, mas provavelmente fragmentaria o mercado. Iria criar alguns problemas de agência, disputa de posições por FIIs com estratégias quase idênticas. Mas resolve o problema de planejamento inter geracional. Pensas em FIIs que amortizam ou que simplesmente "viram" de chave em um determinado ano? Tipo acumulação total até 31/12/2039, daí vira passthrougt em 01/01/2014. Outro esquema. Sim, o deságio de 50% talvez não ocorra. Mas qualquer deságio já é bem vindo, pois incentiva ter ordem de compra. Pensando agora nem adianta muito planejar isso. Vão ser forças de mercado que vão dar forma tanto em liquidez como em preço/book da coisa. Eu temo iliquidez total, mas no final eu talvez esteja exagerando. Mesmo ativos desconhecidos tem negócio. RBCB foi ilíquido total anos a fio, e bastou a venda do lote para criar uma vida toda em volta dele. Idem para STFI. Embora eu até preferisse uma liquidez maior, padrões de liquidez aí já trariam possibilidade de investir no secundário, na falta de emissões. Um book preenchido, estilo DRIT ou SHPH já daria conta de gerar precificação para efeitos de secundário ou emissões. Concordo com parte do risco do take over, e daí mesmo a noção, melhor, de negociar pouco.
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Jujubas - #4 de 66
AndreLFSBacci  
em 06/06/2015 17:36
Escrevendo isso surgiu a questão do problema intergeracional. Como agradar o pessoal pessoal que já está no proveito com pessoal que está acumulando? O WB deu a solução de nada distribuir, mas não acho que seria aplicável aqui. Pensei nas emissões, mas se realmente negociar abaixo do VP não tem porque. Ideias ou soluções para isso?
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Jujubas - #5 de 66
mwpb  
em 06/06/2015 18:09
André Para mim isso tem cara mais de empresa S.A. do que FII. Entendo pouco dessas leis mas acho que uma empresa de capital aberto poderia fazer o IPO e distribuir o quanto quer ou precisa para crescer. Também parece que nesse caso seria menos amarrada pelas leis do que um FII. Teria mais agilidade. Tem o outro lado. Um IPO – seja de empresa já estabelecida com lucro e tal ou de uma pré-operacional (alô sardinhas !!!) – deve ser muito mais caro do que uma emissão de FII. E para ser atrativa para o holder tem que dar lucro e precisa ter tamanho o suficiente para não quebrar ou ser engolida. Uma S.A. poderia distribuir 25% 1 vez ao ano, por exemplo e usar 75% para crescer. Quais seriam outras limitações ou dificuldades para se abrir uma empresa S.A. ao invés de um FII ?
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Jujubas - #6 de 66
Nod  
em 06/06/2015 19:00
@André.PC, Um fundo com um comportamento tão diferente do que é usual do mercado pode ter uma precificação realmente esquisita. Se ele aportar apenas em fundos com negociação em bolsa, pode ser um instrumento de arbitragem. Os informes mensais deveriam deixar bem claro a quanto de deságio o fundo vem negociando. No ponto de vista teórico, a questão de não distribuir é tranquila. Se o administrador não distribuir 95%, tem que chamar assembléia pra aprovar a retenção. Se a assembléia aprova, "segue o jogo". Estou curioso de ver como as cotações dos FIIs vão se movimentar agora com fundos que distribuem tudo (ou quase tudo) e fundos que retêm. Acredito que eventuais divergências de comportamento podem dar um razoável parâmetro sobre como esse fundo se comportaria. Segundo a experiência empírica, os FIIs "descolam" da SELIC quando esta está acima de 12%a.a. Nesse momento, há um favorecimento dos fundamentos, o que - acredito - levaria às cotações a se aproximarem do PL. Ou seja, não vejo a possibilidade de haver um descasamento entre preço e PL tão grande. O mercado de FIIs não tem realmente muita liquidez com a SELIC acima de 12%a.a. e não vejo como esse fundo ser diferente. Acho que seria um fundo com interesse de institucionais pela possibilidade de ter um crescimento orgânico sem dispender tempo e dinheiro em reinvestimentos. Talvez a regra de 50% dos lucros pareça demasiadamente arbitrária. Algumas idéias: - Distribui SELIC*PL, reaplica o resto. - O PL cresce a um ritmo constante de inflação+X, distribui o resto Esse projeto tem uma coisa que pode interessar a um administrador. As taxas de administração costumam ser um percentual do PL. Como ele crescerá de maneira orgância e consistente, o administrador terá uma forma de renda com correção automática.
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Jujubas - #7 de 66
Nod  
em 06/06/2015 19:17
A ideia da S.A. é boa, mas acredito que precise de muito mais capital do que um FII. Pode-se pensar em uma empresa de capital fechado que vá adquirindo sócios e crescendo com o tempo até chegar a um ponto em que ela possa abrir capital. Nesse caso, fundos de "private equity" e "venture capital" se interessariam, além de investidores de médio porte. O que vai atrapalhar muito é a divulgação....
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Jujubas - #8 de 66
Ktts  
em 06/06/2015 20:57
@André.PC Voce se lembra do FII BRL-trus Leblon ? . Mas resumindo o caso. Cria-se um fundo com 300.000 cotas a R$1,00 apenas para cobrir a montagem do fundo. Compra-se um imóvel por 65 milhões a ser pago em 10 anos com a receita total do aluguel. Após 10 anos sua cota vale R$216,xx e recebe o aluguel. Seguindo esta linha, imagino que serial viável criar um fundo (FII - testamentário) com apenas 50% do valor do imóvel, e comprar alavancado, pagando o restante da dívida com as receitas do aluguel por, digamos 120 meses (10 anos). Agora replique este modelo anualmente na forma de nova emissão(ou subscrição parcial de cotas), para que a cada ano o fundo compre mais um imóvel, também alavancado, para ser pago (o restante) somente com o aluguel do próprio imóvel. Assim teríamos um fundo que por 10 anos, nada distribui. A cada ano tem nova emissão(ou subscrição) e adquire um novo imóvel. A partir do 11o. Ano distribuirá 1/10 do rendimento e no ano 21 distribuirá 50%. Sobre o comentado de problemas de novas emissões não ocorrerem, pode ser feito uma cláusula de subscrições posteriores. Ex. Os cotistas deverão subscrever 1/10 de suas cotas anualmente, podendo ocorrer nova emissão após 10 anos nas mesmas condições. Acho que este sim seria uma estrutura de um FII testamentário, onde irá distribuir 50% da renda após 20 anos, subindo a distribuição um pouco por ano (note que após 100 anos ele distribuirá 90% da renda) e será um FII 100 x maior. Os valores das cotas serão impactados, Sim para os primeiros 10 anos, porque quem vende a cota também vende a dívida(subscrição parcial anual). Ou seja, deve ter liquides 0 nos primeiros 10 anos. É claro que deverá ter uma cláusula, que o fundo deverá reter parte dos rendimentos para reforma e valorização dos imóveis(retrofit) sem ter que passar por assembleia. Acho que esta solução iria funcionar, o problema da liquidez talvez se resolva colocando a venda as cotas não subscritas por cotistas (quem não subscreve tem o patrimônio indo para leilão anualmente). Alias já imaginou esta situação de uma única negociação por ano e em leilão de venda por falta de subscrição? Vai ser festa para alguns e terror para outros.
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Jujubas - #9 de 66
Nod  
em 06/06/2015 21:03
@Ktts, Essa de ser alavancado por excelência pode trazer um risco elevado à operação. Imagine que os aluguéis não se concretizem. Os cotistas terão um problema. Além disso, a obrigação de subscrever novas cotas pode afugentar muita gente. Em resumo: sua ideia tem uma teoria muito boa, mas só vai ter interesse de institucionais. No varejo, não vejo muita aceitação.
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Jujubas - #10 de 66
Ktts  
em 06/06/2015 21:21
@Nod.RJ Pode-se refinar a idéia, colocando uma margem de segurança. Por exemplo na criação do fundo compra-se 2 imóveis, o primeiro 100% quitado e o segundo apenas 50%, dai teríamos dois pagantes para uma dívida, ou seja, o fundo **poderia distribuir 50%* de renda já no primeiro ano, trazendo “segurança” em caso de vacância. Minha ideia seria o fundo sempre comprar um imóvel alavancado e pagar com as receitas de alugueis. Para resolver a possível iliquidez, somente fazendo subscrições ou emissões secundárias forçadas.
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Jujubas - #11 de 66
Ktts  
em 06/06/2015 21:28
@Nod.RJ Acredito que se este fundo for para varejo, terá que começar com quartos de hotéis, lojinhas, escritórinhos etc.. A presença de institucionais vai ser inevitável para o negócio ser grande. Para atrair o varejo com imóveis grandes vai ter que distribuir a inflação, e ai fica algo comum, já tem. Pelo pouco que já vi neste mercado, a presença de institucionais e a vida ou morte de uma emissão (Vide GBX14).
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Jujubas - #12 de 66
wolfman  
em 08/06/2015 14:38
@Andre.PC Gostei da idéia do Ktts. Que tal, vamos partir para dentro????
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Jujubas - #13 de 66
AndersonRJ  
em 08/06/2015 15:29
Já tem até nome: KTTS11
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Jujubas - #14 de 66
wolfman  
em 08/06/2015 15:36
Para mim este FII seria praticamente ilíquido, (na verdade, o importante aqui é ter mais de 50 cotistas para não pagarmos IR, :o)) Na verdade, a prática vem mostrando que os fundos estão sendo negociados em torno de 70-80% de seu VP. Tendo como mira os 12% yeld competindo com a Selic. Então, como ele só negocia 50% do VP, acho mais fácil ele ir em direção ao preço equivalente ao do rendimento. Ótimo para quem faz B&H. Quantos aos 95% o @Nod.RJ matou, chama uma assembléia e decide não distribuir. \o/ E a idéia de um FII alavancado do @Ktts é ótima, com emissões anuais, para gerar crescimento. O risco dos aluguéis se resolve já que temos 2 patrimônios e um quitado. Qualquer coisa o FII poderia arcar com as despesas da vacância para não nos descapitalizar, tendo um fundo de reserva, que tal? Quem vai querer entrar nessa, tirando a gente? Bem, não sei. Mas com certeza muita gente vai gostar da idéia. Nem que seja para correr o risco!!!! A questão é: e na prática, funcionaria? E se tudo der errado, como sair desta?
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Jujubas - #15 de 66
Sazón  
em 08/06/2015 15:42
Excelente discussão. Vamos começar com o Hotel em Bagé. :-) Brincadeira pessoal.
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Jujubas - #16 de 66
wolfman  
em 08/06/2015 15:47
Opa, Já é um início, quanto vale mesmo o hotel @Sazón ?
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Jujubas - #17 de 66
AndreLFSBacci  
em 08/06/2015 16:03
@mwpb Sim, fazer por sociedade aberta seria possível, mas perderia isenção que tem hoje na pessoa física. Enquanto FII for isento para pessoa física uma estrutura assim é menos eficiente, e daí já é um bom motivo a não fazer. A opção por fazer via FII hoje, que pelo menos equipara a montar carteira direito (embora tenha custos a mais). As limitações seriam custo. Manter uma sociedade aberta é mais caro que fundo. A gente reclama e tal que FII não tem pessoal dedicado, mas um corpo funcional de empresa seria consideravelmente caro num FII pequeno. PEQUENO é a palavra. De boa vontade o inferno está cheio, e catando todo mundo aqui eu acho que não junta 10 milhões. FIIs de 10 milhões são possíveis (o antigo RCCS que o diga), mas abaixo disso é bem inviável. Problema do ovo de galinha. É uma ótima ideia montado, e montado é uma ótima ideia. Sair da ideia para montar que é o problema, tem tamanho mínimo na prática. @Nod.RJ Sim sobre ser diferente, mas não seria completamente estranho. TRNT desde sempre distribui menos (obras), e temos noção de como rendimento afeta precificação em FII pouco líquido: RBVO cedeu mais quando rendimento caiu, e CPTS/MFII não se mexeram. RBBV nasceu, distribiu e mergulhou. Minha aposta que seria mais esquema XPOM. Negocia pouco e pouco abaixo. Tendo um descasamento pequeno já facilita emissão, ainda que pequena. Talvez interesse a institucional sim, mas eu não tenho ilusões ai. O pessoal não é aventureiro. Para sair dos grandes bancos é um parto. Pegar coisa de casa pequena é exceção da exceção. De desconhecido, duvido que sequer olhem. Podem analisar depois que estiver andando, mas isso é outra história. @Ktts Lembro claro. Mas ali era um caso alavancado. Crescimento por alavancagem extrema. Mas entendi o ponto. O FII que eu proponho tem semelhanças. Essa sugestão que deu inclusive era parecida com a solução que eu tinha para um FII que crescesse mesmo com a regra dos 95% estrita. No caso, um FII com uma classe de cotas "permanente", que nunca paga rendimento. E várias classes de cotas que emitie e amortiza "preferencial", anuais. Ex: FII de 10 milhões em cota permanente, emite 1 milhão de cota PN, com rendimento em CDI. Investe o 1 milhão dessas PN, e o fundo agora tem 11 milhões. Todo mês paga rendimento do CDI nas PN, e o excesso de todo o fundo é usado para amortizar as PN. No final de quase um ano, essas PNs todas foram amortizadas, e as cotas permanentes agora tem um PL de 11 milhões (supondo tudo o mais fíxo). Se aparecesse imóvel para comprar, sim, claro. FII grande pode ter vantagem de conseguir financiamento bancário barato. Não seira o caso no começo. @wolfman Para montar FII eu já tenho admin e tudo o mais. Duro mesmo é arrecadar dinheiro mínimo. Mais difícil ainda é arranjar galinha morta no mundo real. Daí que a preferência seia por ser um FII misto, mas que inicialmente fosse FII de FII. Mas eu posso levantar uma "chamada" para ver o quanto se levantaria de dinheiro. Vai que tem 20 milhões por ai, dispostos a montar um FII que distribui menos e emite continuamente? Se sim a gente lança um FII no mercado ainda esse ano. DEPOIS, no entanto. Eu gostaria de deixar essa discussão rolando ainda mais uma semana, ver que ideias surgem.
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Jujubas - #18 de 66
Sazón  
em 08/06/2015 16:34
@wolfman Só sei que o Bagé City Hotel a hospedagem está R$148,00 uma noite. :-) Brincadeiras a parte, é que me lembrei de que esse hotel faz (ou fará) parte do portfólio de um FII, mas não me recordo qual dos FII, pois não tenho na minha carteira. Eu um dos chats de FII que teve com o @André.PC, houve vários comentários hilários. :-)
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Jujubas - #19 de 66
wolfman  
em 08/06/2015 17:11
@Sazón, Também estou brincando, rs. Eu sei, se não me engano é o FII Veritá. Um FII de papel. :o))
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Jujubas - #20 de 66
Nod  
em 08/06/2015 17:29
@André.PC, E sobre a possibilidade de montar uma empresa pra isso? Não uma S.A. com capital aberto, mas algo menor e que vá crescendo aos poucos. Pode-se até pensar na possibilidade da empresa depois virar um FII: - Constitui-se um FII; - A empresa vende o patrimônio para o FII; - Os cotistas da empresa compram as cotas do FII.
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Jujubas - #21 de 66
AndreLFSBacci  
em 08/06/2015 17:44
@wolfam @Sázon VRTA, HGCR e CPTS. FIIs de CRI que tem na carteira ativos que podem se tornar, indiretamente, donos desses ativos. Palavra nova: excussão. Uso: excussão de garantias. Sentido: procedimento judicial (?) de transferir garantias contratuais do garantidor ao garantido.
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Jujubas - #22 de 66
AndreLFSBacci  
em 08/06/2015 17:44
Dessa discussão toda eu pensei em três vertentes, mas gostaria de saber se tem sugestões de estruturas diferentes em mente. Os objetivos, que se espera alcançar. Não todos ao mesmo tempo, mas... a) de permitir emissão, no PL, para quem quiser crescer o fundo diretamente (institucional?) b) de permitir classes de cotas diferentes, e algum meio de converter entre elas c) condições de virada, regra de converter o fundo de crescimento para renda e vice-versa. Seria ótimo, claro, um jeito de ter classe de cotas diferentes, que operassem sobre o mesmo patrimônio. Uma que cresce, outra que distribui rendimentos, mais uma forma de converter entre elas. Mas não pensei numa regra de conversão que fosse simples ou que não desse rolo eventual. Daí para não complicar tanto imagino que a regra mais simples é a que menos confusão dá. Classe de cotas única, distribui 50%, faz emissão via assembleia e só no PL. Eu gostaria que tivesse alguma liquidez no secundário, mas estou pronto para deixar isso de lado. Vai de ilíquido, mesmo. Considerações?
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Jujubas - #23 de 66
AndreLFSBacci  
em 08/06/2015 17:47
@Nod.RJ Possibilidade de montar uma empresa para isso: com certeza. Tenho bastante convicção, aliás, que isso pode ser feito da noite para o dia. Empresas no geral não são proibidas de investir em FII. Diria até que uma estrutura de SPE ou holding comercial qualificam bem para isso. Teria IR, mas não teria regra nenhuma de 95% ou tras de FII, claro. Vou perguntar lá no pessoal da admin o custo disso.
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Jujubas - #24 de 66
celtiberian  
em 08/06/2015 18:02
Para incentivar a liquidez não é só contratar um market maker?
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Jujubas - #25 de 66
Ktts  
em 08/06/2015 18:51
@ André.PC, Acho que entendi a sua ideia de classe de cotas, mas me confirme se é isso. Montamos um fundo com classes de Cota “A “ e cota “B”. As cotas “A” seriam para sempre, provavelmente ilíquidas. As cotas “B” seriam para especulações, sardinhas etc. Ou seja, algo que visasse o mercado atual sobre receber os rendimentos proporcional a Selic(ou qualquer coisa), e para se livrar destes cotistas pagaríamos a amortização das cotas para apimentar mais ainda o mercado. Isso daria uma grande liquidez ao mercado. Entendo que por esta estrutura as cotas “B” nada mais seriam que uma “debenture” para o fundo se alavancar, é isso? Exemplificando, poderia ser feito assim: Lança uma emissão com 200 cotas, sendo 100 da classe A e 100 da classe B. Compra-se um prédio com 100 cotas e outro com as demais 100. Com o aluguel do primeiro paga-se rendimento mensal para as cotas “B” e com o aluguel do segundo prédio se paga a amortização das cotas “B”. Ou seja, os cotistas “A” vão comprando a parte dos cotistas da classe “B”. Junte-se a isso novas emissões anuais para as duas classes de cotas, vamos ter um belo crescimento. André, você já parou para fazer uma conta de prazo extremamente logo, ou em um ambiente de inflação muito alta. Veja dois casos extremos: 1) fundo distribui 1% am isento e nada cresce. 2) Fundo distribui 0% e cresce 1% am. Se nos dois casos você for vender as cotas o segundo você perderá 20% do que cresceu, devido ao imposto de renda sobre ganhos de capitais. Se montarmos um Fundo de Fundos que não distribui, ele irá comprar cotas de outros e aumentar seu capital, porém deixou de distribuir isento, para um dia ser tributado em 20%. Qual seria a vantagem ?. Não seria melhor eu pegar os rendimentos (pessoa física) e recomprar outros fundos? (nesta operação eu melhoro meu preço e provavelmente não se pagara nenhum imposto de ganho de capitais). Por esse motivo eu insisto que um fundo deve distribuir alguma coisa e que temos que anualmente subscrever, esta seria a melhor maneira de escapara de todos os impostos. (Voce compra um fundo parcelado para ser pago com o próprio rendimento). Mas com duas classes de cotas, eu compra as duas, e pego os rendimentos de uma e pago a próxima emissão ou subscrição, tudo isso isento. Mas voltando ao caso do FII testamentário, quem comprar na emissão as duas classes de cotas, vai aproveitar o melhor das várias ideias, na proporção que ele quiser receber dos rendimentos. Eu acrescentaria no regulamento uma cláusula que quando ocorrer novas emissões a mesma se concretizaria em qualquer classe de cotas, por exemplo todos do fundo querem rendimento e não mais capital, então só se lança cotas tipo “B”. Iria além, após 20 anos(ou 10), em uma assembleia simples, poderia ser votado a conversão parcial de cotas de “A” para “B”, o que propiciaria a saídas de alguns cotistas do fundo sem vender suas cotas em bolsa (resolve problema de iliquidez). Ou criaria a “poison pill” . Neste caso alguém imaginou o valor do “aluguel isento” a ser distribuído ?. Talvez teremos problemas com a CVM ou IR.!!! No comentário feito ao wolfman, você fala que já tem “Para montar FII eu já tenho admin e tudo o mais”. Você diz que já tem um administrador, e quanto a um “gestor” ou seja, alguém para ir caçar imóveis por ai ?. Acredito que a pior parte deste fundo vai ser achar alguém que faça boas comprar, reformas, locações e finalmente boas vendas. Se o gestor for pequeno, seria melhor os imóveis serem concentrados em uma única cidade, fato que nos limitaria somente a grande SP.
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Jujubas - #26 de 66
Ktts  
em 08/06/2015 19:39
Só agora vi que o tópico deslanchou enquanto eu escrevia. @André.PC, sobre seu questionamento das 17:44, a) Deixar as regras do fundo com emissões anuais (ou subscrições). b) Sim duas classes de cotas deve funcionar, veja no exemplo anterior. Se a cota “B” acaba, resolve o problema da migração. Para entrar na cota “A” somente em novas emissões. c) Com duas classes de cotas, será um fundo mutualmente de renda e crescimento, escolhe-se pela classe da cota, embora uma classe de cota (B) vai ter prazo. @Nod.RJ, veja também outros encargos que existem sobre empresas. Não se atenha somente à IR, Holding costumam ter encargos na ordem de 14% do faturamento, SPE não sei informar sobre outros encargos. Não vejo com bons olhos empresa para gerir. Neste caso prefiro comprar diretamente cotas de ações por exemplo Mult3. O Motivo é simples, muito encargos para baixo crescimento. A palavra-chave para dar lucro (na minha opinião) é “isenção”. @Celtiberian, Para contratar market make, tem custo. Me parece que só alguns fundos (bem grandes) é que tem isso. Este fundo pelas características dele só deve ter compradores e não vendedores. André, sobre liquides, uma vez vi em um prospecto de um fundo (de ações) que o fundo não tinha cotas determinadas, as pessoas poderiam entrar ou sair a vontade, tipo fundo de renda fixa ou similar. Porém a cláusula limitante era que novas cotas só poderiam ser criada/extintas quando alguém comprasse/vende-se múltiplos bem grandes(ex. 10.000.000,00). Poderia adotar esta ideia sim, com outro valor menor e a cada montante atingido, de tempo em tempos, faria a emissão automática. Evidentemente esse novo grupo de cotas, teria um prazo para subscrição e um prazo muito grande para entrar no fundo.
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Jujubas - #27 de 66
Nod  
em 08/06/2015 21:56
@ktts, Essa possibilidade de integrar ou resgatar cotas existe em alguns fundos, como os ETF. Porém com os FIIs não funciona assim. Lei Federal nº 8.668, de 25 de junho de 1993, artigo 2º afirma que os FIIs são constituídos "sob a forma de condomínio fechado, proibido o resgate de quotas".
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Jujubas - #28 de 66
AndersonRJ  
em 08/06/2015 23:11
E que tal um fundo formado por um "pool" de imóveis de pequenos investidores individuais e aberto a investidores que quisessem "agregar" seus imóveis ao "pool" do fundo?
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Jujubas - #29 de 66
Nod  
em 09/06/2015 07:02
Galera, já tivemos tantas idéias que acho que precisamos dar um "freio de arrumação". kkkk O André sempre falou que, se fosse montar um FII, seria muito mais provável que fosse um Fundo de Fundos e não um Fundo de Tijolo. O argumento dele é que ele tem anos de experiência em analisar FIIs (em quais aportar, quando entrar, quando sair, como fazer "pescaria", onde dá pra fazer trade de valor, etc.). Operar tijolo, é outra coisa totalmente diferente: negociar aluguel analisando a praça e o potencial do imóvel, renegociar aluguel, manutenção do prédio, impostos, ações renovatórias, etc. E, em momento nenhum, ele falou de adquirir imóveis. Portanto, acho que o foco dele continua em um FII de papel, seja só de FII ou misto com CRI. Acho que esse recorte já tem que ser dado de imediato. Não dá pra gente pensar em estratégias sobre o que fazer se não soubermos que tipo de fundo será. Com a palavra, @André.PC.
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Jujubas - #30 de 66
Nod  
em 09/06/2015 07:28
Quanto à classe de cotas: possível, mas não sei se rolaria. Meu medo é de que o custo para emitir novas cotas seja meio alto e, pra compensar isso, o fundo tenha que "levar" essas cotas por muito tempo. Teria que fazer uma análise envolvendo alguns critérios. - Qual o tipo de vantagem essa cotas teriam? Se for pouca vantagem, talvez ninguém se interesse. Se for muita vantagem, pode se tornar um peso para o fundo. - Qual o custo de colocação delas no mercado? CVM, administrador, distribuição, etc. - Como fazer a amortização delas? - Como atravessar momentos em que o mercado esteja avesso ao investimento em FIIs? No ano passado, vimos vários IPOs sendo cancelados por "condições adversas do mercado". Um FII pouco líquido de uma casa pequena, com classe de cotas diferentes fica muito fácil de ser jogado pra escanteio.
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Jujubas - #31 de 66
Nod  
em 09/06/2015 07:32
Para que o fundo continue crescendo com alavancagem, acho que o caminho mais natural seria a emissão de CRIs. Calcula-se o valor a receber e o prazo da operação de forma tal que as parcelas possam ser pagas com 50% do fluxo de caixa natural do Fundo. Como lastro, dá-se o próprio PL do fundo. Porém, utiliza-se 100% do fluxo para a amortização! O CRI é quitado em menos tempo e o valor fica pro PL do fundo. Você conseguiu converter rendimento em PL. Sei que nada é tão fácil e teríamos que ver os custos de colocação no mercado pra ver se compensa, mas é um caminho.
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Jujubas - #32 de 66
Ktts  
em 09/06/2015 07:39
@ Nod.RJ. Sim a Lei 8.668 proíbe o resgate de cotas, mas não proíbe a amortização por classe de cotas. A minha intenção era de somente novas emissões serem feitas automaticamente, ou seja “um fomentador” vende cotas que ainda não existem, estas quando atingem um valor expressivo são integralizadas e fazem parte do fundo, seria um processo parecido com novas emissões, porém sem assembleias, divulgações, etc... algo que meio automático. O gestor aplica este dinheiro (poderia ser até em cotas de outros Fii) e sai em busca de um imóvel para fazer parte do fundo. @Anderson88, já ouvi falar disso, que os cotistas poderiam integralizar as cotas na forma de bens. A parte difícil vai ser fazer a avaliação, sempre vai ter cotista que acha que o seu vale mais e o do outro vale menos Mas acredito que o principal problema seja o retorno que este “pequeno imóvel” vai dar para o fundo. Acho, (pela minha experiência, não sei dos demais), que “pequenos imóveis” vão render algo em torno de 0.4 % am, muito pouco quando se tem imóveis “grandes” rendendo 1%am. Nod.RJ, acredito que o @andré.PC não queira Fundos de Fundos não, ele quer um fundo que possa escapar da inflação, ou melhor da tributação sobre a inflação. Ele deixou claro que não quer a distribuição da inflação. Porém se montarmos um Fundo de fundos no qual retem a inflação para comprar novas cotas, vai funcionar parcialmente. Nos defenderemos da inflação, porém no futuro pagaremos o imposto inflacionário sobre eventual venda (ganho de capitais). Para escapar disso o fundo teria que distribuir 100% isento dos rendimentos e o próprio cotista recomprar novas cotas, mais isso já temos hoje, nada de novo.
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Jujubas - #33 de 66
Ktts  
em 09/06/2015 07:51
@Nod.RJ sobre sua questão das 7:28, das amortizações, imagino deixar pré-definido amortizações fixas de 0.8% am (= 10%aa) na qual se devolve tudo em 10 anos. Nod, novas emissões tem custo, CRI tem custos, qual vai compensar ? Difícil saber, alias estes custo devem ser diferentes para cada montante financeiro. O André estava falando em um FII de valor entre 10 – 20 MM, mas para sabermos estes custos, só colocando um administrador na conversa para balizar o caminho.
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Jujubas - #34 de 66
AndreLFSBacci  
em 09/06/2015 12:37
@celtiberian em 8/6/2015 18:02:02 Segredinho maldoso: Market maker só aumenta liquidez em ativo completamente ilíquido. Em ativo com book vivo daí market maker praticamente só serve para fechar o spread. Na verdade eu ainda não descobri de onde (ou para onde) vão as cotas de um market maker. Alguém tem noção? @Ktts em 8/6/2015 18:51:47 As cotas classe B seriam para quem quer renda, simplesmente. Estilo STFI, RBCB, esses novos FIIs todos de "LCI" que estão saindo por agora. Pelo jeito tem demanda. Daria liquidez ao mercado e seria uma propaganda indireta às cotas classe A. Sim, seria bem estilo debênture mesmo. Legislação de FII, comportamento de debênture. Não precisa fazer conta para descobrir qual é o melhor. Se um tem IR e outro não, o que não tem IR vai ganhar (distribuir). O que mudaria a conta aí o reinvestimento. Mas daí teria de apostar em que nível de preço está no meio do caminho. Um preço que ajudasse a tese de reinvestimento seria um preço ruim para a tese de venda, então novamente distribuir ganha. Um fundo de fundo pode não distribuir hoje em dia e continuar isento. A nova nova regra dos 95% permite isso. Mas se um FII que não distribui não é isento, daí melhor distribuir ou fazer na pessoa física, como comentou. E sim, essa estrutura de duas classes de cotas era a minha solução antiga para o problema da regra dos 95% estrita. Está distribuindo tudo, 95% passthrought, então tem isenção. Para emissões podem ocorrer em ambas classes de cotas, com limite e em ordem específica: - Limite: necessariamente ter relação 10:1 (ou 20:1) de cotas A:B - Ordem: a) Primeira fase: Cotistas classe A direito de preferência na emissão de novas cotas classe A. Ao mesmo tempo cotistas classe A podem converter suas cotas até o limite de 1/10 do FII em cotas B. b) Segundo fase: sobras conversão A->B, a todos os cotistas da primeira fase que converteram, até o limite 1/10 global do fundo. c) Terceira fase: emissão pública de cotas classe A (sem limite) e cotas classe B (até o limite de 1/10 anterior) e de "units" 10A+1B. Assim consegue-se ao mesmo tempo: - Deixar quem quer aportar em A no PL. Sem diluição. - Regra de saída, bem lenta. Conversão de A:B fixa saída em caixa, mas não leva o patrimônio - Permite participação do mercado, em ambas as classes. - Não permite conversão em massa em época de euforia, no máximo a 10% do patrimônio euforicamente majorado. Já tenho admin, mas não gestor. Sem segredo aí, é o pessoal do GBX 14. Então sem gestor grande para dar oportunidade em imóveis normais, mas com alguma leve tendência a entrar em SPE de imóvel enrolado. Em vez de mexer com alavancagem, mexer com hasta pública. Gestor, mexer com imóveis direto é coisa séria. Não dá para fazer isso remotamente. Teria de ser gestor com escritório em cada local que se tenha imóvel. Que senão vira baderna.
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Jujubas - #35 de 66
AndreLFSBacci  
em 09/06/2015 12:54
@Ktts em 8/6/2015 19:39:51 Mesmo com restrição de aplicações ou resgate em múltiplos isso classifica como fundo aberto. FII só pode ser fechado (SEM resgate, SEM aplicação) por força de legislação. A nova ICVM 472 permitirá (em tese) emissão sem assembleia, e é nisso que estou me fiando para emissões contínuas. Penso em fazer com limitações, por emissão e global, para não deixar completamente aberto. @Anderson88 em 8/6/2015 23:11:44 Funciona, mas dá briga. E teria de ser um pool de imóveis geograficamente perto, para poder sequer ser viável. Fora que o pessoal *não* vai querer perder autonomia de negociação dos imóveis. Vende o ativo no fundo, mas quer continuar mandando. Receita para desastre. @Nod.RJ em 9/6/2015 7:02:35 Sim. Meu envolvimento seria um FII de FII a priori, embora fosse estruturado como misto. Vai que surge imóvel na jogada. Especificamente, mexer com SPE de construção e de hasta pública. Que seriam os ativos apimentados da carteira. Ter um pouco de RM Leblon, ter um pouco de GBX 14, do mesmo jeito que MXRF tem as SPE e FIIs não listados. Eu não pretendo me envolver com FII de tijolo e/ou alavancado a priori: fora da minha área de expertise. @Nod.RJ em 9/6/2015 7:28:13 Emissões de institucionais são mais em conta, mas principalmente emissões que não passam por público. No exemplo acima pode-se estruturar a emissão de direito de preferência (fase 1 e 2) bem barata, e meter um custo de emissão alto só para a última fase (terceira), mais ou menos como está acontecendo em THRA agora (só que invertido). Estipula um mínimo. Conseguiu emitir A ou converter A:B além do mínimo, encerra emissão aí, sem ir para fase pública. Ou nem propõe que seja pública, deixa só emissões frequentes, só no direito de preferência. - Vantagens cota A: cresce sem distribuir enquanto tiver cota B, distribui 50% na ausência das cotas B. Vantagens cota B: estilo STFI, RBCB... - Custo emissão: abaixo de 1% em FIIs de institucional ou que não cheguem em fase pública, uns 3% nos demais casos. - Como fazer amortização: ver regulamento do RBCB. Um FII de prazo indeterminado mas com séries de cotas de prazo determinado e independentes entre si. Nem é uma ideia original... - Como atravessar: tenta-se emitir, mas não tem como forçar. Não emitiu, entra regra dos 50% se não tiver cotas a amortizar. E sim, emitir CRI é um caminho de alavancagem como outro qualquer. Temo só que tenha que ser com imóvel nesse caso, não vislumbrei ainda de fazer CRI de rendimento futuro de FII...
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Jujubas - #36 de 66
Ktts  
em 09/06/2015 18:56
@André.PC, adorei a ideia de colocar imóveis de hasta pública, porém a natureza básica seria negociar os imóveis (comprar em hasta, vender em seguida) ou só comprar, reformar e alugar? você comentou que o limite de relação de cotas seria de 10:1, o que significaria que se as cotas “A” recebessem apenas 50% do valor devido do rendimento, a classe B seria quitada em 4 anos(+-). Se ficar retido 25% para cotas A, as cotas B recebem todo o $$ investido em 2 anos(+-). Quanto menor o prazo, mais pessoas se acha para investir, mais líquido pode ficar. Mas fico preocupado, estamos colocando hastas públicas, SPE, F.F. CRI, compras alavancadas, classe de cotas, emissões subsequentes, amortizações programadas, conversão de classe de cotas e outros. Quantas pessoas vão realmente entender tudo isso para fazer uma boa aplicação? Será que vamos ter 100 cotistas? ( A discussão está se monopolizando com o André e o Nod.) Particularmente não gosto de Fii de Fii, (2 adm e distribui inflação), mas pela sua ideia em resposta ao Nod.RJ essa seria sua intenção, que no início achava que seria só para tijolo. Mas teremos uma vantagem neste fii, que será não distribuir a inflação. A sua ideia e criar um Fii geracional de papel ?? (kkk) Resumindo, estamos discutindo a formação de um fundo de papel (principalmente) onde poderá ter alguns imóveis. -Duas classe de cotas na proporção 10 A para 1 B. -Distribui 0% para classe A e 100% para classe B, na ausência da classe B distribui 50%. -Emissões diretas, sem fase publica (diminui muito os custos de criação). -Emissões frequentes, afinal a classe B, deve durar somente 1 ano. -Possibilidade de conversão de cotas A - > B em 10%. - Provavelmente todos os cotistas vão pegar os rendimentos das cotas B, e comprar novas cotas na nova emissão subsequente.
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Jujubas - #37 de 66
Nod  
em 09/06/2015 22:56
Sinceramente, me sinto mais confortável com um FII de FIIs. Se surgir uma oportunidade de com imóvle de tijolo (SPE, hasta pública, etc) não me incomodo. Mas, enquanto não aparecer nada, mantemos o foco de FII de FII. Meu medo é que se o FII começar a ter muito foco nisso, vai acabar sacrificando qualidade pela obrigação de não ficar com o capital parado. Poderíamos ver a possibilidade também de entrar em imóveis comerciais em construção. Começa a construir do zero e vende as unidades. Mas não todas: só o suficiente pra "empatar". O que sobrar, vai pra aluguel. Vai ser um aluguel a custo zero. Vamos operar dentro do que sabemos fazer de melhor: analisar FIIs. Se surgir algo, avaliamos.
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Jujubas - #38 de 66
Ktts  
em 10/06/2015 08:42
@Nod.RJ e @André.PC, me corrijam se estiver errado, mas a ideia principal caminha para a criação de grupo de investimento em FII, semelhante a um clube de investimento em ações, como este não pode investir em FII, nos criamos um FII que na prática seria um clube. Tudo o que estamos discutindo vai caminhar para a criação deste clube, pois acredito que quem não participar da criação nunca vai entrar neste fundo (será?) por não entendê-lo. Se for isso, já temos um administrador(Gradual/GBX), já temos gestor (eleito por pressão dos cotistas = André, kkkkk) e um custo de formação baixo, por não ter oferta pública.
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Jujubas - #39 de 66
stever  
em 10/06/2015 10:52
Legal, seguindo. Se sair qualquer coisa, tô dentro. :)
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Jujubas - #40 de 66
wolfman  
em 10/06/2015 15:42
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Jujubas - #41 de 66
AndersonRJ  
em 10/06/2015 15:51
Agora só faltam o @Bastter e o @mille e a gente fecha os 10 milhões...
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Jujubas - #42 de 66
Bastter  
em 10/06/2015 15:54
menor chance de incluir o Bastter ou a marca Bastter em qq coisa q entre dinheiro dos outros quero paz
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Jujubas - #43 de 66
AndreLFSBacci  
em 10/06/2015 16:44
@Ktts em 09/06/2015 18:56 Estou vislumbrando dois caminhos diferentes. Um FII preponderantemente de imóvel. Compra imóvel a vista, alavanca (com CRI ou emissão subordinada) e vai comprando mais imóveis com o tempo. Outro caminho um FII misto, preponderantemente FII de FII, mas que fosse fazendo rolos no meio do caminho (SPE, hasta, compra alavancada em CRI). Não precisa bater o martelo num noutro. Se e quando chegar a época levanta-se as mãos para as duas hipóteses e vê qual delas sai, se as duas, uma ou nenhuma. Relação 10:1, sim, mas poderia ser outra. E poderia ficar a cota sênior sem nenhum rendimento pagando e amortizando as subordinadas o mais rápido possível, em aberto isso. Na matemática o ideal é que a operação seja o mais curta possível (regra dos 95% estrita), mas emitir todo mês é inviável. Daí colocar um prazo. Acho que ano é um tempo bom para pegar o pessoal que o Tesouro Direto não atende. A parte: na situação de captação baixa e remuneração alta daí o inverso, quanto mais longo o tempo alavancado melhor. Poderia ser feito numa época de juros em mínimas. Mas é arriscado por conta de juros subir significar que vem tensão a frente. De novo, ter só tijolo é possível. Só que eu só me meteria nisso como investidor. Realmente é fora da minha esfera originar negócio assim. Eu muito repasso esse tipo de negócio, mas não os faço propriamente. Mas não desanime. Vai que se levanta mãos o suficiente nessa direção. Como você mesmo apontou, admin (e estrutura!) para isso já se tem. @Nod.RJ em 09/06/2015 22:56 Eu sou mais por essa linha mesmo. Fora que surge oportunidade doida no próprio secundário de FII. A história do RBAG, o RBCB dois anos atrás, o RBDS a ano e meio atrás, um doido que despejou RBPD11 abaixo da curva logo antes dessas amortizações maiores, RBVO negociando abaixo da curva depois da nova regra dos 95%... @Ktts em 10/06/2015 08:42 Por falta de escala, sim. Algo na linha de clube/SPE/holding. Se tiver escala logo no começo um FII misto (e/ou FII de tijolo alavancado). Sobre não entender quem depois vier, é possível. Mas aí acho que nada como demonstrar por exemplo. Põe para funcionar primeiro, atende a primeira leva. O pessoal depois vê como ele está funcionando na prática, e só com isso decide ou não investir. Não espero que seja mais popular que o CPTS (ou a segunda leva do RBCB). E isso é bom no final. Pegar o pessoal que não tenha medo da complicação, que chamar indiscriminadamente meio mundo para dentro só para criar briga e insatisfação com a falta de simplicidade. @wolfman @stever Sim... acreditem, é possível. Mas de novo pessoal, uma coisa é sonhar, outra é realizar. São dois mundos completamente separados. Parece fácil entrar numa estrutura depois de montada. Levantar a estrutura, fazer o aporte inicial, ***conseguir o mínimo***, é impressionantemente difícil.
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Jujubas - #44 de 66
disiplin  
em 11/06/2015 01:24
tenho interesse, mas nem sou investidor qualificado talvez só possa participar das emissões posteriores
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Jujubas - #45 de 66
AndreLFSBacci  
em 12/06/2015 14:14
Bom, vou tentar levantar custos disso. Tanto na forma de SPE, tanto na forma de FIP, mais variações com ou sem negociação em bolsa/CETIP. Mais para estimar tamanho mínimo.
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Jujubas - #46 de 66
AndreLFSBacci  
em 12/06/2015 14:35
E por falar em custos... Alguém que possa comentar quais os custos de um emissor que opere direito de preferência via DDA da Bovespa? Nesses moldes aqui: http://bmfbovespa.com.br/oficiosComunicados/DownloadOficioComunicado.ashx?numDoc=087-2014&dir=Ofic&depto=DP&idioma=pt-br Parte da discussão de fazer emissões com custo rebaixado.
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Jujubas - #47 de 66
Nod  
em 13/06/2015 11:17
Não tenho a menor ideia...kkkkk Ainda continuo achando melhor e mais barato fazer algo fora de bolsa, como um "teste". Pode ter qualquer nome (Clube, SPE, holding, etc). Como não é provável que consigamos R$ 100 milhões, acredito que os os custos de montagem, manutenção fiquem menores do que um lançamento em Bolsa. Além disso, não podemos nos esquecer de que algo pode dar errado. E, se der errado, desmontar algo dentro de Bolsa deve ser muito mais caro e complicado...
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Jujubas - #48 de 66
fabiosirufo  
em 13/06/2015 14:09
Bom dia , excelente ideia, não acho viável um FII de varejo com essas características, acho que seria uma ideia uma capital mínimo de 100.000 reais por pessoa, e um número que não permitisse que a mesma pessoa tivesse mais que o limite para isenção de IR. Estou dentro
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Jujubas - #49 de 66
stever  
em 13/06/2015 16:07
Acho difícil 50 pessoas com 100k, ainda mais que aqui somos moldados a diversificar, daí pra grande maioria 100k em um ativo distorcerá bem... só não sei se o André tem outros meios de captar.
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Jujubas - #50 de 66
fabiosirufo  
em 13/06/2015 17:38
Sim, na minha, humilde opinião, esse tipo de investimento só deveria ser feito para quem está com um capital maior para investimento .
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Jujubas - #51 de 66
AndreLFSBacci  
em 13/06/2015 17:52
Dei uma conversada ontem com pessoal de admin. Números mágicos: - FII: 30 milhões para cima, para começar a conversar. - FIC, FIM, FIM+FIC+n*SPE: 5 milhões. - SPE, holding patrimonial: começando em 1 milhão. Qualquer coisa abaixo disso, ainda que se possível formalizar, cai num nível de administração que é indistinguível de "ser sócio de padaria nos confins do mundo", que eu acredito pouca gente toparia. Tem negócio no nível de SPE/holding, principalmente no esquema que o Ktts está interessado. Para operar FII, o mais próximo é mexer com estrutura de FIC+FIM, mas que é tributado no final, então bem menos eficiente que montar na carteira própria qualquer coisa e deixar essa ideia de lado. Problema que esbarra (para mim) é que não tem solução para questão de expansão/diluição. O pessoal quando muito monta SPE do lado, ou coloca regra muito simples tipo tudo ou nada, sem optativo de não participar. Daí acaba na prática que: - Se tiver grana o suficiente, monta FIC/FIM que aporta em SPEs - Se não daí SPEs criadas por projeto ou grupo de pessoas; - SPE sempre fixa em capital ou fixa em projeto. - Só aumenta estrutura por votação qualificada (previamente definida), em qualquer nível (FIC, FIM e mesmo SPE). Deixar esse assunto rolar mais uma semana. Depois disso eu tento levantar a força financeira por trás da ideia. Temo que não estaremos nem perto de alcançar qualquer um dos níveis, mas talvez eu monte um mini GBX14 para mim no meio do ano, em esquema SPE/holding. Pessoal mesmo, sem angariar sócios. Ter a experiência em primeira mão, em vez de ficar só no achismo, para poder contar como é. E principalmente, como não é.
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Jujubas - #52 de 66
Nod  
em 13/06/2015 20:19
@André.PC, Se não me engano, FIC/FIM é isento de IR, seja pelos rendimentos dos FIIs, seja nos ganhos de capital. Todo o IR recai sobre o cotista, e apenas no resgate. Se pensamos num prazo suficientemente longo, isso significa a estrutura pode ser assim: - O Fundo irá comprar e vender as cotas que quiser, - Receber rendimentos, - Reinvestir tudo, - Fazer o bolo crescer, - Receber mais rendimentos - etc... E tudo sem IR! Quem quiser resgatar, que pague! Enquanto eu não resgatar, só fico vendo a grama crescer sem IR. A ideia não é tão ruim assim. Quem quer vender vai bancar o custo. Quem não quer, deixa lá. É a fórmula da Berkshire Hathaway, não? Não pagar o rendimentos e quem quer receber o dinheiro que pague os encargos.
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Jujubas - #53 de 66
AndreLFSBacci  
em 13/06/2015 21:39
Sim, FIC/FIM é tudo isento dentro, tributado no final, sobre o cotista. Problema é precificação. Funciona bem para FII de FII puro, em ativos que tenha liquidez, mas é péssimo quanto tem ativo sem negociação (imóvel, FII ilíquido). Falo aqui de resgate, claro. Venda (mercado secundário) elimina quase todas essas questões, felizmente. Mas é o caminho mais formal, com certeza. Faz um FIC/FIM restrito quanto a resgate, mais restrições de aumento de capital, e bola para frente. Fora que tem requisito (e regulação) bem menor que FII. Na sequencia estudar os custos de colocar um FIC/FIM na CETIP ou na Bovespa. Só para não deixar na negociação privada.
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Jujubas - #54 de 66
Ktts  
em 14/06/2015 10:01
André quando você cita no texto montar SPE / Holding, deixa entender que em termos de tributação as duas são iguais, mas como eu pouco sei sobre elas, me parece que uma holding tem mais tributação que SPE ? . A única SPE que conheci foi a BKO e tive a impressão que era isenta de um monte de imposto. É isso? @Nod.RJ, a ideia do FIC/FIM é boa, mas considero boa para uns 10 -20 anos(meu caso), que após este período pretendo ter retiradas mensais, mas pagar o IR em cada retirada me desagrada. Um fundo Imobiliário poderia ter dentro dele um FIC/FIM ? (para distribuir isento).
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Jujubas - #55 de 66
Nod  
em 14/06/2015 10:17
Pra mim, essa passa a ser a melhor possibilidade de usar o sistema Warren Buffet no mundo dos FIIs. Opera-se tudo sem IR. Quem ficar, se beneficia; quem quiser sair, que pague. Se o patrimônio ficar alocado em FIIs líquidos e CRIs, é mais tranquilo operar os resgates. E, se forem resgates pequenos, perante o PL, talvez nem seja necessário vender: até os rendimentos creditados durante o mês irão resolver. A dificuldade fica na eventualidade de operações ilíquidas: SPE, FIIs ilíquidos, imóveis, etc. E vejo dois problemas nisso. Primeiramente, a prerrogativa fundamental de qualquer fundo é a marcação a mercado, que é a atualização diária do valor da cota. E será impossível ter uma apuração minimamente consistente. Segundo, a iliquidez irá dificultar ou até impedir a execução de um resgate. Uma possibilidade seria proibir os resgates, mas fico receoso de que isso possa afugentar muita gente. Só acho que haveria alguma aceitação se fosse um fundo com prazo determinado. Poderíamos pensar também em algum mecanismo que limite os resgates mensais a X% do PL fundo. Nunca vi nada parecido, mas vale a pena perguntar.
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Jujubas - #56 de 66
Nod  
em 14/06/2015 10:28
@Ktts, lembre-se de uma coisa. Na fase de acúmulo, o FIC/FIM terá uma vantagem: fazer todas as movimentações sem pagar IR. No FII, se ele decide regatar um investimento e aportar em outro, já paga IR sobre o lucro. Pode parecer pouca diferença, mas não é não. No FII isso funciona quase como um come-cotas. E no longo prazo, a diferença é gritante. O FIC/FIM vai ter muito mais capital ao final, que vai estar gerando mais rendimentos de forma que, mesmo com os 15% sobre o resgate acredito que os pagamentos serão maiores.
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Jujubas - #57 de 66
Ktts  
em 14/06/2015 11:46
@Nod.RJ, Sim entendo a vantagem do FIC/FIM, mas lembre-se que FII é isento quando compra e vende imóveis. Como a ideia geral está indo para um fundo de Fundo, é melhor ficar mesmo com FIC/FIM. Mas ainda lhe pergunto, poderíamos montar Um FII que tem cotas de um FIC/FIM ?, para quando for distribuir o FIC/FIM repassa valores para o FII sem impostos e o FII repassa aos cotistas também isento ?
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Jujubas - #58 de 66
mille  
em 14/06/2015 12:33
Nao entendi qual é q vantagem para o investidor. Talvez ganhar 1% a mais no ano?. Reinvestimento automático? Ganho com alavancagem? (to fora)
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Jujubas - #59 de 66
AndreLFSBacci  
em 14/06/2015 12:52
Ktts em 14/06/2015 10:01 SPE/holding tributa dentro, mas somatório dos tributos é menor que pessoa física na última faixa. Mas não é a questão aqui. A questão é ter uma estrutura de cotas, para evitar que rolos dos sócios afetem o investimento. Quanto a imposto não tem jeito. FIC/FIM paga imposto no final, FII distribui inflacionário. Um FIC/FIM de muitos anos que dê muito certo vai pagar IR sobre *toda* distribuição, um FII seguindo mais ou menos a regra dos 95% que muito gire a carteira não vai sair do lugar. @Nod.RJ A solução aí é realmente não ter resgate nenhum. Isso resolve o problema de precificação de ativos ilíquidos. Talves não o evite: o GBX 14 não saiu basicamente por problema de custos. O pessoal *não queria* precificar ativo, mas seria obrigado em FII. A ver se um FIC/FIM não vai ter a mesma obrigação, o que inviabiliza entrar em operação pequena. Estamos falando aqui de coisa da ordem de 15k a 50k por ativo investido. Já pensou? Compra imóvel pequeno em hasta, e gasta mais que o valor do imóvel em avaliações? Melhor aí fazer na pessoa física, com todos os problemas potenciais que daí decorre... Evitando os resgates daí mercado secundário organizado. FII não permite resgate afinal de contas ;) @Ktts em 14/06/2015 11:46 Claro que pode. FII misto é assim. Ver os FIIs de desenvolvimento da RB ou mesmo o MXRF: tem CRI, FII e SPE dentro. Agora, se chegou no ponto que se tem grana para montar FII, daí essas discussões não tem razão. Estamos levantando outras possibilidades dada a falta de esperança de sequer ter dinheiro para levantar um FII (30+ milhões). E mesmo que tivesse, provavelmente não montaria de cara antes de ter uma experiência com uma estrutura menor. Falar é sempre fácil, viver a coisa pode ser bem estressante... @mille Para vantagem para investidor, seria acesso a investimento esquisito, coisa que FII de varejo normalmente não mexe, incluindo alavancagem. Fosse um FII de FII normal, seria a experiência de ter um fundo tipo Matusalém com risco imobiliário. O retorno na verdade seria *menor* que outros investimentos desalavancados, principalmente nos primeiros anos.
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Jujubas - #60 de 66
Nod  
em 15/06/2015 06:38
@André.PC, Quando você fala em negociação de cotas em mercado secundário, você fala de negociação em bolsa? Mas não voltaríamos ao mesmo problema da falta de um capital inicial que justifique a emissão? Não entendi....
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Jujubas - #61 de 66
AndreLFSBacci  
em 15/06/2015 13:11
Ah @Nod.RJ , isso de negociação no secundário é "desejo", não pré-condição. A conversa aqui evolutivamente convergiu para exatamente a solução de mercado. Fundo fechado é a estrutura que mais agrada. E mercado secundário para tirar as noias de resgate. Queria estudar o custo de secundário (Bovespa OU CETIP) para ter esse número mágico na cabeça. A partir de qual patrimônio dá para pensar em colocar em ambiente regulado... RCCS é o meu modelo por enquanto, de fundo pequeno e negociando. Queria ver se tem custo diferenciado para FIPs na Bovespa ou custos no geral de CETIP, que eu não tenho ideia.
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Jujubas - #62 de 66
Nod  
em 15/06/2015 13:59
Meu receio é ter algum problema regulatório. Teremos um fundo que aporta nas mesmas coisa que FIIs, com o mesmo perfil de investidor de FII, com a mesma negociabilidade que um FII, com uma captação primária igual a um FII... Mas que resolve se chamar FIP e que, só por isso, decide que não vai se submeter às regras de FII. Acho que não vai colar...
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Jujubas - #63 de 66
AndreLFSBacci  
em 15/06/2015 15:40
A priori cola... O fundo que o pessoal do take over usa é um FIP, como outro qualquer. O que não pode é FIM com imóvel (e daí o uso de SPEs) ou clube com FII. De resto admin nenhum mostrou resistência de SPE, FIC ou FIM em tudo idêntico a FII. Claro, sem regulação e obviamente sem as benesses.
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Jujubas - #64 de 66
Nod  
em 16/06/2015 07:08
Então beleza. Claro que ainda há muitas "pontas soltas". Talvez não tenhamos conseguido ainda definir o quê fazer, mas, certamente, já descobrimos um monte de coisa sobre o quê NÃO fazer, que é até mais importante. kkkk
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Jujubas - #65 de 66
AndreLFSBacci  
em 23/06/2015 20:23
Bom, como esse assunto agora acalmou, logo mais eu vou fazer um levantar as mãos, só para ver força financeira da ideia. Mas para dar uma última agitada... Considerações outras? Ideias derivantes?
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Jujubas - #66 de 66

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Você está em FIIs e Imóveis > Jujubas
por AndreLFSBacci em 06/06/2015 17:08

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