Análise de fundos e comparação de pares (indicadores)
comentada em 12/06/2015 13:21

Oi @Tejeda, Nós nos conhecemos pessoalmente no curso do Mille aqui no RJ e você mencionou que não participava muito. Fico muito feliz em te ver mais "ativo". Há algum tempo, montei um passo-a-passo. Não trata de nada de indicadores. É puramente qualitativo. Mas que já vai te afastar de muitos problemas. Bastter.com - Montando Carteira de FIIs - Passo-a-Passo Pra mim, a análise quantitativa é secundária. O importante é entender o "case" e se sentir atraído por ele. É gostar de ser sócio no negócios. E, sinceramente? Se você conseguir descartar os FIIs mais problemáticos, já é 90% da questão. A diferença entre os outros é muito pequena.

Nod.RJ,algumas dúvidas: 1)Onde eu consigo a informação se um Fundo é de prazo determinado,se é de desenvolvimento(Para renda ou para venda),se está em fase de desinvestimento(Isso é a mesma coisa de amortizando?)? 2)Onde eu sei quais fundos compõe o índice marcador de desempenho (o Ibovespa dos FIIs)?

@mariotauma, No mesmo tópico, meu segundo post (14/4/2015 6:16:53) eu coloquei o link. Recentemente o André colocou uma atualização. Dá uma olhada na página principal do grupo, na seção "Documentos". O "Ibovespa dos FIIs" se chama Ifix (Índice BM&FBOVESPA Fundos de Investimentos Imobiliários). É o índice que eu menciono na primeira regrinha do passo-a-passo. Todos os índices da Bovespa têm a sua composição atualizada diariamente. Abre o Google e faz uma busca assim: Ifix composição. Provavelmente, a primeira ocorrência vai ser essa: Índice de Fundos de Investimento Imobiliário - IFIX | BM&FBOVESPA Espero que ajude.

Se você usar o método do Nod depois escolher só fundos de tijolo e excluir as "bombas" que o AndrePC fala nas análises de carteira vão sobrar uns 35 fundos que ja é uma lista bem curta. Minha análise parou aqui. Agora estou estudando pra criar novos critérios para exclusão e distribuição de porcentagens. Mas também estou com dificuldade em definir esses critérios.

Grande @Nod.RJ! venho aprendendo mto com a sua participação aqui no site. Vamos dizer que a minha está evoluindo gradativamente...rs. Vou procurar olhar mais para as características qualitativas dos "cases" de fundos.

Critério é que nem trair e coçar: é só começar que não para mais. Daí que gera uma complicação ao iniciante. Com infinitos critérios a insegurança só aumenta. Eu diria que a resposta vai na linha de: concentre-se naqueles critérios mais óbvios, que mais fáceis sejam de checar, que mais sentido lhe façam. Os mais recorrentes são: tipologia do imóvel, quantidade de imóveis, dispersão de inquilino (quantidade, concentração). Se está com vacância, se está com renda mínima temporária, se está na lista de FIIs de Prazo, FIIs de Desenvolvimento ou FIIs em situação de Desinvestimento (PDD, qual tenho de atualizar por conta do GWIC...). Tem critérios mais avançados, como R$/m2 de locação ou de venda. Localização e concorrência. Esses são legais sim, mas por serem numerologia são coisas que devem ser feitas depois. Quem começa com numerologia no geral descarta qualitativo. Para evitar isso começar pelo qualitativo, depois quantificar. Até porque dado quantitativo só serve se você tiver o universo para fazer comparação, o que é no geral muito trabalhoso para se fazer e manter. Eu particularmente vou na linha de a *classificação final* de um FII é ser desejável, neutro ou indesejável. O que antecede essa classificação é a análise quantitativa e qualitativa. Se com carteira já montada, compara aquele FII com a média da carteira (ele melhora a carteira? piora? não faz diferença). Quando o cara está montando pela primeira vez daí a comparação é instinto puro. Seleciona os desejáveis e neutros, monta uma carteira temporária com esses, e daí faz uma segunda rodada para retirar arestas. As anotações sim são muito importantes. Não só para análise, mas também para *lembrar*. Quando você for revisar a carteira mais a frente, essas anotações serão ouro. Diminuem o trabalho, basta você conferir se as anotações ainda valem. Se o FII (ou sua percepção dele) melhorou ou piorou da primeira análise para a segunda. A maioria das pessoas que comentaram o seu processo nas carteiras faz análise mais por cima. Não chegam a fazer todos esses indicadores. Alguns fazem, mas não formam a carteira só por esses indicadores. Quem segue os indicadores a ferro e fogo logo descobre que existe uma fronteira nada sutil entre objetividade e obscuridade. Quanto mais indicadores coloca na análise, mais do humor do analista depende o resultado (em vez dos números). Daí novamente a sugestão de não se afundar em milhares de indicadores. Particularmente eu uso, para: - FII de tijolo / carteira core: qualidade imóveis, localização, diversificação. - FII de tijolo / carteira trade: renda potencial. - FII de papel: olhar carteira, futurologia de rentabilidade (sem amor por FII de papel). - FII de desenvolvimento: cada um é universo, sem regra geral. Eu fico sabendo das variações de preço e rendimento na carteira core mais pelo que o pessoal comenta aqui. Se me falarem que a renda do EDGA subiu ou caiu, a primeira reação é me pegar pensando que eu nem sei com qual renda a queda/subida está sendo comparada...

@Tejeda, a ideia é exatamente essa: entender onde está aportando dinheiro. A coisa que mais acontece é acontecer algo de ruim no fundo ou na ação e o pessoal resmungando: "se eu soubesse disso, não tinha entrado". Essa foi uma das minhas inspirações ao montar o passo-a-passo: fazer um questionário "anti-mimimi". Se o cara usar o passo-a-passo, ele vai conhecer o fundo de tal forma que não tem nenhum argumento para ficar choramingando: "Ah, eu não sabia que era assim...."

@André.PC antes de mais nada gostaria de te agradecer aos conhecimentos que você passa para o pessoal e o mais importante o cuidado, comprometimento que você tem a cada resposta que dá. Embora, me desculpe, alguns eu dou uma bela viajada...rs Venho acompanhando os seus chats ao vivo e só uma palavra me vem a cabeça: são espetaculares. Bom, minhas análises estão começando pelos fundos de tijolo como a maioria do pessoal, já que são mais “amigáveis” e tangíveis. Listei as principais características qualitativas e tentei me familiarizar mais vendo as fotos. Depois desse primeiro estudo senti um pouco de necessidade de olhar os números mesmo sabendo aqui que isso não é o principal, já que posso acabar fazendo uma tremenda “salada”. Enfim, venho montando as séries históricas e como já vi você falando pude perceber algumas de suas recomendações como, por exemplo, os rendimentos maiores em alguns meses de determinados fundos. Pude ver que alguns fundos fazem obras em seus imóveis. Neste quesito interpretei como sendo algo positivo, pois auxilia na sobrevivência de longo prazo dos fundos, embora as despesas fiquem maiores. Aqui se eu estiver equivocado por favor me corrija. Creio que adotarei uma estratégia de colocar um percentual um pouco maior em fundos com mais imóveis e inquilinos. Nessa linha de pensamento tenho um pouco de dúvida em relação a quantidade percentual que colocarei, por exemplo, em relação a um EDGA11, RNGO11, RBRD11, MAXR11. O que quero dizer: Nos dois primeiros embora sejam praticamente mono empreendimentos (o RNGO11 são duas torres e o estacionamento) eles têm uma dispersão de inquilinos maior do que nos outros dois que são multi empreendimentos. Portanto, em termos de risco ainda fico confuso quais considerar maior peso. No final creio que a questão do risco é tão obscura que os problemas podem aparecer em qualquer um deles. Mas, não sei se você concorda, a chance de dar problema em se ter poucos inquilinos em geral é maior do que ser um mono empreendimento. Posso estar viajando e querendo pular etapas. Por fim, irei continuar com os estudos mas focando no simples para não começar a fazer mesblas.

@Tejeda, eu montei minha carteira e inicialmente eram uns 25 FIIs, todos de tijolo. Meu interesse em FIIs é renda, só renda, quero o mais passivo possível pois não pretendo ter RF (só uns 10% em LFT) e considero FIIs mais tranquilos que ações. Daí não procuro FII com vacância alta nem nada disso, nem nada que termine um dia (claro que isso pode e vai acontecer, mas não é pra ser o objetivo inicial). Apesar de ter feito uma lista inicial de 25, hoje gosto mesmo de uns 13, só que acho pouco pra quem pretende ter 30% ou até 40% da carteira global em FIIs, então tem mais uns 5 a 10 que me agradam, mas não mais... daí vou estudando. Meus critérios mudaram um pouco nesse meio tempo. Sempre privilegiei FIIs com vários inquilinos, mas isso ficou bem mais forte. Agora estou tendo a mesma dúvida que você quanto aos mono imóvel mas multi inquilinos X multi imóveis mas com poucos inquilinos (um em cada, galpões, varejo e etc)... não sei como considerar o peso. Tenho aproximado o peso de ambos pois me sinto mais seguro com um EDGA e um RNGO do que com um RBRD ou MAXR, por ex... então seguirei essa discussão. É um critério confuso aqui também. Além disso, os FIIs vão mudando, então é bom ir entrando aos poucos e ter controle de risco. AEFI e BRCR estavam na lista inicial e não estão mais, mais por terem tido novidades do que por mudança de critério meu.

@Tejeda, se você ainda não consegue definir o percentual de cada fundo, você pode optar pelo caminho mais simples: todos com o mesmo percentual. Como a carteira está no início, ainda que um fundo mono-empreendimento tenha algum problema, não será nada significativo para o seu patrimônio. Com as revisões anuais de carteira, você vai tendo mais certeza sobre o quê fazer. Outra estratégia é dividir os fundos em três categorias conforme seu nível de "confiança" no fundo. Se você tem 15 FIIs, 5 ficam na categoria "Confio mutio", 5 na categoria "Confio", 5 na categoria "confio, mas não tanto". Agora você tem 3 categorias, o que é muito mais fácil de balancear do que 15 fundos. Pode ser um percentual como 50%/30%/20% ou algo parecido. Pra mim, os primeiros 10 FIIs de Tijolo têm que ser multi-inquilinos. E privilegiar os FIIs maiores. Ser multi-imóvel é interessante, mas não é tão necessário. O resto é detalhe.

Concordo com o @Nod.RJ Eu por exemplo faço exatamente isso. Divido meus níveis de confiança em 3: 1) FIIs Multi-Multi, são os grandões, com gestão ativa, bem diversificados tanto de inquilino quanto geograficamente. 2) FIIs Mono-imovel e Multi-inquilino, são os intermediários. Geralmente bem localizados, com uma base diversificada de inquilinos, porém ainda com limitações geográficas. 3) FIIs Mono-Mono, considero os mais arriscados. Gosto dos FIIs com contratos longos, atípicos, alguns BTS. Procuro FIIs com inquilinos muito bons, empresas grandes, que dificilmente ficariam inadimplentes. Pronto. Evito FIIs com RMG, porém caso tenha comparo com sua renda real (FFO), também acompanho a vacância, vencimentos de contratos, etc. Qualquer dúvida envio pergunta aos administradores.

@stever, @Nod.RJ e @brunogoncalves muito obrigado pelas colocações. Gostei da idéia dos 3 grupos ou classificá-los a nível de confiança pessoal. Quero moldar meus critérios em torno dos conceitos de resistência, resiliência dos fundos. Buscando entender aqueles que têm mais probabilidade de durar bastante tempo.

Mais uma discussão muito boa até aqui. Esse vai para os meus favoritos.

Sim, eu sei que complico muito... E nessas horas podem puxar minha orelha. Vão questionando, e eu vou explicando. Que nem eu faço nos chats, igual no texto. Depois de uma olhada no processo de montagem da carteira do samuraxx, @Tejeda . Acho que vai gostar. Ele mexeu com indicadores, se organizando no processo. No quesito percentual tem gente que faz várias contas em cima do critério para chegar em percentual. Isso rapidamente deixa você com a dúvida que está, de como dividir, qual critério influi de qual forma no percentual. Eu já vi muita gente resolvendo esse problema de forma inversa: primeiro define uns poucos "degraus" ou "pesos". Pega cada FII e associa a um desses pesos. Depois com regra de três define os percentuais. Tem a vantagem de você poder classificar o resultado da análise me poucos percentuais, e tira da cabeça se preocupar em transformar critério em percentual. Sobre dar problema, tudo é regra de três. Se você tiver poucos inquilinos ou poucos imóveis a chance é de ter pouca ocorrência de problemas. Ué... Mas então porque diversificar bastante? A resposta é novamente regra de três: poucos inquilinos/imóveis, então se der um problema dai o IMPACTO será GRANDE, o que deixa o pessoal desesperado. A sacada aí é que VAI ter problema. E não é a sua quantidade de FIIs que define quantos problemas terá. O mundo real não funciona assim. O mundo real sorteia dados, fazendo o raio cair aleatoriamente em cima dos FIIs. - Quem previu o problema do Goiabeiras? - Quem previu o incêndio do Europar? - Quem previu a vacância súbita no Presidente Vargas, no XTED, no CTXL, no ... ? Que vai acontecer problema tenha absoluta certeza. A escolha é se o impacto será grande ou pequeno QUANDO acontecer.