como gerir os fundo ao longo do tempo
comentada em 02/07/2015 12:14

Bom, vamos acordar que FII é de fato renda variável. E olha que varia MUITO mesmo. Quanto a sair dos FIIs, acho que vale o mesmo de ações. Só sair se ficar ruim. E a entrada ir aos poucos ao longo do tempo, pois é RV. Os FII's sem prazo determinado se forem bem, basta mantê-los. Os FII's com prazo determinado vão terminar e, se o FII for bom e der tudo certo, os valores das cotas serão amortizados e você receberá ao longo do tempo ou em uma data especifica o resultado do FII. Ou seja, mesmo nesse caso não haveria uma ação a tomar se o FII for bom.

então, Ron, o valor das cotas, assim como os das ações, não importa? mesmo se subirem? o melhor é não mexer, e aproveitar a saúde do fundo?

@André.PC pode comentar? São dúvidas minhas também e aproveito para acrescentar: Quando o fundo tem prazo determinado geralmente é bom sair antes ou se a vacância for baixa e administração estiver ok dá pra levar até o final? É possível haver alguma mudança na tributação dos proventos que hoje são isentos? Acha provável isso ocorrer? Estou aumentando minha exposição em Fii´s até conseguir capital para comprar um imóvel para diversificação. E quando a fatia começa a ficar grande a gente começa a se preocupar também... Gosto muito dessa modalidade de investimento. Abraços e saudações, Wallace

- Se o investimento tem valor manter, como nas ações - Foco na qualidade, se são imoveis bons e continuam bons deixa - Quanto a variar varia como ações sobe e cai igual, não focar nisso - Cotação não importa nessa visão, seguir TSDB par comprar FII ou outra coisa - Vacancia não é perder qualidade, eu nao venderia em vacancia. Talvez ate comprar (TSDB vai te mandar comprar pq vacancia cai rendimetno = cai cota = compra) - Venda de FII se o fundo perder valor / qualidade tipo imoveis sem manutenção, area ficou ruim, fogo no predio, enfim algo mudou mas que na pratica dificil acontecer se era bom deve continuar bom afinal é um imovel. Nesse sentido é um pouco diferente de ações visto q empresas mal geridas perdem valor rapidamente, imovel mais dificil perder valor Abs Bruno.

@paulo.vitor Ai acho que depende do seu objetivo. Se é obter renda, por que não ficar com o FII. Se a cota subiu é porque o fundo tá melhor ou porque outras modalidades de ativos ficaram piores. Você tem que avaliar a razão pela qual investiu em FII. Agora se é para acumular valor com um objetivo pre-determinado, como a compra de um imóvel fisico, pode ser meio complicado isso, pois FII é renda variável. Você pode ter acumulado 100 e depois de poucos meses ter 40. Já comprei cota a R$107,00 que chegou a valer R$39,00. E ai? Isso não combina com prazo para usar o capital. Ainda mais se o montante crescer demais. Classe média não suporta ter a maior parte do patrimonio em renda variável. Vai acabar se desesperando. Melhor diversificar.

Os critérios de saída são parecidos com os de entrada. Ou melhor: o que não é critério de entrada também não pode ser critério de saída (valor de cota, DY, etc) Comprar FIIs com vacância relevante é sempre uma jogada de risco: - Se a vacância for resolvida, é ótimo. Pois comprou as cotas a um preço excelente, as cotas se valorizaram e melhoraram o fluxo de rendimentos. - O problema é que não há prazo. Pode levar meses, pode levar anos. Quem comprou TBOF sabe que, desde a emissão inicial, ele ainda não chegou nem perto de ter 100% de ocupação - Quanto maior a vacância, menores são os rendimentos, menor é o valor de cota e maior a chance de take-over. Imagine só: você comprou a cota barata e vai ser forçado a vender mais barato ainda. Sugiro a leitura dos vários tópico que tratam de compra de vacância e o risco de take-over.

@paulo.vitor É uma questão que me incomoda tb. Principalmente pq aloco mesma % aos FIIs e Ações, e nas ações os critérios de entrada e saída são mais claros. FII tem um viés de não aumentar valor ao passar dos anos, igual uma boa ação têm. Em compensação os aluguéis fazem um contraponto. O FII às vezes não cresce mas ao longo dos anos o pagamento de aluguéis compensa. Não uso os mesmos critérios de ações para FIIs, como alguns sugeriram. Fundo de papel tem que tentar comprar abaixo do VP, mesmo se o TSDB estiver mandando comprar. FIIs multi multi a meu ver são os melhores para ter menos preocupações a longo prazo. Para sair, nunca precisei, mas como comentado, perda de valor dos imóveis principalmente e "rolos", seriam critérios.

@henrike, Essa questão de comprar abaixo de VP em FIIs de papel é linda na teoria, é muito mais difícil do que parece. Existem algumas questões a serem consideradas. Alguns fundos, lançam os CRIs nos informes mensais pelo valor "na curva", o que pode se muito diferente do valor de mercado do ativo. Portanto, você pode comprar gato por lebre. Fundos de fundos tem um problema sobre o IR. As vendas com lucro dentro do fundo vão ser tributadas. Ou seja, você nunca terá "acesso" a 100% do VP da cota. E ainda existem fundos que aplicam em coisas "estranhas" como SPEs, onde o VP vai estar, na melhor das hipóteses, alguns meses atrasados. Pra mim, é melhor focar nos fundamentos mesmos. Quanto ao valor da cota, se você acredita que o preço dos imóveis tende acompanhar a inflação no longo prazo, o mais natural é que a cota siga o mesmo caminho.

Obrigado a todos pelas dicas. Vou tentar relaxar um pouco e fazer um acompanhamento mais regular, sem alocar tanto em FIIs. Atualmente, estao em 50 percent da minha carteira

Fala @Nod.Rj Não entendi o que é "na curva". Lançam o valor dos CRIs menor do que o de mercado? Cada vez mais Fundo de Papel acho o risco maior do que o percebido. Fundo de fundo é outro problema. Muito propagados com o argumento que vc "tem todo o mercado num ativo só". Voltando os de papel. Você não busca comprar abaixo do VP mesmo com o que colocou na sua reposta? Se não, qual seu critério? Ou não tem fundo de papel? Grande abraço

boa, @paulo.vitor Ao entrar, vai de leve. Até hj surgem dúvidas nas estratégias. Normal. Os chats do André são show, além de uma aula on line que vc pode adquirir, eu recomendo. E ele te avisa das bombas da sua carteira, mas quanto a sair, ia ser interessante ver o que diz.

A melhor maneira de explicar a diferença entre a marcação na curva e a marcação a mercado é com um exemplo. E o exemplo mais fácil é com um título préfixado. Imagine a aquisição de um título que pague R$ 1 milhão no vencimento, em 5 anos. Supondo que a taxa de mercado esteja em 1% ao mês, o valor "justo" de aquisição é R$ 550.449,62. Esse valor fica claro pela fórmula: R$ 5550.449,62 * 1,01^60 = 1.000.000 Se o fundo tem marcação na curva, ele vai lançar o valor do ativo nos informe com base nos valores teóricos obtidos pela evolução da curva de capital ao longo do período. Ou seja, depois de 12 meses, o ativo será lançado por R$ 620.260,41, não importando a possibilidade de negociar no mercado a esse valor ou não. Vamos supor que, trasncorridos 12 meses. O fundo resolva se desfazer daquele título. O que o fundo tem na mão naquele momento? Um título que vence em 4 anos e que tem um valor rde R$ 1 milhão no vencimento. Se as taxas de mercado estiverem em 1,2% a.m., ninguém vai pagar os R$ 620.260,41 lançado na contabilidade, mas sim R$ 564.073,11. Se as taxas de mercado estiverem em 0,8% a.m., daria para o fundo vender a R$ 682.172,89. Porém, sendo um ativo lançado "na curva", essas flutuações não aparecem no VP. E aí? Consegui demonstrar porque o VP não é tão confiável?

Essa é uma pergunta que tem ocorrido muito esses tempos... Em FII faz a mesma coisa que ações, só não com os mesmos critérios. E já que tem poucos "tipos" de FII tem até uma resposta mais prática: critério de saída é tirar aquele FII que piora muito a sua carteira, ou que de outra forma te incomoda. Ou em outras palavras: tira o ativo que está muito fora, negativamente, da média da sua carteira. Uma coisa MUITO LEGAL para entender isso é anotar o *porque* você entrou em um FII. Isso mesmo, anotar. Se o que te levou a entrar no FII não mudou, não tem razão de sair. LEMBRAR, que daí o critério de saída é automático. É uma outra versão do "critério de saída é igual a critério de entrada". Se ter dois pesos duas medidas bem provavelmente vai fazer uns movimentos destrutivos na sua carteira... Porém atenção aí a critérios instáveis: vacância, SELIC, rendimento afetado por obras... São coisas que vem e vão, são pró cíclicos. Coisas que fazem comprar na alta e vender na baixa: não. Amortização não é bem questão de saída, que alguns fundos "para sempre" as vezes fazem. O fundos de Prazo, de Desenvolvimento ou em situação de Desinvestimento já é outra questão. Mesmo os casos de encerramento até agora a imensa maioria das vezes o preço de encerramento tem sido acima do mercado, então sair pelo secundáro ao aviso de encerramento é desvantajoso. Aproveita a saúde do imóvel. Tem FII completando quase 20 anos aí, firme e forte, pagando aluguel todo mês. Não é esse o objetivo? Hoje ter um ativo gerador de renda, esse ativo gerador de renda existir em mais 20 anos pela frente? Para FII de papel (CRI ou fundos) daí eu digo para ter menos amor à posição. CRI porque não acompanha a inflação no longo prazo, fundos porque eles viáveis de operar trade. Mas até que fundos de fundos funcionam bem no TSDB, dado que eles dão uns mergulhos aleatórios as vezes.

Alguns pontos: @paulo.vitor O que a maioria pensa é problema dos outros, não seu. Quanto mais se importar com "ozoutros" mais ferro vai levar. FII é renda variável. E renda variável mágica ainda por cima. Quem mais fala de renda fixa é quem mais vê a própria carteira variar loucamente. @Wallace. Fundo de prazo determinado raramente tem vacância porque raramente aluga. Geralmente é construir para vender, daí sua dúvida não teve muito sentido... Sim, claro que é possível mudar a tributação. Como se diz no banco "a mesma mão que nomeia é a que desnomeia". Teve uma alteração para ser isento. Bem pode ter outra, simples assim. @rocarica Exatamente. TSDB anticíclico; Vacância -> manadation-tion-tion -> cíclico. Em outras palavras, o TSDB faz compra de vacância automaticamente. Só o cuidado com vacância sinistra (receitas < despesas), qual ainda não tem muita solução outra que take-over ou diluição. Esse é um caso ao menos avaliar ou colocar o ativo em contingência. @Ron68 Exatamente: "Você tem que avaliar a razão pela qual investiu em FII." Investiu pensando que ia vender em caso de subida? Então era trade, e trade você entra já sabendo ponto de saída. Portanto não faz esse tipo de pergunta, "sair quando/como". Investiu pensando em patrimônio? Mesma regra de ações. Investe sem olhar preço, foca na qualidade.[1] Investiu pensando em renda fixa o que é renda variável? Ferro lhe espera. @henrike FII é que nem ação com payout de 100%, que também pouco ou nada cresce. E como em ações, a solução é a mesma: reinvestimento da renda distribuída. Por mais que a cota ou o patrimônio que a cota represente não cresça, isso não quer dizer que sua participação no FII (ou os m2 equivalente em imóvel) não aumentem com o tempo. @Nod.RJ Boas explicações. É o tipo de coisa que é difícil de acreditar porque vai contra o senso geral que o VP é "certo", mas é bem por aí mesmo. VP próximo e recente da realidade: fundo do fundos. Todos os demais casos, com vários problemas ou condicionantes particulares. [1] Tem o trade de valor, que se preocupa com o preço. Mas daí uma coisa: NÃO É TRADE DE VALOR PORQUE CAIU OU SUBIU. Trade de valor *começa* com a modelagem da empresa/FII, só depois e por último, olha preço de mercado. É outra situação que não se pergunta o que faze. Uma porque cada caso é particular. Outra porque depois que se tem o número da avaliação própria a resposta é óbvia. Trade de valor não se importa com o preço que o ativo estava 1 minuto atrás, menos ainda com preço médio de aquisição. Receita do desastre, aliás, achar que está fazendo trade de valor e incluir qualquer um desses itens na história.

valeu, @Nod.RJ Com certeza, vou me atentar! Abs

Eu só fui entender o que era FII depois de ler o livro do André. Até aí, FII era uma cota de imóvel que não envelhecia, não tinha vacância , cujo preço acompanhava o valor do patrimônio e pagaria os mesmos 0,8% de aluguel mensal por 100 anos. Eu não sabia nada sobre composição do fundo, hotelaria, FII de CRIs, hospitais, faculdade, decisões da assembléia, etc. Resumindo, FII não tinha risco pra mim pq eu não sabia direito o que era. Bom, em termos de renda mensal, estou bastante satisfeito, então continuo. Todavia, caso vislumbre um lucro anual, decorrente da valorização das cotas, se eu considerar o lucro, devo fazer da mesma forma que faria com um lote que valorizou, e sair do fundo.

@paulo.vitor, Não faz muito sentido comparar FII com um lote. O mais próximo é um imóvel alugado.

Outra coisa: se o investimento tem valor, não há pq sair. Sair só te deixa mais pobre. São custos de corretagem, impostos, emolumentos, spread, etc.... Se você tem um imóvel bem conservado, bem localizado, e que te rende aluguel, VAI VENDER PRA QUÊ?! FII é a mesma coisa...

Nod, eu não sinto tanta autoconfiança num fundo que só vejo comunicados quanto num imóvel escriturado que conheço cada tijolo, instalação hidráulica, inquilino, vizinhos e bairro. Como foi citado, FII é renda variável, um apto alugado seria entraria mais como renda fixa. Assim, se eu verificar, digamos, que eu um ano, consigo algum lucro tirando todos os custos, e colocar o resultado, digamos, num tesouro direto ou arriscar em outras ações, eu ainda assim, veria como um bom negócio. Como se fosse uma trade. Como eu disse, vou analisar bem, atualmente, tenho três fundos ABCP, FFCI e FLMA que estou bastante otimista. Se eu verificar que não tem mt diferença girando, não girarei. Eu concordo parcialmente com o pensamento do Bastter que não se deve girar patrimônio. Concordo que não se deve agir com precipitação ou impulso, mas discordo em colocar isso como uma verdade absoluta.

Aluguel não é renda fixa... Inquilinos vem e vão, pagam ou atrasam. Tem obra que cabe ao proprietário, e isso diminui sua renda por algum tempo ou até gera custo... Num FII é bem parecido. Tem inadimplência, tem vacância, tem obra.... Concordo que a falta de proximidade com o imóvel pode gerar algum desconforto. Se isso for te deixar mais confortável, dá uma olhada nesse tópico: Bastter.com - Grupos - Forum FII’s – Fundo de Investimentos Imobiliarios - Mapa de Fii no google maps

Belo topico @paulo.vitor. Ainda não me sinto confortável com FIIs por causa dessa falta de critérios. Me parece que é no estilo de "gostou? Gostei. Então compra" (falando a grosso modo, lógico que precisa considerar as bombas que o @André.PC sempre cita). Queria uma coisa mais analítica, mas cada vez que leio esses tópicos dos colegas, vou me sentindo mais a vontade.

@Rotozzi No começo é assim mesmo. *Para o iniciante* a resposta é: vai no "gostou", nas impressões superficiais. Se desvia dos PDDs e bola para frente. Na primeira passada analisa só as coisas mais óbvias: quantidade de imóveis, quantidade de inquilinos, tipologia de imóvel, vacância. Com o tempo, sim, ganha-se o traquejo de analisar mais. O problema da coisa mais analítica é que ela passa batido para o iniciante. Mais atrapalha que ajuda. O cara fica mais tempo catando número que olhando foto de imóvel... Eu vejo isso nas carteiras comentadas. De repente aparece aquela carteira com 20 fundos, mas você vai ver ter 15 fundos com 0,5% e um fundo com 30%. E isso está certo, dado que alguns critérios numéricos chegam nessa conclusão. Mas o que pega mesmo nessa história de critério é que tem um tanto de coisa pessoal aí. Pegar ou evitar hospitais? Pegar ou evitar vacância conhecida? Indiferença ou aversão a custo? Gestão ativa ou imóvel específico? Se você reparar bem, vai ver que a imensa maioria dos critérios superficiais discutidos aqui ou é unanimidade ou é bastante objetivo (ainda que não tenha unanimidade, alerta-se das consequências). Aquilo que não é unânime ou cuja característica não permite fazer um prognóstico pode ser o critério analítico de alguém, mas por pura falta de convenção nem tem muito como avançar a discussão neles...

@paulo.vitor, o problema é você achar que vai ser esperto, vender o FII na alta e ir pra algo melhor. Investir dessa forma não tem consistência para o amador, só dá pra pensar se for especialista em algo, mas não parece seu caso (não é o meu e não é o da maioria). Girar no lucro vai pagar pagar imposto, só aí saiu perdendo uma cacetada, então teria que entender muito de mercado pra recuperar isso em outro investimento. Espero que amadureça na ideia dos FIIs e reveja... FIIs são uma bela forma de se alcançar a independência financeira, basta acumular cada vez mais cotas de bons imóveis. Lembre-se do valor, o que importa são os imóveis que estão por trás das siglas e não as siglas e as luzes piscando no Home Broker.

stever, é nesse ponto crucial, pq um apartamento de 120.000, a menos que haja uma catástrofe muito grande, dificilmente vai diminuir de valor pra 80.000 e ficar. até pq o bairro vai encarecendo. mas o fundo é mais complicado. veja o que o Ron falou, você acumula 100.000 e depois de poucos meses tem 40.000. alguém poderia dizer que o preço não importa, vale o valor. daí eu já não concordo, mas tudo bem, admitindo essa linha de raciocínio, e se o fundo ir igual o rgab11 e acabar? não vejo independência financeira aí, vejo é um desastre financeiro. a minha preocupação, é que tem cotas variando demais de acordo com oferta e demanda, e pra mim, isso é bem inseguro, pois muitas vezes pensamos, que se temos 0,000005% em cotas de um shopping, então, essas cotas valem 0,000005% do valor do shopping, mas a coisa é muito mais complicada. como eu disse, não vou me entusiasmar nem me desesperar. atualmente, os fundos estão dando boas rendas mensais, e parecem saudáveis. não vou vender. porém, uma empresa que está dando lucro há 5 anos (vamos ser bastterianos agora) não vai de uma hora pra outra falir. mas um fundo pode estar doente por dentro e ninguém saber, igual a um banco pequeno. mas como foi dito, o importante é que aqui, estamos aprendendo cada vez mais. quem sabe, daqui a 4 meses, estarei bem mais tranquilo. aliás, o conhecimento aqui serve até para aplicarmos na questão dos imóveis individuais também. AndrePC, passe o conhecimento que vc tem para a nossa mente. pzzzzzzz...

@paulo.vitor, Essa valorização/desvalorização acontece em imóveis sim. Veja só: no meu condomínio, imóveis antes vendidos por R$ 350-450 mil são vendidos agora por R$ 500-650 mil. Se o cara comprar o imóvel agora por R$ 650 mil, e ele retornar ao valor de R$ 450 mil, vai ser a mesma perda de 30% (entre 120 mil e 80 mil, que você usou no exemplo). Além disso, se você tem R$ 120 mil e aportar R$ 3 mil em 40 fundos diferentes, dificilmente a carteira inteira vai perder 30%. A diversificação te protege.

"Se o cara comprar o imóvel agora por R$ 650 mil, e ele retornar ao valor de R$ 450 mil, vai ser a mesma perda de 30% (entre 120 mil e 80 mil, que você usou no exemplo)." Caramba! Se correr o bicho pega, se ficar o bicho come. Só diversificando msm

Moro no Rio de Janeiro. De uns 5 anos pra cá, houve uma valorização brutal dos imóveis aqui. Não vou me alongar nos motivos, mas são motivos particulares da cidade (Copa, Olimpíadas, melhora na percepção de segurança de algumas regiões) e motivos mais amplos (melhora do poder aquisitivo, simplificação dos financiamentos). Posso dizer com tranquilidade que, se os imóveis voltarem ao preço de 5 anos atrás, pode ser até mais de 30% em algumas regiões. Não é necessário acontecer nada catastrófico: só voltar aos preços de 2009-2010. Pense como a diversificação pode proteger de riscos assim...

@paulo.vitor, tudo que você falou de preço de cota pode acontecer, mas você tem que se desligar disso! Você tá preocupado com o valor da cota, preocupe-se com os imóveis, a vacância e se não tem rolos. Se tiver tudo ok e a cota desabar, qual o problema? Os aluguéis continuarão vindo pra sua conta, normal, sem stress. Pense na renda passiva e na qualidade dos imóveis, ocupação e etc... e não na cotação. Agora, pode acontecer uma bomba em algum FII? Claro, por isso o mantra da diversificação tem que ser levado a sério, muito a sério. Dá pra ter carteira com 20, 30 FIIs... e aí você fica seguro se forem imóveis bons. Só uma crise bizarra faria todos os imóveis ficarem vagos, essa sim tem que ser sua preocupação, a vacância e os rolos... por isso é bom ter ações, renda fixa, imóveis reais e etc... e sempre investir aos poucos. Se tiver 100k livre e isso for uma parte considerável do seu patrimônio, invista aos poucos, assim não sente a cotação e faz um preço médio que vai deixar seu psicológico mais tranquilo.

@Andre.PC! Teria como fazer um chat mais ou menos assim "Saindo dos FIIs" mais ou menos como o bastter fez com o de ações?

@paulo.vitor achamos o imoveis mais seguros pq não tem essa cotação, quando acontece uma desvalorização ngm entra em desespero e vende o imovel, espera até ele chegar no que considera o preço justo. Enfim FIIs são uma categoria bastante interessante de investimento, mais acessível, mais fácil de diversificar, custos de manutenção e operação bem menor que trabalhar no mercado de imoveis, enfim. Mas respondendo a pergunta, como sair do fundo. Eu diria que depende do tipo de fundo, por exemplo, não vou lembrar qual mas em são paulo tem bons fundos de escritórios que estão com uma certa vacância. Mas o maior risco nesse fundo é a oferta de outros predios comerciais na região. Agora temos dois pontos para analisar nesse caso, quem entrou uma vacância baixa pode considerar sair pois com mais oferta na região o aluguel tende a cair para atrair e/ou manter clientes. Agora quem já pegou esse fundo com uma vacancia mais alta não precisaria ficar tão preocupado, pois com mais oferta, mesmo que o administrador tenha que diminuir o aluguel isso aumentaria a ocupação e no fim ainda assim valeria a pena. Outro caso diferente para analisar, agencias bancarias, proximo do fim do contrato (2 a 3 anos) seria ideal para sair pois não tem garantia que será renovado. Enfim, são muitos casos e combinações possiveis e teria que analisar fundo por fundo, até mesmo o gestor faria a diferença

@paulo.vitor Se a variação de preço incomoda, então desista dos FIIs. Seguinte: renda variável varia. E não é pouco. Para dar noção disso eu montei uma pesquisa, que já já eu publico. Mas que pode ser resumida na imagem abaixo. E a interpretação dela é muito simples. Em cada ano fechado, FIIs vão variar de preço, NA MAIORIA DAS VEZES entre 20% e 40%. Para cima, para baixo, vai e volta, em zigue zague, de tudo o quanto é jeito. É uma parte da história do "não se importar com o preço". Que se o preço importar, dada essa constatação que FII varia muito, nunca vai ter paz, então é melhor nem investir. E não tem essa de variar "de mais", por oferta/demanda ou qualquer outra justificação. Varia simplesmente. É aceitar isso ou largar de mão ter chance com renda variável.

@paulo.vitor Eu tento passar conhecimento. Mas minha mente é muito aleatória :/ Mais ou menos como é badernado os tópicos no fórum ou a estrutura dos chats semanais. A informação existe, mas está espalhada. Talvez por isso mesmo que eu insista tanto para o pessoal se dedicar a ler uns dois anos de fórum, se quiser pegar a manha mesmo. Tem o livro, claro, que é bem mais organizado e linear. Mas não tem o DRAMA das discussões :) @mfigueira1 Vou tentar fazer isso no chat de hoje. Dar uma catada nas coisas que eu fiz ou vi comentando. Mas já adiantando, são poucos as razões de saída, próprias ou terceiros. Quando se utiliza critério de entrada estável para investir num FII, só com uma MMG para ter de sair dele. @favarao Exatamente. Imóveis no mundo real não tem pisca pisca. Só isso já faz toda diferença do mundo em percepção de risco. * MMG - Merda Muito Grande

blz. obrigado pelas dicas (y)