Venda de imóvel sem registro
comentada em 29/08/2015 20:17

@stever !! O que você vai fazer não é vender um apto, que não é seu ainda, mas ceder os direitos de compra que neste momento você detém. O documento hábil é uma CESSÃO DE DIREITOS onde você é o CEDENTE, o novo comprador é o CESSIONÁRIO e a construtora é a INTERVENIENTE. Este documento é um instrumento particular e não é averbado no RI saldo se o compra e venda original tenha sido averbado, o que não é usual. As construtoras para conceder a interveniência cobram uma taxa, em geral sobre o saldo devedor do contrato, mas como o seu já está quitado, deve ser um valor simbólico. Verifique junto ao RI se a tua unidade está averbada e se oriente lá sobre o melhor caminho para transferir a propriedade.

Obrigado, @Mr Ax, mas não entendi bem. Parece que o que você falou é a mesma coisa que o dono da construtora me disse, mas ele deixou claro que a diferença de valor entre fazer desta forma ou registrando normalmente seria muito pequena pra mim, e alguns compradores não entendem bem isso e podem achar que tem rolo. O que é RI que você tá falando? Não entendo nada, mas a averbação do edifício já foi feita, a construtora pagou por todas as unidades e nos enviou os documentos com os valores de cada unidade. Está tudo pronto para registro. @rlvidal, to te marcando pois talvez você entenda, se puder ajudar, não postei no seu grupo pois não acho que seria o melhor local.

O @Cartorio talvez possa ajudar:)

@Mr.AX Nao sei se o contrato de cessão de direitos vai resolver isso diante do que foi passado. "Cabe salientar que excluir o Stever da transação é impossivel, uma vez que a construtora junto aos órgãos federais e municipais já informou na assinatura do contrato a venda desta unidade, inclusive recolhendo todos os impostos devidos..." @stever Minha pergunta. Pq cargas dágua este imóvel não está no seu nome ainda se já pagou tudo e a construção acabou? O que ele te falou está certo.. Se a construtura tivesse cumprido o papel dela, o imóvel estaria no seu nome e depois vc o venderia para quem quiser. Mas essa exclusao que ele fez quanto a vc em relação ao contrato de cessão eu não entendi... a principio vc poderia muito bem fazer a cessao do direito com a anuencia da construtura e o futuro comprador faria o registro do imóvel passando da construtura para ele. Vc sairia da jogada assim que assinasse o contrato de cessao, inclusive nem responderia por eventuais vicios do imovel e nem pagaria itbi. Agora, se a construtora "nao pode" te excluir pq já avisou ao fisco que vendeu o apto para voce e inclusive pagou os impostos (quais impostos?? ) pq o imóvel não está registrado no seu nome ainda? Sacou? Vc tem que ver se não faz sentido fazer uma cessao de direito de um imóvel quitado e pronto, pois geralmente tal contrato é assinado por um preço menor do que se o imóvel já estivesse registrado no seu nome e tudo certinho. Quem está comprando provavelmente vai querer um preço menor pq vai acabar tendo que desenrolar com a construtora esse registro que sabe-se lá quando vai sair... se é que vai sair, né? Esse papo ai de não poder te "tirar" pq já declarou e pagou impostos, etc... nao vai resolver seu problema pq no final vai acabar o imóvel indo para o seu nome para depois ir para o nome do futuro comprador.. o que vai gerar dois registros, duas escrituras, dois itbi, etc... Ora, se é assim então exige que a construtura faço o registro para o seu nome e pronto. Afinal, ela já está em mora pq terminou a obra e recebeu o pagamento. Tem bife embaixo desse alface ai. Fica esperto. hehehhehe...

O certo seria. Vc assinar um contrato de cessao de direitos com o futuro comprador, a construtura anuir com isto e quando for registrar o imóvel a propriedade sair direito da construtura para o futuro comprador. Esse papo ai que não pode te excluir da parada tá meio estranho... Se ele já fez o que falou, pq o imóvel não está no seu nome? :))

@rlvidal, Eu não entendo nada mas vou tentar dar todos detalhes possíveis. Depois que o apto foi entregue (fevereiro) eu não podia registrá-lo pois tinha algumas coisas pendentes e a construtora ficou de nos avisar quando ficasse pronto. Desde então tenho posse das chaves, pago o condomínio e tem gente já morando no prédio, enfim, tudo aparentemente normal. Aí 2 meses atrás recebi o seguinte email: "AVERBAÇÃO EDIFÍCIO XXX - Como é de conhecimento da maioria, comunicamos que a averbação do prédio XXX se concretizou. Estamos enviando em anexo o comprovante de pagamento junto ao Cartório XXX e a tabela proporcional do valor de cada unidade, que é de vossa responsabilidade, conforme consta em contrato na cláusula décima-segunda, parágrafo único. O valor total já foi pago ao Cártorio (vide foto do recibo) pela Construtora para não atrapalhar o andamento do processo. Favor cada unidade entrar em contato conosco para definirmos juntos a melhor maneira do ressarcimento." Entrei em contato com a construtora que me disse que bastaria ir ao cartório com o anexo enviado que eu poderia registrar o imóvel, mas como vou vendê-lo pensei na possibilidade de não registrá-lo, passando direto da construtora para o comprador, cortando esse custo. Aí entrei em contato com a construtora e foi me passado aquela informação inicial. Acho que tá tudo certo, se eu quiser consigo registrá-lo amanhã sem problemas e estará no meu nome, mas eu queria evitar esse custo que deve ser uns 10k. Claro que se for rolo eu registro, faz parte... só em caso de não alterar nada mesmo. Muito obrigado.

Ah, apenas para não falar informação, ele também me passou dois documentos em PDF pra imprimir e levar ao cartório: Certificado de Valor Venal (datado de 19/06/2015) e Registro Geral do imóvel em nome da construtora (datado de 13/07/2015).

Bem. Ainda não vejo empecilho para vc fazer a cessao de direitos. Mas o melhor lugar para vc sanar sua dúvida é no próprio cartório.

Essa cessão é a mesma coisa que interveniência? @rlvidal

stever. me ajuda, né? heheheh.. a cessao é um contrato. a interveniencia que vc mencionou no seu post inicial nao tem nada a ver com isso. é o contrário. vc faz a cessao de direitos justamente para nao intervir na transferencia entre o futuro comprador e a construtura. acho que já falei tudo o que tinha que falar sobre isso. no mais, vai lá no cartório e veja se com o que vc tem consegue fazer a cessao de direitos para o comprador registrar o imóvel. []s

Eu não entendo absolutamente nada, @rlvidal, foi mal. Vou fazer isso, muito obrigado!

@stever, você assinou a escritura transferindo o apto para você ou possui apenas um contrato de compra e venda?

se vc nao entende, tem que procurar pessoalmente alguém para te auxiliar... para ver o que vc tem em maos.. ler o contrato que vc fez com a imobiliaria.. se orientar no cartório e tentar fazer essa cessao de direitos para vc economizar no registro e itbi. jeito tem... esse papo da construtora q tá meio estranho.... por aqui o máximo que eu posso fazer para ti eu já fiz. deu uma clareada mas infelizmente para resolver isso ai só batendo perna... indo no cartório, na construtora, levantar a papelada e fazer o contrato. pela internet nao tem como te ajudar.

com certeza, @rlvidal... eu só queria uma opinião mesmo do que poderia fazer, agora é comigo. você ajudou demais, obrigado! @gibuja, eu não assinei nada depois que a obra ficou pronta, só tenho o contrato, os recibos dos pagamentos dos boletos e notas promissórias que recebi de volta. vou ir atrás das informações agora, já sabendo que tenho que procurar por cessão de direitos.

Vou encher mais o saco um pouco, me desculpem. Conversei com a construtora, não tem rolo nenhum, somente ele desconhece a cessão da forma que vocês falaram, mas está disposto a verificar e até colei alguns trechos daqui pra ele por email. Bom, pela nossa conversa ele entende que na cessão de direitos teria o custo em dobro da mesma forma, mas vocês falaram que se trata de um contrato particular entre eu e o comprador com a anuência da construtora, onde eu estaria apenas cedendo o direito de venda do imóvel que ainda é da construtora e não meu, já que eu não fiz a transferência e nem registrei. É isso, né? O ponto negativo seria o de o comprador estar comprando um imóvel pelo valor de custo pois para questões de IR dele, seria o valor que eu paguei e o mesmo poderia querer algum desconto por conta disso já que aumentaria seu IR numa futura venda. Procede? Se estiver correto o meu entendimento até aqui, mais algumas dúvidas: Como tenho uma proposta de compra financiada, minhas dúvidas ficam quanto ao financiamento e ao meu IR. Eu sou muito leigo que nem de financiamento eu entendo, mas como a construtora estaria vendendo o imóvel, o dinheiro não iria pra eles e não pra mim? E caso viesse pra mim, como fica a questão de IR? Eu declaro que cedi o direito por valor X e pago o imposto normal de 15% sobre o lucro como numa venda comum? Obrigado novamente, @rlvidal e @Mr Ax.

@stever !! Trate de escriturar o apto no seu nome e depois registre no Registro de Imóveis, o RI antes citado. Isto feito, negocie a venda com o comprador e a parcela do financiamento. Você não vai pagar dois ITBIs. Um você paga por que comprou o imóvel. O outro é o seu comprador que pagará ao assumir o financiamento. Um contrato de financiamento habitacional firmado por banco tem força de escritura de compra e venda. Assinado e registrado no RI você recebe o valor em poucos dias. Quanto ao IR é de 15% sobre o ganho ajustado, apurado com o preenchimento do aplicativo GCAP 2015 da Receita Federal.

@Mr Ax, obrigado, mas a ideia era eu não ter que escriturar nem registrar o imóvel já que vou vendê-lo, passando direto da construtora para o comprador... porém, to vendo que é complicado e acho que vou fazer o mais fácil como você mesmo recomendou agora.

Cara, você tem que fazer um contrato de compra e venda. Haverá um interveniente,que nesse caso é a construtora, que devera assinar também o contrato. Na escritura, a mesma coisa, todos assinam. A escritura vai para registro, passando direto para o seu comprador.