SAAG - Estudo de Perpetuidade

FIIs e Imóveis
Nod  
em 22/08/15 9:51

Comentários

Último comentário 1º comentário do autor Só moderadores Só quem eu sigo Ordenar por gostei
pedrosa.c  
em 22/08/2015 11:48
Parabéns Nord.RJ, acredito q essa análise deveria ser copiada para "Arquivos" do SAAG11. Abraço
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SAAG - Estudo de Perpetuidade - #1 de 20
Luis34  
em 22/08/2015 12:16
Muito boa analise NOD.RJ acredito que esse fundo pode se encaixar numa carteira maior, porém existem muitos bons fundos na frente e no meu caso prefiro seguir sem ele.
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SAAG - Estudo de Perpetuidade - #2 de 20
investidoremvalor  
em 22/08/2015 12:30
Parabens nod. Isso ocorre com quais outros fiis de agencia bancária?
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SAAG - Estudo de Perpetuidade - #3 de 20
stever  
em 22/08/2015 12:38
Também sigo sem ele. Prefiro BBPO e AGCX, lembro-me que tinham menos restrições mas não recordo ao certo. BBRC também é interessante mas estou preferindo esperar ele amadurecer.
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SAAG - Estudo de Perpetuidade - #4 de 20
mfigueira1  
em 22/08/2015 17:07
O que acontece se o Santander decidir por comprar os prédios ao final do contrato lá para 2020 por exemplo? Seria o mesmo que fechar o capital, o Santander deverá fazer ofertas pelas cotas que podem ou não ser aceitas pelos cotistas? Aqueles com mais experiência por favor opinem! abraços
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SAAG - Estudo de Perpetuidade - #5 de 20
xikin  
em 22/08/2015 17:53
@stever AGCX tem regras bem semelhantes ;)
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SAAG - Estudo de Perpetuidade - #6 de 20
spencer  
em 22/08/2015 19:18
Muito bom @NOD. Acredito que os únicos que não tem restrição quanto aluguel a terceiro sem ser o banco locador é o BBPO11 e o AGCX11.
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SAAG - Estudo de Perpetuidade - #7 de 20
didi.sal  
em 22/08/2015 19:39
Agcx tem restrição.
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SAAG - Estudo de Perpetuidade - #8 de 20
klinden  
em 22/08/2015 19:47
Vou dar minha opinião. O Santander já tem agencias demais, muito mais que o necessário. Quando fizeram a compra do Banco Real acabaram por acumular pelo menos no Rio de Janeiro, muitas agencias coladas umas as outras. As principais agencias que ficam no centro do rio de janeiro, ficam coladas umas as outras, eu sou cliente do Santander, e já percebi que existe um esvaziamento de algumas agencias. Na rua do ouvidor, onde existem praticamente 3 agencias, a minha agencia (ex Banco Real) foi renomeada para Agencia Rua do Carmo diversas vezes fica inativa encaminhando os clientes para outras unidades. Além disso todos os gerentes que eu tinha contato já foram demitidos, então não faz nenhum sentido para o banco manter tantas agencias. Acredito que da mesma forma que fizeram a limpa nos gerentes em algum momento eles vão fazer a limpa nas agencias que estão em excedente. Prefiro BBPO e AGCX.
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SAAG - Estudo de Perpetuidade - #9 de 20
ACUMULADOR  
em 22/08/2015 19:50
Regulamento: "3.2.3: O fundo somente pode vender os imóveis no caso de não renovação ou de rescisão dos contratos de aluguel. ... 3.2.3.3: Se o Santander sair, os imóveis não podem ser alugados a terceiros." Resposta da RB ao colega Nod: "De qualquer forma, destacamos que os Contratos de Locação Atípica foram celebrados de acordo com os princípios da boa-fé, confiança e lealdade contratual, abstendo-se cada parte de adotar conduta que prejudique os interesses da outra, bem como respeitaram o disposto na legislação em vigor." Tem algo que não bate, confere? É o típico fundo em que se deve ter maior monitoração/acompanhamento nos resultados e estratégias do banco locatário, bem como, uma estratégia de entrada e outra de saída bem definidas. Em tempo, tenho SAAG na carteira, além de objetivar incluir outros quatro fundos bancários nesta (alguns em processo de montagem de posição, outros a iniciar).
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SAAG - Estudo de Perpetuidade - #10 de 20
stever  
em 22/08/2015 19:55
Sem querer tirar o foco, mas alguém confirma sobre o BBPO e AGCX? Achava que ambos poderiam alugar pra terceiros, embora não me preocupe muito pois nunca vi uma agência do BB ou da Caixa fechar... viva a pátria grande!
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SAAG - Estudo de Perpetuidade - #11 de 20
sniper  
em 22/08/2015 19:58
Quanto a essa cláusula de que caso o banco saia o imóvel não pode ser locado para outra empresa, acho que como o banco deixou de ser proprietário não pode ter ingerência no uso do imóvel. Mas se está no regulamento o administrador tem que cumprir. É uma regra que só serve para deixar o administrador de mãos atadas. Me parece que basta uma assembléia onde os cotistas derrubem essa cláusula e pronto. Porém poderia cair na mesma situação do BBFI... Se o administrador quisesse, poderia convocar uma assembléia agora e expor a situação, e recomendar a retirada da cláusula. Assim no futuro quando o santander sair o fundo não ficaria perdendo tempo e dinheiro até efetuar a retirada da cláusula
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SAAG - Estudo de Perpetuidade - #12 de 20
mgmc  
em 22/08/2015 20:21
A cláusula 3.2.3.3 diz: "É vedada a locação de Ativos Imobiliários a terceiros" Mas o que são Ativos Imobiliários? Em definições temos: "Ativos imobiliários: Os imóveis ou direitos reais sobre imóveis, de natureza comercial, incluindo, sem limitação, lojas comerciais, prédios comerciais, lajes corporativas, conjuntos comerciais, agências de instituições financeiras e/ou salas comerciais, todos destinados à locação, que poderão ser objeto de investimento pelo Fundo." Pelo que entendi, esse é fundo somente pode alugar para o Santander. Vai ter o mesmo problema do BBFI11B. O que acham?
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SAAG - Estudo de Perpetuidade - #13 de 20
Nod  
em 22/08/2015 21:57
Quando os contratos de locação forem vencendo, a Rio Bravo e o Santander vão negociar um novo contrato. Se chegarem a um acordo, ótimo: segue o jogo. Se não chegarem, o fundo terá que vender o imóvel, pois não pode alugar pra mais ninguém. É um caso semelhante ao BBFI. O ponto positivo pro SAAG nessa comparação é que são imóveis menores, o que sempre vai dar mais liquidez. E, caso ele saia de um ou dois, não será nem 10% do fundo. No caso do BBFI, são apenas dois imóveis imensos. A troca de regulamento é extremamente interessante. Lamentavelmente, a maioria dos FIIs tem um histórico de assembleias muito vazias, o que impede a mudança. O BBFI, com uma situação muito mais grave, já tentou mudar duas vezes. A primeira com assembleia presencial: não deu quórum. A segunda com carta-resposta. Mesmo assim, apenas 43% respondeu favorável e ainda houve um percentual que votou contra (vai entender....). Pra fazer uma mudança dessa, precisa ter muita participação dos cotistas.
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SAAG - Estudo de Perpetuidade - #14 de 20
Locker  
em 23/08/2015 02:19
Vejo que essas cláusulas são para proteção do banco. Claro, o banco não quer que o fundo simplesmente decida por alugar para outro por decisão unilateral do fundo (quebra de contrato de locação), até porque há 2 questões envolvidas para ativos de agências bancárias: -- Alugar para outro pode indicar banco concorrente e portanto afeta diretamente a estratégia de disposição geográfica do Santander; -- O Santander não consegue mudar rapidamente de um endereço para outro pois isso poderia dar um impacto financeiro grande ao banco (tempo de agência fechada, perda do atual ponto para outro banco etc) Agora, sendo o imóvel do fundo e numa situação do Santander não querer renovar o contrato de locação, o fundo será obrigado a vender o imóvel. Até aí tudo bem, mas... uma vez vendido o imóvel, vai fazer o que com o dinheiro? Amortizar para o cotista, manter aplicado em RF ou negociar uma nova agência para o Santander? (e nesse último caso quem vai arcar com a despesa de construção ou reforma?). Esse último ponto que deixa bem nebuloso...
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SAAG - Estudo de Perpetuidade - #15 de 20
Nod  
em 23/08/2015 11:48
@Locker, [O que vou responder abaixo está pautado pelo regulamento do fundo e pela legislação dos FIIs.] Para mostrar o que acontece no caso da venda de um imóvel, vou usar um exemplo hipotético. Vamos supor que em 2013, o fundo comprou um imóvel por R$ 20 milhões. Após os 10 anos do contrato de aluguel, o Santander resolveu sair desse imóvel. Como o fundo não pode alugar para mais ninguém, ele tem que vendê-lo. Tendo em vista a inflação do período e mais uma valorização do local, ele consiga vendê-lo por R$ 35 milhões. A primeira coisa a ser feita é apurar o lucro da venda, comparando o valor da venda com o valor da compra. Daí teremos dois "potes": - Um é o capital investido na compra daquele imóvel (R$ 20 milhões) - O outro é o lucro (R$ 15 milhões) Agora vamos imaginar que o gestor e o Santander encontrem um outro imóvel que interesse aos dois. Por regra, o gestor pode usar livremente todo o capital (R$ 20 milhões) e até 5% dos lucros (R$ 750 mil). Porque 95% dos lucros, (R$ 14,25 milhões) tem que ser distribuídos. E isso sem precisar de assembleia. Se ele quiser distribuir menos que os 95%, usando um pedaço maior dos lucros, ele precisará chamar uma assembleia para aprovar isso. Caso o gestor entenda que não vale a pena investir em outro imóvel, o lucro é distribuído como rendimentos e o capital é devolvido como amortização. Não sei se minha explicação ficou boa, mas se ainda estiver confuso, pode perguntar. Essas questões realmente suscitam muitas questões.
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SAAG - Estudo de Perpetuidade - #16 de 20
Nod  
em 23/08/2015 11:53
@mfigueira1, O Santander não tem o poder de decidir por comprar os imóveis. O que ele têm é uma cláusula de preferência. Exemplo: Se o fundo estiver vendendo um imóvel para outra pessoa por R$ 30 milhões e o Santander achar que o preço é bom, ele mesmo pode comprar por esse preço. Se ele comprar o imóvel, não é um fechamento de capital por diversos motivos. Um deles é que o fundo tem 28 imóveis. A venda de um não afeta o restante. No meu post anterior, coloquei as principais opções do fundo sobre o que fazer com o dinheiro: - Usar para a compra de outro imóvel - Devolver aos cotistas
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SAAG - Estudo de Perpetuidade - #17 de 20
Locker  
em 23/08/2015 17:57
Ficou claro sim @Nod.RJ, grato. Minha dúvida era mais prática no sentido: o Santander vai permitir ao fundo pegar aquele dinheiro (20 milhões no seu exemplo) e comprar outro imóvel para outro propósito que não a locação para o banco? Creio que não, haja visto o fundo ter 28 imóveis com o banco. Aquele dinheiro vai ou ser mantido em uma aplicação RF ou ser devolvido aos cotistas, a fim de não descaracterizar o objetivo do fundo (manter imóveis alugados para o Santander).
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SAAG - Estudo de Perpetuidade - #18 de 20
Nod  
em 23/08/2015 18:24
Na verdade, não cabe ao Santander permitir ou não. Isso é regra do Fundo: só pode alugar para o Sandanter. Com o dinheiro na mão, o Santander e o Fundo podem tentar encontrar algum outro imóvel que atende ao interesse de ambos. Enquanto isso, pode ficar em renda fixa ou algo parecido.
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SAAG - Estudo de Perpetuidade - #19 de 20
Locker  
em 23/08/2015 19:29
Legal, obrigado.
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SAAG - Estudo de Perpetuidade - #20 de 20

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por Nod em 22/08/2015 09:51

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