Duvida de valor em fii
comentada em 04/08/2016 10:26

@bborgo, Nos FIIs, a questão é um pouco diferente. O imóvel, em geral, é comprado PARA SER ALUGADO. Esse é o objetivo primário dele ou, no mínimo, um dos objetivos primários. Claro que, dependendo da estratégia do fundo, o administrador/gestor, leva em consideração, na hora da compra a possibilidade de revendê-lo depois com lucro. Mas em muitos, isso não é tão relevante. Então, na análise se o fundo tem valor, temos sim que pensar nos seus atuais contratos de aluguel e na facilidade de repor alguma eventual vacância. Não podemos nos focar apenas na localização e coisas do tipo.

Beleza, valeu nod, sempre simples e claro

@bborgo Acredito que tenha outra diferença também. Simplificando ao máximo, digamos que você tenha um imóvel com valor de 300 mil reais. O valor do aluguel não será retirado desse valor. Portanto você teria 300 mil reais + valor do aluguel, podendo ser considerado um extra. Já no FII esse valor do rendimento é tirado do valor da cota. Se a cota vale 100 reais e você recebe 1 real, você passa a ter 99 + 1.

Verdade, não tinha pensando por essa parte, valeu também rdcc89

@rdcc89 mas o preço do imóvel ñ está atrelado ao preço da tua cota, no caso se tua cota vale 100 e tu recebeu 1 de aluguel, ñ quer dizer que tu receberá 99 se ele for vendido pq pra venda a avaliação do imóvel pode diferir do preço da cota.

Olá @Cleber46 Sim, você está certo, o preço do imóvel não está atrelado ao preço da cota, tanto que existe o valor patrimonial e o valor de mercado. Pelo que eu entendi da pergunta do bborgo, ele não menciona venda do imóvel, apenas aluguel/rendimento e valorização. Na forma que eu entendo, se a venda for feita pela gestão do fundo, vale o que você falou, não necessariamente pagarão 99 pela minha cota. Mas pode acontecer de ele ter que vender a cota por algum motivo e aí vale o que eu tinha falado anteriormente. Mas respondendo à pergunta inicial, eu acredito que seja justamente pelo preço do imóvel não estar atrelado ao preço da cota que o rendimento de FII não seja um "extra", como pode ser entendido no aluguel de um imóvel que você possua.

@rdcc89, A cota cai para 99 naquele fechamento. Depois disso, o mercado faz o que quiser. E a tendência é voltar ao mesmo patamar, o que faz o rendimento ser um lucro mesmo. Numa situação limite e supondo um fundo perfeitamente bem precificado, a cada dia, o fundo ganha um dia do aluguel. E isso estaria no preço dele, pois passa a ser um direito dele. Uma vez por mês, o inquilino paga o aluguel devido, o que transforma esse dinheito em caixa. E o fundo retira esse caixa dele e entrega aos cotistas. A cota volta ao patamar original. Se o valor da cota fosse apenas reduzido a cada pagamento de aluguel, o fundo estaria zerado em 100 meses.

Olá @Nod.RJ Sim, a tendência é essa, mas pode não acontecer dessa forma. É um jeito "pessimista" de se pensar, mas foi a forma que encontrei de assimilar um dos riscos desse investimento. No fechamento ele estará 99, mas só voltará a 100 se alguém estiver disposto a pagar esse preço. Aí entra o valor do imóvel e todas as outras variáveis que um bom FII deve ter.

@rdcc89, De qualquer forma, é importante não confundir preço com valor. O que cai para 99 não é o valor do FIIs ou de seus imóveis, mas apenas o preço. O preço muda, sim, pelo interesse de cada um dos integrantes em comprar/vender a preços mais altos ou mais baixos. Porém, isso em nada altera o valor do investimento. E é essa a fonte do acúmulo de patrimônio.

Lembremos que apesar de pouco a depreciação do imóvel é de 1 % ao ano.

@Nod.RJ Concordo plenamente.

@mineiro12, De onde você obteve essa informação de que a depreciação do imóvel é de 1% ao ano?

Contabilmente, os imóveis depreciam em 20 anos, logo a taxa é de 5% a.a.

Importante observar que isso vale para FIIs de imoveis, FIIs de papel não é bem assim....

Depreciação contábil é outra coisa. É apenas uma métrica para reduzir o lucro tributável. Se o local onde está o imóvel se valorizar, nenhuma empresa no lucro real vai lançar isso no balanço. Estudos de longo prazo nos EUA mostram que o investimento em imóveis tendem a corrigir a inflação. Ninguém fala de depreciação. Algumas regiões vão se valorizar mais, outras menos, mas no final é apenas recomposição do poder de compra.

Tem uma coisa que vocês precisam levar em consideração também para não terem dissabores ou decepções pontuais: os seus queridos vizinhos condôminos. Lembrem-se que um FII é um grupo de cotistas que negociam entre si as cotas, podendo jogar a cota no céu ou no inferno e você não pode fazer grande coisas para mudar. Então num determinado FII cujo objetivo é ganhar dinheiro com aluguéis terão muitos cotistas com esse objetivo na cabeça, se o seu objetivo for uma eventual valorização do imóvel para um dia eventualmente refletir na cota e por alguma razão qualquer o inquilino sai e o aluguel diminui, os seus queridos vizinhos vão vender e a cota vai cair. Isso tem que ficar bem claro, o maior risco para a valorização ou depreciação das suas cotas é o que os vizinhos fazem com as deles. Quem não gosta do nenê do vizinho ao lado que chora o dia todo, da moça do andar de cima que anda com salto alto fazendo barulho e do doidão do andar de baixo que fuma maconha na janela e entra o cheiro no seu apartamento, não serve para morar num prédio e quem se aborrece com o que os outros cotistas fazem com suas cotas não serve para ter cotas de FII. Abraço!

Se a cota vai ao céu ou ao inferno, isso é problema do trade. Como sou sócio, nem me preocupo. Não invisto para ganhar com a valorização imobiliária nem com o aluguel. Invisto para acumular patrimônio. Se o fundo é de valor, vou ter retorno favorável no longo prazo e isso me basta. Fundo bons - assim como ações boas - tendem a dar bons resultados. Fundos ruins - e ações ruins - tendem a acabar com seu capital. Nunca vi um investimento bom que, no longo prazo, fez os sócios perderem dinheiro. Cada um faz com seu patrimônio o que quer. Eu não me importo com o que os demais estão fazendo com as cotas deles. Me preocupo apenas com o que vou fazer com as minhas. Não vejo risco nenhum sobre o que os "vizinhos" estão fazendo.