FIIs, cotação e rendimentos
comentada em 22/12/2015 17:33

Existe a relação mas ela não é tão direta assim, muitas coisas influenciam o valor da cota, Em geral, se a Selic aumenta cota diminui, rendimento mantem; Se vacância aumenta, rendimento cai, cota cai; FII arriscado tende a ter um "prêmio" no rendimento e FII muito bom faz o contrário com um rendimento menor.

@composicion74 Infelizmente, FII tem alta correlação com a taxa de juros básica. O mercado acaba aproximadamente ajustando o valor da cota para que o rendimento sempre se mantenha proximo da taxa de juros básica. Disso voce decorre todas as respostas às suas duvidas. Ex: Suponha que a Selic seja 12% ao ano e que um FII começa com 100,00 a cota e o rendimento é de 1,00 por mes (+/- 12% ao ano para simplificar). Se o rendimento cair a 0,50, a cota tende a ir para 50,00 para manter os 12% ao ano. Se o rendimento sobre para 1,50, a cota tende a ir para 150,00 para manter os 12% ao ano. Se a Selic baixar para 6% ao ano (aprox. 0,5% ao mes), a cota tende a subir para 200,00 para que o rendimento seja os 6% ao ano (1 por mês ou 12 por ano - 12/200=6%). E assim por diante. Mas isso é só para ter uma idéia do que ocorre. Quando a Selic diverge muito, entram outras percepçÕes de risco e tal. FII nao é renda fixa. É variável e MUITO variável.

Agora sobre o rendimento: Tem a ver com a situação do imóvel em si. -Vacancia maior, rendimento menor -Contratos melhores, rendimentos maiores -Obras no imovel, rendimento menor -Bom reajuste no aluguel, rendimento maior -Preço pago pelo imovel maior, rendimento menor Cota é consequencia. Rendimento é a causa.

Caros @capivarao e @Ron68 Muito grato pelas informações pra lá de excelentes!!!!!! Um abraço!

@Ron68, Essa alta correlação inversa era evidente até o primeiro trimestre do ano passado. Há quase dois anos, isso já não pode ser afirmado. Isso inclusive já havia sido assinalado pelo CSHG no ano passado. https://www.cshg.com.br/site/publico/download/arquivos/imob/Resultados_Perspectivas_2015.pdf (Páginas 80 a 82). Para ilustrar isso, fiz uma comparação entre a SELIC-Meta, conforme decisão do COPOM, e o IFIX, único índice de FIIs da Bovespa. De maneira geral, os FIIs tiveram uma apreciação ao longo do ano, mesmo com as crescentes taxas de juros no mesmo período. Lamento, mas essa teoria de "juros pra cima, FIIs pra baixo" já caiu há quase dois anos.

Correto @Nod.RJ, por isso escrevi a frase final: "Mas isso é só para ter uma idéia do que ocorre. Quando a Selic diverge muito, entram outras percepçÕes de risco e tal." Quem perguntou queria ter uma idéia básica apenas e continua valendo o conceito, o qual não deve ser levado à risca pois economia é uma ciência muito mais humana do que exata. Antes de entender cálculo diferencial/integral a pessoa precisa aprender aritmética primeiro.

O IFIX na verdade não é um bom exemplo, pois ele é muito recente e não pegou a baixa forte de juros que ocorreu ao longo de 2012 e depois a forte alta mais recente. Veja a plena correlação entre BCFF11 e a taxa SELIC. Em laranja a cotação do BCFF11 e em azul a taxa Selic. É preciso olhar num prazo mais longo para ver a real correlação.

Um outro exemplo com MXRF11

@Ron68, - O Ifix existe desde 2010. Como ele não pegou 2012? - Os dois fundos apontados por você são de um mesmo tipo: papel. Já o IFIX contempla todos os tipos sem discriminação. - Os dois fundos apontados por você, juntos, não chegam a 2% do mercado de FIIs. Já o IFIX abarca 99% do negócios do mercado. Pq você acha que usar menos de 2% do mercado em fundos de um mesmo tipo é mais adequado que usar uma média que inclua 99% desse mercado, com tipos diversificados? Não entendi. Posta uma análise com uma fatia mais abrangente do mercado para vermos o que ocorreu. PS: Você leu o link do estudo da CSHG?

Que belo relatório da CSHG heim?!?!...

@Nod.RJ Sim o IFIX nasceu em 2010. O site de onde pego os dados é que falhou mostrando apenas a partir de 2013. Erro meu, mas não invalida o que quis mostrar, pois o IFIX e os fundos que mostrei tiveram comportamento semelhante, assim como muitos outros fundos. Na página 80 do relatorio postado por voce mostra claramente a forte correlação entre Selic e IFIX que quis mostrar no prazo mais longo (2010 a 2015). Inicialmente voce postou o gráfico de curto prazo que mostra que não houve mais correlação com a Selic no ultimo ano desqualificando a explicação que dei como se essa correlação não mais existisse - coisa do passado, superada. Ela pode ter deixado de existir devido ao patamar dos juros muito altos do momento atual (o que indiquei no meu post). Nada garante que a correlaçao ainda exista e só dependa do patamar de juros para reaparecer. Assim não é uma coisa do passado simplesmente. Basta a Selic cair a niveis muito baixos para essa correlação provavelmente voltar. Se alguem vê apenas a análise de curto prazo (1 ano para trás), vai dar a entender que não existe mais a correlação. Ai a Selic cai, os FIIs sobem feito doidos, o incauto compra, a Selic sobe e ai cai tudo de novo. Como já vi tudo isso acontecer, é bom que todos sejam esclarecidos sobre isso. Respeito a sua posicao como tendo mais conhecimento que eu, mas precisaria ter mostrado a análise historica completa e possiveis desdobramentos no futuro para ser a referência definitiva sobre o assunto.