Preço importa pra FII?

FIIs e Imóveis
colutti  
em 15/02/16 18:29

Comentários

Último comentário Só moderadores Só quem eu sigo Ordenar por gostei
dbvasconcelos  
em 15/02/2016 19:27
valor vale pra tudo na vida, não só pra ações ;)
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Preço importa pra FII? - #1 de 39
capivarao  
em 15/02/2016 19:33
aqui tem todo tipo de resposta, mas a maioria não liga pro preço e sim pro valor do que se está comprando,
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Preço importa pra FII? - #2 de 39
LUZ  
em 15/02/2016 20:13
FIIs de papel é bom dar uma olhada no valor patrimonial da cota
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Preço importa pra FII? - #3 de 39
Locker  
em 15/02/2016 21:16
Se o preço parece bom, olhe com mais atenção que pode ter (não necessariamente terá) perda de valor ali. Ou seja, mesmo numa análise de preço o valor deve ser considerado, então preço é secundário (ou até mesmo desnecessário).
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Preço importa pra FII? - #4 de 39
Nod  
em 15/02/2016 21:17
Preço só importa para quem vai comprar muito. Ou seja, para quem vai fazer trade. Para pequenas comprar pontuais, não faz sentido. @LUZ, Para usar o VP, depende do tipo de fundo de papel: - Se for um fundo de fundos e todos os fundos têm negociação em bolsa, é um pouco mais viável. - Se for um fundo de CRI, é fundamental entender como os ativos são precificados no informe - Se os CRIs forem precificados pela curva, não faz o menor sentido usar o VP. - Se os CRIs forem precificados pelo valor justo de mercado, é um pouco mais viável.
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Preço importa pra FII? - #5 de 39
Aleatório  
em 18/02/2016 13:40
@jrgknjhrt, discordo totalmente. Chega no dia da compra, eu junto minha grana e tento comprar o máximo de ações ou fiis das coisas que eu tenho que comprar. Se é necessário agredir o book pra isso, eu agrido. Minha grande tristeza é que não tem como deixar todos os investimentos programados anualmente na rico, se tivesse, só saberia do preço dos ativos na hora de declarar o IR.
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Preço importa pra FII? - #6 de 39
Freedom Force  
em 18/02/2016 16:01
O preço é de fato um referencial, afinal quanto menor o preço mais você pode levar... mas pra quem compra pouco eventualmente a importância acaba sendo pequena. É mais fácil você ficar ansioso e doido querendo sempre acertar o menor preço, e no máximo lucrar uns 13 centavos hehe. Mas também não vejo motivo pra agredir o book e comprar pelo preço a vista... dá pra deixar a ordem por um preço um pouco menor que acaba executando, sem neura =)
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Preço importa pra FII? - #7 de 39
Nod  
em 19/02/2016 07:02
@jrgknjhrt Esse é o pensamento da maior parte das pessoas em bolsa. E a maior parte quebra em menos de um ano. Ou você muda o seu pensamento, ou vai ter o mesmo destino. O mais importante, quando você compra fundos para ser sócio, é que os fundos tenham valor pra você. O preço é o que menos importa. Fundos bons irão subir e os ruins irão cair. É tudo questão de tempo. Enquanto você não souber diferenciar preço de valor, não compre nenhum ativo em bolsa. Esses vídeos podem te ajudar: Preços X Valor - YouTube
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Preço importa pra FII? - #8 de 39
Allejo_dos_Investimentos  
em 19/02/2016 10:10
Temos um fera neném, Jrgknjhrt tem de entender que a filosofia aqui do site é para amadores. E também acredito que muito do que falam são exageros com fins educativos. Eu to na bolsa desde 2007 e não quebrei =P.
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Preço importa pra FII? - #9 de 39
Lodbrok  
em 19/02/2016 10:28
Dogmas tipo esse aqui né: "No sistema capetalista, preço é o referencial mais importante." "Capetalismo", rs... =)
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Preço importa pra FII? - #10 de 39
mwg  
em 19/02/2016 12:27
Falou "capetalismo" não devia nem estar aqui, o Senhor 30 anos de bolsa...
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Preço importa pra FII? - #11 de 39
Allejo_dos_Investimentos  
em 19/02/2016 12:34
Que é isso rapaz, quer dizer que só porque eu sou comunista não posso ter ações na bolsa?
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Preço importa pra FII? - #12 de 39
Nod  
em 19/02/2016 19:17
@jrgknjhrt Pessoas com 30 anos de bolsa obcecadas com preço e que não quebrar são uma minoria. E esse site não é voltado para pessoas seletas e exceções como você. Desculpe. O foco principal é para o pequeno investidor amador, que vai ganhar dinheiro com o seu trabalho e vai usar a bolsa como uma forma de remunerar esse capital. Quanto menos tempo ele perder no HB, mais tempo pode se dedicar ao seu trabalho e melhorar sua remuneração, o que vai trazer um patrimônio muito maior no futuro.
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Preço importa pra FII? - #13 de 39
acruzcosta  
em 19/02/2016 20:00
Cada vez eu aprendo mais nesse site.
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Preço importa pra FII? - #14 de 39
moleza  
em 25/02/2016 16:39
Caros, ainda sobre esta questão. Eu vendi um imóvel e pretendo aplicar o valor recebido em FIIs. Estou avaliando uma carteira composta de FII's com valor e ao mesmo tempo mudando meu mindset em relação ao preço das quotas. Mas para ficar mais claro pra mim, no caso por exemplo da HGRE11, no último relatório gerencial foi informado que o valor patrimonial por quota é R$ 1.494,09. Obviamente estou avaliando outros fatores na minha decisão, mas no longo prazo, o preço da quota deveria tender ao valor do patrimonio por quota, certo? Pretendo diversificar também, só usei a HGRE como exemplo. Obrigado.
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Preço importa pra FII? - #15 de 39
fernando  
em 25/02/2016 16:49
@moleza o VPA da cota leva em conta o valor dos imóveis e outros ativos do FII, se o preço dos imóveis cair, o que pode acontecer esse VPA cai, se subir o VPA sobe. Tem gente que usa como critério de compra em FII P/VPA indicador que faz muuuiiito mais sentido em FIIs que ações. Mas o preço futuro da cota ninguém sabe, nem nunca saberá.
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Preço importa pra FII? - #16 de 39
Nod  
em 25/02/2016 17:55
@moleza e @Fernando47. Há pouco tempo, fiz um chat onde mostrei os motivos pelos quais o PL não serve pra nada para ser sócio. Vocês viram?
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Preço importa pra FII? - #17 de 39
stever  
em 26/02/2016 02:39
Tem vários FIIs de tijolo que tiveram os imóveis reavaliados em -20% esse ano, e isso pode acontecer de novo em 2016, em 2017... e aí, o VPA serviu pra que? Eu olho preço pra comprar, costumo fazer uma previsão do yield de acordo com a vacância do momento, analiso o cenário dos imóveis do fundo, a quantidade de renovações e vencimentos de contrato do ano e etc... enfim, ao contrário do que o Nod prega (e que entendo perfeitamente*), eu olho preço, mas VPA realmente não tem sentido algum pra mim (me refiro a FIIs de tijolo pois só invisto nesses). * Tem dado muito trabalho essas análises mas tem feito eu conhecer a fundo os FIIs que invisto, então vejo como conhecimento positivo, só que tem tomado muito tempo e cogito apenas seguir o BS pra FIIs mais pra frente, acho muito eficiente e por isso acho o correto a ser ensinado pelo moderador.
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Preço importa pra FII? - #18 de 39
Nod  
em 26/02/2016 06:27
@stever, não há problema nenhum em discordarmos. Ao contrário: todas as evoluções da ciência surgiram quando alguém duvidou ou discordou de alguma coisa. As certezas nos amarram. São as dúvidas que nos levam a pensar e evoluir. Quanto a essa análise completa que você faz, uma sugestão: faça só uma vez por ano, na revisão da carteira. No máximo uma vez por semestre. Veja o tempo que você perde todo mês nisso e pense o quanto você poderia ter ganho trabalhando nesse período, ou estudado para ser um melhor profissional e melhorar seu salário, etc. Ou cuidado da saúde, ou da família, ter ido a praia, dar uma "bimbada", etc.
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Preço importa pra FII? - #19 de 39
moleza  
em 26/02/2016 08:40
Obrigado a todos pelos esclarecimentos. @Nod.RJ, ainda não ví o video, vou ver. Att, Julio
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Preço importa pra FII? - #20 de 39
Luis34  
em 26/02/2016 08:54
O problema de comprar barato é que você tem que vender quando ficou caro e esse caro pode ser uma semana após sua compra...
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Preço importa pra FII? - #21 de 39
moleza  
em 26/02/2016 09:08
@Luis34 por que tem que vender depois que ficou caro? Eu penso em investimento de longo prazo, sem prazo, não trade. Se ficar caro, melhor, mas não significa ter que vender, certo?
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Preço importa pra FII? - #22 de 39
Nod  
em 26/02/2016 17:52
Se ficar olhando pra comprar na hora que cai, a mão vai coçar pra vender na hora que sobe....
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Preço importa pra FII? - #23 de 39
Dudinka  
em 26/02/2016 22:59
Nod , Claro q o principal é o valor ... mas nao olhar o preço complica. Se eu te oferecer um quarto e sala area muito boa , facil de alugar por 10 milhoes de dolares fica complicado né ? Como o preco nao faz diferenca ??? Ainda mais em fiis com baixa liquidez e os que as cotas eatao muito concentrada na mao de poucos
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Preço importa pra FII? - #24 de 39
Dudinka  
em 26/02/2016 23:07
nao confio nesses relatorios de valor patrimonial , acho q tem muita sujeira por tras disso ... faz a conta com o m2 negociado, ve se faz sentido... vai ver os imoveis vizinhos e etc. comprar um fii sem conhecer bem o imovel ( tem que ir no imovel) , inquilinos etc = ser fulminado
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Preço importa pra FII? - #25 de 39
Dudinka  
em 26/02/2016 23:17
@Aleatorio , Mas o problema de agredir o book , é q se essa grana q vc bota todo mes for alta , vc vai acabar raspando as vendas todas e pegar umas cotas com precos bem discrepantes ( iscas ).
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Preço importa pra FII? - #26 de 39
Nod  
em 26/02/2016 23:35
@Dudinka, São duas coisas muito diferentes. Quando você compra um imóvel, é muito dinheiro em jogo. Não dá pra não olhar preço. Para os FIIs, nossa orientação é sempre operar com pequenas compras. E, se você operar pelo Bastter System, vai sempre evitar de comprar nas altas e vai tender a comprar nas baixas. Ou seja, ele já faz esse mapeamento. Em fundos com realmente baixa liquidez, é válido tentar pescar um preço. Mas é importante ter cuidado quanto aos riscos dessa estratégia. Se não compreende os riscos ou não tem paciência para pescar, pula o gap e agride o book. Ir ao imóvel é realmente muito legal, mas não é fundamental. Se fosse assim, ninguém poderia comprar o BBFI, já que são prédios exclusivos para funcionários do BB. Ou do FAMB, já que é de funcionários da CEF. Nem do BRCR, HGRE, HGBS, SAAG, BBPO, BBRC, SAAG. Afinal, quem tem tempo e dinheiro para visitar 10, 20, ou 40 imóveis? Quem diversifica não precisa viajar para conhecer.
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Preço importa pra FII? - #27 de 39
Poupatudo  
em 27/02/2016 19:36
Sem falar que tem FII com imóveis recém construídos. Verificar o quê nesses casos? Melhor nem olhar, senão ce vai ficar querendo ir morar neles :)))) Quem não compraria, se pudesse, um prédio na Vila Olímpia ou no Itaim BIBI, se o dono quisesse te vender pelo preço de 9 anos de aluguel... pelamordedeus... Ora, tem vários FII pagando isso. Creio que os riscos dos FII, no atual patamar de preços das cotas, são outros... governança, taxas de adm altas... Melhor verificar o Regulamento dos FII e ver o que o administrador pode fazer com o seu patrimônio, para não se surpreender quando o BTG vier ganhar nas suas costas. Veja se confia no administrador. No FII vc não tem direito real sobre o imóvel. Vc é sócio de uma sociedade que é administrada por um terceiro que não quer largar o osso... Então o raciocínio é o mesmo das ações. O primeiro critério deve ser sempre o seguinte: um administrador em quem vc confia.
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Preço importa pra FII? - #28 de 39
phoemur  
em 27/02/2016 21:22
Tanto em FII como em ações o preço, na média, acompanha o lucro. Há distorções pontuais, mas se a empresa é boa o lucro sobe e o preço sobe também... Acontece que nas ações, o crescimento (ou expectativa de crescimento) dos lucros impacta de forma muito grande os valuations. Muitas vezes de forma explosiva. Por exemplo o camarada que comprou ações da BRAHMA há 20 anos. Tanto faz se ele pagou um P/L de 10 ou de 30. Vai ter ganhado muito do mesmo jeito. Por isso falam que em boas empresas o preço não importa. O que importa é o crescimento dos lucros. Já em FII eu acho que o preço importa sim, aliás importa muito. Isso porque não há expectativa real de um aumento significativo dos lucros como nas ações. No máximo uma reposição pelo IPCA/IGP-M ou eventual renovação de contrato em termos positivos. (estou considerando apenas as distribuições de lucro, não o valor do imóvel para compra/venda) Desta forma, como todo ativo de renda, excetuando eventuais variações no valor patrimonial, a sua rentabilidade vai depender do preço que você pagou em relação à distribuição mensal. Assim como nas ações de dividendos/vacas-leiteiras, o preço importa sim...
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Preço importa pra FII? - #29 de 39
phoemur  
em 27/02/2016 21:25
tem uma análise que eu gosto bastante a respeito disso: Análise Conjuntural: Custos e Oportunidades | Clubinvest
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Preço importa pra FII? - #30 de 39
stever  
em 28/02/2016 00:47
@phoemur, Acontece que o mercado de FIIs anda todo junto, então essa teoria vai por água abaixo. As distorções são em decorrência de vacância e há FIIs com yield maior por riscos maiores (localização com vacância alta, mono inquilino ou inquilino grande com problemas e etc). No caso de preço pra FIIs, envolveria mais estudar o macro e a análise valeria para comprar FIIs em determinadas épocas e em outras não, ao invés da compra mensal... mas aí se tem tanto talento pra isso, não vejo pq fazer B&H, melhor fazer só trade de valor e ficar bilionário.
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Preço importa pra FII? - #31 de 39
stever  
em 28/02/2016 00:51
E outra, pra maioria vale mais a pena trabalhar, ganhar mais e fazer o simples. No meu caso, meu trabalho é um tanto diferente do da maioria, por isso dou muita prioridade ao mercado... mas ainda sim acho que não deveria fazer dessa forma, mas fazer o que... me dá mais prazer que meu trabalho. Quanto a ir a praia, ir ao cinema, dar uma bimbada... aí vai de cada um. Quando passo 20 dias viajando volto me sentindo um lixo por estar tão improdutivo, não dá pra querer que todo mundo só curta a vida, tem gente que não tem prazer em viver só indo a praia... ainda bem, inclusive, ou o mundo não iria pra frente.
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Preço importa pra FII? - #32 de 39
LordVader  
em 28/02/2016 01:33
@stever VC jah atingiu a IF? Abraço
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Preço importa pra FII? - #33 de 39
Nod  
em 29/02/2016 07:21
@Poupatudo. Esqueça cálculo de yield ou de "em quantos anos o aluguel paga o investimento" (o que é a mesma coisa). Esqueça isso de "nesse patamar de preço". Fundos bons tendem a dar bons resultados em qualquer patamar. Fundos ruins tendem a dar resultados ruins em qualquer patamar. Isso que você está falando é a mesma coisa que a manada que quebra em um ano na bolsa fala por aí. E está achando que com você vai ser diferente. ============ @phoemur, Em épocas de excassez de imóveis, os alugueis são reajustados muito além da inflação. MUITO. E fundos bons tentem a conseguir melhores condições do que fundos ruins. Seja na crise ou no boom. E olhe esse gráfico da Souza Cruz, o exemplo mais extremo de empresa de dividendos que já vi. Tradicionalmente, sempre distribuiu mais de 100% do seu lucro líquido. Obs: O gráfico está descontado pelo IPCA. Se fosse em termos nominais, o gráfico seria bem mais avassalador. Obs2: O gráfico está em escala logarítmica. Se usar escala linear, você terá um lindo gráfico exponencial. Você realmente acha que o preço fez alguma diferença para quem faz pequenas compras ao longo do tempo?
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Preço importa pra FII? - #34 de 39
phoemur  
em 29/02/2016 15:27
No caso de souza cruz assim como no meu exemplo o preço que a pessoa pagou não fez diferença. Assim como também não faltam exemplos de pessoas que fizeram fortunas com valorização de ativos imobiliários. O que faz a diferença é o ativo ser bom, uma boa empresa ou um bom imóvel, essa é a idéia. O que eu quis dizer é que FII é um ativo de geração de renda e não de crescimento de lucros e deve ter a sua análise de valuation mais parecida com a de uma empresa elétrica do que uma empresa de tecnologia por exemplo. Só isso que eu quis dizer... E para que serve a análise de valuation ? Simples, para estimar a sua margem de segurança. Eu parei de dizer que preço não importa depois de 2012/2013 em FIIs como CXTL e WPLZ. CXTL tenho algumas cotas compradas a 1000,00 e ainda mantenho em carteira pois o investimento ainda faz sentido no contexto da minha carteira. WPLZ não tenho mais. (caí no conto da RMG..rs) O investimento é bom, mas só vale a pena ser feito se houver margem de segurança. Não acho que um FII tenha um potencial de aumento de aluguel explosivo assim como uma ação tem de aumentar o seus lucros. E isso é precificado pelo mercado...
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Preço importa pra FII? - #35 de 39
phoemur  
em 29/02/2016 15:32
E não sejamos hipócritas, porque eu sei que há muita gente que diz em muitos fóruns da internet que preço não importa e logo depois abre o jogo e diz que faz um negócio ridículo que chamam de "pescaria" que consiste em colocar ordens bem abaixo no book e ficar esperando se dá negócio... Isso pra uma diferença de algumas vezes menos de 1 a 2%... O minímo que se deve ter é coerência entre o que se diz e o que se faz. Não estou dizendo que ninguém desse tópico faz isso, porém já peguei casos exatamente assim...
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Preço importa pra FII? - #36 de 39
Nod  
em 29/02/2016 21:00
@phoemur, A grande questão sobre valuation é que a grande maioria de pessoas que usam fazem besteira. Para fazer valuation, tem que se investir muito tempo. Não só análise de múltiplos. Envolve estudar as perspectivas do setor de atuação do fundo, da área onde o imóvel está localizado... Envolve ler todos os informe e documentos contábeis com extremo rigor e conversar com o gestor todas as dúvidas e coisas estranhas. E, mesmo assim, pode dar errado. Sinceramente, a enorme maioria dos usuários desse site vai ganhar muito mais dinheiro com seus trabalhos do que com esses estudos avançados. Quem investir seu tempo em estudar e se desenvolver em sua área de atuação provavelmente irá ter um resultado muito mais expressivo do que buscar valuation. Valuation é coisa muito séria e para quem se dedica muito a isso. É coisa para quem leva o investimentos como profissão. E não existe "conto da RMG". A regra está escrita, claramente e para todos: seja no lançamento do fundo, seja nos documentos contábeis. No caso específico do WPLZ, vinha escrito explícitamente todos os meses no relatório mensal. E, para quem compra ativos de valor, a existência de RMG não influencia em nada na análise do ativo. Quanto a reajustes explosivos, não sei qual seu critério, mas já vi muitos contratos comerciais sendo renegociados com 100% de aumento. Pra mim, isso já é um bocado explosivo. Além disso, "pescaria" não tem nada de ridículo, principalmente em ativos menos líquidos. Tudo é bom senso. Vendo um book com uma diferença de mais de 50%, 100% entre compra e venda, realmente é bem viável você tentar "pescar". Mas, para fazer isso, a pessoa tem que estar totalmente ciente dos riscos que isso tem. Se está sabendo o quê está fazendo, não tem problema nenhum. Realmente não sei se há pessoas que dizem uma coisa e fazem outra. Não vigio a vida dos outros. Estou aqui para ajudar quem quer crescer. Isso já me toma bastante tempo.
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Preço importa pra FII? - #37 de 39
santobh  
em 01/03/2016 02:57
Eu tanto tenho imovel alugado, como tambem invisto em fii de tijolo. Meu conceito eh que nos fii vc eh socio daquele imovel/empreendimento, ou seja , eh dono de uma pequena parte do predio, galpao, etc...pra mim o mais importante eh a qualidade do imovel e o preco. Eu nao compro imovel sem olhar preco , nem que seje 0,0001% dele. Pra mim quanto mais barato e bom o imovel melhor eh.
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Preço importa pra FII? - #38 de 39
Nod  
em 01/03/2016 07:00
Minha lógica é: - Na enorme maioria dos casos, não tenho como ir ao imóvel para fazer a minha avaliação - Prédios comerciais têm uma precificação muito diferente de galpões - Existem imóveis com um mercado tão limitado que considero impossível de se obter um preço que seja minimamente razoáveis. Por exemplo: prédio para teste de elevadores (EURO). - Cada região do Brasil tem um preço de mercado diferente. Nas grandes cidades, de um bairro para o vizinho já há discrepâncias enormes. Como não sou tão inteligente para, após considerar tudo isso, verificar se o imóvel está barato ou não, não o faço. E uso esse tempo para me desenvolver na minha profissão, que vai me dar um retorno muito melhor.
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Preço importa pra FII? - #39 de 39

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Você está em FIIs e Imóveis > Preço importa pra FII?
por colutti em 15/02/2016 18:29

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