Comparação tijolo e papel
comentada em 30/03/2016 06:46

Selecionando os fii´s de logistica na area de FII´s aparecem 10 fundos KNRI e HGLG acredito serem os maiores e mais diversificados (KNRI é meio logistica meio escritorios) FIIB e EURO são os mais antigos... FIIB está com o principal ocupante (25% do total) em recuperação judicial. No passado o rendimento do EURO chegou a ter quedas feias, mas não conheço muito... Os da RB (FIIP e RBRD) tem contratos longos mas se não me engano tem um inquilino em dificuldades Tem os da TRX (TRXL e CXTL) que é um administrador que está sendo bastante questionado SDIL não conheço, mas também não soube de nenhum problema, e ultimamemente no news=good news. GWIC foi vendido/liquidado FINF e GRLV não tem liquidez

Estuda esses: EURO11, FIIB11, FIIP11B, HGLG11, MAXR11B, RBRD11, SDIL11 e TRXL11. Além deles, tem o KNRI11 que você falou que é meio a meio. Poderia te falar de cada um, mas acho melhor você estudá-los, já tá bem resumido agora.

@Radix, Me permita lembrar de uma vantagem fundamental dos fundos de papel: ausência de vacância. Veja que, no mercado de tijolo, esse tem sido o principal tema. Vários tendo problemas de vacância. Ou seja, um pedaço do patrimônio líquido não está produzindo rendimentos e, ainda, gera despesas. E alguns fundos tem inquilinos querendo renegociar aluguel para baixo. Isto é, uma parte do patrimônio líquido sendo menos eficiente. Já, no mercado de papel, a relação é diferente. O PL está o tempo inteiro gerando resultado. E, nesse mercado de taxas de juros mais altas, as taxas oferecidas nos papéis ficam ainda mais interessantes. Quanto aos fundos de logística, os comentários do evs são excelentes. Só faltou um detalhe: o FIIP e o RBRD têm a Leader como inquilina (18% do FIIP e 61% do RBRD) e ela entou em processo de falência. Está adimplente com os pagamentos, mas são casos que merecem atenção especial.

@stever, MAXR11 não são lojas comerciais? FIIP e RBRD eu comentei que tinha um inquilino em dificuldades, mas não sabia que já estava em processo de falência... @Nod, tem que lembrar que nos FII´s de papel tem a questão da inadimplência (vide os CRI´s dos shoppings do MGrupo), que não é muito visível pois a interrupção do pagamento de um dos CRI´s fica mascarada na flutuação "normal" do rendimento desses fundos...

Obrigado a todos

@evs, Sim, falha minha. Comentei correndo pois ando sem tempo e aqui Logística e Varejo estão misturados, nem prestei atenção que ele queria apenas logística. @Radix, corrigindo meus comentários de forma bem resumida pela falta de tempo: MAXR é varejo. FIIP também é bem dividido, não lembro de cabeça exatamente, mas tem parte relevante em varejo. RBRD uns 60% é da Leader, que é Varejo. Foi mal pela confusão. Se tiver dúvidas sobre algum deles, posta aí que a gente tenta responder melhor.

Sim @evs, pode haver inadimplência, mas isso é diferente de vacância. Mesmo o cedente do CRI estando inadimplente, o saldo devedor dele continua subindo. Quando ele regularizar, terá que pagar pelo atraso. Pode ser que demore ou que a situação não se resolva da melhor forma para o fundo. Mas, até agora, na enorme maioria dos casos, como os CRIs possuem boas garantias, as situações se resolveram com "razoável" tranquilidade. Ou seja, não foge muito do que falei: o capital está trabalhando 100% do tempo. Não tem vacância.

Como funciona com os fundos de papel que tem FIIs de tijolo no seu portfólio? Se esses FIIs de tijolo tiverem vacância, isso não impactaria no rendimento do fundo de papel?

Impacta, mas é um impacto menor pelo pequeno peso que cada FII (e cada imóvel) tem no portfólio geral.

Um FII de papel não tem FIIs de tijolo em seu portfólio. Tem CRIs e CRIs não têm vacância, podem ter inadimplência. Um problema que pode ocorrer com os FIIs de papel é não estarem totalmente carregados. Ex: logo após uma nova emissão, como fez o KNCR11 recentemente, não é de imediato que o fundo ache todos os CRIs que deseja comprar, ficando com dinheiro em caixa e aplicações de cp. Durante esse período, o fundo pode não render 100% de seu objetivo.

Por enquanto foquei apenas em fiis de tijolo, mas bem interessante o ponto do @Nod, realmente ñ tinha notado q fiis de papel tem a vantagem de estar sempre rendendo, sem vacância mas com inadimplência. O problema é saber avaliar os CRIs, mas de qualquer forma eles tem lastro em imóveis q servem de garantia no caso de inadimplência ñ ?

FIIP, pelas receitas, eu considero 63% logística e 37% varejo. Já RBRD tem varejo (60%), escritório (30%) e logística (10%), aproximadamente.

@Radix, Em geral, eu uso a seguinte denominação: Uso "Fundos de papel" para um grupo grande de fundos que se divide em três tipos: - Fundos de CRI: fundos que aplicam preponderantemente em CRIs, LCIs e assemelhados - Fundos de Fundos: fundos que aplicam basicamente em FII - Fundos mistos: fundos que aplicam em CRIs, LCIs, e outros fundos, sem qualquer preferência clara. Como são nomenclaturas não formais, precisamos ter cuidado para que as definições estejam claras ao usar termos como "fundos de papel" e coisas semelhantes.

Ex de fundo de FII: BPFF11 que tem no regulamento "manter 90% do PL em FII" Ex de fundo de CRI: XPGA11, JSRE11 Existem alguns mistos que não vou me lembrar no momento

@A4Tech, O JSRE é misto: uns 60% CRI, mas tem um pouco de FII, e até um imóvel no portifólio. Outro misto é o MXRF Como fundo de CRI, também pode colocar o CPTS e VRTA Como fundo de FII, tem o GVFF tb