Por qual valor declarar imovel?
comentada em 08/01/2019 15:58

Em "Bens e direitos" declara-se tudo pelo preço de aquisição. Confirma na ajuda do programa.

@Monobloko Conforme explico o Zuma, declare pelo custo de aquisição.

E a casa já deveria estar declarada desta a data da compra.

Lembro que você pode acrescentar ao valor, melhorias que porventura tenha feito na casa.

Acho que fiz merlim Declarei o valor de aquisição e o da escritura. Ex: Situação 2014: 50.000,00 Situação 2015: 80.000,00 Vou ter que retificar?

Vc nao pode corrigir o valor do imovel, a nao ser que voce tenha feito benfeitorias. Nesse caso precisa guardar as notas fiscais e recibos. O mais adequado e retificar.

@Monobloko Retifique e informe o valor pago.

@Buy_and_hold64 no meu caso eu mesmo construí aos poucos, somente sei o valor aproximado que foi gasto como declarar? sempre preenchi escrevendo imóvel em construção valor x, está correto?

@Favero Imóvel em construção está correto porém, o valor deveria ir sendo "atualizado" a cada ano. Imagino que compraste o terreno vazio, digamos por R$ 30 mil. Na declaração do ano seguinte, você teria informado a compra por aquele valor e a construção do imóvel. Vamos supor que gastou R$ 1 mil na construção. O valor a ser informado seria R$ 31 mil. Lembrando que notas fiscais e recibos devem ficar guardados. No ano seguinte, a construção prosseguiu e você gastou R$ 5 mil. Descreve a mesma coisa, dizendo que gastou mais 5 mil. Em 31/12 do ano anterior repete os R$ 31 mil e no outro ano escreve R$ 36 mil. Assim, o valor do imóvel vai sendo "atualizado". Lembrando que as melhorias devesm ser acrescentadas ao valor do imóvel no ano em que foram efetuadas.

Acho que a minha dúvida cabe aqui, sem precisar abrir um novo tópico...

E se eu efetuei a compra no final do ano (por exemplo, escritura assinada na última semana do ano) e na outra semana (já no ano seguinte) eu efetuei o pagamento do ITBI e do Registro da Escritura, vou incluir os custos da aquisição referente ao imposto de transmissão e RGI somente no próximo exercício, correto?

Exercício 2018
Situação em 31/12/2016: 0 (ainda não possuía o imóvel)
Situação em 31/12/2017: X (valor declarado na escritura, pago ao vendedor) + Y (valor da escritura)

Exercício 2019
Situação em 31/12/2017: X (valor declarado na escritura/pago ao vendedor) + Y (valor da escritura)
Situação em 31/12/2018: X + Y (do ano anterior) + Z (ITBI) + W (Registro da Escritura)

*Este foi um caso real, não sei como mas na escritura não me cobraram a quitação do ITBI pois fiz a escritura na cidade diferente da cidade do endereço do imóvel.

@Buy_and_hold64

Tenho dúvida semelhante a do @getulius

Qual a razão de declarar os custos de ITBI e registro de escritura? São custos dedutíveis do valor da venda?

E quanto aos custos com o corretor, que no meu caso fez o registro? É importante ter o recibo para reduzir IR caso venda? Nessa caso, deduzo o custo com o corretor do valor da venda?

Obrigado

@getulius   @sampfelipe

Razão para declarar os custos: compra por 10 e vende por 17. Lucro imobiliário de 7 sujeito a imposto de 15%.

Compra por 10 + 2 de custos = 12. Venda por 17, lucro imobiliário de 5 sujeito à mesma alíquota de IR. Tudo permitido por lei.

Todos os custos devem ser comprovados por documentos legais. Você vai pagar ao corretor e ele vai lhe entregar um recibo. O valor pago ao corretor vai ser somado ao valor recebido do vendedor do imóvel, ao valor pago de ITBI, aos valores pagos para lavrar e registrar a escritura e a soma de todos estes valores será lançada no IR como o custo de aquisição do imóvel. 

Na venda, basicamente o único custo costuma ser com o corretor. Você vende por 17 mas pagou 2 para o corretor. Na declaração de IR informa que vendeu por 17, pagou 2 para o corretor e, lançando os valores em um programa da Receita chamado Ganho de Capital (GCap),
ele vai deduzir o gasto com o corretor e calcular o IR sobre 15.

Getulius deu brecha para outras interpretações fechando negócio no final do ano. A menos que tenha fechado o negócio perto de 17 horas, deveria ter saído direto para o RGI e registrado a escritura no mesmo dia. Deveria também ter pago o ITBI no mesmo ano.

Sugiro que lance todos os valores no mesmo ano da compra, pois os custos da negociação não podem ser lançados nos anos seguintes.

@Buy_and_hold64

Na ocasião eu fechei o negócio na última "semana útil" do ano por "garotice" da minha parte. E como fizemos a Escritura Pública em um cartório de outra cidade (por comodidade de ambas as partes) mesmo que eu quisesse não conseguiria ir direto ao registro de imóveis da outra cidade. Aprendido, registrado e não pretendo fazer nada parecido nunca mais!

Enfim, esse negócio valeu a pena para aprender bastante. No final financeiramente não ganhei nem perdi, mas não afeta nem um pouco meu psicológico. Considero este negócio uma ótima experiência pessoal sobre o mercado imobiliário quando pude entender na prática questões como:
-noções práticas a respeito de investimento de valor;
-burocracias de cartórios, imposto de renda, formas de pagamento;
-aquisição de imóvel distante do local de residência (outra cidade);
-contato direto com corretores imobiliários (tendo a visão de quem vende)


Sobre o ITBI, eu não paguei na ocasião da Escritura pois o próprio cartório me disse que eles não iam exigir para realizar o ato. Por isso aconteceu este "acaso" de ir ao Cartório de Registro duas semanas posteriores, após a virada do ano, quando finalmente paguei o imposto de transmissão e o registro da escritura pública.

@Buy_and_hold64, só para "fechar" esta questão que eu levantei. Verifiquei o "Perguntão" dos últimos 5 anos e a resposta tem sido consistentemente a mesma. Ela expressa claramente que os custos de aquisição devem ser discriminados na declaração de rendimentos do ano-calendário da REALIZAÇÃO DA DESPESA. Conforme texto abaixo:

"Quais são as despesas que podem integrar o custo de aquisição de bens e direitos?
Podem integrar o custo de aquisição, quando comprovados com documentação hábil e idônea, e discriminados na declaração de rendimentos do ano-calendário da realização da despesa."

Logo, segundo a resposta, no meu caso concreto eu deveria lançar daquela maneira que eu descrevi anteriormente... (Sendo os anos apenas um exemplo)

Exercício 2018
Situação em 31/12/2016: 0 (ainda não possuía o imóvel)
Situação em 31/12/2017: X (valor declarado na escritura, pago ao vendedor) + Y (valor da escritura)

Exercício 2019
Situação em 31/12/2017: X (valor declarado na escritura/pago ao vendedor) + Y (valor da escritura)
Situação em 31/12/2018: X + Y (do ano anterior) + Z (ITBI) + W (Registro da Escritura)

Alguém discorda?

Você comete a garotice de fechar negócio ao apagar das luzes de um ano, pagar o ITBI no ano seguinte e eu tenho que lhe dizer como consertar.

Faça o correto. Esqueça o ITBI. As instruções contrariam normas da Receita que diz claramente que só pode lançar os custos no ano que comprou o imóvel.

Pagou ITBI no ano seguinte, dançou. Tome como aprendizado para deixar de ser sardinha enrolada fazendo negócios na virada do ano.

Beleza. Confesso que fiquei assustado agora pois o Perguntão é disponibilizado no site da Receita e eu julgava que tudo lá estivesse de acordo com as normas deles mesmos.

Por acaso alguém sabe que "normas da Receita" exatamente regem este tema?
Quero entender...

Esses recibos que não tem CNPJ ou CPF também valem?
Pq muitas vezes os prestadores de serviços não fornecem

@aantonio

Não. CPF e CNPJ devem constar de recibos e notas fiscais.

Entendi.
Entao caso eu tenha o CPF do prestador de serviços pode dá algum problema caso ele não declare?

@aantonio

Pode. Só que para ele.