Devolução de imóvel na planta
comentada em 10/04/2017 18:34

@guilherme1 Sim, você deve informar que devolveu o imóvel e zerar a posição em 31/12/2015. É possível obter lucro em uma devolução do imóvel ? Prejuízo você leva para casa porque desconheço como abater de lucros futuros como na venda de ações, mas lucro ? Sinceramente, não sei como fazer caso esta devolução seja lucrativa.

@buy_and_hold64 Na verdade eu gostaria de saber como declarar o valor que recebi da construtora. Esse valor foi depositado em minha conta e o destinei para minha carteira de investimentos. Há algum campo que devo declarar esse recebimento, ou basta apenas adicionar em bens e direitos o que eu adquiri com esse recurso?? POr enquanto obrigado pela resposta!!

Se não for demais perguntar, @guilherme1, por que do distrato?

@guilherme1 vou supor que você não teve ganho de capital. O distrato é como uma venda: Ano 1: Comprou o bem por 100. Ano 2: no IR base ano 1, declarou o bem em Bens e Direitos por 100. Ano 3: Vendeu o bem, ou fez o distrato, pelo mesmo valor 100. Recebeu estes 100 e investiu em outra coisa: por exemplo comprou NTNB por exatos 100. Ano 4: no IR base ano 3, declarou o bem em Bens e Direitos com valor zero em 31/dez do ano 3 e descreve no campo "Discriminação" que fez o distrato e recebeu o valor 100 de volta. Como não houve ganho de capital (nesta minha premissa), não declara lucro em lugar nenhum (pois não teve). E declara a compra das NTNB em Bens e Direitos em nova linha. Em tempo: se tiver ganho de capital no distrato de imóvel tem que ter pago IR. E este lucro tem que ser informado. Em tempo 2: se teve prejuízo no distrato (recebeu menos do que pagou), este prejuízo morre com você. Que eu saiba pode compensar com lucro da venda de outro imóvel, mas isto eu não tenho certeza. PS: @Mergel esta é sem dúvida uma questão pessoal.

A dúvida é justamente esta: ganho de capital na devolução do imóvel ? Pagou 100, desistiu e recebeu 120 ? Não creio que isso possa ocorrer. @guilherme1 no campo descrição, você deve informar todos os detalhes da transação, informando que desistiu da compra do imóvel e que recebeu de volta a quantia x. Esta quantia, conforme respondeu o @Bugarin, será informada nos outros ativos em que você investiu: recebeu a garna em 2015 e investiu em BAST3 (ação que você não possuía em 2014). Então ficará assim: y ações BAST3 adquiridas por x. 31/12/2014 R$ 0,00 31/12/2015 R$ x

Ótimo. @buy_and_hold64 e @bugarin esclareceram minha dúvida. @mergel distratei pq não tinha dinheiro para quitar. :) Esse contrato foi uma negociação atípica mesmo, acho que até seria possível ter obtido lucro. Na negociação desse distrato o dono da construtora pegou o valor que eu havia pago durante todo o período, atualizou esse valor pelo índice que corrigia as prestações e saldo devedor, descontou o valor da comissão que foi pago à imobiliária que me vendeu e me devolveu o líquido. Não tive perda em termos nominais, a correção do valor foi igual ao valor da comissão debitada. A minha perda foi a inflação do período. Obrigado pessoal!!!

Boa noite, Tenho a mesma duvida do guilherme1. E a minha é justamente nos casos em q há "ganho de capital". Onde declarar e sob qual aliquota?? seria equivalente a venda de imóvel com ganho de capital?? Pois dependendo da negociação, pode ser que haja algum ganho em valores nominais, como no caso de correção monetaria, seja por qual índice for. Então, deveria ser declarado e taxado também esse "lucro". Obrigado.

Olha, se teve ganhos NOMINAIS acho que acoisa muda de figura. O mais normal de distrato é dar perda nominal. Na legislação de imposto não existe inflação. Não existe perda real. Deu ganho nominal é ganho. Por exemplo: o BB paga aos acionistas uma remuneração de juros pelos dias entre a declaração de dividendos e o efetivo pagamento. Isso é tributado como renda fixa, mesmo que o dividendo em si seja isento. Então o que você recebeu acima do nominal POSSIVELMENTE teria que ser tributado. Ex: pagou 100 mil, recebeu 120 mil de volta, teoricamente deveria ter tributação exclusiva sobre esses 20 mil. Ou teria que ser no ganho de capital, se assumirmos que mesmo sem o imóvel existir você havia comprado e depois vendeu uma "opção" de compra de imóvel por tantos mil reais quando ficar pronto (call).

Aliás, desconsiderar a inflação é uma grande sacanagem, no meu entendimento. Todos os ativos deveriam ter seus custos de aquisição atualizáveis. Senão há cobrança de impostos sobre INFLAÇÃO e não sobre ganhos de verdade. Na época da hiperinflação podia atualizar. Mudaram isso, mas com 10% ao ano de inflação, se comprar um imóvel e vender 20 anos depois é uma mordida gigante (assumindo que não entre no caso de isenção).

Pois é, @celtiberian, a duvida é: será taxado como??

Ou como RF ou ganho da capital. Mas eu sou leigo. Ou poderia ser considerado como valor indenizatório e não ter tributação, talvez? Não tenho idéia. Tem que consultar um especialista.

@Buy_and_hold64 "A dúvida é justamente esta: ganho de capital na devolução do imóvel ? Pagou 100, desistiu e recebeu 120 ? Não creio que isso possa ocorrer." Isto pode ocorrer se o valor for corrigido por algum índice. Lembrando que no Brasil o IR incide também sobre correção monetária. Goste disso ou não, é a lei.

@Bugarin Então esta correção deveria ser tributada como na Renda fixa: exclusivamente na fonte e seguindo a alíquota regressiva. 22,5% até 6 meses 20% entre 6 meses e 12 meses 17,5% entre 12 e 24 meses 15% a partir de 24 meses. Só que, qual é a legislação tributária que trata destes casos específicos ?

Oi @Buy_and_hold64 Como estamos falando de imóvel, a devolução é como uma venda de um imóvel que estava alienado fiduciariamente. Então entendo que vale a regulamentação de IR sobre venda de imóveis. Creio que, em termos práticos, o valor devolvido só será corrigido por um índice de inflação se isto estiver previsto em contrato. E possivelmente o comprador terá uma multa abatendo do valor a ser devolvido. Duvido que ele ainda tenha ganho de capital com isso (mesmo considerando a correção por índice), a não ser que seja um contrato muito antigo, onde a correção seja superior à multa de rescisão.

@Bugarin, Não é permitida a compensação do prejuízo na venda de um imóvel com o lucro na venda de outro. Olha o que diz a pergunta 551 do Perguntas e Respostas IRPF 2016: "COMPENSAÇÃO DE PREJUÍZOS COM GANHOS NO MÊS 551 — É permitida a compensação entre resultados positivos e negativos de distintas alienações realizadas no mês? Não. Os resultados positivos e negativos apurados em operações distintas não podem ser somados algebricamente por falta de previsão legal. O ganho de capital deve ser apurado e tributado em separado em relação a cada alienação."

E se o valor devolvido for corrigido por algum índice de inflação, entendo que serão aplicáveis ao caso as mesmas disposições relativas à venda parcelada de imóvel com cláusulas de correção, conforme explicado na resposta à pergunta 622 do Perguntas e Respostas IRPF 2016: "VENDA PARCELADA DE IMÓVEL — CLÁUSULAS DE CORREÇÃO 622 — Qual é o tratamento tributário das cláusulas de correção para venda parcelada de imóvel, previstas em contrato de compra e venda? Independentemente da designação dada (juros, correção monetária, reajuste de parcelas etc.), qualquer acréscimo no valor da venda provocado pela divisão em parcelas do pagamento deve ser tributado em separado do ganho de capital, na fonte ou mediante recolhimento mensal obrigatório (carnê-leão), conforme o caso, e na Declaração de Ajuste Anual correspondente ao ano-calendário de seu recebimento. Exemplo: Se no contrato estiver estabelecido que o valor da venda é de R$ 100.000,00, em dez parcelas de R$ 10.000,00 corrigidas pela variação do IGPM; R$ 100.000,00 são considerados como valor de alienação, R$ 10.000,00 é o valor de cada parcela para fins de diferimento do ganho de capital. A parte correspondente à atualização da parcela pelo IGPM fica sujeita ao carnê-leão, quando recebida de pessoas físicas, e à tributação na fonte, quando recebida de pessoas jurídicas, bem como ao ajuste anual. (Instrução Normativa SRF nº 84, de 11 de outubro de 2001, art. 19, § 3º)"

@Anapadilha e @Buy_and_hold64 boa noite. Aproveitando a dúvida do companheiro: Situação em dez/15: R$ 38.514,79 APARTAMENTO NO CONDOMINIO XXXXXXX, NA RUA XXXXXXX. O IMOVEL TEM COMO PARTE VENDEDORA XXXXXXXX, CNPJ XXXXXXX E PARTE CREDORA FIDUCIARIA CAIXA ECONOMICA FEDERAL , CNPJ XXXXXXXX. O IMOVEL FOI ASSIM ADQUIRIDO: VALOR PAGO A VISTA: R$ 2.500,00, PARCELAS MENSAIS REFERENTES A AVANÇO DE OBRA DURANTE A OBRA E FINANCIAMENTO COM A CEF APÓS A ENTREGA. ATUALIZACAO DA OBRA EM 2015: R$ 6.150,24. O que ocorreu em 2016: Como a construtora estava atrasada em mais de 3 anos com a entrega do imóvel, eu entrei na justiça contra ela e com a CEF como co-responsável e ganhei na justiça. Só que a construtora recorreu e agora está na fila do juiz e virou o ano de 2016. O que o juiz definiu foi que eu deveria ser ressarcido de todos os valores pagos até o momento com correção monetária e juros. Desta forma fico com estas opções: 1) Pegar a linha citada acima, zerá-la em dez/16 e colocar na descrição o histórico que foi na decisão judicial. E abrir uma nova linha colocando zero em dez/15 e como direto a receber a título de decisão judicial (colocando novamente a descrição do juiz) este mesmo valor de R$ 38.514,79 em dez/16. 2) manter do jeito que tá e só repetir o valor na mesma linha já que a construtora recorreu e no ano que sair a decisão definitiva aí sim troco para o que está acima (1) Quais vocês pensam que seria a mais correta? Ainda teria esta dúvida: 3) Confirmando a decisão judicial, eu teria a receber uns R$ 50.000,00 no ano XX que seriam os R$ 38.514,79 de valor principal e R$11.485,21 de correção. Quando eu recebesse este valor eu teria até o final do mês seguinte e tirar uma DARF na internet referente à ganho de capital em venda de imóvel, pagar e informar na declaração de ajuste do ano XX+1 refente ao ano XX correto?

@Buy_and_hold64 @Bugarin @Anapadilha PSC da postagem anterior.

@lipetavares APARTAMENTO NO CONDOMINIO XXXXXXX, NA RUA XXXXXXX. O IMOVEL TEM COMO PARTE VENDEDORA XXXXXXXX, CNPJ XXXXXXX E PARTE CREDORA FIDUCIARIA CAIXA ECONOMICA FEDERAL , CNPJ XXXXXXXX. O IMOVEL FOI ASSIM ADQUIRIDO: VALOR PAGO A VISTA: R$ 2.500,00, PARCELAS MENSAIS REFERENTES A AVANÇO DE OBRA DURANTE A OBRA E FINANCIAMENTO COM A CEF APÓS A ENTREGA. ATUALIZACAO DA OBRA EM 2015: R$ 6.150,24. O que ocorreu em 2016: Como a construtora estava atrasada em mais de 3 anos com a entrega do imóvel, eu entrei na justiça contra ela e com a CEF como co-responsável e ganhei na justiça. Só que a construtora recorreu e agora está na fila do juiz e virou o ano de 2016. O que o juiz definiu foi que eu deveria ser ressarcido de todos os valores pagos até o momento com correção monetária e juros. Desta forma fico com estas opções: 1) Pegar a linha citada acima, zerá-la em dez/16 e colocar na descrição o histórico que foi na decisão judicial. E abrir uma nova linha colocando zero em dez/15 e como direto a receber a título de decisão judicial (colocando novamente a descrição do juiz) este mesmo valor de R$ 38.514,79 em dez/16. R: é melhor manter tudo como está até que a questão no Judiciário se resolva em definitivo. Então, esta primeira opção me parece ser a melhor alternativa. Só não abra esta nova linha pois decisão judicial pode ser modificada. Não trate estes R$ 38.514,19 como crédito a receber por enquanto.

@Buy_and_hold64 Obrigado!