Hotel Maxinvest (HTMX11B)
comentada em 22/06/2016 19:13

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para entrae num FII que esta se desfazendo, tem que saber muito o que esta fazendo. espero que seja seu caso

Não sei como tá hoje, mas esse FII tinha que fazer umas contas já que pretendia amortizar tudo, não é dos mais simples. Posta lá na página dele.

Se o objetivo eh LP não vejo motivos para entrar num fundo que amortiza

@hipolitoalex, Qual seu conceito de longo prazo? Faço essa pegunta pq, tendo por base nos seguintes cálculos: 1 - No final de 2011, o fundo tinha 579 unidades 2 - Hoje, trinta meses depois, tem 293 3 - Supondo que esse ritmo seja mantido, o fundo não durará nem 5 anos Se, pra você, cinco anos é longo prazo, você precisa urgentemente rever seus conceitos.

Sim, o fundo está em fase de desinvestimento, mas a previsão do fim desse FII seria em 2015 e o que vemos é que ele continua até hoje distribuindo renda. Eu acho que os administradores do fundo não tem pressa em se desfazer da carteira. A venda desses ativos estão acontecendo lentamente em doses homeopática. Eu acho que o Hotel Maxinvest ainda vai dar muito pano pra manga.

Eu confesso que estou a pouco tempo investindo na RV (ainda tenho muito o que aprender) mas eu acho que o investimento é que diz se eu tenho que ficar com ele no curto, médio ou longo prazo. A minha estimativa de tolerância de perda nesse investimento é de 20%. Se essa perda acontecer daqui dois meses para mim esse investimento vai ser de curto prazo, porque eu vou me desfazer dele para minimizar as perdas. Mas se o investimento se manter num padrão de lucro constante, não há com que se preocupar. O acompanhamento do investimento é importante, ainda mais desse (HTMX11B) por se tratar de um investimento com prazo de validade definido. Ter uma estratégia de saída do investimento também é importante. Segundo Warren Buffet qualquer pessoa pode carregar um investimento para vida toda, mas não sair do investimento após ele gerar um lucro de 100% é burrice.

Talvez você esteja focando no ponto errado. De forma geral, em um FII você pode ganhar dinheiro de 2 formas: -Rendimentos distribuídos -Valorização da cota. No HTMX, os rendimentos tendem a diminuir cada vez mais, pois a medida que as unidades vão sendo vendidas, menores serão os aluguéis recebidos pelo fundo e menos dinheiro ele vai distribuir. O que irá influenciar diretamente na: Valorização da cota - A tendência é que a cota cada vez se desvalorize mais, não só acompanhando a diminuição do patrimônio do fundo como se adequando aos rendimentos distribuídos para manter um yield constante (como temos verificado o mercado fazer desde a popularização dos FII). Como o fundo irá acabar, existe a possibilidade de comprar as cotas por um valor menor do que o que será amortizado até o fim das vendas de todas as unidades. No entanto, seria preciso saber por quanto o fundo irá vender essas unidades, calcular o valor patrimonial por cota e ver se o preço no mercado secundário esta abaixo. Como essas informações ainda não existem, fica dífícil calcular um valor adequado para a cota. Apesar de se divulgar no relatório o valor patrimonial por cota, nada garante que ele está correto e nada impede o administrador de aceitar ofertas por valores abaixo do patrimonial, visto que a estratégia inicial do Fundo (focada em quem comprou a cota no ínicio) tem sido cumprida.

Sim, quanto menos imóveis, menos dinheiro em caixa com locações, e conseguentemete menos dinheiro no bolso dos cotistas. O retorno desse investimento (HTMX) além dos lucros gerado com diárias de clientes e empresas nos hotéis que ainda existe há também um retorno em forma do montante de amortização, que está sendo distribuido aos cotistas.

Amortização não é rendimento, é devolução do valor investido. Simplificando para exemplificar, a estratégia desse fundo seria: Pegar R$100,00 de quem investiu no IPO Comprar um imóvel de R$100,00 Ganhar o aluguel de R$1,00 por mês durante um ano. Vender por R$110,00 após um ano - R$100,00 amortização, R$10,00 lucro da venda. Para quem pegou o fundo desde o começo não há porque se preocupar. Agora, se você comprou no meio do caminho por, digamos R$110,00 a cota, ao final você irá receber um R$6,00 de aluguel, R$100,00 de amortização e R$10,00 de lucro. Seu ganho aqui foi somente R$6,00. Outro caso: Você comprou a cota no meio do caminho por R$125,00. No final você vai receber R$6,00 de aluguel , R$100,00 de amortização e R$10,00 de redimento pelo lucro da venda, ficando num prejuízo de R$9,00. No último relatório, informaram que já amortizaram R$45,80 por cota. Como o valor inicial da cota era de R$100,00, faltam R$54,20. Quem está pagando R$110,00 na cota deve esperar que o lucro da venda dos imóveis + aluguel de hoje até o fim do fundo supere a diferença entre R$110,00 e R$54,20 ou esta apostando especulativamente no valor da cota. É interessant eobservar também o declínio da taxa de ocupação dos flats e a dificuldade do administrador de continuar vendendo as unidades.

"A minha estimativa de tolerância de perda nesse investimento é de 20%. Se essa perda acontecer daqui dois meses para mim esse investimento vai ser de curto prazo, porque eu vou me desfazer dele para minimizar as perdas." Cara, o que tá dizendo com isso? Se a cota cair 20%, você sai? É isso?

"há também um retorno em forma do montante de amortização, que está sendo distribuido aos cotistas" Isso não é retorno, é apenas devolução do que você investiu. Você teria que comprar a cota abaixo do VP e contar que o VP seria o valor de venda dos ativos na vida real pra ter retorno com amortização.

É verdade, todos esses comentários de vocês estão correto. Eu me aprofundei no assunto lendo o blog aqui mesmo na bastter onde tem muita informação a respeitio do FII HTMX. Comprei algumas cotas no valor de R$109,79. A última vez que eu vi a cotação estava em R$112,00.

@hipolitoalex "A minha estimativa de tolerância de perda nesse investimento é de 20%" "Comprei algumas cotas no valor de R$109,79. A última vez que eu vi a cotação estava em R$112,00." Essas duas frases mostram que você não tem a menor noção sobre o que é ser sócio. Ficar olhando preço não vai levar a lugar nenhum. Enquanto você ficar misturando preço com valor, vai fazer o que a maioria faz: compra no topo vende no fundo fica dois anos perdendo dinheiro na bolsa não assume os erros sai da bolsa dizendo que bolsa é cassino No momento, o mais saudável pra você é não comprar nada. Deixa na poupança e assiste esses vídeos: Preços X Valor - YouTube

@Nod Mas como se tornar sócio de um FII que vai acabar? Para mim esse investimento é especulativo. Eu adquiri poucas cotas desse FII para ver como ele iria se comportar, antes de entrar nessa eu olhei o valor patrimônial da cota que estava 150,00 e fiz um comparativo com a cotação da cota 109,79. Será que não existiu um desconto no valor dessas cotas? Para mim o preço estava bom.

Primeiro você falou que ia investir pro longo prazo. Depois falou de operar por cotação, com stop de 20%. Agora fala de comprar como se fosse um trade de valor, devido ao desconto sobre o VP. Se você compra por fundamentos, você sai por fundamentos. Se você compra por cotação, você sai por cotação. Se você compra por trade de valor, você sai por trade de valor. Operar preço com stop de 20% sobre um preço que só cai é algo que não faz sentido. Só olhando o gráfico (não descontado) e sem fazer muitos cálculos, isso aconteceu: - Uma vez em 2011: uns 30% de queda em dois meses - Uma de em 2012: mais de 30% em menos de dois meses - Duas vezes em 2013: 25% em dois meses; 30% em um mês - Três vezes em 2014: mais de 30% em duas semanas; mais de 30% em dois meses; quase 40% em seis meses (nessa última, teve queda de 20% em duas semanas) - Duas vezes em 2015: mais de 30% em dois meses; 20% em menos de um mês; 20% em dois meses; - Uma vez em 2016: 30% em quatro meses Trade de valor é só para pessoas com muita experiência e com uma dedicação enorme ao mercado. Se comprar por causa do desconto sobre o VP fosse argumento para alguma coisa, o desconto não existiria: pessoas muito grandes teriam sistemas programados para comprar ao menor sinal de distorção. Minha sugestão sincera: vende logo e encerra a posição. Monta uma carteira diversificada com ativos que atendam seus critérios de valor para ser sócio. Coloca no Bastter System e vai comprando aos poucos.

@Nod Eu vou seguir a sua sugestão. Vou encerrar a posição e sair desse mico. Vou estudar mais, e montar uma carteira divesificada de empresas que estejam dando lucros. Obrigado pela ajuda!