DY de FII
comentada em 24/12/2016 13:35

@rodrigobroering siga isso... Bastter.com - Grupos - Forum FII’s – Fundo de Investimentos Imobiliarios - Montando Carteira de FIIs - Passo-a-Passo

Boa tarde rodrigo, Talvez isso te ajude: Área de vídeos -> "PL e DY de FIIs pra quê?" Eu particularmente vejo como um dos parâmetros, mas pra mim a relevância maior vem do valor do imóvel ou imóveis, gestão, eficiência, inquilinos,etc. DY sozinho não te diz nada. Você pode (e encontra) ter vários fundos com DY de arregalar os olhos, mas vai ver a fundo, e encontra a bomba que o fundo é, ou tem nas mãos. Por tomar como base o preço (e geralmente o mercado precifica muita bomba), DY vai pras alturas. Por outro lado, pode ter FII que rentabiliza muito bem na cota (por ser imóvel de valor por exemplo), e o DY vai lá pra baixo... mas ainda assim é ótimo. Em resumo: sozinho não serve pra nada. Roteiro (é esse?): Bastter.com - Grupos - Forum FII’s – Fundo de Investimentos Imobiliarios - Montando Carteira de FIIs - Passo-a-Passo

Opa valeu muito obrigado pessoal.

DY é algo que é dado muita importância fora desse fórum Porque aqui as pessoas são estimuladas a racionar e quando raciocinam sobre DY veem que ele varia de acordo com 2 coisas: - pagamento - preço de fechamento da cota como sabemos que o preço de curto prazo (<5 anos em geral) varia por qualquer motivo e não segue os fundamentos de empresas E/OU FIIs, o DY pode ser distorcido para cima ou para baixo portanto não serve para muita coisa, sendo melhor analisar outros fundamentos do FII

Aproveitando, para não criar outro tópico. Referente a análise de tempo(evolução), nas ações por exemplo conseguimos notar claramente inclusive com o gráfico colocado na pagina de cada ação aqui do site o crescimento da cotação durante um grande período (10,15 anos), conforme passado pelo bastter que cotação segue lucro no longo prazo. Para FII não me parece ser dessa forma ou estou errado? (não estou interessado na cotação mas na evolução do patrimônio em um grande período) Desculpe todas essas duvidas de inciantes mas quero entender como realmente funciona os FII para não cometer erros na hora de investir como já fiz anteriormente.

@rodrigobroering tenha paciência. Veja TODOS os vídeos do NOD e anote TUDO o que você não entendeu. Depois de feito isso, volte aqui e faça TODAS essas perguntas para a gente. Abraços!

@Nod e colegas... Vou aproveitar o tópico para uma pergunta. Eu não compro olhando DY, sempre que tem aqueles valores altos geralmente é distorção. Quero só FIIs com valor, isso que importa. Mas não me sinto confortável com fundos que tenham menos de 0,5% mensal, olhando os últimos 6 ou 12 meses. Hoje acho que quase todos fundos bons estão acima disso, alguns bem acima. Mas enfim, esse é o meu mínimo pessoal. Abaixo disso não fico confortável em ter o ativo, a não ser que tenha uma boa explicação (ex: imóveis com valor mas alta vacância no momento). Eu sei que DY maior não é necessariamente melhor, o que importa são os fundamentos do fundo. Mas simplesmente não me sinto confortável comprando algo abaixo desse nível de corte. Felizmente até agora os poucos que comprei e selecionei ficavam acima desse nível, então não precisei excluir nenhum ainda. Para ficar bem claro, eu seleciono os FIIs por valor. Depois de selecionados, se algum deles sistematicamente não atinge esse DY mínimo de corte, que é pequeno, eu não quero ele. Tudo isso assumindo condições normais de temperatura e pressão, ou seja, com os proventos normais e regulares, sem queimar caixa, etc. Tem alguma coisa errada com o meu critério?

@celtiberian, DY mensal de 0,5% porquê? Qual o critério que te fez usar isso? Abraços!

@celtiberian A maioria dos FIIs que estão nas "CNTP" e com distribuição constante nos últimos meses fecham o mês com DY entre 0,6 e 1%. Isto foi um acompanhamento meu de uns 30 FIIs desde que comecei nesse mercado 1 atrás Os FIIs que fecham abaixo disso, normalmente estão passando por (1) dificuldades de pagamento temporário ou (2) reformas exemplo: PQDP11 pagou yields de 0,3% a.m até um tempo atrás, SEM PERDER VALOR, pois o valor estava sendo afetado por uma reforma que trouxe valor ao shopping. Conclusão: Pagamento baixo, cota ainda alta = DY Baixo Outros FIIs tem yields muito altos porque perderam valor e o mercado já precificou isso. Exemplo disso é o FIGS11 que um tempo atrás estava com yield de 1,4% a.m. O fundo estava auferindo renda real de apenas 40% da RMG que já tem data para acabar, e quanto mais próximo da data do fim e menos próximo de atingir pelo menos a RMG, menos a cota foi valendo. Por isso basear apenas no DY pode ser um erro. Um FII com valor estava com DY baixo e um FII sem valor com DY alto. Porém a maioria dos FIIs estáveis ficam na região de 0,6% a 1,0% sem significar nada. A única conclusão que tirei é que quanto mais estável e previsível a distribuição do FII mais estável é seu DY. Exemplo disso são os FIIs de agências bancárias, que ficam quase sempre entre 0,6 e 0,8% a.m, pois seus contratos são de 10 ou mais anos e possuem reajustes anuais em datas conhecidas, sem grandes variações de acordo com a macroeconomia. Então minha conclusão é que desde que já tenha usado todos seus critérios fundamentalistas de valor antes você pode olhar o DY para ver se conclui algo nas comparações.

Amigo @rodrigobroering posso estar errado, pois tbm sou iniciante... mas acredito que siga, no longo prazo, um FII de valor, algo como a própria valorização dos imóveis pelo FII administrados, porém atrelados a aspectos não tão "exatos" como governança (administração), vacância, contratos de locação, inquilinos etc. O perigo ao meu ver seria utilizar IGPM, INCC ou qq outros índices de inflação que mediriam comparações de rentabilidade e não o VALOR do FII que é o que de fato importa. Mas quem vai poder responder com conhecimento de verdade é o consultor @Nod. :)

Ações de boas empresas, FIIs de bons fundos e imóveis bem localizados, seguem fundamentos no LP.

@Bycaveira Pois é uma boa média de retorno real líquido de longo prazo. Na verdade pode ser um pouquinho abaixo de 0,5% ao mês, o número seria 6% ao ano. @A4tech Nem seria para fazer comparações entre os DYs, e sim simplesmente uma nota de corte. Mais ou menos como quem não aceita empresa com margem menor que tanto. Tem empresas boas com margem baixa por característica do setor, mas a pessoa não quer a empresa e pronto. Eu não quero DY menor que isso, senão fico com minhoca na cabeça. Como a esmagadora maioria fica acima e esse é só o último critério, acho que não tem problema. O principal é ter valor.

@celtiberian Eu ficava preocupado com DY tb no inicio (tanto em ações como em FIIs)comparando ativos Reais(que além do rendimento tem a valorização dos imóveis seja por seguir a inflação no longo prazo ,no caso dos FIIs,seja pelo aumento dos LUCROS no caso de ações)com ativos financeiros . Os rendimentos são somente uma parte dos ganhos dos ativos reais e lembrando que renda variável nada é garantido. No caso dos FIIs temos que levar em conta a localização ,padrão construtivo(esse é um aspecto pouco claro pra mim ainda pois existe clasificações diversas) e qualidade da gestão em manter caixa para reformas de manutenção no imóvel o que pode acarretar diminuição do DY.

Lembrando que são coisas diferente ativos reais e ativos financeiros.

o exemplo do @A4Tech sobre o PQDP11 é ótimo. Apesar das qualidades que possui estava com DY bem baixo por conta das reformas e ampliações que estavam sendo feitas. Nesse tempo, sua cotação estava em R$ 1.200 mais ou menos. Após a conclusão das reformas a distribuição subiu bastante melhorando o DY e a cotação hoje já esta em R$ 1.700, isso tudo em menos de 1 ano. Outro exemplo de DY baixo pode ser vacância alta, que acho preocupante para os casos em que os imóveis estão em regiões com histórico de vacância elevada. Um outro motivo bem mais raro seriam altas taxas de administração/gestão/consultoria do fundo. Mas olhando numa visão mais geral, creio que não é necessário se preocupar com DY baixo se a análise de valor foi bem feita pois todos esses motivos mencionados já deveriam estar incorporados na análise de valor.

@celtiberian, um DY alto é bom para remunerar a carteira. Mas, se você observar o caso do FFCI11, temos que em junho de 2006 a cota valia em torno de R$ 0,70 (sem descontar os dividendos) e agora em junho de 2016 está rodando por volta de R$ 1,45. Temos que seu valor mais que dobrou nesse período. Se ele estivesse pagando 0,1 de DY mensal ainda seria um baita investimento. Abraço!

@rodrigobroering Não se preocupe com acertar, a menos que o seu objetivo seja acumular vitórias, não patrimônio. Ponha pouco dinheiro se você está em dúvida, compre meia dúzia de cotas de algum fundo que lhe pareça bom e vá acompanhando. Mais importante que acertar de primeira é ter um custo de aprendizado baixo. Assim que você for melhorando em seus estudos, pode ser que esse primeiro fundo que comprou já não atenda os seus novos critérios e você sai dele no zero a zero ou perdendo dinheiro que compra 2 bubaloos na banca da esquina.

DY não vai te ajudar muito. O mercado precifica as cotas de acordo com as distribuições de forma que o DY sempre fica girando em torno 0,6 a 1% (conforme a variação da SELIC). Qualquer coisa fora dessa faixa vai ter algum motivo: Renda Mínima Garantida, fundo de papel cujo índice teve desempenho elevado no mês, etc. Fundos com DY mais baixo normalmente são os que apresentam menor risco nos fundamentos e vice-versa então não tem muito para onde correr. Além disso, com a nova forma de distribuição, os rendimentos ficaram bem mais aleatórios. Fora os fundos que possuem características singulares como inquilinos que pagam o aluguel anual todo em um único mês etc. O melhor uso que vejo para o DY é ver se não está ocorrendo alguma coisa muito discrepante com o fundo e sempre buscando utilizar os rendimentos dos últimos 12 meses, devido as variações que podem ocorrer mês a mês.

Pois é, eu notei que o normal é de 0,6% a 1%. A questão é que um fundo com DY mensal menor que 0,5% tem algum problema. E prefiro não gastar tempo para entender bem o fundo, prefiro não comprá-lo. Então nesse caso meu filtro de DY mínimo serve como filtro de problemas.

@rodrigobroering, O DY não significa nada. E isso fica claro na fórmula dele. DY = Rendimento / Cotação Como a cotação, no curto prazo, não significa nada, você não consegue extrair nenhuma informação relevante de qualquer indicador baseado nela. Nenhum indicador sozinho serve pra nada. Se servisse, bastava colocar em um computador e estaríamos todos milionários. Analisar empresas e FIIs não é matemática. É arte. Quanto mais sua análise está atrelada aos números você fica, menos atento ao valor. Existem fundos que andaram distribuindo mais do que o seu resultado. É o que chamamos de "queimar caixa". Isso aumenta o DY, mas, é impossível de se sustentar. Por outro lado, já aconteceu de alguns fundos passarem alguns meses distribuindo um pouco menos que seu resultado e, de repente, pagaram todo o valor acumulado no final do semestre. Quem foi comprando por valor recebeu. Quem não comprou por causa do DY, não. Rendimento não é brinde. É um valor que sai do seu patrimônio e vai para o seu bolso. Se não tivesse no seu bolso, estaria no fundo, gerando mais resultado pra você. Normalmente, fundo com DY alto, como disse o A4Tech, tem rolo. E a história dos FIIs, apesar de relativamente curta está recheada de exemplos. Talvez um dos casos mais simbólicos é o RBAG, em que pessoas que compraram por DY não estavam notando que o fundo estava acabando. Resultado: tivemos testemunhos aqui no site de pessoas que investiram pesadamente e, dias depois, viram o fundo acabar e pagar apenas metade do valor investido. Se quiser conhecer os detalhes, procure por um vídeo chamado "A história do RBAG", feito pelo André.PC, que era o moderador de FIIs da época. Por algum motivo, o vídeo está na parte de Ações, mas vou pedir para transferir para a área de FIIs. Acho que já deu pra ver que não faltam motivos para se afastar do DY.

@Nod Emendando na sua explicação eu mando uma dúvida: Entendo que o rendimento de alugueis sai do caixa do fundo e, portanto diminui a alçada de reinvestimento no próprio fundo em melhorias dos imóveis ou mesmo aquisição de novos imóveis. Mas minha dúvida é a seguinte: uma vez que o patrimônio do fundo são os imóveis que ele tem, no longo prazo se os imóveis tem valor eles tenderiam a se valorizar e o patrimônio do FII também aumentar em caso de valorização. Eu tenho dificuldade de enxergar FII de forma diferente de imoveis. Explico: com imoveis o aluguel que você recebe não é parte do patrimônio do imóvel, mas com FII, o que tenho notado pelas discussões é que o rendimento recebido de alugueis é parte do patrimônio do FII. Vou tentar explicar melhor: 1) suponha que eu tenha $ 1.000.000,00 em imóveis e receba R$ 5.000,00 em aluguel. Teoricamente, eu poderia tirar um pouquinho deste aluguel para melhorias dos imoveis que estão sem locatários e com o restante fazer o que quiser em outras searas. Se estes imóveis tiverem valor, com o tempo, seu valor acompanhará o mercado e seu valor aumentará a despeito do que faço com os alugueis. 2) No caso de FII, pelo que leio nas discussões isto seria diferente. Caso eu tenha os mesmos R$ 1.000.000,00 em FIIs e recebesse mensalmente R$ 5.000,00 em rendimento caso eu não reaplicasse estes rendimentos estes FII perderiam valor (ou perderiam parte do patrimônio) com o tempo. Minha dificuldade está em entender que se os FII são bons, e tem valor, etc, sua cotação tenderia a subir no longo prazo também a despeito do que eu fizesse com os rendimentos. Não consigo separar estas duas visões entre imóvel e FII. Me dá uma luz aí. VLW!!

Como eu gosto de dizer, vamos por partes: - Investir em FIIs é bem diferente de investir em imóveis. O fato de que ambos são renda variável e que estão no mercado imobiliários não significa que sejam a mesma coisa. - Não tem melhor nem pior. Cada um tem suas vantagens e desvantagens. - Para entender melhor essas diferenças, recomendo clicar no botão "Vídeos Exclusivos" (á direita) e ver os três vídeos que fiz chamados "FIIs para Iniciantes", principalmente o segundo. - Além disso, tem esse tópico: Bastter.com - Grupos - Forum FII’s – Fundo de Investimentos Imobiliarios - Fundamentos FIIs x imóveis Quanto à questão dos rendimentos, imagine que você usasse toda a renda dos aluguéis e não fizesse nenhuma reforma ou melhoria nos imóveis. A tendência é que, com o tempo, o imóvel fique depreciado e que fique cada vez mais difícil alugar pelos mesmos valores. Porém, muito investidores de FIIs não alcançam essa maturidade. Querem sempre rendimentos mais altos possíveis, mesmo que isso seja danoso ao fundo. Não aprovam reformas, reclamam se o adm gasta muito com obras, não querem que o fundo faça alguma reserva de contingência, etc.