Como retificar aquisição de imóvel e declarar sua doação na mesma DIRPF?
comentada em 08/08/2016 22:15

@Dancarfer Vou tentar ajudá-la. Suas dúvidas abordam questões que não tenho muito conhecimento. "Estou com uma grande dúvida e espero que alguém possa me ajudar. Meu pai possui um imóvel, declarado de forma completamente incorreta há uns 5 anos ou mais na DIRPF (não informou data de aquisição e informou que seu valor era R$40.000,00 sem nenhum parâmetro para isso). No registro do imóvel consta a aquisição de um lote sem construção averbada em 28/09/82, por CR$19.656,00 e ITBI de CR$170.000,00. Acho que comprou parcelado e demorou a registrar. Inflação galopante, erro? R: salvo algum engano seu na digitação, o ITBI é um percentual pequeno do preço pago, então estes valores, de aquisição e valor pago pelo ITBI, estão em completo desacordo no registro do imóvel. Seria o caso de retificar os valores no registro do imóvel. A partir do valor pago pelo terreno em 1982, é possível atualizar o valor para a unidade monetária atual. "Pagou algumas taxas na prefeitura, para emissão do habite-se e na receita para emissão da CND INSS. Em 05/2016, averbou a construção e pagou emolumentos e mais taxas. Todas elas poderão ser incluídas no custo do imóvel?" R: desconheço se estas despesas podem ser incluídas no valor do imóvel. Em uma compra, podemos incluir as despesas com escritura, registros e corretagens. Estas outras despesas não sei. Vou pesquisar. Por precaução, não inclua. "Temos uma certidão da prefeitura que discrimina o 1º lançamento predial em 1981 (85m2), anterior ao registro da compra do lote, o 2º em 1998 (177m2) e o 3º em 2016 (199m2)." R: estas construções entendo como melhorias e deveriam ser lançadas à medida que foram feitas. Os custos delas deveriam ser incluídos no preço de aquisição do imóvel em cada ocasião, e os comprovantes guardados. "O imóvel foi avaliado pela prefeitura por aproximadamente R$254.000,00 (o valor do lote é R$99.000,00, e o da construção R$155.000,00), valor estimado informado no registro da doação de nua-proriedade, sobre o qual foi calculado o ITDC." R: o imóvel foi doado ou vendido ? O valor estipulado pela Prefeitura não serve de parâmetro para o IR. Para a Receita, vale a diferença entre o valor recebido na venda e o valor pago na compra. O problema está aí nesta determinação do valor da compra. A Receita tem base legal para atribuir valor igual a zero, quando não é possível determinar por quaisquer meios, o valor pago na aquisição. "Li no site Aquisição de Bens Imóveis por Herança e o Imposto de Renda. | Bogoricin Imóveis que o donatário pode declarar o mesmo valor que o doador já declarava, independente do valor base de cálculo do ITCD, sem apuração de ganho de capital, mas em alguns casos, a data de aquisição proporciona algumas reduções nesse ganho, podendo ser mais vantajoso." R: quem doou e quem recebeu ? Eu já vi que reduções podem ser feitas mas ainda não vi vantagens. Se seu pai pagou 10 e estas reduções levam o valor para 8, ao vender por 15, ele vai pagar mais IR. Estas reduções talvez sejam vantajosas apenas para imóveis muito caros que, após as reduções, reduzem o valor do imóvel para R$ 440 mil, cuja venda de um único imóvel por este valor, é isenta de IR. "Estou preocupada porque o prazo para recolhimento do IR em caso de ganho de capital já passou e, caso tenha que recolher, a multa só aumenta." R: para pagar IR sobre ganho de capital é preciso venda e não doação. E é preciso saber o verdadeiro custo de aquisição, incluindo aí as construções feitas no terreno. "É verdade que retificações só podem ser feitas no fim do ano? Um, contador me informou que ele teria que retificar os últimos 5 anos, um a cada ano que passar. Mas tenho que declarar a doação na próxima DIRPF. Será que meu pai poderá retificar apenas sua DIRPF2016, informado a data original e valor de aquisição do lote convertido em reais, e os lançamentos prediais posteriores como benfeitorias?" R: retificações só podem ser feitas dos últimos 5 anos, ou seja: ele só pode retificar a partir da DIRPF 2011, ano calendário 2010. Retificações podem ser feitas a qualquer momento. O contador informou certo: ele terá de retificar todas as declarações a partir de 2011.Na descrição, ele deve informar a data de aquisição, as datas das benfeitorias e os valores pagos convertidos para o Real. "Na DIRPF2017 declararia o lançamento predial de 2016, a data de averbação da baixa de construção e habite-se e a doação. Poderá informar esse valor de R$254 mil? Ele possui algumas notas e recibos, mas não computam todo esse valor." R: sim, é assim mesmo. Na DIRPF 2017, ele deve lançar o lançamento predial de 2016. Esta benfeitoria deverá ter seu custo acrescido ao custo de aquisição e ao valor das benfeitorias anteriores. Sobre o valor de R$ 254 mil, a dúvida é sobre como se chegou a este valor. Se houver questionamento da Receita, ele pode ter problemas.

@Buy_and_hold6 Muito obrigada pelos esclarecimentos! A divergência nos valores está no registro mesmo. Será que eles retificam isso? Caso possa me ajudar mais um pouco, como faço para atualizar o valor do imóvel para a unidade monetária atual de forma segura? Tem algum simulador no site da Receita? Simulei no site Atualização de Valores - Serviços - FEE a conversão de CR$189.656,00 para reais e deu R$13.188,08. É isso mesmo? Minha nossa? Parece que quem nunca declarou o imóvel adquirido nessa época pode atualizar seu valor (pergunta 559 da DIRPF 2016), não é o caso do meu pai, embora não tenha informado a data de aquisição na declarãção. Ele comprou o lote e, em 2016, me doou a nua-propriedade como adiantamento de legítima. Pelo que andei lendo, quando o doador atualiza o valor do imóvel doado tem que pagar ganho de capital, pois trata-se de uma diferença positiva, mas poderá se beneficiar do redutor na apuração desse ganho dependendo da data de aquisição (de 35% para imóvel adquirido em 1982). Se não atualizarmos o valor do imóvel não poderemos mais nos beneficiar do redutor e eu pagarei muito mais IR quando vendê-lo, pois já tenho outro imóvel. Simulei a doação no GCAP 2016: Valor de aquisição: R$13.188,08 Valor de alienação: R$254.000,00 Data de aquisição: 28/07/1982 Data de alienação: 20/06/2016 Ganho de capital apurado: R$49.286,15 Imposto devido: R$7.392,92 Caso informe que o doador não tem outro imóvel (caso do meu pai) - Imposto devido: 0,00 Será que é isso mesmo? Qualquer ajuda é ultra bem vinda! Mais uma vez, muito obrigada!

@ Dancarfer!! Se este é o único imóvel de seu pai você pode tratar na declaração a doação por até 440.000,00 que não há tributação de IR. No caso, use o valor da doação que consta/constará na escritura. Vc pagará o ITCMD sobre o valor da doação. O custo, neste caso é secundário. Seu pai preenche o demonstrativo GCAP para baixar o imóvel na sua declaração. Você dá entrada do imóvel em bens e direitos e em Rendimentos Isentos, linha 10 doações e heranças, tudo pelo valor da escritura.

@Dancarfer "A divergência nos valores está no registro mesmo. Será que eles retificam isso?" R: retificam sim. Será necessário levar a escritura no cartório de registro de imóveis e solicitar a retificação do registro. Caso possa me ajudar mais um pouco, como faço para atualizar o valor do imóvel para a unidade monetária atual de forma segura? Tem algum simulador no site da Receita? R: neste tópico aqui no grupo, eu dei o caminho para atualizar os valores. Bastter.com - Como atualizar valores expressos em moedas extintas Depois que atualizar os valores, retifique as declarações dos últimos 5 anos pelos valores atuais encontrados. "Parece que quem nunca declarou o imóvel adquirido nessa época pode atualizar seu valor (pergunta 559 da DIRPF 2016), não é o caso do meu pai, embora não tenha informado a data de aquisição na declarãção." R: pode sim. Só que ele deve atualizar também as benfeitorias feitas, incluindo as datas em que foram feitas. Aproveite e atualize também a data de aquisição. Ele comprou o lote e, em 2016, me doou a nua-propriedade como adiantamento de legítima. Pelo que andei lendo, quando o doador atualiza o valor do imóvel doado tem que pagar ganho de capital, pois trata-se de uma diferença positiva, mas poderá se beneficiar do redutor na apuração desse ganho dependendo da data de aquisição (de 35% para imóvel adquirido em 1982). Se não atualizarmos o valor do imóvel não poderemos mais nos beneficiar do redutor e eu pagarei muito mais IR quando vendê-lo, pois já tenho outro imóvel. R: minha recomendação é que não atualize. A atualização que eu falo é transformar os valores de 1982 para o Real. Estes valores serão lançados na declaração retificadora de 2011 e repetidos em todas as declarações até a de 2016, quando será lançada a benfeitoria de 2016. Esta recomendação vai de acordo com a do @Mr. Ax no post acima. Não creio que o valor do imóvel ultrapassará R$ 440 mil. O ITCMD é um imposto incidente sobre doações e heranças. A alíquota varia com cada estado da federação assim como limites de isenção. Procure informações sobre este imposto no site da secretaria estadual de fazenda de seu estado. Ele também é conhecido como ITD ou ITCD. Caso não tenha isenção, deverá pagar o imposto.

@Mr Ax e @Buy_and_hold6 Muito obrigada aos dois, vocês estão me ajudando bastante! Já paguei o ITCD e registramos a doação no cartório. Devemos somar esses valores: ITCD, emolumentos e taxas gerados pela doação aos R$ 254.000,00 no GCAP? Li o registro com maior atenção, e só agora entendi, ele comprou por CR$19.656,00 e o ITBI foi calculado sobre CR$170.000,00 (provavelmente o valor venal apurado na época). Valeu! Grande abraço!

@Dancarfer "Já paguei o ITCD e registramos a doação no cartório. Devemos somar esses valores: ITCD, emolumentos e taxas gerados pela doação aos R$ 254.000,00 no GCAP?" R: não tenho certeza.Estou pesquisando, é uma pesquisa demorada. Até onde conheço, não pode. "Li o registro com maior atenção, e só agora entendi, ele comprou por CR$19.656,00 e o ITBI foi calculado sobre CR$170.000,00 (provavelmente o valor venal apurado na época)". Então o valor de CR$ 19.656,00 é que deve ser atualizado para o Real. E pelo visto não será necessário retificar o registro, menos mal.

@Dancarfer, Os valores do ITCD, emolumentos e taxas decorrentes da doação são considerados custo de aquisição do imóvel para você e devem ser somados ao valor de R$ 254.000,00, da doação, quando você for informar o imóvel em sua DIRPF 2017. No campo Discriminação da Declaração de Bens e Direitos, você deve relacionar todos esses custos (valor da doação, ITCD, emolumentos e taxas) cuja soma resultará no valor total do bem.

@Buy_and_hold64 @Anapadilha Muito obrigada pela ajuda! Valeu!