perguntas de iniciante
comentada em 16/10/2016 02:39

1) A maioria possui ao menos uma pessoa encarregada. Alguns grandes como o BRCR11 tem até divulgação de trimestre igual empresas, outros demoram mais que Ambev para responder 2) creio que seja uma diferença contábil mas vou me arriscar a dizer que ativos em Fiis são imóveis para renda, títulos, cotas de FIIs, Cris, etc e que patrimônio seria a soma de ativos+passivos

Obrigado @A4tech

1 - Todo FII tem um administrador e alguns tem gestor. Normalmente respondem às perguntas. Claro que a velocidade e qualidade da resposta varia. 2 - Definição contábil: O patrimônio líquido é igual ao ativo deduzido dos passivos. Isso vale, para empresas ou fundos.

Como vocês fazem para acompanhar os relatórios mensais ? tem como cadastrar para receber por e-mail? os fundos tem páginas com os relatórios? ou vcs buscam na Bovespa ?

principiante eh fogo rs mas vai mais uma fundo tem dinheiro em caixa, certo? como faz para acompanhar o caixa do fundo ? talvez fosse bom colocar caixa e vacancia nos quadros ? a vacancia ficaria a do ultimo mes, e ficaria registrado no quadro a ultima do ano para ter o histórico por ex o que acha @Nod ? eu sei iniciante eh fogo rs

@luqteixeira - Quanto ao acompanhamento dos Relatórios Mensais, vai depender de cada perfil do investidor. Eu, pessoalmente, procuro ler mensalmente ou bimestralmente. - Há sim a possibilidade de se cadastrar por e-mail para a maioria dos Administradores do FII. - Os Relatórios Mensais podem ser encontrados nos sites dos Administradores ou também pode ver pelo site da Bovespa. Algumas vezes não há relatório atuais no site da Bovespa. Geralmente, só vejo pelo site dos Administradores do FII. - Uma observação: nem todos os FIIs divulgam Relatórios Mensais, pois não é item obrigatório pelo regulamento da CVM. Mas é interessante para poder acompanhar. De qualquer forma, fica a critério de cada investidor investir em FIIs que não divulgam os Mensais. Nesses casos, salvo engano, são obrigados a divulgar relatórios semestrais.

- vacância no fundo, salvo engano deve estar na fila para ser implementada nos quadros. Depois o @Nod confirma isso. - há informe mensal que pode ver o caixa, entrei outros itens. Um exemplo: Fundos.NET

Alguém me corrige se eu disse muita besteira. :-)

obrigado @Sazón

luq, Há admins que enviam por email, outros não. Depende realmente de cada um. O jeito é como o Sazón falou: Bovespa, ou site de cada adm (sendo que alguns, o site é bem porco e de difícil navegação). A lista de FIIs base, você encontra aqui: FIIs listados A partir deste link, consegue entrar em cada FII, e ver seus últimos documentos, FRs, relatórios. Por fim, pra mim vacância atual não diz muito. Me guio mais pelo histórico, somado ao mercado. Dos fundos que acompanho, geralmente planilho e faço um acompanhamento o mais próximo possível. Já o caixa, em alguns só vai encontrar no balancete mesmo, outros em relatórios e/ou informes, como também disse o Sazón (Sazón tá power :))

muito bom AMarzano obrigado vou começar a acompanhar alguns para ir pegando o jeito ...

@AMarzano Realmente, há sites de administradores muito ruins. Estamos aí para ajudar. :-) @luqteixeira Caso não tenha visto ainda, o @Nod fez chat "Montar e Acompanhar uma Carteira de FIIs". É um bom norte para a aprendizagem: Bastter.com - Videos - FIIs e Imóveis E, ainda, caso não tenha visto, os vídeos exclusivos: Bastter.com - Videos Exclusivos

Temos muita coisa em produção para entrar nas páginas dos FIIs. A vacância está na lista de coisas desejáveis, mas cada fundo mensura de um jeito e nem todos publicam claramente. Um dia vou sentar e comparar o que cada um divulga e ver se conseguimos encontrar alguma métrica razoável.

Uma alternativa seria colocar a vacancia e embaixo um aviso dizendo que as métricas depende de cada empresa. As q nao divulgarem ficaria em branco. Quem quiser pesquisar mais vai nos relatórios pois talvez até mais importante que comparar a vacancia de FII com o outro seria acompanhar a evolução dentro do mesmo FII, entao ficaria o alerta que de um para outro as métricas podem ser diferentes e os quadros que estiverem em branco saberemos q eh pq aquele FII nao divulga e isso tb eh uma informação (ou seja q tal FII nao divulga isso) eu acho q deveria ter, colocando esses alertas ....

por falar em vacância qual é a diferença entre Vacância física e financeira ?

@luqteixeira, vacância física é aquele imóvel ou andar que está vago! Vacância financeira é aquele imóvel que está locado, mas o fundo pode ter dado uma carência ao locador de dois anos, logo, nesses dois anos, haverá uma vacância financeira (tem gente mas não tem dinheiro! :)

Obrigado, vi que varios fundos tem vacancia financeira maior q a física

@luqteixeira, Essa questão da vacância financeira e física é interessante no KNRI, que é um misto de lajes corporativas e galpões logísticos. A vacância financeira tem sido sempre bem maior do que a física, pois os imóveis de logística (maior ABL) estão com vacância baixa, puxando o total de vacância física pra baixo. Daí o pessoal compara a física com outros fundos "geracionais" como HGRE, BRCR e etc e acha que o KNRI tá muito melhor. Sim, tá melhor, mas não é tanto. Por essas e outras, pra mim a vacância financeira é a que importa.

Basicamente @luqteixeira vacância física = área vaga/área total (sem se importar com o valor do m2) Vacância financeira = (Área vaga x R$/m2)/(Área total x R$/m2) (sendo que cada imóvel tem um valor por m2) Em função do preço do m2 ser diferente entre os imoveis que compõem um FII a vacância financeira é diferente da física, as vezes maior as vezes menor, dependendo da carteira de imóveis.

@stever, boa noite eu sou proto-iniciante em FII, que até semana passada eram 2 vogais e uma consoante...rsrs -pela tua postagem , é correto afirmar que a toda vacância física corresponde uma financeira, pois o imóvel desalugado não produz renda de aluguel, mas de outro modo a vacância financeira, naõ quer dizer que necessariamente o imóvel esteja vazio, pois pode ter conseguido prazo para não correção do aluguel, não estar pagando aluguel, seria isso? Agradeço e desculpe as perguntas primárias Abçs

@Carlos7731. E isso mesmo. Esse tópico explica mais alguns termos relativos à vacância Bastter.com - Vacancia: Fisica, Financeira, Anunciada, Contratada

carlos7731 tem mais uma nuance sobre a vacancia financeira. Se um imovel estiver alugado sem pagar claro que gera vacancia financeira, mas mesmo se todos estiverem pagando a vacancia financeira pode ser diferente da física pois se um imovel mais rentavel ficar vazio vai gerar uma vacancia financeira maior q a fisica se eu entendi bem: vacancai física nao tem duvida é m2 vazio dividido por m2 total vacancia finaceira se entendi bem e traduzindo para uma forma mais simples seria receita q deixou de ser auferida / pela receita total possivel assim a vacancia fisica de unidades mais ou menos rentavel geraria vacancia financeira diferente da fisica .... eh isso mesmo @Nod ??? entao a vacancia financeira sera gerada por: carencia inadiplencia e diferença de rentabilidade entre os alugados e os vazio fisicamente acho q eh isso se pesquei bem o tema ....

@Nod inadimplência eh computado como vacância financeira ?

Não. Inadimplência não é vacância financeira. Você tem uma receita contratada. Ela pode se realizar ou não. Mas isso é outra coisa. O cálculo de vacância financeira seria: Receita atual / Receita se tudo estivesse alugado. Porém cada fundo tem uma mecânica para auferir o denominador "Receita se tudo estivesse alugado", porque esse valor é apenas uma suposição. - Se é um contrato que está em carência, você pode calcular com base no valor que será recebido quanto a carência acabar - Numa área vaga, a discussão é mais complicada. Normalmente, os fundos usam como base o último contrato de locação daquela área. Em resumo: É necessário muito cuidado para comparar um fundo com outro, pois as métricas podem ser muito diferentes. Na análise de um único fundo, fica um pouco mais fácil, mas o mais importante é entender os motivos pelo qual a vacância aumentou ou reduziu. Aí é que está a arte.

Ola a todos. Aproveitando o topico de iniciantes do luq, vouo fazer uma pergunta a qual nao achei em outros topicos (se ja existir, me desculpe). Pode parecer ate primaria demais, porem ao comprar cotas de determinado FII, para q eu receba no final do ano o informe do IR, o proprio administrador utiliza meu email cadastrado na corretora que tenho conta ou preciso fazer algum cadastro no site do adm? pergunto isso pq pesquisei e vi que nao e a mesm coisa em acoes, ja que o informe nestas e disponibilizado pela corretora. obrigado pela paciencia

Os informes de rendimentos são enviados à residência.

Vai por correspondência. Se não chegar, você dá uma ligada pro adm e eles costumam mandar por e-mail.

hum boa pergunta

Sendo bem sincero, parece que pra MIM eles tem problemas de enviar as coisas, kkk. Nunca recebi nem de ações, nem de FIIs (os mensais; de IR, tenho que esperar ano que vem). De qquer maneira, faço um controle muito forte no recebido, além dos extratos mensais que tiro da conta da corretora. Mas deveriam enviar, como já citado.

Os fundos não mandam nada mensalmente. Alguns mandam relatórios semestrais. O que vale é o anual, que é de envio obrigatório. Sobre ações, quem manda é o banco escriturador.

@luqteixeira O balanço patrimonial tem dois lados: APLICAÇÕES e FONTES. Ou seja, onde está o dinheiro e de onde ele veio. O total dos ativos, do lado esquerdo do balanço, são as aplicações. É onde está o dinheiro (caixa, estoque, máquinas, terrenos, prédios, veículos, créditos a receber de clientes, etc). O total dos passivos, do lado direito do balanço, engloba todas as fontes de dinheiro não-próprias (contas a pagar de fornecedores, bancos, adiantamentos de clientes, etc). O total dos ativos, do lado direito também, é o dinheiro próprio na empresa. O balanço fecha na equação APLICAÇÕES = FONTES. Pois todo dinheiro que está em ativos tem que ter vindo de algum lugar. E todo dinheiro que veio para a empresa tem que ter ido para algum lugar. Ou seja, ATIVO TOTAL = PASSIVO TOTAL + PATRIMÔNIO LÍQUIDO ONDE ESTÁ O DINHEIRO = DINHEIRO QUE VEIO DE TERCEIROS + DINHEIRO QUE VEIO DOS ACIONISTAS Essa é a forma mais fácil de começar a entender realmente o que é balanço.

Algum dia ainda faço uma vídeo-aula disso. Não sou contador, mas uso bastante finanças corporativas em meu trabalho. Costumava dar aula disso para os mais jovens na empresa.

ola boa noite 1) a titulo de curiosidade, se o adm do fundo quebrar (falir), o que acontece? credit suisse vai a falencia, o que acontece com as cotas, imoveis e etc? 2) ha alguma auditoria dos dados divulgados pelos fundos nos relatorios, assim como a bovespa e balancos de empresas?

@bruno.torres.5895, 1 - Em caso de falência do administrador, nada acontece de grave com o fundo. Convoca-se uma assembleia, decide-se quem será o novo administrador e segue o jogo 2 - Sim. Todo fundo divulga anualmente as demostrações contábeis, que são auditados por uma empresa independente.

@Nod obrigado NOD. como sempre, muito prestativo.

Obrigado @celtiberian

@luqteixeira Da uma lida na ICVM nº 472, que "Dispõe sobre a constituição, a administração, o funcionamento, a oferta pública de distribuição de cotas e a divulgação de informações dos Fundos de Investimento Imobiliário - FII.". Praticamente toda regulamentação de FII ta ali. Dá uma lida no artigo 39, que fala detalhadamente qual é a obrigação dos administradores em divulgar as informações financeiras (periodicidade e conteúdo das mesmas).

Art. 39. O administrador deve prestar as seguintes informações periódicas sobre o fundo: I – mensalmente, até 15 (quinze) dias após o encerramento do mês: a) valor do patrimônio do fundo, valor patrimonial das cotas e a rentabilidade do período; e b) valor dos investimentos do fundo, incluindo discriminação dos bens e direitos integrantes de seu patrimônio; II – trimestralmente, até 30 (trinta) dias após o encerramento de cada trimestre, informações sobre o andamento das obras e sobre o valor total dos investimentos já realizados, no caso de fundo constituído com o objetivo de desenvolver empreendimento imobiliário, até a conclusão e entrega da construção; III - até 60 (sessenta) dias após o encerramento de cada semestre, relação das demandas judiciais ou extrajudiciais propostas na defesa dos direitos de cotistas ou desses contra a administração do fundo, indicando a data de início e a da solução final, se houver; IV- até 60 (sessenta) dias após o encerramento do primeiro semestre: a) o balancete semestral; b) o relatório do administrador, observado o disposto no § 2º; e a) demonstração dos fluxos de caixa do período; b) o relatório do administrador, observado o disposto no §2º; e • Alíneas “a” e “b” com redação dada pela Instrução CVM nº 517, de 29 de dezembro de 2011. V – anualmente, até 90 (noventa) dias após o encerramento do exercício: a) as demonstrações financeiras b) o relatório do administrador, observado o disposto no § 2º; e c) o parecer do auditor independente. VI - até 8 (oito) dias após sua ocorrência, a ata da assembléia geral ordinária. § 1º O administrador deverá, ainda, manter sempre disponível em sua página na rede mundial de computadores o regulamento do fundo, em sua versão vigente e atualizada. § 2º Os relatórios previstos na alínea “b” do inciso IV e alínea “b” do inciso V devem conter, no mínimo: I – descrição dos negócios realizados no semestre, especificando, em relação a cada um, os objetivos, os montantes dos investimentos feitos, as receitas auferidas, e a origem dos recursos investidos, bem como a rentabilidade apurada no período; II – programa de investimentos para o semestre seguinte; III – informações, acompanhadas das premissas e fundamentos utilizados em sua elaboração, sobre: a) conjuntura econômica do segmento do mercado imobiliário em que se concentrarem as operações do Fundo, relativas ao semestre findo; b) as perspectivas da administração para o semestre seguinte; e c) o valor de mercado dos ativos integrantes do patrimônio do fundo, incluindo o percentual médio de valorização ou desvalorização apurado no período, com base na última análise técnica disponível, especialmente realizada para esse fim, em observância de critérios que devem estar devidamente indicados no relatório; IV – relação das obrigações contraídas no período; V – rentabilidade nos últimos 4 (quatro) semestres; VI – o valor patrimonial da cota, por ocasião dos balanços, nos últimos 4 (quatro) semestres calendário; e VII – a relação dos encargos debitados ao fundo em cada um dos 2 (dois) últimos exercícios, especificando valor e percentual em relação ao patrimônio líquido médio semestral em cada exercício.

Onde falei "O total dos ativos, do lado direito também, é o dinheiro próprio na empresa." Na verdade é "O patrimônio líquido, do lado direito também, é o dinheiro próprio na empresa, dos acionistas."

Vendendo uma cota, terei que pagar IR, se tiver lucro. ate ai ok. Como calcular esse lucro? valor da cotacao de compra - cotacao de venda ou valores de corretagem, emoluentos etc tb entram na conta?

Sim, entram. É o valor líquido que você recebeu. (Valor de venda - valor de compra) + custos das 2 operações. IR é em cima deste valor.. Ex: comprei 10 cotas do AAAA11 a 100 reais. Emolu + txs = 15 reais. Total = 1015 vendi 10 cotas do AAAA11 a 110 reais. Emolu + txs = 16 reais. Total = 1084 Seu "lucro" = 1084 - 1015.

Exato! E, se a venda foi parcial, é contra o preço médio. A mecânica de cálculo é igual às ações, exceto que não tem isenção abaixo de R$ 20 mil e que o percentual é de 20%.

@AMarzano obrigado @Nod nao entendi o "contra preço medio"

No caso de vender apenas parte das cotas, você vai comparar o valor obtido nas vendas com o seu preço médio de aquisição da carteira, da mesma forma que é calculado nas ações.

@Nod Boa noite, aproveitando o titulo estou iniciando nos FII. Vi seus 3 videos iniciais (A triologia do Nod). Gostaria de saber aonde posso aprender mais, pois pude observar que no fórum existem temas diversos e que são usados muitas abreviações dificultando um pouco o entendimento. Obrigado e abração

vai em FIIs - videos e assiste todos