Dívida nos REITs
comentada em 01/03/2018 17:53

@vfcosta. Os REITs tem a característica de se alavancarem para adquirir outros empreendimentos, diferentemente do que ocorre aqui no Brasil, com exceção ao BRCR11.

KNRI também é alavancado, não?

Não só dívida como a frequente emissão de novas ações.

É como vcs avaliam essas dívidas? É um mercado muito diferente, com juros menores, prazos maiores, então acaba que temos q reaprender a analisar isso, levando em conta a realidade de la... O que acham importante olhar?

Pra pessoa física nos EUA o financiamento imobiliário fica entre 3,5 - 4%aa. Já ouvi empresário lá dizendo que consegue empréstimo bancário pra empresa com juros de 1-1,5% ao ano. Não sei quanto de juros um REIT paga na taxa, mas mesmo se for 4% e ele tiver um ROE de 10% está muito mais do que bem tranquila essa alavancagem. As taxas de vacância dos REITs que vi estão bem baixas, coisas de menos de 5%. Economia lá tá indo bem.

@LordVader @vfcosta @huoya @mfigueira1 Na verdade, essa questão dos REITs se alavancarem é uma questão muito polêmica. Quando uma empresa qualquer (tanto aqui quanto lá) contrata uma dívida, ela aumenta o seu valor, pois os juros dessa dívida reduzem o lucro da empresa, e ela acaba pagando menos imposto. Com a isenção de imposto (que é o caso dos REITs), a empresa não aumenta o valor para o sócio ao se alavancar, pois, ao mesmo tempo que ela gera uma ganho no leasing spread (conforme por exemplo o @LordVader citou, de pegar o emprestimo a 4% e receber um aluguel de 10%) ela aumenta também o risco do investimento, caracterizado pelo risco de falência. Portanto, esse aumento de retorno gerado para o sócio é equilibrado negativamente por um aumento do risco do investimento. Sem a assimetria gerada pelo benefício fiscal, os gestores estão apenas "aumentando o retorno esperado" e "aumentando o risco". É o que retrata exatamente o teorema de modigliani miller. Tem uma carta que um gestor de REITs ~das antigas~ escreveu sobre o que ele aprendeu em todos esses anos no mercado de REIT norte americano: http://realestate.wharton.upenn.edu/research/papers/full/725.pdf Vale MUITO a pena dar uma lida nessa carta pra quem tem interesse em investir em REIT. Abs.

@vfcosta Apesar da gente comparar os REITs com os FII aqui no Brasil, os REITs são nada mais do que uma empresa que ~assina~ um documento de compromisso em distribuir todo o lucro em forma de dividendos, recebendo assim, isenção fiscal. Eles são basicamente uma empresa que não paga imposto. A estrutura de FII aqui no Brasil tabém, conforme art. 2ª da lei 9.779, e art. 16 da lei 8668 também é isenta de tributação, com excessão de rendimentos sobre aplicações financeiras. Dessa forma, as duas estruturas, REIT e FII são, aproximadamente, livres de imposto. A diferença é que lá nos estados unidos, as pessoas físicas pagam 30% de imposto sobre os rendimentos distribuidos, enquanto aqui, nós não pagamos nenhum imposto sobre os rendimentos, conforme inciso III, artigo 3 da lei 11033. Portanto, também vale a colocação que eu fiz anteiormente em relação aos REITs para os FII aqui no Brasil.

tem que saber analisar divida de REIT e é totalmente diferente de ações, e se não fizer direito leva ferro igual levaram em 2008 muita gente chorou bonito em 2008 com muito REIT que o pessoal dizia que era tranquilo e tals e a divida está legal, está bacana e PAM! quando a conta veio foi só choro!!!!

Também fiquei com pé atrás com essa alavancagem dos REITS.... dei uma lida na carta que o Fábio postou e o autor relata quase que denunciando uma espécie de "arapuca". Estou começando a estudar os Reits agora e se bobiar dá para contar nos dedos aqueles com baixa alavancagem.

A alavancagem alta dos REITs também não me agrada. Acho que vou ficar de fora desse tipo de investimento. Dívida não é comigo.

"Vale MUITO a pena dar uma lida nessa carta pra quem tem interesse em investir em REIT."
Caro Fabio
Não estou localizando esta carta. Poderia dar mais detalhes para que a procure?
Obrigado.

@Fabio

A carta que você indicou não está mais disponível. Você teria como disponibilizá-la de outra forma ?

Obrigado

Fizeram mudanças no site. Creio que o novo link seja esse:
http://realestate.wharton.upenn.edu/wp-content/uploads/2017/03/725.pdf