Como analisar REITs
comentada em 09/12/2016 20:42

@gpaiva, Fiz um chat analisando um reit, Public Storage: http://bastter.com/mercado/arquivos/videos/Houya-Public%20Storage%20PSA.mp4 Nele eu falo mais ou menos o que costumo analisar e olhar em um REIT. Recomendo assistir. Mas resumindo, primeiro gosto de entender o setor o qual REIT atende, seu portfólio e evolução , localização, vacância e diversificação de inquilino. Diferente dos FIIs q são poucos imóveis, não precisa ficar preso a detalhes de cada propriedade, tem q ter uma visão geral destas. E parâmetro financeiro, olho Funds From Operation per share ( seria o LL dos REITs , mas no caso é somado amortização e depreciação e subtrai as vendas de imoveis) e o AFFO(Adjusted FFO) que trata-se do FFO mais ao aumento dos aluguéis menos a soma do CAPEX(investimento) e valores da manutenção de rotina . É importante ver os resultados por ação pq boa parte dos REITs emitem muitas ações novas como forma de conseguir dinheiro para investir. Além disso vejo a questão da dívida. Todas informações você encontra no K-10 ou report annual, ambos encontrados no site do ir das empresas

Tem a questão também que os REITS, por não pagarem imposto, não geram nenhum benefício fiscal ao contrair dívidas. Ou seja, o endividamento do REIT, diferente das empresas, não gera valor para os acionistas. A questão da alavancagem de um REIT somente faz ele ter mais ou menos risco e, consequentemente, mais ou menos retorno. Quando vou analisar os REITs, vejo exatamente o que o @Huoya postou, e acompanho a alavancagem (Dívida/PL) anual. Os REITS, e as empresas em geral por lá, emitem muitas ações ao longo do ano como forma de capitalização. Diferente daqui, onde as emissões follow on das empresas acontecem mais raramente, lá as empresas tem um programa de emissão de ações constantes onde as corretoras contratadas por ela vendem novas ações no mercado secundário e repassam o valor para a empresa. Por isso, quando analisar as empresas e REITS lá fora, é importante ver a quantidade de ações em circulação ano à ano, pra ver se a empresa ta gerando valor para o acionista, ou se está apenas emitindo novas ações e expandindo.

Heizenberg, se uma dívida é contraída com juros (significativamente) abaixo do caprate da propriedade comprada, acho que há sim uma geração de valor para a empresa e, por consequência, seus acionistas. Poderia elaborar mais sobre essa afirmação que você fez? Grato, Paulo

A dívida por si só não e ruim tanto para Reits como com qualquer outra empresa. A questão é para quê e com será utilizado essa dinheiro. Independente de juros e beneficio fiscais considero o endividamento uma ferramenta para qualquer empresa. Se esta consegue pegar essa dinheiro e crescer o acionista ganha de qualquer forma. O problema quando a empresa perde controle da divida e torna refém dela.

Obrigado pelas respostas, pessoal!

Achei esse site aqui, que explica como analisar os REITs, achei bem interessante. A Guide to Investing in Real Estate Investment Trusts (REITs) - Simply Safe Dividends

Boa tarde @Huoya, Tenho acompanhado os planos de melhoria para a parte de investimentos no exterior aqui no site. Gostaria de saber se estão previstos quadros para REITS com informações sobre o FFO, AFFO e emissão de cotas, e se existe a previsão de inclusão de mais REITS além dos 27 que estão listados no S&P500. Espero montar uma carteira de REITs pra mim no ano que vem, e fazer uma triagem através do site do Bastter é muito mais simples do que olhar um histórico de 5 anos para cada REIT recolhendo estes dados. Obrigado!

Sim @Thiago70, tudo isso(FFO, AFFO, mais ações e reits e muito mais, a separação de reits e stocks ) não só estão no planos como já estão na mão dos programadores para a inclusão. No caso o AFFO, seja preenchido pelo usuários já que a forma de calcular varia de REIT para REIT não sendo uma informação oficial. Não posso dizer um previsão pois envolve muita coisa mas estamos tentando colocar o mais rápido possível. Por enquanto sugiro você olhar o FCO é praticamente igual ao FFO nos reits, além de ler os reports e resultados divulgados. A análise de Reit é um pouco mais qualitativa que quantitiva, dessa forma informações como portfólios e suas localizações , assim como o setor são importantes também.

Obrigado @Huoya, é por esta constante evolução que eu indico o site do Bastter pra todo mundo! Parabéns a todos!

Em tempo, por que não temos o Omeha Health Investors (OHI) na lista de ativos?

@gpaiva, Nos , por enquanto, consideramos apenas os ativos que estão no indice sp500. Mas no BS pode ser adcionado qualquer stock. Estamos trabalhando para adcionar mais.

Da para colocar, mas nao atualiza o valor né...ai fica ruim para usar o BS para ver onde aportar

@Aleixo05, isso já esta nas mãos dos programadores para melhorar.Só esperar que vão ter varias outras empresas para adicionar e que terão suas cotações atualizadas.

@Huoya, existe algum ETF nos EUA que seguem algum índice de REITS tipo o IFIX aqui no Brasil?

@pedrocrc, Tem varios, um dos maiores é o VNQ.

@PauloAlf e @Huoya Só fui ver hoje que vocês perguntaram. Vou pegar o exemplo que você falou @PauloAlf : REIT capitou a 2% a.a. e comprou imóvel que gera cap rate de 8% a.a. Esse ganho de 6% em relação à taxa tomada é justificado pelo maior risco que o REIT agora possui (maior alavancagem). É como eu falei, ele não está aumentando o valor do REIT, ele simplesmente aumenta o retorno do REIT e aumenta o risco do REIT. Vamos supor que o inquilino saia do imóvel e o mesmo fique desocupado? e se o prédio pegar fogo e não tiver seguro? e se tiver algum problema judicial com o antigo dono? etc.... Todo esses riscos geram potenciais prejuízos aos donos do REIT, além de ter que pagar o juros de 2% a.a. do empréstimo caso a operação dê errado. Ou seja, se a operação dá errado, o REIT perde mais do anteriormente, se a operação dá certo, o REIT ganha mais do que ganhava anteriormente. Essa relação de ganho e perda é teoricamente simétrica, pois não há benefício fiscal em REIT. No caso das empresas, quando elas contraem empréstimos, a relação ganha/perda é assimétrica, ou seja, quando a empresa ganha na operação, ela ganha proporcionalmente mais do que ela perderia se a operação der errado. Isso acontece por causa do benefício fiscal que é gerado pelo abatimento dos juros do empréstimo na base de cálculo do imposto de renda. @Huoya realmente é uma ferramenta para qualquer empresa/REIT, independende de benefícios fiscais. Mas, no caso de REIT, o aumento de endividamento somente aumenta o risco e o retorno esperado, sem gerar valor. E pra mim, o grande problema disso são os administradores dos REITs serem na maioria das vezes remunerados pelo tamanho dos ativos do REIT. Ou seja, existe a tendência dos administradores dos REITS alavancarem muito os mesmos para justificar uma remuneração melhor para os mesmos, sem se importar muito com a geração de valor para os acionistas.

Eu utilizo dois sites que contem tudo a respeito de todos os Reits e Stocks, FINVIZ.com - Stock Screener( va direto no Screemer e vai abrir um quadro de suas preferencia, ramos de atividade e dezenas de outros filtros), outro é o Reits.com e o morningstar.com que é melhor site que eu conheço que tem total credibilidade.