10 Fiis mono = 1 fii multi com 10 imóveis?
comentada em 18/10/2016 10:16

Não faça análises comparativas sobre o que é melhor. Cada qual tem suas vantagens. E sim, é muito frequente o pequeno investidor sentir um conforto maior com fundos mono-imóveis, por gerar um maior sentimento de pertencimento e por ter uma análise teoricamente mais fácil. Como regra geral, a sugestão é que os dez primeiros ativos sejam multi-imóveis e multi-inquilinos por uma questão de diversificação forçada: qualquer problema tende a gerar um impacto muito menor. Tem gente que só encarteira fundos mono-imóveis ou com poucos imóveis. Nesse caso, a única questão importante é se vigiar em ter uma carteira com uma quantidade de ativos maior ou alocar percentuais menores, de forma a reduzir o impacto geral.

Obrigado Nod, eu acabei seguindo o caminho inverso e só agora to encarteirando os multis, mas sem problemas pq os fiis ainda não chegam nem a 15% do total da carteira.

Quando você tem muitos fiis, uns 20 ou mais, ter vários monos termina tendo o mesmo efeito que você falou,

Eu tenho a mentalidade oposta. Queria ter uma cacetada de FIIs, todos multi/multi/multi, mas não há tantos assim (bons). Estou incluindo alguns mono-endereço/multi-inquilinos. E depois, bem depois, talvez inclua mono/monos.

Aqui pelo site tem como saber se é multi ou mono? Tem algum filtro?

Uma coisa que vocês tem que levar em consideração, infelizmente, é a origem do dinheiro que nós podemos controlar. Quando a gente compra um fundo, seja ele mono ou multi, nós estamos comprando o que? O inquilino ou o imóvel. Nós estamos comprando o imóvel, não o inquilino, inquilinos vem e vão mas o imóvel fica. Então seja eles (FII) mono ou multi, temos que olhar o imóvel, independentemente de outros fatores, se você faz análises subjetivas, a coisa fica bem mais complicada, por exemplo, imóvel 1 é melhor localizado que imóvel 2. A única coisa que realmente importa no final do mês é: quanto cada imóvel gerou de renda para nós. Assim sendo quando você faz uma análise simples, vou comprar 4 FII em proporções iguais e compra 25% de cada (uma carteira bem pouco diversificada eu sei bem, é só para facilitar a compreensão) e você coloca 2 monos e 2 multis, você acaba com 50% de sua renda oriunda de 2 imóveis e os outros 50% de vários imóveis em percentuais diferentes. Na planilha, olhando 25% em cada FII a diversificação pode ser perfeita, mas olhando em percentuais de quanto cada imóvel é responsável pelo dinheiro que você ganha todo mês sua diversificação está horrorosa. Então pergunte-se um dia desses, faça esse exercício, olha a sua carteira e veja quanto você recebe por mês de cada imóvel contido em todos os FII que você possui. Vocês vai ver que esse exercício não só é extremamente complexo, como alguns FII farão que seja impossível por não divulgar as rendas dos imóveis individualizados, mas é sempre bom fazer, a grande maioria das carteiras estão mais concentradas do que diversificadas quando você julga eles por essa ótica. Um exemplo de como alguns multi-multi não são tão balanceados assim. BRCR, última vez que fiz esse exercício, numa planilha que tenho de uso particular, ele constava como 13 imóveis. Num mundo ideal a proporção deveria ser de renda oriunda de cada imóvel de : 7,6923% A realidade é que BRCR tem 3 imóveis responsáveis por 25,3%; 20,8% e 14,7% da totalidade da renda, isso dá 60% em 3 imóveis os outros 10 são responsáveis apenas pelo complemento dos 40% da renda. Pergunta: se você fosse comprar esses 13 imóveis do BRCR separados iria montar uma carteira com 60% em 3 imóveis e 40% nos outros 10? Acho que não é um contrasenso a teoria da diversificação, mas infelizmente é essa a nossa realidade, os nossos multi-multi com raras exceções ainda não são tão grandes a fim de eliminar esse risco de concentração tão grande em determinados imóveis. Enfim, é só para vocês pensarem. Experimentem montar uma carteira teórica com SDIL , XPCM , BRCR e HGLG em 25% cada e depois veja qual é o percentual de renda oriunda de cada imóvel desses 4 FII e vocês vão ver que esses 25% de diversificação em 4 letras e 2 números é ilusão, uma carteira assim vai estar tão concentrando em 3 ou 4 imóveis que vai assustar quando você olhar sob esse prisma. Abraço!

Então só finalizando e respondendo a pergunta do poster inicial. 10 FII mono = 1 FII com 10 imóveis? NÃO. Você pode comprar (vou usar o exemplo anterior do BRCR11) 13 FII mono e dividi-los com perfeição na sua carteira a 7,6923% cada um. Você terá a sua renda oriunda de 13 imóveis diferentes em exatos 7,6923% de cada um. Agora experimente comprar somente BRCR11 ao invés desses 13 FII, você terá 60% da renda oriunda de 3 imóveis e os outros 40% de 10 imóveis. O risco é bem diferente nos dois exemplos.

Para quem não teve paciência de ler o post do @RPLeo, eu vou resumir..... :-)))) O problema de classificar um fundo como "multi-inquilinos" é que essa classificação leva a enganos. Frequentemente temos fundos que tem 10 inquilinos, mas um deles é responsável por 80% das receitas. Ou seja, ele é um "quase-mono". O mesmo pode ser acontecer com um fundo que tem alguns imóveis pequenos e um muito maior. Assim, essa classificação "mono vs. multi" pode levar a enganos. O melhor é conhecer cada fundo da carteira para ter noção exata qual o verdadeiro nível de diversificação. Uma dica: em linhas gerais, os fundos com melhores classificações no IFIX e no Ranking tendem a ser mais diversificados do que aqueles com pior classificação. Existem muitas exceções, mas pode servir de referência.

A concentração na verdade esta no endereço, se voce separar cada laje (que pode ser alugada para uma ou mais empresas diferentes) e considerar cada uma um imovel verá que essa concentração não existe..???

Se considerar cada laje como um imóvel, parece mais diversificado. Aí acontece um problema no bairro e você não tem diversificação para te proteger.

Como eu falei a concentração esta no endereço Se for considerar bairro, para os FIIs de laje, quantos imoveis estão fora do eixo Marginal Pinheiros, Faria Lima, Berrini??? Vai diversificar e ficar no mesmo bairro...

Quanto mais diversificado melhor. E isso tem que existir em todas as camadas: - Quantidade de imóveis - Quantidade de inquilinos - Tipos de imóveis - Tipos de inquilinos - Cidades - Bairros - etc Pq, na hora em que você está mais concentrado em alguma coisa, aquela coisa passa por um problema.

Com Certeza!! Mas pra conseguir isso tem que ir no detalhe