Imóvel para aluguel - possíveis reformas.

FIIs e Imóveis
Allejo_dos_Investimentos  
em 20/09/16 19:27

Comentários

Último comentário 1º comentário do autor Só moderadores Só quem eu sigo Ordenar por gostei
Depiné  
em 20/09/2016 19:34
Pessoal da imobiliária geralmente entende disso. Pergunte o que leva o locador a pagar mais por um aluguel. Provavelmente questões cosméticas como uma boa pitura, reforma do piso, etc... essas questões mais estruturais como fiação é uma preocupação (válida) sua como proprietário, não deve agregar 1 centavo ao aluguel. Bons móveis na cozinha e banheiro penso que são importantes.
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Allejo_dos_Investimentos  
em 20/09/2016 19:41
É o que eu pensei também de que não agregaria absolutamente nada isso ao aluguel, embora que eu agora só alugo apartamento com fiação nova depois do susto que passei onde estou, claro que o aluguel acaba sendo a preocupação principal, mas essa questão da fiação eu realmente estou na dúvida se com apenas 14 anos já vale a pena fazer, do ponto de vista cosmético mudariam apenas as tomadas que seriam das novas e interruptores e talvez o quadro.
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Allejo_dos_Investimentos  
em 20/09/2016 19:44
Essa parada da questão estrutural é bem interessante, não sei se é uma impressão minha, mas aqui no Brasil a preocupação com estrutura e segurança parece ser bem menor do que a preocupação com a estética =(.
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fabricioband  
em 20/09/2016 21:34
Allejo, Veja bem, o seu imóvel deve ser cuidado periodicamente sob pena de perda de valor. Cuide dos seus imóveis como um ser vivo!! Todo imóvel nasce, evolui, envelhece e pode até morrer (um incêndio por exemplo). Não deixe de periodicamente avaliar tudo no seu imóvel. Planeje ciclos. Eu uso os períodos de vacância para isso. Em um período revise a parte elétrica, num outro período a hidráulica, no outro os armários, depois o revestimento e pisos... Vai haver custo acima dos aluguéis recebidos? Pode haver, mas quando você passa a cuidar do imóvel mais de perto, a tendência é de minimizar os custos ao longo do tempo. E o mais importante não é o valor do seu aluguel, mas sim do seu imóvel.
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SoftTouch  
em 21/09/2016 00:56
@fabricioband, q bela resposta. Digna de aplausos. Eu acho q pequenos detalhes podem fazer a diferença, como piso bem conservado, armários bonitos, pintura nova etc Em regra quem vai alugar seu ap eh 1 casal, então a mulher q vai decidir, então tem q ter algo a mais, q diferencie dos demais...
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Allejo_dos_Investimentos  
em 21/09/2016 01:35
Obrigado Depiné, Fabricio e Antonio. Assim que ele desocupar vou levar tudo isso em consideração =).
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aantonio  
em 21/09/2016 09:46
Eu utilizo usar 10% do aluguel para essas reformas Se por exemplo meu imovel ficou alugado por 1 ano e recebi 12000. Pego 1200 e faço reforma ou melhorias que achar necessario. Claro quando ele estiver desocupado
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nono.correia  
em 23/09/2016 00:14
Allejo, Seu apt é muito novo. Não precisa mexer na parte elétrica. Aliás, pela sua descrição, não precisa mexer em nada. A única coisa que faria seria dar uma pintura quando desocupar. Como sugestão, o que valoriza e faz as pessoas se interessarem mais é box com blindex e quartos com ventiladores de teto. Estes são pequenos investimentos que valem a pena, pois aluga mais rápido.
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celtiberian  
em 23/09/2016 08:30
Parte elétrica toda nova não vai aumentar o valor dele no ponto de vista do inquilino. Na verdade se a parte elétrica já está gerando problemas tem que trocar igual, mas ninguém vai pagar 1 real a mais por isso pois já é esperado que o imóvel tenha condições de ocupação e funcionamento. Dito isso, vai depender muito do tipo de imóvel e dos costumes da sua região. Aqui no Sul eu entendo que imóveis menores que 100 m² precisam de cozinha para alugar mais rápido. Sem falar em outras amenidades básicas, como box de vidro no banheiro, água quente central (junkers), calefação, ar condicionado, etc. Depende do tamanho do imóvel, do público-alvo (classe A, B, C ou D) e do que mais é importante na sua região.
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celtiberian  
em 23/09/2016 08:33
Com 14 anos acho que não precisa mudar nada em fiação, se os materiais originais eram de boa qualidade e a instalação foi bem executada. Se quiser mudar as tomadas pode fazer sem trocar toda a fiação.
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SoftTouch  
em 23/09/2016 10:22
@celtiberian, N entendi qdo vc diz q imoveis menores que 100m2 precisam de cozinha no sul. Os maiores n precisam?
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celtiberian  
em 23/09/2016 13:41
Falei do que eu observei e posso inferir. Vale para todos imóveis de padrão médio no geral. Alto padrão e grandes não sei, mas chuto que em um aluguel de R$7-10k a pessoa tem menos problema em mandar fazer uma cozinha de R$20k para usar enquanto está ali - e depois negociar deixar em troca da pintura.
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celtiberian  
em 23/09/2016 13:41
Mas no geral os proprietários são motivados pela inércia e não pensam muito nisso. Se alguém deixou uma cozinha lá aluga com, se não deixou alugam sem. Já vi até imóvel sem piso para alugar... É cada coisa doida.
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Allejo_dos_Investimentos  
em 23/09/2016 13:48
Obrigado Celti, nono.correia e antoniohallak! A cozinha eu acredito que está feita já com armários e etc, bem como um dos quartos, eu sinceramente nem sei direito como ele é, vou saber só quando desocuparem agora, era dessa turma ai que o celti falou.
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SoftTouch  
em 23/09/2016 15:52
Meu avô q é seguro ao extremo vai receber 2 aptos p ele alugar no fim do ano. Ele disse q n vai por armários pois demora mto tempo para recuperar no aluguel. Eu tentei convence-lo a por para alugar por preço melhor. Ele n admite gastar 12 mil em cada apartamento.
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nono.correia  
em 23/09/2016 19:25
antonionetto, Tenho mais de vinte anos de experiência com imóveis locados. Seu avô está certíssimo! É melhor deixar os 24 mil aplicados.
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celtiberian  
em 24/09/2016 09:54
O objetivo das melhorias não é recuperar no aluguel nos momentos que está alugado, mas impedir que fique meses e mais meses desocupado. Aqui se não tiver blindex e cozinha geralmente acaba ficando desocupado mais tempo. O melhor negócio é se o inquilino faz uma cozinha sob medida para o apartamento, se pretende ficar bastante tempo. Depois fica caro para adaptar ela para outro apartamento, então é mais fácil negociar deixar a cozinha em troca de pintura, reparos ou qualquer coisa. Pronto, ganhou a cozinha.
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celtiberian  
em 24/09/2016 09:57
E falando do ponto de vista de cliente (só moro de aluguel, vou comprar só quando tiver família), o que mais gosto é quando não tem NADA pra fazer no apartamento, só assinar, mudar e morar. Nesse caso até pontos de luz são pontos positivos, mas são poucos os apartamentos com isso. Mas quando tem eu já olho com outros olhos. Esse é o kit infalível para alugar logo aqui no RS: pontos de luz + cozinha + blindex + gás central com junkers + bons chuveiros + compressor se for andar alto + churrasqueira no apto. Armários nos quartos acho menos relevante, a não ser que tenha um closet. Já armário de corredor embutido, se tiver espaço para isso, é interessante.
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stever  
em 25/09/2016 21:08
"O objetivo das melhorias não é recuperar no aluguel nos momentos que está alugado, mas impedir que fique meses e mais meses desocupado." Perfeito.
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SoftTouch  
em 26/09/2016 20:48
@celtiberian No seu kit infalível, pontos de luz seria deixar as luminárias? O q seria gás central com junkers? É pq a realidade em Goiás é bem diferente. Churrasqueira só tem em 1 apto acima de 1mi. Abs
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celtiberian  
em 26/09/2016 22:15
Isso, luminárias pelo menos básicas. Gás central é gás central, ué. Sistema de gás central no prédio, não botijões no apto. Junkers é aquecedor de água a gás. Churrasqueira aqui precisa em qualquer apto acima de uns 250k / 2 dorm. Os mais antigos tem mais para o lado da área de serviços, os mais novos na sacada. Provavelmente o único estado que é assim.
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celtiberian  
em 26/09/2016 22:16
Aqui já tem alguns prédios (poucos) com gás natural encanado. Nas áreas frias da Europa e EUA é assim em todos prédios. Mas aqui a maioria dos que tem gás central é GLP mesmo, em botijões grandes.
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SoftTouch  
em 27/09/2016 00:50
Ah sim, lógico esclarecido... somente junkers q n se usa aqui. prédios aqui tb utilizam sistema de gás central no prédio glp. valeu
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bruno2977  
em 27/09/2016 11:02
Vou dar um pitaco. Talvez eu seja exceção, mas esse negócio do imóvel ter armário (guarda roupa) para mim sempre foi o ponto fraco que me fez NÃO alugar. Explico. Me juntei com minha esposa anos atrás, e a maioria dos aptos que vimos para alugar tinham armários. Por mim tanto faz, mas minha esposa não gostou de nenhum e queria um do jeito dela. Assim, alugamos um sem nenhum móvel. Ou seja, ter armário era um item que nos fazia simples desistir de alugar. Pois bem, o contrato venceu, não quisemos renovar e fomos procurar outro para alugar. Dessa vez o fato do apto ter armário era ainda pior, pois já tínhamos o nosso guarda roupa próprio. Gostamos até de uns, mas a pergunta que minha esposa sempre fazia pra quem nos mostrava o apto era "tem como o proprietário remover esse armário?". No fim, alugamos de novo um sem nenhum móvel.
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SoftTouch  
em 27/09/2016 20:27
@bruno2977, kkkkk mas por que? os armários eram tão ruins assim ou feios? Na segunda vez q alugaram, já q gostaram de uns, era bem mais prático vender este de vcs do q perder o apto só por isso.
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