Perguntas de iniciante

FIIs e Imóveis
ThiagoMP  
em 28/10/16 9:08

Comentários

Último comentário 1º comentário do autor Só moderadores Só quem eu sigo Ordenar por gostei
Iniciante123  
em 28/10/2016 09:40
eu confesso que tmbm tenho estudado muito FIIs E Cada vez me desespero mais, pois nao consigo separar o joio do trigo em termos de FII. No caso de ações conseguimos separar as boas ações das ações ruins analisando de forma objetiva - LUCRO - MARGENS - DIVIDA - CAIXA - RECEITA No caso dos FIIs pelo que estou aprendendo agora eles não são tao objetivos assim a separação dos bons para os ruins e isto esta me deixando muito, muito frustrado. Por mais que eu assista aos vídeos do NOD parece que esta ficando cada mais mais difícil de compreender e forma crivos para identificar um bom FII de um FII ruim. peço desculpas pois sei que esta minha dificuldade tmbm é uma dificuldade de iniciante.
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Perguntas de iniciante - #1 de 52
Huoya  
em 28/10/2016 09:50
"No caso de ações conseguimos separar as boas ações das ações ruins analisando de forma objetiva" Justamente, a análise de FIIs não é objetiva. Localização e portfólio, dois dos principais parâmetros para a análise de FIIs não são objetivos. O lucro de uma empresa não cai de uma hora para outra devido a perda de clientes (pode cair por outras razões), do FII cai. FII para manter seus inquilinos tem q ter demanda e para isso tem ser bem localizados e com imóveis bons.
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Perguntas de iniciante - #2 de 52
RPLeo  
em 28/10/2016 10:08
Eu acho que a primeira coisa a se jogar fora quando for analisar FII é a metodologia usada em outras formas de investimentos. Empresas? FCL ? FCT ? Margens? Come-Cota? Não sei nada disso e tenho uma carteira de FII que me dá dinheiro sem tanta dor de cabeça e cálculos mirabolantes. Simplifique. Um FII é um prédio ou um conjunto de prédios que tem um inquilino ou vários inquilinos que pagam aluguel e esse dinheiro chega até você.
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Perguntas de iniciante - #3 de 52
Bilbo  
em 28/10/2016 10:32
@ThiagoMP, Não, não tem taxa de come-cotas. O valor das cotas não é determinado pelo valor do patrimônio do FII (dividido pelo número de cotas), como ocorre nos fundos de investimentos "abertos". Nesses fundos, quando você resgata a cota, na verdade, está cobrando diretamente o dinheiro do fundo, que precisa vender parte do patrimônio/investimento para lhe pagar de volta. Os FIIs são fundos "fechados". Não existe "resgate da cota" por vontade do cotista (a não ser na extinção do FII por decisão da assembleia de cotistas). Após a captação de recursos por emissão de cotas, a negociação delas não é mais diretamente com o FII. As pessoas estão comprando ou vendendo cotas entre si. Se você vende, não está resgatando o dinheiro do fundo, mas repassando a cota para outro interessado. MAS ATENÇÃO: como na venda você depende de achar alguém interessado em comprar no valor que você está pedindo, é possível sim que fatores como a vacância do imóvel derrube o valor da cota, mas não por causa de alguma taxa, e sim por os compradores não estarem dispostos a pagar o mesmo valor de antes da vacância.
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Perguntas de iniciante - #4 de 52
ThiagoMP  
em 28/10/2016 10:54
obrigado pelas respostas. Ok estou vendo que há muita subjetividade envolvida na avaliação. Mas não existe nada objetivo para saber se o fundo está operando no vermelho? Meu objetivo era no mínimo saber se o fundo consegue se sustentar e com que folga. Quando vejo o Fluxo de caixa total em negativo por vários periodos fico preocupado. é muita maluquice minha?
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Perguntas de iniciante - #5 de 52
Lio  
em 28/10/2016 11:16
@ThiagoMP, 1) Depois de analisado, em um fundo, a qualidade e quantidade dos imóveis, a qualidade e a quantidade dos inquilinos, seu prazo de duração, a qualidade e transparência de seus relatórios, vc pode partir para os aspectos objetivos; 2) Nos quadros, vc deve procurar FIIs que aumentem ou pelo menos mantenham seu FCO/cotas crescente, ressalvado as suas peculiaridades (aqueles que estão sofrendo com vacância, etc), uma vez que vc percebe que o fundo consegue gerar muitos fluxos de renda para si, advindos dos aluguéis, rendimentos em aplicações financeiras, etc. 3) Procure FIIs que mantenham constante ou crescente a distribuição de Rendimentos, pois a demonstra que está gerando valor ao acionista, mas se atente às distribuições maiores que o resultado operacional do fundo; 4) Por regra, os FII devem distribuir, no mínimo, 95% do resultado de caixa no semestre, portanto vc não verá Caixas enormes como na empresa. As empresas devem reter o lucro para investir nelas próprias e crescer mais. No caso dos FIIs, eles precisam apenas conservador os imóveis, mas isso já é deduzido das despesas que eles publicam. Logo, a "saúde" dos FIIs poderá ser observada em algum caixa que o fundo retenha, na manutenção dos imóveis e na distribuição racional de aluguéis (não distribuir muito acima do que o resultado, do contrário o fundo poderá ficar sem caixa). 5) FCL e FCT, na minha opinião, não são muito úteis pra vc analisar a qualidade de um FII. Foque nos itens que eu citei acima. 6) Por fim, vc não conseguirá acompanhar um FII nem analisá-lo apenas com os quadros aqui do site. Leia os relatórios gerenciais e as demonstrações contábeis semestrais que eles publicam. Espero ter ajudado. Abs.
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Perguntas de iniciante - #6 de 52
ThiagoMP  
em 31/10/2016 10:56
Todas essas respostas ajudam sim. Sou grato a todas elas. Tenho estudado e cheguei em outro ponto que queria confirmar com vcs. Lendo as demonstrações financeiras vi que a variação de avaliação de um imóvel entra no cálculo do Lucro líquido do exercício. Então mesmo que o fundo não tenha vendido o imóvel, apenas por ele ter valorizado ou desvalorizado, isso afeta o cálculo do lucro do período. Estou certo? Se for isto mesmo, já é um motivo para não dar tanta importância ao lucro.
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Perguntas de iniciante - #7 de 52
Huoya  
em 31/10/2016 10:59
Sim, as variações de análises patrimoniais entram no lucro líquido. O FCO permite uma visão melhor do ganho do fundo com seus alugueis.
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Perguntas de iniciante - #8 de 52
Nod  
em 31/10/2016 15:28
Acho que muita coisa já foi respondida, mas vou organizar um pouco. 1 - Não consideramos lucro pq qualquer reavaliação do imóvel distorce tudo 2 - Um fundo que tenha FCL negativo significa que, naquele ano, ele fez novas emissões de cotas (FCF positivo). É pouco provável um fundo ficar com FCT negativo de maneira crônica. Normalmente, isso é só para equilibrar com um FCT positivo anterior. Mas nada disso é automaticamente bom nem ruim. 3 - Não tem "come-cotas" no sentido de uma tributação de IR ou algo assim. Quanto à vacância, é simples: se o fundo está tendo menos receita, é natural que ele distribua menos.
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Perguntas de iniciante - #9 de 52
ThiagoMP  
em 31/10/2016 21:27
Muito obrigado! aos poucos as coisas estão ficando mais claras. @Nod sobre o FCL - muito interessante essa relação. Mas tendo em vista que FCL= FCO + FCI, ele também poderia ficar negativo caso o operacional começasse a dar prejuíso ou se fizesse um investimento grande. estou certo? Agora, isso eu não entendi: "Normalmente, isso é só para equilibrar com um FCT positivo anterior." Qual o motivo de "equilibrar" um positivo com negativo?
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Perguntas de iniciante - #10 de 52
Nod  
em 01/11/2016 06:47
@ThiagoMP É muito difícil o operacional ficar negativo, tendo em vista que as despesas operacionais são, na maioria dos casos, muito pequenas em relação às receitas. Isso só ocorreria no caso de um FII com elevada vacância. Um FII também, normalmente não consegue fazer um investimento grande sem emissão de cotas, já que ele é obrigado a distribuir no mínimo 95% do resultado do semestre. E é a mesma regra dos 95% de distribuição que acaba gerando o "equilíbrio" que falei. Se, em algum determinado momento, o fundo começar a fazer muito caixa, sem distribui-lo, ele vai bater no teto e vai começar a distribuir mais fortemente, equilibrando a situação. Basta ver que, normalmente, o FCT acumulado ao longo dos anos tende a ficar próximo do zero.
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Perguntas de iniciante - #11 de 52
Nod  
em 01/11/2016 06:50
Quanto a "operar no vermelho": O fundo não pode fazer distribuição de rendimentos sem ter resultado. Então, se está distribuindo, é pq ele teve resultado que apoie aquilo. Parece conta de padaria, e, na maioria das vezes, é mesmo. O fundo recebe os alugueis, paga alguma despesa, pode reter até 5% daquilo para fazer um caixa e distribui todo o resto.
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Perguntas de iniciante - #12 de 52
ThiagoMP  
em 01/11/2016 14:44
Obrigadíssimo. Ajudou muito! Valeu!
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Perguntas de iniciante - #13 de 52
LuizBlind  
em 01/11/2016 15:12
Também tive a mesma dificuldade inicialmente, achava tudo muito nebuloso. Daí escolhi um FII que tinha um portfólio relativamente amplo e que tivesse liquidez; Estudei os comunicados e avisos durante uns meses e comprei 10 cotas. A parti daí foi ficando cada vez mais simples entender. Tomei essas 10 cotas como um curso prático de FII. Fui vendo o dinheiro cair na minha conta todo mês, fui vendo o que fazia a renda aumentar e diminuir e ficou tudo muito claro. Como não tem fracionário, você pode até comprar 1 cota só, sem qualquer diferenciação, para ver como é. Considere o gasto como um curso prático. Não tem mistério, logo você vai ver que na verdade adquiriu um pedacinho de um imóvel e, como todo imóvel, enquanto ele estiver bem localizado e alugado, você vai receber seu rendimento todo mês sem problemas. Uma excelente opção de diversificação de patrimônio.
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Perguntas de iniciante - #14 de 52
fclauzet  
em 01/11/2016 17:34
Bom, FII não é empresa. FII é imóvel. Então tem que ser analizado como imóvel. Localização. Diversificação. Competitividade. Taxa histórica de vacância. Relacionamento com RI. FII não dá lucro como empresa. Ele é um condomínio fechado onde para um entrar (comprar) outro tem que sair (vender). Os rendimentos pagos como aluguel (por enquanto) não pagam IR. Se vc vender com lucro no preço da cota paga IR. Não tem isenção até 20K/mês como ações. Não tem come-cotas. Eu também acho que análise de FII é mais complicada do que de ações. O Mercado de FII é muito novo e muito pequeno. E ainda tem muito lixo que foi lançado na época do oba-oba. Cuidado!
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Perguntas de iniciante - #15 de 52
Nod  
em 02/11/2016 08:44
"FII é imóvel". Desculpa @fclauzet, mas FII é muito diferente de imóvel, a começar pelo fato de que muito FIIs nem investem em imóveis. Além disso, existem várias diferenças, tantos positivas como negativas. Para isso, recomendo: - Bastter.com - Grupos - Forum FII’s – Fundo de Investimentos Imobiliarios - Fundamentos FIIs x imóveis - Na área de "Vídeo Exclusivos" (botão à direita) há três vídeos de "FIIs para Iniciantes". Lá temos uma parte que mostra as diferenças entre FIIs vs Ações, FIIs vs RF, FIIs vs imóveis.
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Perguntas de iniciante - #16 de 52
fclauzet  
em 03/11/2016 06:38
@Nod, obrigado pela recomendação vou assistir! Disse que FII é imóvel, porque eu só considero aqueles que tem lastro em imóveis físicos. Os que tem lastro em recebíveis, CRI, fundo de fundo, etc eu nem considero! Obrigado!
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Perguntas de iniciante - #17 de 52
Nod  
em 03/11/2016 19:09
@fclauzet, Ainda que você considere apenas os fundos de tijolo, são muito diferentes. Um imóvel vazio tem algum gasto (manutenção, limpeza, IPTU, etc). Um FII de um imóvel vazio tem muito mais gastos Em imóveis, você tem que ter o trabalho de negociar os alugueis. Nos FIIs, tem um gestor que faz isso pra você. Em FIIs, você consegue investir com R$ 100,00 ou menos. Em imóveis não. São muitas diferenças...
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Perguntas de iniciante - #18 de 52
fclauzet  
em 04/11/2016 10:54
Com certeza @Nod. Acabei de ler uma discussão na página de FIIs que se chama "Fundamentos FIIs x imóveis". Como não invisto em imóvel físico, tenho alguns problemas conceituais a respeito de FII. Seus esclarecimentos ajudaram. Obrigado.
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Perguntas de iniciante - #19 de 52
Nod  
em 04/11/2016 21:42
Por isso é que, no curso presencial "Investindo em Renda", a minha parte favorita é a que eu chamo "O que os FIIs não são". Nela eu mostro as diferenças entre: - FIIs e Ações - FIIs e Renda Fixa - FIIs e Imóveis Para quem quiser saber mais do curso que vou dar esse mês: bastter.com/mercado/forum/798811
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Perguntas de iniciante - #20 de 52
tortuga  
em 26/01/2017 16:26
Galera, vou ressuscitar o tópico aqui porque as dúvidas levantadas são iguais as minhas. Principalmente nas questoes do Fluxo de Caixa. (Entendi que a avaliação dos imóveis distorce completamente o lucro.) Como exemplo cito o HGRE e o HGBS. Vários anos seguidos que o FCO não cobre os rendimentos pagos. Alguém sabe qual é a "mágica" do caixa desses fundos? É possível que a fonte dos recursos sejam a integralização de cotas que transita pelos investimentos e vai "morrer" no caixa? Se sim, numa análise rasteira, é como se esses fundos estivesse distribuindo o produto das integralizações de cotas e sem novas emissões ficaria insolvente.
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Perguntas de iniciante - #21 de 52
UXX  
em 26/01/2017 16:49
@torguga Não onde você tá olhando essas informações. Quando tiver na dúvida, abre as Demonstrações financeiras dos FII que você normalmente encontra todas as respostas. Esse quadro eu tirei do fechamento de julho de 2016 do HGRE11. O FII gerou 39,5 MM de operacional, teve um saldo líquido de R$ 16,7 MM em investimentos, entre o que investiu e desinvestiu, e distribuiu R$ 45,4 MM em rendimentos. Isso dá um FCT de menos R$ 22,6 MM. Essa diferença reduziu o caixa do Fundo, que era de R$40,5 MM e passou a ser 17,8 MM. No LP, o FCT tende a zero, igual o Nod explicou ali em cima.
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Perguntas de iniciante - #22 de 52
UXX  
em 26/01/2017 16:54
No LP, as distribuições tem que ser menores que o FCO, pro FII continuar existindo (respeitando a distribuição mínima de 95%). Sem emissões de novas cotas e sem redução de capital (vender ativos e distribuir), é necessário que essa relação exista.
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Perguntas de iniciante - #23 de 52
Sazón  
em 26/01/2017 17:01
Vamos ver se consigo ser didático e ao mesmo tempo quero ver se o raciocínio esteja correto: - Vamos refletir a situação com o HGRE; - Analisando os Relatórios Mensais de dezembro de 2015 e 2016, temos algumas informações no mini DRE: Fluxo do HGRE11 2014 - Resultado = 127.244.383 / Rendimento = 121.097.606 2015 = Resultado = 103.868.700 / Rendimento = 105.068.896 2016 = Resultado = 89.577.371 / Rendimento = 89.926.158 Considerando que com o Resultado sai a distribuição dos rendimentos, percebe, por exemplo, no ano de 2014 que os rendimentos distribuídos foram menores que o resultado, fazendo "sobrar" dinheiro em caixa. Caso não visualizarmos o histórico, pode dar a impressão de forma isolado que em 2016 teve leve "queima de caixa". Posso estar dizendo besteira, depois alguém corrige depois. - Outros casos (não sei se o caso dos dois fundos), podem ser devido a novas emissões de cotas. Creio que seja o caso do THRA11B (FII Cyrela Thera Corporate). Depois alguém me corrige se disse muita abobrinha. :-))
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Perguntas de iniciante - #24 de 52
Sazón  
em 26/01/2017 17:02
Estava digitando e o @Heizenberg respondeu aí em cima. :-)
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Perguntas de iniciante - #25 de 52
UXX  
em 26/01/2017 17:23
@Sazón Isso aê! O que eu postei é semestral eu acho. Pro pessoal que tá começando, a análise de FII é muito mais simplista do que de ações ao meu ver. É só lembrar que no fundo tem um imóvel, e o imóvel é alugado. O fundo também tem algumas despesas. Junta tudo, e o Administrador tem que distribuir 95%. No meio disso, os fundos normalmente tem operações de crédito, LCI, CRI, CDB, Título Público, etc que vão vencendo e tendem a serem renovadas ou investidas em novos imóveis. O gestor fica amarrado, pela questão da distribuição dos 95%. Isso dificulta o fundo a crescer. Tem FII que comprou imóvel que tinha CRI e outras dívidas atreladas aos imóveis, que é o caso do BRCR, que funcionam um pouco diferente.
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Perguntas de iniciante - #26 de 52
Sazón  
em 26/01/2017 17:49
@tortuga Por favor, depois dê um feedback aí.
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Perguntas de iniciante - #27 de 52
Sazón  
em 26/01/2017 17:51
Valeu @Heizenberg ! Abraços.
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Perguntas de iniciante - #28 de 52
tortuga  
em 26/01/2017 18:44
É o seguinte: Eu estava olhando as informações pelas Demonstrações Financeiras do Fundo no site da bovespa. Corresponde exatamente ao que o @Heizenberg postou (olhei apenas os anos anteriores). O foco está no caixa. Não olhei DRE, quer dizer até olhei e por sinal dá bem diferente dos "relatórios gerenciais", não sei explicar porque. @Sazón, em 2015, por exemplo, o relatório traz, como vc postou, um resultado de 103.868. No DRE das DFs o Lucro do exercício em 2015 é 14.717. Bem diferente (não sei o motivo). Bem, mas voltemos ao Caixa: 2015 - FCO 86.840 - Rendimentos -123.527; 2014 - FCO 89.295 - Rendimentos -103.009; 2013 - FCO 88.410 - Rendimentos - 99.809; 2012 - FCO 63.031 - Rendimentos - 67.941. Sempre o que "cobre" o caixa é o FCI, com saldo na compra/venda de ativos (2014 e 2015) OU o FCF com "integralização de cotas" (2012 e 2013). PS: peço que analisem com cuidado porque estou começando os estudos e tenho receio de passar alguma informação incorreta.
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Perguntas de iniciante - #29 de 52
cofapinho  
em 27/01/2017 08:01
@OdranoelGeyer "2) Nos quadros, vc deve procurar FIIs que aumentem ou pelo menos mantenham seu FCO/cotas crescente" A gente vê essa relação clicando em "exibir por cota no quadro do FII e vendo a linha "Entradas FCO"?
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Perguntas de iniciante - #30 de 52
Sazón  
em 27/01/2017 09:40
Vamos aguardar alguém te ajudar nesses detalhes aí.
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Perguntas de iniciante - #31 de 52
UXX  
em 27/01/2017 10:23
@tortuga Fiz essa tabela com os valores e algumas explicações sobre o fluxo de caixa do HGRE. De fato, desde 2012, as distribuições tem sido acima do FCO. A grosso modo, a forma do fundo fazer isso nos últimos anos foi reduzindo investimentos (anos 2015 e 2016) e distribuindo o que arrecadou com a emissão das cotas (anos 2012 e 2013). Para o fundo ser sustentável no longo prazo, e manter seu patrimônio, as distribuições devem ocorrer abaixo do FCO. A não ser que o Fundo continue fazendo novas emissões e utilizando parte dessa arrecadação para distribuir. O grande negócio é o seguinte. Não precisa se esquentar muito com isso. O mercado sabe desses fatos e desconta o preço da cota. Então essa "distribuição acima do FCO" faz com que a cota seja mais barata do que se fosse gerada pelo FCO, gerando um Yield maior para o cotista. O mercado sabe que essa distribuição não vem do operacional, e que esta distribuição está diminuindo o PL do Fundo, mesmo que muito pouco mês à mês. (EDIT) Isso foi uma característica do Fundo nos últimos anos que o cotista deve estar ciente, mas não dá pra ganhar em cima disso, pq o mercado já embutiu essa informação no preço da cota.
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Perguntas de iniciante - #32 de 52
tortuga  
em 27/01/2017 11:51
Valeu @Heizenberg. Muito obrigado mesmo. Estou satisfeito por ter confirmado a minha impressão de que o operacional era bem inferior à distribuição de rendimentos. É acompanhar a evolução... Agora, vc sabe explicar porque há um "descasamento" tão grande do Resultado apurado em Regime de Competência em relação ao Caixa. Se o cotista olhar só o Relatório Gerencial Mensal dá uma impressão que a situação é bem mais "redonda" do que o que se vê no caixa.
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Perguntas de iniciante - #33 de 52
Lio  
em 27/01/2017 12:27
@cofapinho, é isso mesmo. @Heizenberg, os juros recebidos de aplicações não entrarão no FCI? Se sim, o fundo distribui o rendimento a partir do FCO + FCI (se este último for positivo, através de juros recebidos de aplicação financeira).
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Perguntas de iniciante - #34 de 52
UXX  
em 27/01/2017 13:58
@OdranoelGeyer Os juros de aplicações financeiras entram no FCO. Olha lá a primeira imagem que eu postei que tem detalhado. @tortuga Não sei de qual "Resultado apurado em Regime de Competência" você tá falando. Se for o lucro líquido do período, primordialmente o que faz descasar é a reavaliação dos imóveis, que não transita pelo caixa do fundo. Não sei se foi bem isso que você perguntou. Se não for, explica de novo preu entender melhor :)
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Perguntas de iniciante - #35 de 52
Sazón  
em 27/01/2017 14:24
@tortuga Regime de Competência x Regime de Caixa são diferentes. É isso que quis dizer ou é outra coisa?
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Perguntas de iniciante - #36 de 52
tortuga  
em 27/01/2017 14:36
É isso mesmo. Eu sei que são diferentes. É que no caso desse fundo é muito diferente. :) Vi outros que o caixa reflete mais próximo o lucro.
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Perguntas de iniciante - #37 de 52
tortuga  
em 27/01/2017 14:38
E pelo que entendi o que entra no FCI é a aquisição / resgate de aplicações em LCI CRI, etc. Os juros, rendimentos, etc entra no FCO.
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Perguntas de iniciante - #38 de 52
Sazón  
em 27/01/2017 14:45
Posso estar engando e aguardaremos alguém ajudar. Entendo que pode ser algumas hipóteses: - FII mono-imóvel, que só recebe aluguéis de inquilinos ficam "parecidos". - FII que compra e venda imóveis entendo que haverá "descasamento", pois pode ocorrer que lance a venda do imóvel no regime de competência no mês X e irá entrará o valor correspondente em parcelas, refletindo em meses X, X+1. Pode haver pagamentos de aluguéis atrasados, multas. Depois alguém corrige, se for o caso.
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Perguntas de iniciante - #39 de 52
tortuga  
em 27/01/2017 15:25
Faz sentido @Sazón. Quando comparei com outros fundos pensei no AGCX (que só tem agências alugadas para a CEF) e o FCFL (mono-mono). Nesses dois, excluindo-se o efeito da reavaliação dos imóveis, o lucro quase bate literalmente com o FCO.
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Perguntas de iniciante - #40 de 52
Sazón  
em 27/01/2017 15:35
Vamos aguardar alguém comentar mais aí.
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Perguntas de iniciante - #41 de 52
AMarzano  
em 27/01/2017 17:07
Acho que praticamente tudo já foi respondido acima... Vou adicionar alguns pontos, mas acho válido o @Heizenberg e @Sazón validarem também (porque tem um pouco de discordância): 1) No caso dos fundos geracionais (que são os que estão em pauta), deve-se levar em conta que o "FCO" não é tudo: a compra/venda de imóveis (e o lucro destas operações) contabilizam para distribuição, e que eu saiba, entram no FCI 2) Pra mim, juros e multas no FCO não são de rendimentos de uma LCI por exemplo, mas sim de atrasos de aluguéis por exemplo 3) LCIs / RF também: FCI. Quando se aplica um valor X em uma LCI, sai do FCI. Quando ela vence como 1,1X, que eu saiba retorna este valor ao FCI, e não X no FCI + 0,1X no FCO 4) O caso específico do juros de um CRI creio que seja diferente, e por ser "constante" caia no FCO Com isso, eu diria que: - Para fundos "passivos", o FCO tem que dar conta, ou tem mesbla aí - Para fundos "ativos", teria sempre que ver FCO + FCI (apesar de que eu sempre foco mais em FCO por um gosto pessoal) Os relatórios inclusive dos HGs mostram isso, o quanto da distribuição é entregue através de aluguéis, quanto via RF/lucros de operações. Melhor dos mundos = operacional dá conta do recado, mas não podemos esquecer que como são obrigados a distribuir no mínimo 95%, mesmo que o operacional "dê conta", se tiver um lucro absurdo de alguma outra operação, isso terá que ser distribuído. O Nod inclusive já falou sobre isso no passado, como essa regra pode em certas situações morder o bolo principal simplesmente pela obrigatoriedade. Esse é ao menos o entendimento que tenho..
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Perguntas de iniciante - #42 de 52
Atox  
em 27/01/2017 22:00
Por tudo que foi exposto, na minha ignorância de iniciante em FFIs, cheguei a seguinte conclusão: quando um fundo emite cotas com a intenção de pagar rendimentos e não de aumentar o investimento do fundo, poderia se comparar com uma empresa que pega empréstimo para pagar dividendos? Além disso, o cotista será diluído. Diminuindo sua participação no fundo.
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Perguntas de iniciante - #43 de 52
AMarzano  
em 27/01/2017 23:36
"quando um fundo emite cotas com a intenção de pagar rendimentos.." Se é feito isso, já é bom estar fora logo (não creio nisso). O objetivo tem que ser claro, e tem que entregar...senão a gestão não é de confiança (e perde muita credibilidade). Fundos que fazem emissão de cotas constantemente devem ter seus resultados crescentes também, senão tem coisa errada aí. Não faz sentido captar recursos "para nada".
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Perguntas de iniciante - #44 de 52
AMarzano  
em 27/01/2017 23:46
E aqui uma explicação rápida sobre como a distribuição de 95% pode "corroer" o principal (exemplo): * Inflação: 10%aa * Rendimento LCI: 14%aa * Investimento (bolo início): 20.000.000 * Resgate 1 ano: 22.800.000 * Lucro: 2.800.000 * Distrib. mínima: 2.660.000 * Resgate final (bolo fim): 20.140.000 * Deprec. infla.: 22.000.000 * Bolo final - infla: -1.860.000 Em resumo: como o fundo tem que distribuir 95% do "lucro", boa parte da cobertura que deveria ser devido à depreciação é perdida, e com isso o principal se torna menor (levando em conta esta inflação de 10%aa no exemplo) Mesmo que a LCI tenha "rendido" 14%, como 95% disso foi pra distribuição, sobrou MUITO menos para os 10% da inflação..o mínimo para manter dinheiro antes = dinheiro depois seria 22MM, mas o fundo ficou com 20,1MM nas mãos.
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Perguntas de iniciante - #45 de 52
Atox  
em 28/01/2017 02:08
@AMarzano Obrigado pelos esclarecimentos amigo.
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Perguntas de iniciante - #46 de 52
Nod  
em 30/01/2017 06:42
Oi pessoal. Tem muita contribuição interessante aqui. Vou só tentar "amarrar" umas pontas soltas: A primeira questão é entender que qualquer forma de se medir tem limitações. Medir por Fluxo de Caixa não explica tudo o que aconteceu. Medir por Resultado também não. Qualquer mecanismo explica o que aconteceu dentro dos limites ao qual se propõe. Não existe uma medida que consiga mensusrar tudo, nem nunca vai existir. Então, antes de se usar uma ferramenta é importante entender o que ela mostra e principalmente o que ela não mostra. E só a partir daí é que se consegue usá-la da maneira correta. Quanto ao Demonstrativo de Fluxo de Caixa, não existe definição clara sobre quais itens devem ser lançados no FCO e quais, no FCI. Principalmente sobre os valores relativos a valores investidos em outros FIIs, LCIs e CRIs: cada administrador aloca de uma forma. Portanto, para se fazer uma comparação entre FCO e Rendimentos, você tem que saber o que foi alocado nele e o que não foi. O fato de que esteja distribuindo mais que que o resultado ou que o FCO não implica que o fundo esteja se corroendo. A maioria das menções foi sobre o primeiro semestre de 2016. Analisamos o período, vemos que: - A carteira de FIIs subiu de R$ 249 milhões para R$ 287 milhões; - A carteira de Renda Fixa subiu de R$ 11 milhões para R$ 26 milhões; - A carteira de CRIs permaneceu em de R$ 155 milhões; - A carteira de imóveis estava avaliada em R$ 700 milhões e foi para R$ 702 milhões. - O total de ativos subiu de R$ 1,15 bilhão para 1,19 bilhão - O patrimônio líquido subiu de R$ 1,12 bilhão para 1,15 bilhão Em resumo: - Distribuiu mais que o FCO - Distribuiu praticamente todo o resultado - Não fez emissão de cotas no período - Mas o fundo continuou crescendo E o motivo disso? Nem a DFC nem o Resultado consideram a valorização dos ativos do fundo. O "recorte" de realidade que cada um desses mecanismos opta por desconsiderar esse fato. Estão errados? De maneira nenhuma! São apenas maneiras como cada um opera.
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Perguntas de iniciante - #47 de 52
Paramahansa  
em 23/02/2017 18:07
Pessoal, já que o tópico é sobre pergunta de iniciante, e para não abrir outro tópico, peço a ajuda de vocês para a seguinte dúvida: Quanto um FIIs é iniciado e emite cotas no mercado, essa cota terá prazo para vencimento? Em algum momento serei obrigado a vender a cota? ou de fato serei terei o direito de um pedacinho do patrimônio do FII por tempo indeterminando?
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Perguntas de iniciante - #48 de 52
NicoBR  
em 23/02/2017 18:22
@tadeudidonet 1 - "Quanto um FIIs é iniciado e emite cotas no mercado, essa cota terá prazo para vencimento?" Tudo depende do que for definido no regulamento, se for definido como indeterminado não terá vencimento. Há também casos onde pode ocorrer de iniciar um fundo com prazo determinado e depois se tornar indeterminado. 2 - "Em algum momento serei obrigado a vender a cota? ou de fato serei terei o direito de um pedacinho do patrimônio do FII por tempo indeterminando?" Se for de prazo indeterminado, enquanto o fundo existir não precisa vender suas cotas Abraços,
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Perguntas de iniciante - #49 de 52
Paramahansa  
em 24/02/2017 11:21
@NicoBR, Obrigado! Na minha cabeça de iniciante no assunto, nos casos dos FIIs com patrimônio em Prédios ("Tijolo"?), sendo o mercado imobiliário cíclico, acho um pouco estranho comprar algo com prazo determinado para venda, pois podem ter rentabilidade negativa. Estou errado ou depende bastante da estratégia e/ou característica do fundo? Abraço.
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Perguntas de iniciante - #50 de 52
NicoBR  
em 24/02/2017 11:38
@tadeudidonet Opa não há de quê :D Está correto e eu tenho a mesma opinião. Comprar fundos com prazo determinado para venda é realmente muito arriscado, além da possibilidade do patrimônio do fundo diminuir muito, quando estiver próximo da data da venda, o valor da cota pode sofrer uma grande queda. Acho que quem procura essa modalidade, bem como outras PDD, precisa ter muita experiência, caso contrário prejuízo certo. Quando citei PDD, são essas três modalidades que são alertas: Prazo determinado, em Desenvolvimento e em Desinvestimento. Abraços,
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Perguntas de iniciante - #51 de 52
Nod  
em 24/02/2017 18:49
A maioria dos FIIs são de prazo indeterminado. Mas existem alguns que tem data para acabar. Mais comumente são dois tipos: - Fundos de CRI, que investem em títulos de renda fixa com vencimento alinhado com a estratégia do fundo. - Fundos de Desenvolvimento: um FII que capta recursos e se torna sócio da construção de imóveis. Conforme as unidades vão sendo vendidas, o fundo vai devolvendo o capital aos cotistas até acabar.
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Perguntas de iniciante - #52 de 52

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Você está em FIIs e Imóveis > Perguntas de iniciante
por ThiagoMP em 28/10/2016 09:08

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