Imóveis: qual a importância de fixar um bom preço de aluguel ?

FIIs e Imóveis
maplenharo  
em 29/10/16 14:08

Comentários

Último comentário 1º comentário do autor Só moderadores Só quem eu sigo Ordenar por gostei
kincass  
em 29/10/2016 14:12
O que seria interessante é ver a média do metrô quadrado no bairro versus o pré o do seu imóvel e estabelecer 0,5% como aluguel. Se não locar abaixa para 0,45, 0,40 até chegar em 0,3%. Menos que isso acho que não vale a pena.
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Imóveis: qual a importância de fixar um bom preço de aluguel ? - #1 de 52
md5  
em 29/10/2016 14:14
Hahah.. "não vale a pena"... Deixa vazio então
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Imóveis: qual a importância de fixar um bom preço de aluguel ? - #2 de 52
Jeferson.Souza  
em 29/10/2016 14:15
Exceto áreas em franca expansão ou países com economia caótica, a tendência do imóvel NÃO é se valorizar com o tempo, mas manter o seu valor. Em países com economia estável, poucas pessoas pegam o capital líquido e o imobilizam em um imóvel. Se pegar a curva de valorização de imóvel no LP no geral acompanha inflação. Se considerar os impostos e manutenção, depois de 30 anos já deu o imóvel pro governo e pra depreciação e não percebeu. A única lógica de ter imóvel é render o aluguel e ter uma diversificação
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md5  
em 29/10/2016 14:26
Sábias palavras
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Imóveis: qual a importância de fixar um bom preço de aluguel ? - #4 de 52
antoniozp  
em 29/10/2016 14:30
Eu penso parecido com o autor do tópico. Deixar vazio é uma grande desvantagem. Prefiro um aluguel um pouco abaixo do mercado, mas com o imóvel sempre ocupado. Não tenho imóvel e nem pretendo comprar por ora, mas minha mãe aluga imóvel e sei como funciona na prática.
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MarcosON  
em 29/10/2016 14:52
Não sei se você se refere a aluguel comercial ou residencial, mas de modo geral, acho um erro definir o aluguel com base num percentual do valor do imóvel. Se o imóvel for comercial, o inquilino vai ficar para sempre e pagar direitinho se o aluguel for condizente com o negócio que explora no seu imóvel. Acho, inclusive, que muito desta crise no varejo se dá por causa disso. Para quem conhece São Paulo, basta ver o que acontece na Av. Pacaembu, Rebouças, Moema. Acho que mais vale manter o imóvel alugado, mesmo com um aluguel abaixo do que gostaria. E há mecanismos para renegociar o valor no futuro, basta fazer um bom contrato, que não engesse isso.
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Imóveis: qual a importância de fixar um bom preço de aluguel ? - #6 de 52
eduardo.cavalcanti  
em 29/10/2016 14:57
Imóvel não tem valorização nenhuma no longo prazo, apenas acompanha a inflação, conforme já mostrei em alguns estudos. Se tá investindo em imóveis com essa mentalidade de rentabilidade, tá investindo errado. Imóvel nada mais é do que uma forma de diversificar seu patrimônio, assim como rf e ações. Como qualquer outro investimento tem suas vantagens e desvantagens.
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Imóveis: qual a importância de fixar um bom preço de aluguel ? - #7 de 52
blowfish  
em 29/10/2016 14:57
meu pai tem um amigo que fez sua aposentadoria com imóveis. Ele acumulou ao longo dos anos de trabalho várias casas e pontos comerciais e depois se aposentou e hoje vive dos alugueis. Para algumas pessoas que não tem o conhecimento de investimentos fora a poupança é uma opção considerável, sem contar que muitos quando usam a poupança e olham para o saldo coça a mão e torram com bens de consumo caro, carros por exemplo. O melhor índice para o aluguel? O que os inquilinos estão dispostos a pagar. Não adianta você alugar um apartamento por um valor acima do mercado pois o cara vai mudar e logo vai saber que o dono do AP ao lado esta pedindo mais barato, ele vai se mandar e seu AP vai ficar vago. Se você acha que não vale a pena o aluguél e tem conhecimento vai migrando então :)
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Imóveis: qual a importância de fixar um bom preço de aluguel ? - #8 de 52
Daniel43  
em 29/10/2016 14:58
"Para quem conhece São Paulo, basta ver o que acontece na Av. Pacaembu, Rebouças, Moema.
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Imóveis: qual a importância de fixar um bom preço de aluguel ? - #9 de 52
Daniel43  
em 29/10/2016 14:58
Acontece o quê?
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Imóveis: qual a importância de fixar um bom preço de aluguel ? - #10 de 52
MarcosON  
em 29/10/2016 15:22
Esses locais têm alto índice de vacância e rotatividade de inquilinos. São locais bastante valorizados, mas o valor imobiliário deles não condiz com seu potencial de comércio.
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Mcfly  
em 29/10/2016 15:33
"Tenho ação de uma empresa que não dá lucro, mas mantenho porque acho que ela vai se valorizar com o tempo."
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Imóveis: qual a importância de fixar um bom preço de aluguel ? - #12 de 52
erikbsb  
em 29/10/2016 16:09
É. O que?
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Imóveis: qual a importância de fixar um bom preço de aluguel ? - #13 de 52
Bastter  
em 29/10/2016 17:41
so interessa ter bom inquilino e inquilino o tenmpo todo preço do aluguel desde q normal e com bom senso nao faz a menor diferença vejo gente q tem inquilino a 3K e exige 3500 condominio e IPTU + 1000 ai fica 1 ano sem alugar pq ta brigando por 500 reais 12 X 4 = 48 48/500 = 96 96/12 = 8 se conseguir alugar um ano depois pelo q queria leva 8 anos para recuperar o q perdeu
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Imóveis: qual a importância de fixar um bom preço de aluguel ? - #14 de 52
maplenharo  
em 29/10/2016 18:11
Eduardo.cavalcanti : realmente não tinha este conhecimento. Minha intenção era realmente esperar a valorização com o tempo, não para vender .... mas, parar aumentar meu patrimônio com a valorização do imóvel. O objetivo, além da diversificação e aumento de capital com o tempo, também é me beneficiar dos aluguéis no futuro ( como fez o amigo do pai do blowfish ). Procurei seus estudos sobre isto é não encontrei.... poderia me passar o link ?
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Imóveis: qual a importância de fixar um bom preço de aluguel ? - #15 de 52
jack.collie  
em 29/10/2016 18:11
Sim, vejo muita gente que perde inquilino por causa de muito menos, coisa de 5-10%, aí fica 1 ano desligado. Tem imóvel comercial aqui perto que, sem brincadeira, tá há uns 3 anos com placa de aluga-se. Se tivesse aceitado o momento do mercado teria ganhado muito mais
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UlissesOdisseu  
em 29/10/2016 18:26
deve ter uma equação matemática para resolver a questão de quanto tempo fica parado e quanto dá para abaixar o aluguel.
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Bastter  
em 29/10/2016 18:33
equação matematica, desculpe é perda de tempo quando o sujeito entende q o aluguel eh ume xtra e q so pagar o condominio e o IPTU jah eh um ganho enorme ele para com esta bobeira aluga e pronto pelo q estao pagando o prejuizo eh ficar sem inquilino e inquilino bom nao perca
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Imóveis: qual a importância de fixar um bom preço de aluguel ? - #18 de 52
kincass  
em 29/10/2016 18:41
@md5 abaixo de 0,3 % para mim não compensa. Venderia o imóvel. Pois se nem por isso está locando perdeu valor. Isto é uma referência pra mim. Talvez pra outros seja interessante alugar por 0,1.
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Allejo_dos_Investimentos  
em 29/10/2016 18:50
Kincass, você tá confundindo rentabilidade e valor e é dessa forma aí que o pessoal acaba vendendo apartamentos no fundo e nos piores momentos possíveis como agora.
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Bastter  
em 29/10/2016 18:56
Putz @kincass o objetivo aqui eh se afastar destas besteiras q a midia e os analistas ensinam dos anos 90 aos anos 2000 os imoveis multiplicaram 5, as vezes ate 10 um Q/S aqui perto custava 60K e chegou a 1M obvio q o % do aluguel cai justamente quando os imoveis tem MAIS valor é justamente o contrario o aluguel nao faz a menor diferença ele eh extra e durante a sua vida vc vai alugar por percentuais diferentes nao eh parametro de absolutamente nada o valor do imovel ta no ganho de capital e correção da inflação atraves dos tempos o aluguel eh um extra imagina q vc comprou este imovel por 80M q hoje vale 1M ai aluga por 2K e diz, to alugando por 0.2 0,2 do q se vc pagou 80K? e na RF vc teria 80K ate hoje pq o principal nao valoriza na RF nao ha bullshit maior do q esta comparação o valor do imovel ta ligado a sua localização, liquidez, estado, ter vaga, etc nao tem nada a ver com alugar por isso ou por aquilo no auge da crise, quando o aluguel cai e o preço do imovel desaba ai vc pega e vende olha q besteira vc ta falando e pior, da um parte enorme do seu patrimonio para intermediarios e o governo enquanto vc nao sair da caixa de rentanbilidade sinto por voce nao eh a toa q eu digo sempre q rentabilidade é uma maquina de assar sardinha patrimonio nao tem rentabilidade, tem valor
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TAFA7  
em 29/10/2016 19:21
Eduardo, me desculpa mas não podemos falar que imóvel não valoriza, apenas corrige a inflação. Cada caso é um caso, acho que não dá pra generalizar.
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BGP001  
em 29/10/2016 20:03
@Bastter Como garantir um bom inquilino e que não de prejuízo no imóvel? Já vi casos que o cara se recusava a pagar e quando o dono ia brigar o cara até ameaçava ele... Deixou o imóvel com muito custo e com um saldo de reformas a fazer
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eduardo.cavalcanti  
em 29/10/2016 21:06
@maplenharo Ou você investe para fazer um trade, onde necessita de períodos de boom como os últimos 10 anos, ou você compra como forma de diversificar e acumular patrimônio em ativo real com foco em fluxo de caixa (alugueis), não tem outra forma. @TAFA7 Tem um video meu na area de moderadores onde explico melhor isso. Imóvel no longo prazo basicamente empata com a inflação em termos de valorização do imóvel (sem contar reinvestimento do aluguel é claro). Imóveis tem um período de boom depois um período de estabilização, período de boom, período de estabilização, como qualquer outro investimento em renda variável. Mas no mundo capitalista, no geral, não tem como um imóvel superar o retorno de uma ação de uma boa empresa no longo prazo, me desculpe, não faz o menor sentido.
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kincass  
em 29/10/2016 21:23
@bastter não puxando o saco do Eduardo mais concordo com ele. Imóveis corrigem apenas a inflação. E falando em investimentos quem entrou no Boom acertou o time, excessão. Se quiser um investimento apenas para corrigir inflação tudo bem, põem um inquilino que paga bem pouquinho só para cobrir os custos do imóvel e boa. Não acho interessante se o aluguel não for somado a correção da inflação.
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Imóveis: qual a importância de fixar um bom preço de aluguel ? - #25 de 52
Bastter  
em 29/10/2016 21:25
@Tiago41 nao ha garantia vc pode tentar se precaver mas nao ha garantia no mais Renda Fixa o Governo ja tungou 4 vezes ações tem um risco danado FIIs tem risco o q nao tem risco? alugar imovel tem este risco se acontecer, assume o prejuizo e segue em frente diversifique pq tudo tem risco
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Imóveis: qual a importância de fixar um bom preço de aluguel ? - #26 de 52
kincass  
em 29/10/2016 21:36
Eu mesmo já perdi muito com imóveis. Imóveis com 30 a 40 anos como eu tinha perdi bastante dinheiro. Não vou entrar no mérito mais acho realmente que imóveis deve ter rentabilidade além de apenas valor para não chegar onde cheguei. Diferente de ações e outros investimentos que não se ganha com rentabilidade e sim com valor.
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Imóveis: qual a importância de fixar um bom preço de aluguel ? - #27 de 52
Bastter  
em 29/10/2016 21:36
@kincass se imovel é um investimento q nao te interessa vc ta certissimo em nao ter nao tenho o q discutir aqui agora sair pq o aluguel ta pagando sei la quanto porcento eh uma besteira sem tamanho vai comprar imovel no topo e vender no fundo o valor do imovel nao tem nada a ver com isso todo investimento tem vantagens e desvantagens imovel pode so corrigir a inflação mas atehoje é o investimento mais solido e q mais segura a barra na velhice entao tem suas vantagens e desvantagens como qq outro o % do aluguel nao tem absolutamente nada a ver com nada e vai variar o tempo todo nos longos anos e anos q vc mantiver o imovel
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Imóveis: qual a importância de fixar um bom preço de aluguel ? - #28 de 52
Bastter  
em 29/10/2016 21:41
@kincass rentabilidade - comprar no topo e vender no fundo sempre seja la qual for o investimento vc compra um imovel quando o aluguel ta pagando 0,35% e paga 500K ai o aluguel cai para 0,2% o imovel vai estar valendo 350K nao eh a toa q vc perdeu dinheiro se misturar patrimonio com rentabilidade vai perder dinheiro sempre
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Imóveis: qual a importância de fixar um bom preço de aluguel ? - #29 de 52
kincass  
em 29/10/2016 22:04
@bastter como você fala isso é mais fácil e muda o conceito pra apartamento, onde o inquilino paga o aluguel e o condomínio e neste está embutido alguns custos da velhice do imóvel. Como eu tinha casas de 40 anos o aluguel não cobria os custos de manutenção ee o mercado não pagava o que era preciso para manter o imóvel. Apesar dele corrigir a inflação e sair de exemplo 100k para 1m o aluguel estava exemplo 1000 reais. Não cobria. Perdeu valor. E o dono do imóvel tem que fazer conta. Eu tive que trocar o telhado da casa, inteiro pois ficou velho. Normal, depois tive fungos nas paredes. Rebocar o imóvel inteiro etc. Agora se tiver um imóvel para lazer tudo bem. Sempre terá gastos, mais investimento em imóvel sem cálculo correto do aluguel que acaba sendo uma rentabilidade, vai perder dinheiro. Não tem jeito.
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Imóveis: qual a importância de fixar um bom preço de aluguel ? - #30 de 52
kincass  
em 29/10/2016 22:11
Nunca tive apartamento e nem morreu pra saber mais em casas é complicado. As reformas necessárias comeram mais ou menos 18 anos de aluguel. Se aluguel é extra e pode ser qualquer valor que é bom. Meus deus. Boa sorte.
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Imóveis: qual a importância de fixar um bom preço de aluguel ? - #31 de 52
Bastter  
em 29/10/2016 22:25
ok, o imovel nao tinha valor o q o aluguel ou o % do aluguel tem a ver com isso? Nada a questao eh q o q vc colocou la em cima de relacionar % do aluguel com valor = comprar no topo e vender no fundo qq coisa q inclua rentabilidade vai terminar assim imovel eh simples compra so se tiver valor mantem enquanto tiver valor aluguel nao entra na conta
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Imóveis: qual a importância de fixar um bom preço de aluguel ? - #32 de 52
rlvidal  
em 29/10/2016 22:39
@kincass mas vc quer debitar na conta do aluguel os gastos com benfeitorias necessárias? Isso nao faz sentido. se o imóvel chegou a 40 anos sem manutenção, se o telhado teve que ser trocado de uma hora para a outra ou deu fungo na parede, isto nao tem nada a ver com o aluguel.
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Imóveis: qual a importância de fixar um bom preço de aluguel ? - #33 de 52
BGP001  
em 29/10/2016 22:43
@kincass Só por curiosidade vc trabalha com aviação (pela sua foto...) Quanto a imóveis residenciais reforma, tem um site que o arquiteto faz uma crítica as construções da década de 50 e cita que uma construção dura em média 30 anos, podendo durar mais se for bem feito e as reformas também
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Imóveis: qual a importância de fixar um bom preço de aluguel ? - #34 de 52
TAFA7  
em 30/10/2016 01:22
Eduardo, me ajuda com as contas aí, não sei bem fazer isso. Caso real: comprei um apartamento em 2006 aqui em Taubaté, paguei R$ 52.000,00. Em 2015 fiz uma permuta por um imóvel de maior valor. O apartamento de R$ 52.000 foi avaliado em R$175.000 no negócio.E ssa valorização de 123.000 foi a inflação do período?
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Imóveis: qual a importância de fixar um bom preço de aluguel ? - #35 de 52
TAFA7  
em 30/10/2016 01:34
Na verdade, desconta 6% de imposto sobre o valor de R$175.000. ficaria R$ 164.500
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Imóveis: qual a importância de fixar um bom preço de aluguel ? - #36 de 52
Sputnik  
em 30/10/2016 07:50
Se a gente fizer uma conta rápida considerando inflação de 7.5% ao ano, o preço corrigido do imóvel em 9 anos é de R$99.696,41
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Imóveis: qual a importância de fixar um bom preço de aluguel ? - #37 de 52
jack.collie  
em 30/10/2016 08:30
Tenho casa por causa de herança, da uma baita trabalheira mesmo. Casa nunca mais, se eu for comprar imóvel vai ser apartamento, tem muito menos manutenção. Quanto a imóvel"valer a pena" as únicas pessoas que conheço hoje em dia, que estão vivendo a velhice tranquila, são as que investiram em imóveis ao longo da vida.... É muito bom como parte da diversificação
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Imóveis: qual a importância de fixar um bom preço de aluguel ? - #38 de 52
kincass  
em 30/10/2016 09:35
@rlvidal vamos supor que voce investe em imóvel e compra um de x valor. 15 anos depois ele valoriza a inflação e o aluguel que voce recebeu serviu para cobrir os custos de manutenção. Para uns ótimo investimento pois este foi corrigido pela inflação. Para outros péssimo investimento. Um aluguel mal dimensionado, mal provisionado talvez nem cobre as despesas do imóvel tendo que tirar dinheiro de outro lugar para fazer o necessário. Isso aconteceu comigo. Mais vejo que o pessoal tem muita experiência, bem mais que eu.
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Imóveis: qual a importância de fixar um bom preço de aluguel ? - #39 de 52
kincass  
em 30/10/2016 09:49
Mais se voltarmos a pergunta do tópico não consigo responder que tanto faz. Qualquer valor está bom de aluguel pois é extra. Se não fizer o cálculo certo vai ter que pegar o dinheiro do trabalho para por no imóvel pois o aluguel não irá cobrir.
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Imóveis: qual a importância de fixar um bom preço de aluguel ? - #40 de 52
Allejo_dos_Investimentos  
em 30/10/2016 10:30
Sputnik, esses 9 anos aí foram de boom como o Eduardo falou.
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Imóveis: qual a importância de fixar um bom preço de aluguel ? - #41 de 52
eduardo.cavalcanti  
em 30/10/2016 11:02
@TAFA7 Cara os últimos 10 anos foram de boom, conforme expliquei acima, não entra na conta e não é longo prazo. Agora se você leva pra 20, 30 ou até 110 anos conforme mostrei no meu vídeo, vai ver que empata com a inflação. Seu exemplo é igual comparar o IBOV de 2002 a 2008 com o CDI, não faz sentido.
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Imóveis: qual a importância de fixar um bom preço de aluguel ? - #42 de 52
TAFA7  
em 30/10/2016 11:45
Eduardo, manda o link do vídeo ou o título. Gosto dos seu videos, são bem didáticos. Lá vc explica a ação da inflação da época Sarney? Pq eu só consigo verificar de 94 pra cá. Ou o estudo não é sobre o Brasil?
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Imóveis: qual a importância de fixar um bom preço de aluguel ? - #43 de 52
Bastter  
em 30/10/2016 11:52
@kincass açoes = paga custodia, corretagem etc TD = paga custodia, taxa de administração, etc FIIs = paga taxas Fundos = paga taxa de administração qual investimento nao tem custo? novamente um argumento totalmente sem sentido e tem risco tb como qq investimento e repito vc insiste em nao entender se fizer como vc fala vai comprar no topo = aluguel pagando muito e vender no fundo = aluguel pagando pouco nao compre imoveis, nao servem para vc mas sao investimentos como outro qq vantagens, desvantagens e custos normal servem para uns para outros nao agora vou repetir o q e disse ai em cima 99% dos idosos q vejo vivendo bem possuem imoveis vc ta misturando sua experiencia pessoal q foi ruim e portanto imoveis nao interessam a voce com transferir isso a todos ou desqualificar o investimento nao serve para vc, ok, nada de errado aqui mas ate agora vc so deu argumento sem sentido sobre imoveis o sujeito q ficar usando % de aluguel para determninar entrar ou sair de imovel = comprar no topo e vender no fundo agora se o imovel for ruim o investimento sera ruim assim como qq outro tipo de investimento
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Imóveis: qual a importância de fixar um bom preço de aluguel ? - #44 de 52
Allejo_dos_Investimentos  
em 30/10/2016 11:53
É sobre os Estados Unidos.
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Imóveis: qual a importância de fixar um bom preço de aluguel ? - #45 de 52
eduardo.cavalcanti  
em 30/10/2016 12:17
@TAFA7 Tá na área de moderadores: Imóveis vs Dow Jones Foi um estudo desde 1900 até agora comparando o preço dos imóveis com o Dow Jones, descontada a inflação. Aqui no Brasil ainda não temos dados tão antigos, o dado oficial mais antigo é o IVG-R do BC, só que começou em 2001, ou seja, os 15 anos do boom, então não conta. Não estou aqui falando contra imóveis, tanto que concordo com o Bastter: quem vive bem hoje na aposentadoria tem vários imóveis, pois gera um fluxo de caixa muito bom e bem previsível. Mas como todo investimento tem vantagens e desvantagens. Algumas vantagens são o fluxo de caixa previsível, ser ativo real, protegido contra tungadas do governo e a proteção contra a inflação no longo prazo. Algumas desvantagens são o saco de ter que bater perna pra encontrar um bom imóvel pra investir e não ter um retorno muito acima da inflação no longo prazo. Aí cada um decide se deve ou não investir...não tem certo nem errado. O ideal é diversificar conforme repetimos sempre aqui.
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Imóveis: qual a importância de fixar um bom preço de aluguel ? - #46 de 52
TAFA7  
em 30/10/2016 13:40
Obrigado Eduardo. Se não temos histórico suficiente não podemos afirmar nada. Estados unidos é outra história.
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Imóveis: qual a importância de fixar um bom preço de aluguel ? - #47 de 52
eduardo.cavalcanti  
em 30/10/2016 13:56
EUA é o país mais capitalista do mundo, então podemos tomar como base, assim como as ações tendem a ter um retorno muito maior do que a RF no longo prazo. Se é 2, 5 ou 10%a.a a mais não temos como afirmar, mas sabemos que tende a ser maior e esse é o meu ponto. Mas agora já virou discussão de melhor ou pior e isso não existe, tá distorcendo tudo aqui que falei...melhor deixar pra lá...
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Imóveis: qual a importância de fixar um bom preço de aluguel ? - #48 de 52
TAFA7  
em 30/10/2016 14:21
Desculpe Eduardo, não quis te ofender. Foi mal. Não é discussão de melhor ou pior, apenas não me convenci ainda. É por isso que estou aqui, quero aprender, talvez eu esteja pensando errado.
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Imóveis: qual a importância de fixar um bom preço de aluguel ? - #49 de 52
eduardo.cavalcanti  
em 30/10/2016 14:36
Não ofendeu em nada, ofender é não perguntar. :) Estamos aqui pra aprender juntos, só que como já virou discussão de retorno é melhor deixar pra lá, já que não tem melhor nem pior, então não adianta perder tempo. A tendência é essa que já expliquei, agora se vai acontecer no futuro ninguém sabe. Imóvel é apenas mais uma forma de diversificar, não é melhor nem pior do que ações ou RF, mas é um investimento que requer mais capital e que não vai servir pra maioria. Pra isso tem os FIIs lá com o Nod, pra diversificar em imóveis com pouco dinheiro. Não é igual a investir no SEU imóvel, mas é uma forma de diversificar além de RF e Bolsa.
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Imóveis: qual a importância de fixar um bom preço de aluguel ? - #50 de 52
deniro  
em 31/10/2016 10:04
Imóvel bom é imóvel alugado. Bom senso neh.. Al do mais como vcs calculam o %?? Impossível... Valor pago ou 'atual' ngm sabe
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Bastter  
em 31/10/2016 11:53
sim, o q vc deve fazer eh manter alugado o max de tempo se ele tiver valor vai alugar basta nao ficar brigando por preço o q no fim leva a muito mais prejuizo o % vai variar de epoca para epoca nao tem a menor importancia
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