Fundos de logística
comentada em 04/02/2017 15:19

Não me preocupo com o futuro. Na verdade, meu comentário é exatamente mostrando como isso é inútil. Sempre é possível fazer uma previsão apocalíptica para qualquer tipo de investimento. Se você quiser, dá pra conseguir argumento para dizer que todos os FIIs vão acabar: - Os varejistas estão operando com estoques cada vez menores e usando "estoques virtuais" (esse sistema que você mencionou) - As novas cirurgias reduzem muito o tempo de internação e a população está cada vez mais consciente da importância da prevenção (menos área ocupada nos hospitais) - Muitas empresas já usam sistemas de home-office ou outros mecanismos em que os funcionários vão muito menos aos escritórios. (o que pode atrapalhar os fundos de escritório) - A popularização dos meios virtuais de atendimento bancário vão reduzir a necessidade de agências... - A educação à distância irá paulatinamente substituir as universidades físicas - etc etc etc Ao invés de ficar pensando como será o futuro, eu prefiro me apoiar na "Lei da Inércia dos Investimentos": Investimentos bons tendem a permanecer bons; investimentos ruins tendem a permanecer ruins. Se um fundo é bom, vai para a carteira. E fica enquanto for bom. Quando ficar ruim, tira da carteira. Pra quê complicar?

Eu concordo com o Nod que a mudança de qualidade dos ativos normalmente é lenta então no curto prazo ou dependendo do caso no MP, isso não importa. Entretanto no LP vamos ver de forma significativa o efeito dessas mudanças culturais e tecnológicas. Então pra mim o que essas tendências demonstram é que não sabemos como vai ser o futuro. Por exemplo, além do que o Nod citou, tem a queda nas taxas de natalidade (coisa que ocorreu em todos os países que se desenvolveram e vem ocorrendo no Brasil também, inclusive no Brasil por algum motivo isso está acontecendo de forma mais rápida que nos demais países) que reduz muito o ritmo de crescimento populacional e a necessidade de produção de novos imóveis residenciais à medida que o déficit habitacional é zerado. Daí fantasias como "no longo prazo imóvel acompanha a inflação". Não, isso aconteceu no passado mas no futuro não sabemos. Valor dos imóveis varia dependendo da prosperidade da economia do país, das mudanças tecnológicas, da cultura, das leis de zoneamento, da depreciação ou modernização de cada cidade/bairro, do nível de violência, da taxa de natalidade, da renda da população (economia novamente), do IDH, etc. Por isso acho um erro concentrar o patrimônio em imóveis ou FIIs ou ações ou renda fixa ou tudo num mesmo país (Brasil). O melhor é pegar os ativos bons de cada classe e diversificar da forma mais equilibrada possível.

@sniper, a questão é que, dependendo da maneira como se faça o "recorte" da realidade, podemos ter resultados diferentes. Você comenta que a queda da taxa de natalidade vai reduzir a necessidade de produção de novos imóveis. Porém outros podem argumentar que é cada vez maior a quantidade de casais que não moram juntos. Cada um tem seu apartamento e convivem muito tranquilamente assim. Ainda há quem diga que as pessoas estão cada vez mais trabalhando em casa ("home-office"). Então, como o tempo de permanência em casa aumenta, eles vão demandar imóveis maiores e mais confortáveis. etc etc etc As variáveis são infinitas. Então é impossível prever o futuro. Quanto ao fato de que o preço dos imóveis tende a acompanhar a inflação, isso não é nenhum tipo de "fantasia". É uma realidade, comprovada por pesquisas estatísticas. Se isso vai continuar é impossível saber. E, sem dúvida, só a diversificação salva.

E voltando a questão dos FIIs de logística, o que está acontecendo é uma diminuição da demanda por galpões pela sistema de vendas como um todo, ou uma transferência da necessidade de se ter um estoque do varejista pra indústria? Porque acho que alguém tem que ter o estoque pra atender. Se não for o varejista para atender a demanda do consumidor, vai ser a indústria para a tender a demanda do varejista...

Atualmente, as indústrias possuem diversos sistema de gestão que permitem antever a demanda por determinado produto conforme estatísticas de consumo, perfil do público, época do ano, etc. Isso reduz a necessidade de estoque, pois reduz-se o tempo que os itens ficam estocados. Além disso, com vários varejistas mantendo a maior parte dos seus estoque no fabricante, diminui-se a necessidade geral. Exemplo: - Cinco varejistas - Cada um estima que venderá 50 unidade de um determinado produto ao longo do mês. - Então, para não correr o risco de ficar sem estoque, cada um encomenda 60. - Total de produtos em estoque consolidado: 300 unidades - Se eles centralizarem no fabricante, cada um passa uma estimativa de 50, totalizando 250. - O fabricante não precisará manter 250-300 itens em estoque. Basta manter uns 100 e ir produzindo aos poucos. Se os níveis de estoque baixarem ao longo do mês, ele fabrica mais.