Declarar imóvel compra conjunta (irmã)
comentada em 24/03/2017 20:49

@carlosgp !! Relacione em Bens e Direitos, código 11, " 50% de um apartamento, de nº xxx, na Rua xxx, nº xxx, matricula nº xxx , havido por compra e venda em ../..2016 por R$ xxx. Sua irmã faz o mesmo. Você não especificou como sua mãe passou os recursos para vocês. Foi por doação? Por empréstimo? Para cada uma destas situações você terá uma forma de declarar a origem dos recursos. A aplicação é a acima descrita. Esclareça este ponto para prosseguirmos.

@Mr Ax, tranquilo? Rapaz, não entendo muito bem... O apartamento já está quitado. Não há dívida, financiamento. O problema é que estava ainda no nome do meu tio, agora conseguimos solucionar essa pendência e ela decidiu colocar a escritura, em vez do nome dela, no nomes dos filhos. Mas na escritura não fala, de passar os recursos por doação, ou de outra forma. Na clausula do preço fala o seguinte: "pela presente venda, os outorgados compradores paga aos outorgantes vendedores o preço certo R$ XXX, pela qual dão a mais ampla, geral e irrevogável quitação (...)" Como então irei declarar a origem dos recursos? Obrigado.

@carlosgp Sua mãe vai ter de declarar uma doação para você e sua irmã. Simples assim. E pagar o ITCMD.

@carlosgp !! Conforme o Buy escreveu vocês terão de pagar o ITCMD sobre o valor mencionado na escritura. Entretanto, não precisam pagar agora, desde que tratem a operação como um empréstimo com digamos 10 anos de prazo. Assim, a cada ano, converte-se a parcela do empréstimo em doação e paga-se, no prazo, o ITCMD da doação. Baixa-se 1/10 do empréstimo e assim por diante. Para isso, nesta declaração, você e sua irmã lançam em DIVIDAS E ÔNUS, código 14, o valor de 50% do valor do apto como empréstimo recebido de sua mãe. Presumimos que sua mãe tivesse o apto relacionado na declaração dela, embora sem escritura.Neste caso ela baixa o apto. e lança o valor em Bens e Direitos, código 51 Créditos decorrentes de Empréstimo, historiando a operação. Se tratar como doação agora, terá de pagar o ITCMD em atraso, com multa e juros desde a data da operação.

Vixe pessoal, acho q o rolo eh um pouco maior então... Minha mãe nunca declarou esse apê, msm pq n estava no nome dela. Nem o meu tio nunca declarou, apesar do apê estar no nome dele. Minha mãe foi pagando os boletos com o dinheiro dela, mas o boleto vinha no nome do meu tio, ou seja, um rolo...sabem me dizer como q irá ficar isso? Um imóvel q nunca foi declarado por ng. E agora eu e minha irmã temos a escritura dele.

@carlosgp Basicamente as coisas funcionaram assim: - sua mãe pagou os boletos, no nome de seu tio, com o dinheiro dela. O apto. não estava no nome dela mas o dinheiro com o qual ela pagou o apto. sim. Claro que o dinheiro é de origem lícita e ela deveria ter declarado, a menos que ela estivesse isenta. - seu tio nunca declarou o imóvel e provavelmente não vai declarar o dinheiro. problema dele. - o apto. foi registrado em seu nome e no nome de sua irmã. Para a receita, você deve e ela devem informar a propriedade do imóvel só que devem informar a origem do dinheiro usado na compra. É aí que entra a doação de sua mãe. Para acertar a situação com a Receita: - se sua mãe era isenta, ela deve declarar este ano para informar a doação para vocês. - você e sua irmã informam nas respectivas declarações, o recebimento da doação e compra do imóvel. Informam que compraram dele, com nome e CPF. E seu tio que resolva o rolo criado por ele mesmo se a Receita for atrás dele. Vocês façam o que é preciso fazer.

@Buy_and_hold64 Minha mãe declara imposto. Então ela teria q fazer uma retificação dos últimos cinco anos, incluindo esse imóvel? Mesmo ele não tendo escritura na época e estando no nome d outra pessoa? Muito obrigado pela sua informações!

@carlosgp Eu acho que não. É melhor fazer como se fosse uma compra à vista. Ela nunca teve o imóvel no nome dela. O imóvel saiu do nome de seu tio para seu nome e de sua irmã. A única participação de sua mãe agora seria doar o dinheiro à você e sua irmã. Melhor tratar tudo como se tivesse sido feito ano passado para declarar este ano.

Valeu @Buy_and_hold64 Mais uma dúvida: então lançaria esse imóvel em bens e direitos, e mencioria que origem de recursos para aquisição à vista foi por doação. Aí na ficha de rendimentos isentos e não tributáveis (linha 10 - Transferências patrimoniais - doações e heranças) eu colocaria esse valor? Precisaria pagar o imposto ITCMD?

@carlosgp Em princípio, seria necessário pagar o ITCMD. Antes veja se o seu estado oferece isenção deste imposto até determinado valor e se você e sua irmã não se enquadrariam nesta isenção. E o lançamento na declaração é justamente como você escreveu.

Obrigado @Buy_and_hold64 Mas tem outro problema que estou vendo agora: como minha mãe lançaria essa doação, sendo que ela nunca declarou nenhum bens e direitos? Ela só declara o salário dela mesmo, e alguns pagamentos (convênio médico, etc). Não consigo visualizar como resolver esse problema... Pensei ela declarar um empréstimo e lançar na dívida do IR o valor do apartamento, ai então ela lançaria essa doação para mim... será que fica correto? Ou tem outra forma?

@carlosgp Aí entramos em um terreno bem delicado, espero que me compreenda. Sua mão declarava IR mas só colocava os salários recebidos ? Eu imaginei que ela tivesse uma poupança com a qual ela comprou o apto. e que ela deveria ter declarado. Se não foi assim, de onde ela tirou estes recursos ? Outra possibilidade: sua mãe recebe um ótimo salário e as parcelas pagas ao seu tio durante este tempo seriam como uma despesa qualquer que não pesou no orçamento, e ela não informava estes pagamentos na declaração. Não consigo imaginar nenhuma outra possibilidade que eu possa dar uma orientação. Qual das duas possibilidades acima ocorreu ? Sua sugestão dela informar um empréstimo levanta a seguinte dúvida: quem emprestou o dinheiro a ela ? Seria necessário prestar esta informação à Receita na declaração. Todo recurso precisa ter uma origem e uma destinação. Foi comprado um imóvel. Então a Receita deve ser informada que saiu dinheiro do comprador para o vendedor. O vendedor informa que recebeu uma bolada por vender um apto. O comprador informa que movimentou por exemplo, 250 mil em troca de um apto. no mesmo valor. E deve informar as origens destes 250 mil: uma caderneta de poupança cujo saldo vem crescendo ao longo dos anos e vem sendo informada nas declarações. Ou não. Caso não tenha sido informada (isenta de declarar), o banco vai informar que houve uma saída de 250 mil de uma caderneta de poupança. E aí fica tudo certo. Um prêmio de loteria e, neste caso, quem pagou o prêmio vai informar que pagou. Um empréstimo contraído com PF ou instiuição financeira. Quem emprestou, vai informar que o fez. Concluindo: o dinheiro tem de ter vindo de algum lugar. Da maneira como você relata, fica a impressão que o dinheiro surgiu do nada. Ele tem de ter uma origem.

@carlosgp !! Em que ano sua mãe(ou o tio) comprou este apto?. Segundo informas haviam parcelas de financiamento que sua mãe pagava. A origem do imóvel vem da poupança inicial e dos pagamentos ao longo de anos e anos. Coloque aqui estes dados para análise.

@Mr Ax @Buy_and_hold64 Esse apartamento é um rolo que vcs não fazem idéia... Eu tb não entendo direito, mas vou tentar explicar resumindo: Qd o apartamento passou para o nome do meu tio (ele só emprestou o nome dele, nunca pagou nada), ele foi refinanciado, então as parcelas ficaram muitos altas. Foi qd ele foi pra justiça, e minha mãe foi depositando o valor das parcelas que o juiz determinou em juizo. Anos depois, a Caixa nos procurou para renegociar o apartamento. Utilizou as parcelas pagas em juízo para debitar do valor total, e fez um empréstimo para minha mãe pagar o restante. Então resumindo são essas duas partes: 1ª) Pagando em juízo; 2ª) Pagando para Caixa o valor do empréstimo. Isso sempre o apartamento no nome do meu tio. Minha mãe nunca declarou nada disso. Isso já faz muitos anos. Falamos com um contador sobre o caso, ele disse para não declarar, pois não tem como comprovar o valor que pagou. Mas estou receoso. Esse apartamento está agora no meu nome, pela escritura. Quero futuramente comprar um imóvel para mim, isso não vai dar problema? Não quero rolo pra mim. Obrigado

resolva isso, se vc ficar sem declarar so vai empurrar o problema para o futuro, fica cada vez pior. eu não sei como fazer, mas tem q ter um jeito, provavelmente vai envolver sua mae fazer declaração retificadora. se vc empurrar para frente depois alem da sua mae vc tb vai ter q fazer retificadora ....

Isso, seria bom ela retificar e colocar o imóvel. Depois nesse ano coloca a doação e bota em bens e direito no seu nome e na sua irmã e na sua mãe bota 0, escrito que foi doado. Que é o mais "certo" que da pra chegar. Ou vai na receita federal da sua cidade e explica e vê que que o cara fala.

@carlosgp Começou a clarear. Dinheiro tem de ter uma origem: empréstimo da Caixa. A outra parte veio dos recursos de sua mãe. Estes recursos deveriam ter sido declarados. Bom, se ela declarava basta fazer retificadoras. Se puder nos situar no tempo: em que ano ela começou a fazer os pagamentos, quando pegou o empréstimo com a Caixa etc. vai ajudar. E é melhor acertar logo a situação do imóvel. A dor de cabeça no futuro vai ser maior.

@Buy_and_hold64 Isso já faz muitos anos, calculo uns 15 anos. Eu verifiquei com ela sobre esses pagamentos (em juízo e renegociação com Caixa), e ela levantou todos os comprovantes... deu um valor X. Porém, esse valor não chega nem a metade que foi escriturado no cartório e posto em meu nome e da minha irmã. Ela explicou que houve um acordo com a Caixa, e eles deram a quitação por esse valor mesmo (pedi um documento da Caixa falando isso, ela ficou de verificar). Antes do juízo e renegociação com a Caixa, meu pai havia pagado umas parcelas (isso faz muitos anos, mais de 25), mas ele não tem esses comprovantes, e provavelmente foi um valor irrisório. Enfim, estamos assim então: minha mãe tem esses recibos de pagamento, mas cujo o valor é bem menor do que consta na escritura para o apartamento. Temos que correr atras deste documento de quitação?

@carlosgp !! Quem estipulou este valor que está na escritura? De onde veio este valor? Poste aqui que vamos descascar este abacaxi.

Valeu @Mr Ax pela ajuda! Então, de acordo com minha mãe foi assim: ano passado ela foi no cartório para ver a escritura. Pagou várias taxas (em torno de R$ 10 mil). Ela disse que o valor do apartamento que consta na escritura foi o próprio cartório que colheu, mediante a matrícula do apartamento, em outro cartório, q consta a matrícula de todos os imóveis, segundo ela.

O valor certo que ela devia botar era a soma de tudo que ela pagou Prestação+Taxas

@carlosgp !! Tome o valor que o @Henrique59 falou. Sua mãe abre a declaração deste ano, abrindo um código 11 apartamento descrevendo: "Um apartamento, de nº xx, na Rua yz, nº xxx, havido por compra em data de(citar a data mais antiga disponível) ora relacionado. Doado aos meus filhos por escritura de xx/xx/2016 passada diretamente pelo proprietário anterior pelo valor de R$ (igual ao saldo do ano anterior) Saldo em 31.12.2015: a soma acima (esqueça o valor da escritura) Saldo em 31.12.2016: zero. Vocês vão ficar com a apto por um valor um pouco defasado do valor da escritura o que pode gerar um grande ganho de capital em caso de venda. Mas, quando se vende um residencial, em geral se compra outro residencial, não há ganho de capital tributável. Sua mãe deve retificar as últimas declarações incluindo o apto sempre pelo mesmo valor. Se houver questionamento da Receita, o que duvido, vocês apresentam toda a documentação que dispõem. Existe um erro crasso na mentalidade das pessoas. Imóvel sem escritura não pode ser declarado. Para declarar o imóvel vale o primeiro documento que se disponha. É assim: pagou declarou. A escritura é para transferir a propriedade junto ao registro de Imóveis e o valor normalmente é dado pelas partes. Relacionar um imóvel na declaração é o primeiro passo para regularizar um patrimônio, que nem sempre tem a ver com recursos sem origem.