valor patrimonial da cota
comentada em 07/10/2018 01:34

Todo fundo tem seus ativos imobiliários avaliados por empresas que fazem levantamentos e estipulam um preço do patrimônio. Este preço é apenas teórico, e não representa o que ele realmente vai valer no momento da venda. No momento atual, a maioria dos FIIs tem a remuneração em função do valor patrimonial. E como observado pelos usuários, os imóveis de FIIs que venderam foram vendidos muitas vezes por valores bem menores que o patrimonial, chegando a ser considerado como irrelevante. Recomendo assistir os vídeos do moderador @nod, ele já fez um chat sobre valor patrimonial. Em suma: não importa para o cotista de longo prazo

Muito obrigado!

Para discutir valor patrimonial, é importante entender como ele é calculado. A grande maioria das pessoas que usam o VP nem sabe de onde ele vem. Inclusive na última AGE do TBOF, houve reclamações sobre a forma de avaliação do imóvel e a obtenção do valor a ser lançado no VP. Eu pessoalmente ignoro isso solenemente nos fundos de tijolo. E nos fundos de CRIs, tem algumas "armadilhas". Só nos fundos de fundos é que ainda poderia ter alguma significância. Já fiz um chat mostrando como considero isso inútil. Se chama "PL e DY pra quê?"

Obrigado Nod!

Fala aí @Nod, maré mansa? Se liga, assisti ao vídeo "PL e DY..." mas, burro que sou, ainda não ficou totalmente claro sobre as possíveis armadilhas em FIIs de CRIs. Quais seriam, afinal? Há algum parâmetro a ser observado?
E sobre fundos de fundos?
A propósito, não seria interessante compor a lista de FAQs?[uhmm]

@Giovanni
@Fabio

@Nod
Se possível vc pode explicar quais sao essas armadilhas no cálculo do VP dos fundos de CRIs?

@Pantspider7621 vou elaborar melhor sobre isso em um FAQ futuro

não existe "armadilha" se você entender que os FIIs de CRI vão distribuir inflação - então tendem a ter um rendimento nominal maior, mas deve ser reinvestido para que seu principal não desvalorize ao longo do tempo
O que você deve observar é a composição da carteira de CRIs e suas garantias

Valeu @Giovanni !
Achei que o @Nod estivesse se referindo ao VP dos fundos CRIs, já que essa era a abordagem inicial.
Não há o que ser observado neste caso então?

Forte abraço![cool]

Na verdade o que o Nod quis dizer no vídeo e no comentário acima, a meu ver, é que VP não importa: existem maneiras diferentes de cálculo para imóveis (como foi feita a avaliação? quais premissas foram consideradas) e CRIs (são ilíquidos, então o valor avaliado pode ser bem diferente do valor levantado em uma possível venda)

o único VP mais "confiável", se é que podemos chamar assim, é dos FoF (fundos de fundos) porque neles o VP é essencialmente o valor de mercado da participação dos fundos que o compõem

O que acontece em fundos de CRI é que existem duas formas principais de precificação:
1 - Precificação na curva: O fundo comprou um CRI com taxa de IPCA+7% ao ano. Então ele vai todo mês atualizar o valor de aquisição por essa taxa. Ou seja, não representa em nada o valor pelo qual o fundo conseguirá negociar esse CRI se ele precisar. Por exemplo, se as taxas de juros tiveram subido, ele só vai conseguir vender a um preço bem abaixo desse (ou até abaixo do valor que ele comprou).

2 - Precificação a mercado: o administrador, com base em uma metodologia própria estima o valor pelo qual ele conseguiria vender aquele CRI caso ele quisesse. Nesse caso, ele vai fazer uma análise usando diversa variáveis, como o prazo do papel, expectativas de taxas de juros e inflação no mercado, risco do tomador do crédito, etc. Em teoria é um sistema mais confiável, mas é impossível ter certeza de que a metodologia está 100% correta. Isso acontecer pq o mercado de CRIs é muito ilíquido. Alguns papeis podem ficar meses sem ter nenhum negócio. Então, mesmo que a metodologia esteja correta, pode não ter ninguém interessado em comprar naquele preço.

@Pantspider7621 coloquei essa resposta completíssima do Nod no FAQ

@Giovanni você é do baralho mesmo, na moral! [ok][cool]