Prezados,
Sempre descartei essa forma de investimento, inicialmente por não ter patrimônio suficiente ou por achar que o investimento fugia da minha alçada de competência e iria me exigir tempo e esforço para aprender a lidar com isso.
Talvez por não existir consultor ou quadros da Bastter.com sobre imóveis físicos rsrs... (piadas a parte, considerando como o site está hoje, acho que iria agregar muito valor se tivesse algum consultor especialista nisso, mas fica só como sugestão para "wishlist").
Bom, vamos direto ao assunto.
Infelizmente (porque envolveu óbito de entes queridos e dinheiro nenhum chega nem perto de compensar isso) adquiri alguns imóveis em uma cidade do interior. Um apartamento, uma sala e um terreno.
Vejo certo valor em ambos e tenho para mim que, nesse primeiro momento, girar o patrimônio seria prejuízo e estou entrando em contato com imobiliárias da região para gerenciar isso.
Mas pelo montante envolvido resolvi sair da zona de conforto e começar a estudar um pouco mais para não delegar tudo passivamente na mão de corretores.
E, começando a estudar a situação, percebi que esses três imóveis demandam avaliações e estudos completamente diferentes.
Por isso, gostaria da opinião dos membros do fórum para que possam compartilhar algumas experiências pessoais (não é pedido de indicação do que fazer ou algo do tipo) sobre os seguintes itens:
1) Imóvel residencial:
a) É possível fazer a compensação tributária integral do ganho de capital decorrente da venda de um imóvel residencial desde que o montante seja utilizado para a aquisição de outro imóvel residencial. Alguém já fez esse procedimento? Tem alguma "pegadinha"? É possível adquirir o referido imóvel em outra cidade ou até mesmo no exterior?
b) No caso de aluguel de imóvel residencial, o que é a práxis a fazer em termos de reforma para potencializar o retorno do aluguel? Armários, piso, vidros, chuveiro, etc.? O que é perfumaria e o que efetivamente se reverte em valor de aluguel?
2) Imóvel comercial:
a) No caso de aluguel de imóvel comercial, o que é a práxis a fazer em termos de reforma para potencializar o retorno do aluguel? Armários, piso, vidros, chuveiro, etc.? O que é perfumaria e o que efetivamente se reverte em valor de aluguel?
b) Aluguel de imóvel comercial para uma empresa (pessoa jurídica) gera alguma complicação tributária ou algum inconveniente a mais do que a locação para pessoa física?
3) Lotes e terrenos:
a) Quais são as cautelas a serem tomadas para evitar eventual invasão/despropriação/multas e manter o lote parado como está? A averbação de um projeto na prefeitura ou o arrendamento para negócios simples (trailers ou estacionamento) já fornecem alguma proteção nesse sentido?
b) Qual o percentual justo a ser exigido em eventual contrato de permuta do lote ou SPE para aproveitamento do terreno para construção de um prédio? Exigir algo entre 20 a 30% das unidades é exagero ou está dentro da média do mercado.
4) Administração do patrimônio:
a) A partir de que valor de alugueis recebidos por mês o custo de manutenção/abertura de uma holding compensa a vantagem tributária de receber os alugueis na pessoa jurídica com aliquota de 15% do que receber pela pessoa física?
b) Qual é a melhor forma societária para administrar a carteira de imóveis. Holdings mesmo ou tem algum arranjo mais adequado?
São várias perguntas e muito técnicas, então vou linkar no grupo. Mas coloco direto no fórum para dar mais Ibope :)
Obrigado desde já aos que puderem contribuir neste tópico.
