O que não entendo em FIIs

FIIs e Imóveis
Laol  
em 24/10/17 0:10

Comentários

Último comentário 1º comentário do autor Só moderadores Só quem eu sigo Ordenar por gostei
Bastter  
em 24/10/2017 00:17
1 - Bastter.com - Assinaturas Bastter Blue

clica em simples
e assiste os de FIIs

2 - veja as abas la em cima, FAQ
tem muita coisa

3 - Veja a aba videos e veja os videos do NOD
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O que não entendo em FIIs - #1 de 56
Nod  
em 24/10/2017 07:18
Oi @laol

1 - Sobre saber a hora de sair de um FII: Tem dois vídeos sobre isso:
- "Carteira de FIIs: Seleção, Montagem e Acompanhamento e saída"
- " Como sair de FIIs?"

2 - Para acompanhar um FII, é do mesmo jeito que acompanhar uma ação:
- Separa um fim de semana chuvoso
- Faz um grande avaliação anual do seu patrimônio
- Se você está tranquilo quanto aquela empresa ou FII: você não vai ficar lendo todo os balanços trimestrais (ações) nem todos os relatórios mensais (FIIs)
- Se um ou outro está te deixando mais desconfortável, você vai acompanhar mais de perto: ler os trimestrais das empresas, os relatórios mensais dos fundos; eventualmente mandar um e-mail para o RI ou ligar pra eles, etc.
- Se você piorou um pouco, pode deixar um tempo de quarentena .
- Se continuar piorando, faz um plano de saída.

3 - Sobre localização dos imóveis: Eu também não moro em São Paulo, onde a maioria dos FIIs estão. Moro no Rio, e não tem quase nada aqui, ao contrário do que se pensa. Além disso, não acompanho nada dos mercados imobiliários.
Pela sua lógica, apenas os paulistanos poderiam investir em FIIs, já que quase tudo está lá. Mas não é assim. Os relatórios dos FIIs têm que te dar essa visão. Além disso, nas páginas específicas aqui do site, tem sempre muita gente que conhece o imóvel e a localização, o que pode te dar uma visão melhor.
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O que não entendo em FIIs - #2 de 56
Nod  
em 24/10/2017 07:20
3b - Lembre-se que, quando você investe em imóveis, compra muito mais do que só o imóvel. Já vi muita gente se dando mal pq desconsiderou os demais aspectos que envolvem um FII. Tem um vídeo no YouTube que ajuda a mostrar isso.
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O que não entendo em FIIs - #3 de 56
Nod  
em 24/10/2017 07:33
Lendo sua pergunta 2, uma coisa me chamou a atenção:

"me parece que o tempo que perderia lendo de 120 a 240 relatórios por ano poderia ser mais bem empregado no meu trabalho ou em aproveitar a vida"

Claro que isso tem que ser bem dosado. Seja em ações ou FIIs, o tempo gasto para acompanhar não pode ser algo que te atrapalhe outros aspectos da vida. E, sem dúvida, a capacidade de aporte (que vem do trabalho) é o principal fator do seu enriquecimento.

Mas resolvi fazer um comparativo:
- Os releases trimestrais da Grendene tem 24 páginas
- Como são quatro trimestres = 96 páginas de releases
- Se você tem uma carteira com 10 ações = 960 páginas por ano
- (Não estou nem considerando ler os documentos contábeis)
- Suponha que você monte uma carteira de 10 FIIs
- Suponha que todos os FIIs divulguem relatórios mensais (Não é obrigatório, mas os mais populares costumam fazê-lo)
- Serão 10 relatórios/mês
- Alguns relatórios são de apenas uma página, outros tem 10. Vamos usar uma média de 3 páginas/relatório
- Então são 30 páginas/mês = 360 páginas/ano

Carteira com 10 ações = 960 páginas/ano de release
Carteira com 10 FIIs = 360 páginas/ano de relatório mensal

São quase três vezes mais papel nas ações. E vocês ainda dizem que acompanhar FII dá mais trabalho [huhu][huhu][huhu]

(Se você me responder que não acompanha todos os releases, a resposta é que não precisa acompanhar todos os relatórios mensais)
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O que não entendo em FIIs - #4 de 56
TheOwl  
em 24/10/2017 10:22
O mais trabalhoso é passar a curva inicial de aprendizado. Depois, se estiver diversificado, vai na banguela (bem mais simples do que acompanhar ações de companhias)... Acho que vale a pena. [ok]
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O que não entendo em FIIs - #5 de 56
Giovanni  
em 24/10/2017 10:33
FIIs são até mais simples de acompanhar. São estruturas "pas through", ou seja, praticamente tudo que entra - despesas - adm vai para o bolso dos cotistas no fim do semestre.

Começando pelos mais diversificados em imóveis e inquilinos é fácil aprender e não entrar em nenhuma bomba.

Uma das vantagens desse mercado é que ao contrário das ações onde existem 50 estudáveis e 300 horríveis, são poucos FIIs "bomba"
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O que não entendo em FIIs - #6 de 56
Pantgroo  
em 24/10/2017 10:42
@Bastter não tem FIIs na carteira, certo?
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O que não entendo em FIIs - #7 de 56
ViniMVC  
em 24/10/2017 10:42
A maior dificuldade que tive (iniciei a pouco tempo) foi montar a carteira, realmente a "largada" da trabalho. Mas depois disso, é tranquilo. Você vai ver que pode ter cometido pequenos erros, mas dificilmente irá de uma forma a prejudicar toda carteira. O acompanhamento pelos relatórios mensais é também tranquilo, uma vez que, como o @Nod colocou, eles possuem muito menos páginas do que os informes de ações. Boa sorte.
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O que não entendo em FIIs - #8 de 56
Bastter  
em 24/10/2017 10:44
foca no seu amigo
esquece o q eu tenho ou nao
e nem sempre o q eu falo nos chats eh verdade
sobre meus investimentos nunca é
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O que não entendo em FIIs - #9 de 56
Pantgroo  
em 24/10/2017 10:47
hahhaha, tá certo! [uhmm]
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O que não entendo em FIIs - #10 de 56
InvestindoSempre  
em 24/10/2017 10:52
Pra mim, o mais importante é saber onde está pisando (estudo inicial pesado, antes de aportar). Depois, o acompanhamento é bem light. Eu deixo os caras trabalharem para mim, e só me preocupo se algum fundamento inicial que me baseei seja modificado. É bom ter anotações sobre isso (o que te motivou a entrar) num caderno ou agenda para te guiar nas decisões futuras.
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O que não entendo em FIIs - #11 de 56
fernando  
em 24/10/2017 10:57
Uma outra dica que faltou aqui. Leia as rapidinhas dos FIIs lá o Nod e Fábio identificam aqueles problemas mais gritantes e você já pula fora do que há de mais problemático.

Ler relatório de FII assim como release de ação no começo é difícil, depois de um tempo você começa a sacar o que é importante e o que é encheção de linguiça aí vai ficando mais fácil. Eu li por exemplo hoje o relatório de um FII:

Observei vacância física e financeira, andamento das reformas (capex), renovação de contratos e demandas judiciais. Levei 5 minutos.
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O que não entendo em FIIs - #12 de 56
analisador  
em 24/10/2017 14:35
nem em 1000 anos, acoes de empresas vao ser mais seguros do que fII em relacao a quebradeira, falencia, fraude, diversificacao ou o que quer que seja. nunca
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O que não entendo em FIIs - #13 de 56
Bastter  
em 24/10/2017 14:52
este comentario para mim nao faz sentido
o q importa e ter açoes de empresas boas
e fIIs com valor
e diversificar e saber o q ta fazendo
onde é a maior chance de quebrar eu nao sei

qual empresa boa mesmo na Bolsa q quebrou mesmo nos ultimos anos
me diz uma
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O que não entendo em FIIs - #14 de 56
Laol  
em 24/10/2017 18:06
Obrigado pessoal! Me deram uma ideia bem melhor do que tinha antes, vou assistir os vídeos e seguir os estudos pra montar minha carteira.

@Nod, acho que comentamos que FIIs dão mais trabalho porque não estão sozinhos, são as ações MAIS os FIIs hehe
Brincadeiras à parte, entendi o teu ponto e realmente parece bem plausível acompanhar os investimentos da maneira como colocaram. E já aproveito para dar os parabéns pelo ótimo trabalho que tens feito aqui, aprendi muito com os teus vídeos e pretendo aprender cada vez mais. Estou só no aguardo do livro! haha
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O que não entendo em FIIs - #15 de 56
Willramos7  
em 24/10/2017 19:18
@laol , eu tbm achava Fii complicado. Tanto que demorei 2 anos até criar coragem de incluí-los no portfólio.
Depois de estudar MUITO vi que os FIIs são uma importante fonte de diversificação, renda mensal e conhecimento.
O acompanhamento é tranquilo.
Atualmente, meus 18 FIIs já representam 30% da carteira global.
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O que não entendo em FIIs - #16 de 56
Pedro95  
em 24/10/2017 20:47
Tb demorei uns 3 anos pra começar nos Fiis, este ano comprei meu primeiro e atribuo esta minha evolução ao Nod que consegue explicar tudo com muita clareza
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O que não entendo em FIIs - #17 de 56
Sitim  
em 24/10/2017 21:38
@laol os relatórios de um FII, além de menores, são bem padronizados. Lendo o primeiro com mais calma, os demais fluem bem melhor, é basicamente ler o resumo executivo inicial e passar os olhos no restante pra ver o que mudou. O tempo de análise é bem menor.
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O que não entendo em FIIs - #18 de 56
LuizBlind  
em 25/10/2017 08:18
Também achava FIIs confusos. Como não tem lote e fracionário, comprei 10 cotas de um baratinho e fui acompanhando os relatórios e o mural do FII. Em uns 4 meses fiquei confortável para montar a minha carteira de FIIs. Me sinto até mais confortável em FIIs do que em ações.

Em uma ação, por exemplo, é importante entender o negócio da empresa e como ela faz dinheiro. E isso é bem complexo para a maioria das empresas. Agora, se você tem um FII que tem uma dúzia de prédios, aluga-os, recebe o aluguel e distribui; não tem segredo.
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O que não entendo em FIIs - #19 de 56
Bastter  
em 25/10/2017 09:27
isso q o Luiz falou eh fundamental
quer aprender alguma coisa compre
compra uma merreca q nao vai fazer diferença
50 reais, 100 reais sei la
e ai passa a estudar
se der errado nada acontece
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O que não entendo em FIIs - #20 de 56
Pantgroo  
em 25/10/2017 13:24
Eu ainda acho confuso também, por isso vou me espelhar no "Professor Bastter" e aguardar um tempo ainda para compor a carteira... :) [huhu][cool][ok] Tô de zoação hein Bastter, relaxa...hahhahaha. Mas, falando sério agora, ainda estou estudando e pretendo, em breve, adquirir algumas cotas. Esse post e todas as dicas dos consultores são sempre valiosíssimas. Valeu!
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O que não entendo em FIIs - #21 de 56
Hugoschult  
em 23/01/2018 11:16
Também estou estudando , comprei um pouquinho mas ainda não estou convencido. Estou com dificuldade para achar FII melhor que o TD, por isso sigo no TD e ações.
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O que não entendo em FIIs - #22 de 56
fernando  
em 23/01/2018 11:43
@Hugoshult esqueça isso de melhor ou pior, dentro de uma carteira diversificada tem lugar para os FIIs e o Tesouro, não precisa ter um ou outro. Eles tem caraterísticas bastante distintas.
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O que não entendo em FIIs - #23 de 56
SurferSoul  
em 23/01/2018 11:48
Dificil comparar FII com TD
Pq são ativos totalmente diferentes.

Como diz o NOD, cada um com suas vantagens e desvantagens.

Eu prefiro ter os 2. Me sinto mais diversificado e, consequentemente, protegido com ambos na carteira.
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O que não entendo em FIIs - #24 de 56
brunojdo  
em 23/01/2018 11:49
Comparar diferentes tipos de ativos é a maior perda de tempo que você pode ter em investimentos. Não faça isso.
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O que não entendo em FIIs - #25 de 56
Bastter  
em 23/01/2018 11:59
se vc compara FII com TD volte 3 casas e estude o roteiro de iniciantes de novo
e nao compre nenhum dos dois

e se ta atras do melhor pior ainda

me desculpe mas vc nao entendeu NADA


Bastter.com - Iniciante
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O que não entendo em FIIs - #26 de 56
Hugoschult  
em 23/01/2018 13:49
Me expressei mal , a idéia não era achar um melhor que o outro e migrar do TD para o FII por exemplo. O que quis dizer é que muita gente aqui gosta dos FII´s e por isso estou estudando eles, mas por enquanto não me sinto a vontade para colocar muitos recursos nele como me sinto para colocar no TD.
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O que não entendo em FIIs - #27 de 56
AdrianoVP  
em 25/01/2018 07:00
Gostaria de fazer uma pergunta, estou montando minha carteira de FIIS e observo que tem 2 tipos de gestão ativa e passiva, essa diferença interfere na montagem da carteira? Devo equilibrar ou priorizar uma das duas ?
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O que não entendo em FIIs - #28 de 56
Bolleta  
em 25/01/2018 08:03
@Giovanni pode até não ter muito FII bomba mas também não acho fácil encontrar 20 FIIs dignos de irem para a minha carteira.

Nossa quitandinha de FIIs não oferece muitas opções de fundos de tijolo, multi imóvel, multi inquilino e boa liquidez, e dos poucos que tem, alguns tem vindo com certos fatos relevantes que tem sido ponto negativo pra governança.

Talvez esteja muito exigente nos critérios, mas só assim consigo me sentir seguro pra investir. Espero que o mercado de FIIs cresça bastante porque gosto das características, o que não gosto é do atual leque de opções.
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O que não entendo em FIIs - #29 de 56
Pedro95  
em 25/01/2018 09:05
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O que não entendo em FIIs - #30 de 56
sniper  
em 25/01/2018 10:01
Considerando que o mercado ainda é pequeno não acho que precisa ser tudo multi-imóvel. Tenho alguns mono imóvel na carteira como FVBI, VLOL e ONEF desde 2014 e como são multi inquilinos as variações de vacância tem sido até tranquilas demais.

Claro que se eles fizerem emissões e se tornarem multi-imóveis fica melhor. É um mistério pra mim o motivo de até hoje a Rio Bravo não ter feito a fusão de FFCI e ONEF.
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O que não entendo em FIIs - #31 de 56
brunojdo  
em 25/01/2018 10:02
Concordo @gpaiva suei pra fazer minha carteira de 15 FIIS. Finalmente estou satisfeito depois de 2 anos montando.
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O que não entendo em FIIs - #32 de 56
oxe  
em 25/01/2018 10:33
É questão de perfil de cada investidor isso.

Multi imóveis e multi inquilinos de fato costumam ter um risco menor, mas há quem enxergue valor até em mono imóvel mono inquilino.

O mais importante, e acho que foi o que Giovanni quis dizer, é que, estabelecendo seu recorte (por exemplo, apenas multi imóveis e multi inquilinos, etc), é muito fácil eliminar as bombas com FII e essas bombas são bem poucas em comparação ao universo total.

Se o investidor exclui mono imóveis, por exemplo, porque não se sente confortável com o risco de vacância, isso não caracteriza fii mono imóveis como bombas, são apenas ativos que geralmente têm risco maior e retorno maior também, é da característica deles. Excluir esses FII é um critério subjetivo do investidor.

Já uma empresa com prejuízo consistente por anos (como várias na Bovespa) é objetivamente ruim, independente de critérios subjetivos. Por isso, é uma "bomba".
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O que não entendo em FIIs - #33 de 56
Nod  
em 26/01/2018 21:10
@Hugoschult

Se você não se sente confortável com FIIs, é simples: não invista.
Não tem problema nenhum. Ter ou não ter certo tipo de investimento não muda em nada sua capacidade de enriquecimento.
Se você estudou TD, conhece os riscos do investimento, está confortável com eles, e alocou um percentual de forma que, na hora em que acontecer algum problema com ele, não terá um impacto no seu psicológico ou no seu patrimônio, sem problema nenhum.

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@AdrianoVP

Se preocupe de ter fundos bons. E isso não passa pelo critério de ser de gestão ativa ou passiva.
Não tem melhor ou pior. Cada um tem seus riscos e benefícios. Se você conhece e está confortável, é super de boa.
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O que não entendo em FIIs - #34 de 56
sniper  
em 28/01/2018 12:34
FIIs são relativamente recentes e não tem muita estatística ou são de períodos pequenos. Tem um estudo com FIIs, ações, Ibovespa e IFIX ( http://www.raunimep.com.br/ojs/index.php/regen/article/download/1154/736 ) concluindo que os impactos maiores são ao atingir 7 ativos e depois ao atingir 13. A partir disso tem ganho de diversificação mas não é tão expressivo.

Ou seja, tendo aproximadamente 13 FIIs a pessoa já captura boa parte da vantagem da diversificação, muito próximo do IFIX. Então se os FIIs englobarem alguns setores diferentes 13 fundos já tá muito bom. Cerca de 13 ações brasileiras também.



@laol

Sobre sua pergunta do post inicial

"Pergunto pois fico em dúvida se a diversificação por classe de ativos(ações e FIIs) me protegeria mais do que diversificar mais nas ações"

Sim, incluir uma nova classe (FIIs) amplia muito mais diversificação do que aumentar a quantidade de ações. Exemplo do mesmo estudo citado acima:



Se o % total de ações na carteira for alto aí pode ser importante ter mais que 13 ações p/ não concentrar um % alto demais do patrimônio em cada ação.
Porém uma forma mais eficiente de diversificar é parar nas 13 ações e incluir 13 stocks (ou mais).


Mas acho que nem precisa de estudo acadêmico, basta olhar e perceber. Olha aqui um comparativo de REITs, Stocks, small caps, stocks em países desenvolvidos e emergentes e bonds.



E aqui um comparativo de ações do Brasil com ações de muitos outros países emergentes



Fonte:
https://novelinvestor.com/download-returns-tables/
(as 4 primeiras interactive tables)
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O que não entendo em FIIs - #35 de 56
sniper  
em 28/01/2018 12:49
Não gosto muito de estudos de FIIs pois como é um produto relativamente novo o período analisados são menores e os ciclos acabam tendo impacto alto. Prefiro olhar os dados internacionais que são longo prazo. Por isso misturei esse tópico de FIIs/ações com aqueles quadros de REITs/stocks/emerging markets.
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O que não entendo em FIIs - #36 de 56
sniper  
em 28/01/2018 13:17
ps:

Porém o maior risco são as atitudes do próprio investidor

Se for colocar na carteira ativos que não entende, não acredita, não se sente confortável, no primeiro problema que surgir ou queda forte nos preços a pessoa começa a ficar cheia de dúvidas e vende em pânico.
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O que não entendo em FIIs - #37 de 56
brunojdo  
em 28/01/2018 13:52
Muito bom esse estudo. Valeu @sniper eu acho que podia organizar esses dados pra colocar no FAQ ou algum moderador fazer um vídeo "Porque a diversificação é importante?" mostrando e discutindo um pouco desses gráficos.
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O que não entendo em FIIs - #38 de 56
oxe  
em 28/01/2018 14:40
Eu não gosto desses estudos por algumas razões.

A primeira é a definição de risco. Esses estudos associam risco com volatilidade. Por exemplo, esse artigo que o sniper trouxe para FIIs mensurou risco como "desvio padrão dos retornos". Em outras palavras, mensurou quantitativamente, em termos de volatilidade (desvio em relação à média de retorno), num dado horizonte de tempo. Muito melhor seria uma abordagem qualitativa, que define risco a partir de probabilidade de perda de fundamentos previamente definidos (lucro líquido, FCO, FFO, etc).

Por causa desse primeiro defeito, esses estudos não servem pra avaliar o risco de perda de valor dos ativos em uma carteira. Como a volatilidade é irrelevante para investimentos de longo prazo, já que: i) a volatilidade se reduz bastante conforme o horizonte de investimentos aumente; e ii) o retorno médio no longo prazo mesmo do ponto de mínima de um ativo com valor é muito significativo; então não adianta olhar a partir dessa perspectiva.

Outros defeitos:

a) o risco (seja quantitativa, seja qualitativamente) vai ser distinto a depender do horizonte de tempo considerado (e FII são ativos com pouco histórico, como sniper falou), logo pesquisas distintas podem chegar a resultados bem distintos também;

b) essas pesquisas não fazem distinção qualitativas entre os ativos (o que é diferente de usar uma definição qualitativa para o risco) - jogam ativos ruins e bons (a partir de qualquer critério de valor utilizado) no mesmo balaio. Dentre vários problemas que isso traz, tem o fato de que a porcentagem de ativos ruins em relação ao total de ativos de uma dada classe de ativos varia entre classes de ativos.
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O que não entendo em FIIs - #39 de 56
oxe  
em 28/01/2018 14:57
É por causa dessas razões que eu não me baseio em estudos como esses para identificar o patamar mínimo de diversificação.

Dada a existência de um ou mais critérios que tornem maior a probabilidade de definir ativos de valor (que tendem a entregar retornos melhores no longo prazo), qualquer acréscimo de um novo ativo que também passe nesses critérios vai representar uma redução no risco da carteira (mensurado qualitativamente como a probabilidade de perda de valor total da carteira).

Por exemplo, se eu tenho 5 ativos, a perda de valor de um ativo atinge 20% da carteira. Se eu tenho 10, atinge 10%. Quanto mais ativos que passem em critérios de valor, melhor. E o acréscimo de um novo ativo, claro, vai representando uma redução cada vez menor no risco total. Mesmo assim, continua reduzindo o risco.

Eu prefiro trabalhar de um ponto de vista macro. Existem 3 níveis macro de diversificação: entre ativos de uma mesma classe; entre classes de ativos; e entre países. Quanto mais diversificada a carteira, nos 3 níveis, desde que mantendo os critérios rigorosos de valor do indivíduo, melhor. Existem outros níveis menores de diversificação (níveis micro), como os segmentos das ações, por exemplo, que também são importantes de olhar (mas, na minha opinião, secundários em relação aos níveis macro).

Pra enxergar o risco, melhor trabalhar cada nível de diversificação de forma isolada: agrupar o total de ações, independente de país, pra saber o risco da carteira de ações; agrupar todos os investimentos num dado país, independente da classe, pra saber o risco da carteira naquele país; observar a quantidade de ativos (e peso de cada um) dentro de uma mesma classe (ou de um mesmo país) pra saber o risco de cada ativo específico.

Aí dá pra ter uma visão sistêmica do risco. Eu uso o famoso teste do meteoro do Nod: se cair um meteoro nos EUA, estou confortável com a perda desses ativos no país? Se cair um meteoro nesta empresa específica, estou confortável com a perda dela na carteira? Se cair um meteoro em todos os FII na carteira, estou confortável com a perda que isso representa?

Cair meteoro é qualquer evento de perda de valor generalizada. Logicamente, quanto mais amplo é o campo de observação, menor a probabilidade de um evento desses. Pra afetar um país inteiro, tem que ser um evento de crise (como a que o Brasil passa no momento). Pra afetar uma classe inteira de ativos, pode ser uma mudança legislativa que modifique algum critério fundamental de valor da classe de ativos, por exemplo. Assim por diante.

Eu acho melhor analisar desse jeito e complementar com análises micro de risco de vez em quando.
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O que não entendo em FIIs - #40 de 56
brunojdo  
em 28/01/2018 16:14
Concordo com o que disse sobre os parametros usados no estudo. Mesmo assim vale a pena pra fundamentar mais a discussão de como diversificação diminui riscos. A definição de quantidade de ativos é ruim também.

Um dia rodo um experimento de diversificação/risco baseado em fundamentos com os dados dos quadros da Bastter. Acho que seria bacana.
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O que não entendo em FIIs - #41 de 56
sniper  
em 28/01/2018 16:34
Mostrei o estudo porque sei que algumas pessoas lendo acabam sendo mais céticas e sentem necessidade de ver algo que transapareça embasamento. Medida de risco baseada em oscilação é o padrão acadêmico e de mercado e a maioria das pessoas enxerga assim mas mas também acho que é um método falho. Nesse assunto me identifico mais com a visão do Nassim Taleb. Mas acho que ela é complicada pra se discutir no fórum e provavelmente só meia dúzia de pessoas ia se interessar ou entender.

Dificuldades de estudar/mensurar riscos à parte, acho que o ponto importante a absorver é que (na minha opinião) ter mais classes ativos protege mais que ter um número enorme de ativos de uma classe só e não ter nenhum ativo da outra classe.

Adicionar mais ativos diminui o risco, mas não indefinidamente: diminui até um certo ponto e a partir daí entra em cenário a questão da correlação entre eles. O estudo é apenas um (dos vários) que tentar colocar isso num número... Acredito que a maioria dos estudos que tenta fazer isso no exterior situa entre 10 e 40 ativos de uma mesma classe e a partir daí o ganho de diversificação passa a ser irrelevante[1]. Embora eu concorde que oscilação de preços não seja uma representação fiel do risco me pareceu que a pergunta do autor do tópico é sobre esse assunto: correlação. Não sobre qualidade. É entre 2x ações de qualidade ou x ações de qualidade + x FIIs de qualidade, em ambos os casos cada ativo sendo um % baixo do patrimônio que sobreviveria ao "teste do meteoro", hehe.

[1] Mas depende. Uma coisa é 40 ações americanas e simplesmente adicionar mais. Outra coisa é incluir estrangeiras listadas nos EUA, multinacionais, ADRs, mid/small caps, etc. Como existe um universo grande de países/setores/indústrias à disposição, esse número pode aumentar e, ainda assim, trazer ganhos. Mesmo assim chega um ponto que a vantagem de incluir mais stocks diferentes vai diminuindo, ao ponto de ser quase nula ao comparar, por exemplo, ao manter as stocks que já se tem e adicionar uma nova classe: 5 REITs por exemplo. Ou ao invés de aumentar de 5 para 7 o número de REITs que compram imóveis americanos, adicionar um REIT que compre imóveis de vários países. E assim vai...
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O que não entendo em FIIs - #42 de 56
Laol  
em 28/01/2018 17:48
@sniper
Sim, minha dúvida era como melhor sobreviver ao "teste do meteoro". Obrigado pelas respostas de todos, nem imaginava que minha pergunta se tornaria uma bela discussão sobre diversificação...

Me parece que mesmo se não usarmos a volatilidade como padrão de medida de risco, se mantém a lógica de que a cada ativo adicionado o benefício proporcional da diversificação é menor(diferença entre adicionar um novo ativo em uma carteira de 2 ativos e em outra de 20). Essa métrica só nos impede de considerar o "número ideal" de 13 ativos, e na falta de estudos usando um conceito adequado de risco achei plausível ter uma número mínimo de ativos definido de modo arbitrário que me deixe confortável e me permita acompanhar adequadamente.

No meu caso, montei uma carteira de 15 FIIs e 18 ações que julgo ter valor, mas o objetivo era ter pelo menos 10 ativos por classe (número arbitrário). Encontrando mais de 10, fui adicionando todos os ativos de valor que passaram pelos meus critérios, mantendo uma quantidade total que me permita o acompanhamento. Se não encontrasse nem mesmo 10 ativos, repensaria meu investimento nessa classe.Pretendo fazer o mesmo quando passar a investir no exterior, procurar a maior diversificação possível em ativos de valor que me permita um bom acompanhamento(no meu caso, avaliação anual do patrimônio).

Ah, e defini uma % bem baixa nos FIIs até pegar o jeito(e pela "falta de histórico", afinal na prática eles ainda não tem um "longo" prazo que possa ser analisado).
Resumindo, acho que é uma questão de cada um buscar a máxima diversificação possível entre classes e dentro de cada classe, de acordo com o que deixa cada um confortável...
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O que não entendo em FIIs - #43 de 56
oxe  
em 28/01/2018 18:08
Concordo com todos.

No fundo, é uma questão de bom senso. Diversificar o máximo possível entre ativos, entre classes de ativos, entre países, entre segmentos de ações, entre perfis de crescimento, entre perfis de imóveis, entre indexadores de renda fixa, entre exposição a moedas de REITs/ações, etc. Tudo isso desde que mantendo os critérios de valor individuais, já que esses critérios é que dão a segurança psicológica de não "vender no fundo".

Eu só quis fazer um contraponto quanto à existência desse número mágico. Antigamente isso sempre aparecia aqui no site, tinha que ter X ações, pois acima disso não diminuiria o risco e diminuiria o retorno. O que, claro, é besteira, especialmente quando isso era usado como desculpa para concentração em ativos específicos (ao invés de usarem como incentivo para diversificar em outra classe de ativos ou entre países).
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O que não entendo em FIIs - #44 de 56
Nod  
em 28/01/2018 20:35
Todas essa estatísticas tem sua validade, mas é importante entender que qualquer pesquisa tem suas limitações. Ela se propõe a estudar alguma coisa dentro de um determinado recorte do universo.

Por isso, ao ler qualquer sempre importante entender o que elas mostram e o que não mostram.

Isso não tem a ver com a competência dos autores, pois, inclusive, por coincidência, um dos autores é meu amigo. Mas é uma mera questão do recorte escolhido.
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O que não entendo em FIIs - #45 de 56
Nod  
em 28/01/2018 21:00
Sobre diversificação, simplifiquem sempre. A regra é a mesma para ações, FIIs, stocks, etc...

1 - Só tenha ativos de valor. Se você só achou 5 FIIs que atendem aos seus critérios, tenha apenas esses 5. Não importa que a pesquisa diga que o número ideal é 7, 13 ou 58; nada é argumento para ter ativos onde você não vê valor.

2 - Depois que escolheu os ativos que quer ter em carteira, defina quanto é o máximo que você aceita se expor em cada ativo. A pergunta é simples: Quando esse ativo tiver um problema grave, quanto eu quero que esse ativo represente do meu patrimônio.

3 - Sim, a pergunta correta é "Quando esse ativo tiver um problema grave...". Normalmente a pergunta que as pessoas fazem é "SE esse ativo tiver um problema grave...", mas essa é a pergunta errada, pois isso gera um falso conforto como se não fosse ocorrer. É impossível acertar todas. Tenha isso em mente: você vai errar. Mais de uma vez. Então reduza o custo dos seus erros.

4 - Depois disso, você vai ver como sua carteira está em questão de setores/segmentos/etc. Veja se algum não está muito exposto em algum. Se estiver, reduza o percentual dos ativos daquela categoria.

Sinceramente, qualquer coisa fora disso me parece complicação excessiva e coisa de pessoas "continhas" e "detalhinhos".
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O que não entendo em FIIs - #46 de 56
sniper  
em 28/01/2018 21:32
@laol

Comecei com 16 FIIs se não me engano. Em 2015 mudei de idéia sobre alguns deles e diminui para 12. Acho bem mais simples de acompanhar que as ações, é tranquilo.

No início toma mais tempo por ser coisa nova e p/ montar a carteira dependendo da quantidade de estudo que vc faz. Depois é quase automático. Exterior pode incomodar no início por ter regras de imposto, conhecer indústrias novas que não existem no Brasil, etc. mas depois vc acostuma e o tempo gasto passa a ser o mesmo de acompanhar uma ação brasileira.
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O que não entendo em FIIs - #47 de 56
Rincewind  
em 28/01/2018 23:38
Bom, eu posso dar uma contribuição de como eu fiz e como me ajudou a dar o chute inicial.
Primeiramente entenda como funciona um FII e como é a base administrativa dele. Depois de estudar, no começo fiquei um pouco cético mas após 2 anos nesse caminho hoje eu me admiro entrar num shopping que frequento e pensar "sou dono disso". Basicamente os fundos te permitem investir em imóveis (se for tijolo), muitas vezes ativos inacessíveis para meros mortais "self made man" como eu (cuja fortuna é construída e não herdada). Nunca que eu teria a oportunidade de possuir, mesmo que uma fatia mínima, um imóvel triple A na capital paulista.

Tirando essa parte "emocional", o que eu percebo:
Você tem a vantagem de investir em mais de um imóvel com múltiplos inquilinos. Você paga (e paga caro) para se ter uma administração profissional destes imóveis, então resta a você observar se eles estão fazendo o trabalho bem feito e mantendo os imóveis em ordem, vendo "Oportunidades" no setor e, principalmente, conseguindo inquilinos top de linha.

Como eu não sabia muita coisa, resolvi iniciar uma carteira com 20 FIIs, colocando 10% do meu patrimônio nisso. Se um fundo "sumir", responderia a 0,5% do patrimônio, uma perda "aceitável" para mim. Hoje, eu tenho 25 fundos, alguns com 10% do total dos FIIs e outros com 2% que seja.
Tem até um fundo que eu comprei, o gestor fez uma coisa que me desagradou e eu simplesmente deixei 0% nele. Nem vendi, era tão pouco e, como teve valorização da cota, ia ter que abrir aquela pqp de carnê leão que eu não quis mexer com isso. Larguei lá e apos 1 ano e meio esquecido, vi que ele ainda ta pagando proventos (mais do que inicialmente) e ainda teve uma valorização.
Não vendo, mas não aporto mais e vida que segue, foco no que tem valor pra mim.

Hoje, com uma cabeça madura e cada vez estudando mais, eu (minha visão) não consigo mais ver valor na renda fixa. Só mantenho o que o BS manda por obrigação matrimonial, para dar tranquilidade pra patroa (não pra mim). Se dependesse de mim, tiraria esse dinheiro da RF e colocaria em FII/Reit e guardaria um pouco menos para, num futuro, investir num imóvel próprio.

Eu acho engraçado, tem gente que investe em imóveis, correndo os riscos inerentes (inquilino retardado, vacância, etc etc) e ter medo de investir em FII. Repare que não estou comparando investimentos, não disse que um é melhor ou pior, mas dentro do universo IMÓVEIS um FII deve sempre ser considerado nem que seja como diversificação.

E sempre sai notícia te desencorajando à comprar os fundos. Quando comecei era a história de que a vacância estava alta e que se perdia dinheiro pois o mercado iria levar anos para se recuperar e todo aquele bullshit. Recentemente me disseram "sorte de quem comprou com baixa vacância". Então cara, coloca um pouco, vai estudando, ignora tudo que for relacionado à previsões ou cálculos bobos (tipo yield) e foca em VALOR. Depois de alguns meses você pega o jeito e logo logo aumenta sua % em FII.

Acho que, o grande trabalho realmente com fundos é imposto de renda. Esse sim é horrível (com ações não é muito diferente mas é menos chato por se conseguir quase tudo em 3 bancos, já nos FII tem mais lugar pra vc correr atrás).
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O que não entendo em FIIs - #48 de 56
Giovanni  
em 29/01/2018 11:31
Cada vez mais eu acredito na importância da diversificação em classes de ativos, e também em países

Nos comentários de patrimônio busco incluir essa noção de quantas classes de ativos e países está sendo diversificado.

O mais importante o pessoal aprende aqui no site que é ter investimentos de valor, mas não adianta ficar com apenas duas classes como vemos alguma vezes (ações e RF)
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O que não entendo em FIIs - #49 de 56
aantonio  
em 30/01/2018 02:34
o que nao entendo em FII é que o mercado nao cresce em diversificação.
A maioria e FII de escritorio, e uns poucos logistica e etc.

Tinham que se inspirar nos REITs
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O que não entendo em FIIs - #50 de 56
sniper  
em 30/01/2018 13:01
Se vc for olhar a Bovespa 20 anos atrás muitos setores nem existiam... não tinham empresa nenhuma na bolsa... Não tinha Cielo, RD, Natura, Totvs, Linx, etc. por exemplo e várias outras... eram todas de capital fechado.

Enquanto a economia tá crescendo pouco isso muda mais lentamente. Quando a economia do país fizer o próximo vôo de galinha o valuation dos ativos sobe e a demanda por eles aumenta e daí muitos investidores/empresários/famílias/institucionais aproveitam p/ abrir capital de empresas, vender imóveis, etc. seja para ter mais liquidez/diversificação no patrimônio seja para substituir investimentos maduros por novos investimentos que, com a economia aquecida, se tornam viáveis/interessantes.

Aí o número de emissões dispara e a diversidade de fiis e ações na bolsa aumenta.
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O que não entendo em FIIs - #51 de 56
brunojdo  
em 30/01/2018 15:05
Só corrigindo, RD ta na bolsa acho que desde 97/98. :D Mas é isso ai mesmo @sniper
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O que não entendo em FIIs - #52 de 56
Nod  
em 01/02/2018 19:49
A Bovespa faz um péssimo serviço em atrair empresas e fundos para a Bolsa.
Conheço muita gente que poderia lançar empresas, FIIs e outros tipos de fundos na Bovespa, mas é tudo muito burocrático e caro. Então não abrem capital.
Ou, quando abrem, preferem abrir lá fora, como alguns empresas fizeram recentemente.
Nossa bolsa é a vigésima do mundo em tamanho (por "Market Cap") e não tem nada que sinalize uma mudança.
Enquanto isso, países muito menores tem mercados de capitais bem mais maduros.
A diversificação em países já é algo ótimo para qualquer pessoa, mas, para patrimônios maiores é quase que obrigatório.
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O que não entendo em FIIs - #53 de 56
Rcrd  
em 01/02/2018 21:22
@Nod
O que são "patrimônios maiores"?
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O que não entendo em FIIs - #54 de 56
Charlito  
em 01/02/2018 22:23
"patrimônios maiores" é subjetivo. Foquei no "ótimo para qualquer pessoa"..
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O que não entendo em FIIs - #55 de 56
Nod  
em 01/02/2018 23:25
@Rcrd

Veja a resposta do Charlito.
Diversificar em países é excelente para qualquer pessoa. Essa é a parte importante.

O resto foi só um comentário adicional. Conforme o patrimônio cresce, chega uma hora em que a pessoa se sente forçada a investir em outros países. Os principais motivos são:
1 - (Mais raro) Acha que não tem mais nenhuma ação em que valha a pena investir
2 - (Mais comum) Quer construir um patrimônio em outro país para poder ir morar lá
3 - (Bem mais comum) Se sente desconfortável de ter todos os ativos em apenas um Brasil e ver todo seu patrimônio em risco na hora em que acontecer um problema sério no país.

Não existe um número mágico a partir do qual isso acontece. Vai de pessoa para pessoa. Alguns vão sentir essa vontade mais cedo; outros, mais tarde; outros talvez nem sintam.
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O que não entendo em FIIs - #56 de 56

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Você está em FIIs e Imóveis > O que não entendo em FIIs
por Laol em 24/10/2017 00:10

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