FIIs de compra x FIIs de venda
comentada em 19/02/2018 22:02

de fato, dinheiro pra negocio bom sempre se acha.

Esteja ciente do fato e análise as diversas variáveis envolvidas.

Os fiis de agências bancárias são o exemplo mais clássico dessa situação.

Eu não sou nenhum especialista no assunto, mas acredito que mesmo que o imóvel não seja interessante para o mercado "REAL" (O que é mercado real? Existe mesmo um mercado não real?[uhmm]) não significa que ele seja ruim para os investidores de FIIs.

Todo negócio realizado livremente e sem intervenção de alguma força maior une dois desejos: o de venda, por parte de quem tem posse, e o de compra, por parte de quem tem o capital. Ambos estão certos dentro de suas motivações.

Existem pessoas que compraram FIIs na época do boom 2010-2013 sem saber nada? Sim. Mas mesmo assim vemos exemplos de FIIs que emitiram nessa época e fizeram bons investimentos, assim como outros fizeram mal investimentos (ou, foram mal geridos...).

Do mesmo modo acontece com ações. Existem fundos de private equity que vendem a participação na empresa quando atingem seus objetivos. Isso não significa que a empresa ficou ruim para o pequeno investidor, apenas que saiu do escopo desse fundo.

É complexo dizer se é só um "empurra empurra" para vários desinformados ou uma transação real isenta de qualquer motivação. Eu não acho que é tudo preto e branco, acho que o que acontece no mercado "real" é algo no meio dessas duas motivações.

Legal e obrigado por seu comentário @Giovanni. Creio que quem começa da maneira certa que é entendendo como funciona aquele mercado e desenvolvendo o conceito de valor não sofre tanto com essa questão e de qualquer maneira ja procuramos ficar fora de alguns lançamentos e acompanhar a gestão. É que a análise e o timming em FIIs é diferente e a análise um pouco mais subjetiva. Assim cresce de importância a análise da gestão já que o funcionamento, pelo menos dos FIIs de tijolo, é mais simples de compreender.

Essa é uma forma bem negativa de enxergar o mercado de FIIs.

Antes de discorrer sobre isso, vamos a alguns esclarecimentos:
- Quando chamo de "mercado real de imóveis", me refiro às negociações diretas, sem envolver os FIIs e operações semelhantes.
- Essa questão de "FII de Compra" e "FII de Venda" não é uma classificação formal
- E nem é uma classificação binária. Existem vários casos que vão ficar em situações intermediárias.
- E essa discussão é mais nítida para Ofertas Públicas de fundos novos.
- Cada fundo tem suas particularidades e elas precisam ser respeitadas.

Vamos pegar como exemplo o EDGA. Ressalto que é apenas um exemplo, e que não vou entrar nos detalhes do caso específico. Mas o raciocínio pode ser facilmente replicado para qualquer outro fundo.
- O valor de venda do imóvel foi de R$ 361 milhões.
- Se a empresa proprietária do imóvel tivesse alguém disposto a pagar R$ 361 milhões com um dinheiro sem burocracia, ele certamente teria vendido.
- Se ele aceitou vender para o fundo, significa que não conseguiu ninguém no mercado real que aceitasse pagar.
- Além disso, ele se dispôs a esperar quase um ano para receber o dinheiro. O processo começou em março/2012, com data prevista de encerramento da oferta em dezembro/12.
- Levando em consideração que o CDI de 2012 está em cerca de 8,5% ao ano. É fácil imaginar que a vendedora aceitaria R$ 330 milhões para receber um ano antes.
- Por último, a vendedora ainda se comprometeu a pagar um Renda Mensal Garantida (RMG) de R$ 0,75/cota/mês por um ano. Ou seja, se as atividades normais do fundo não alcançassem esse valor de distribuição, ela complementaria a diferença.
- Só com a RMG, ela gastou mais de R$ 16 milhões. Então foi um valor que ela recebeu do fundo, mas que tinha que manter em caixa para pagar ao fundo.
- Claro que é impossível saber com antecedência quanto a vendedora desembolsaria. Mas vamos usar o valor realmente desembolsado de R$ 16 milhões.
- Levando em consideração que toda oferta tem um risco de não dar certo, vamos supor que a vendedora estaria muito satisfeita de vender por R$ 300 milhões para não ter que esperar a Oferta, nem correr o risco de a oferta sofrer atrasos ou não ser bem sucedida, nem ter que pagar RMG, nem nada assim.

Já o fundo teve que pagar os R$ 361 milhões mais todas as despesas da oferta, de cerca de R$ 12 milhões. O total da oferta foi de R$ 381 milhões. E arrecadou 100% do previsto.

Isso foi em 2012, durante um período de euforia dos FIIs.

Ou seja, um imóvel onde você não conseguia ninguém que pagasse R$ 300 milhões no mercado "real", você consegue que paguem R$ 381 milhões se você colocar dentro da embalagem correta.

No mercado de start-ups, atualmente, dizem que se você falar que a sua empresa vai usar tecnologia blockchain, vai ter um monte de gente querendo investir nela, mesmo sem nem saber para quê.

É a mesma ideia: quando o mercado está eufórico por algo (FIIs, ações, RF, blockchain, bitcoin, COE, entre vários outros), basta colocar esse "adesivo" que os investidores compram e pagam um preço muito maior do que se pagaria pela mesma coisa sem o "adesivo".