Aporte no FII para cobrir prejuízos

FIIs e Imóveis
Catullus  
em 21/02/18 10:10

Comentários

Último comentário Só moderadores Só quem eu sigo Ordenar por gostei
Henrique59  
em 21/02/2018 11:09
Todo fundo tem isso,

Fundo de ação, Fundo multimercado, Fundo de Imóvel até Fundo de Renda Fixa que só investe em Tesouro Direto.

Se o fundo quebrar e ficar devendo os cotistas vão ser acionados judicialmente.

Nesse sentido, investir em fundo tem esse risco que investir em SAs não existe, já que o minoritário não é responsável judicialmente por nada, só perde o capital investido.
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Aporte no FII para cobrir prejuízos - #1 de 38
shadow_walker  
em 21/02/2018 11:15
Acho que você consegue encontrar a resposta para o seu segundo questionamento aqui:


Bastter.com - Grupos - Forum FIIs e Imóveis - RISCO DE CHAMADA DE APORTE EM FII´S
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Aporte no FII para cobrir prejuízos - #2 de 38
Nod  
em 22/02/2018 06:54
@Henrique59

Os cotistas não serão acionados judicialmente, já que, por lei, eles não respondem pelos atos do fundo.

Sempre o acionado será o fundo.
Mas, caso o fundo não tenha condições de honrar o prejuízo, os cotistas serão chamados pelo administrador para honrar o valor.
São etapas diferentes.
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Aporte no FII para cobrir prejuízos - #3 de 38
Nod  
em 22/02/2018 06:55
@RRulio

Isso nunca aconteceu. Então não temos exemplos para dar.
O tópico que o bastiat é bem interessante.

Pra mim, a questão é simples: invista sabendo do risco e limitando o seu capital de acordo com isso.
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Aporte no FII para cobrir prejuízos - #4 de 38
prmd  
em 22/02/2018 13:23
Investindo em FII de tijolo a única chance dessa cláusula ser acionada seria se o(s) prédio(s) desabasse(m) e olha lá, pois ainda sobra o terreno.
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Aporte no FII para cobrir prejuízos - #5 de 38
celtiberian  
em 22/02/2018 13:35
Se o prédio desabar tem seguro.
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Aporte no FII para cobrir prejuízos - #6 de 38
Sitim  
em 22/02/2018 14:41
Seria necessário analisar a apólice para garantir que não haja exceções para a causa do desabamento. Será que cobre o meteoro do Nod? [uhmm][huhu]
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Aporte no FII para cobrir prejuízos - #7 de 38
celtiberian  
em 22/02/2018 14:54
"Meteoro de Nod" parece nome de golpe de cavaleiros do zodíaco [huhu]
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Aporte no FII para cobrir prejuízos - #8 de 38
Nod  
em 26/02/2018 07:19
Claro que as chances são remotas. Mas veja um exemplo:
- Fundo com alta vacância.
- Vai gastando dinheiro com impostos, taxas, manutenção, etc.
- Acaba o dinheiro em caixa.
- Dívidas se acumulam.
- Fundo tenta fazer uma emissão de cotas, mas não junta muita coisa.
- Administrador chama assembleia.
- Administrador diz: "A emissão não deu certo. Temos duas opções. Podemos vender o imóvel e encerrar ou fazer uma chamada de capital."
- Assembleia acha que, se vender, o valor vai ser muito baixo e não compensa.
- A votação ocorre.
- Decisão: chamada de capital.

Pronto! E não tem seguro contra isso.
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Aporte no FII para cobrir prejuízos - #9 de 38
Edmundo1  
em 26/02/2018 09:50
Ou seja, @Nod, o fundo já vem apresentando sinais de que não vai indo bem há algum tempo...
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Aporte no FII para cobrir prejuízos - #10 de 38
Nod  
em 28/02/2018 20:06
No exemplo que dei sim.
Mas veja outro exemplo:
Há uns dois anos, a Receita Federal publicou um entendimento sobre a tributação dos Fundos de Fundos.
Vários fundos tiveram que pagar quantias de centenas de milhares de reais da noite para o dia. E com juros e correção, pois estavam em atraso com os pagamentos, pois o entendimento era retroativo a "desde sempre"

E se tem uma coisa que é constante no Brasil é a mudança de regras.
E alguma dessas mudança sempre pode pegar algum dos seus investimentos de surpresa.
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Aporte no FII para cobrir prejuízos - #11 de 38
jaoj  
em 21/10/2018 19:01
@Nod,  


"Pra mim, a questão é simples: invista sabendo do risco e limitando o seu capital de acordo com isso."

>>Como limitar o capital sem saber quanto se deve arcar num eventual prejuízo do fundo?<<

Agora não entendi!
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Aporte no FII para cobrir prejuízos - #12 de 38
Pedro95  
em 22/10/2018 07:27
Fiis são proibidos por lei de operar alavancados, então comparado com fundos de ações nos quais os gestores podem inventar operações de alto risco e dar mesbla, é bem mais tranquilo.
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Aporte no FII para cobrir prejuízos - #13 de 38
jaoj  
em 22/10/2018 13:06
@alezorzo,

Isso não faz sentido!

A diversificação mitiga o risco de perda do capital investido! 

Outra coisa que vai muito além é cobrir prejuízos os quais não podemos calcular!

@Nod, @Fábio, @Giovanni??

Se a resposta for simplesmente "aceite ou não tenha" também não vai ajudar...
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Aporte no FII para cobrir prejuízos - #14 de 38
jaoj  
em 22/10/2018 13:07
@Gustavo, como o tópico foi desenterrado (me amarrei em ser o coveiro kkkkkkk), ele não deveria subir para o início da área de FIIs?


edit: no layout antigo do site, o tópico sobe. No novo, não!
e botão de "último comentário" não está funcionando também... só o de "Voltar ao início dos comentários".
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Aporte no FII para cobrir prejuízos - #15 de 38
Bastter  
em 22/10/2018 13:17
@jaoj ja respondi algumas vezes aqui
nao fazemos mais nada no site antigo
o site novo ja vai entrar na area de fIIs
quando entrar vai funcionar igual os novos
entao perder tempo de programador ajustando coisas no antigo agora nao faz sentido

e a resposta "aceite ou não tenha"

ajuda sim

aceite ou nao tenha
acabou o assunto
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Aporte no FII para cobrir prejuízos - #16 de 38
MacGyver81  
em 22/10/2018 13:26
@jaoj

Acredito que diversificando seus investimentos você consegue mitigar os riscos.
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Aporte no FII para cobrir prejuízos - #17 de 38
MacGyver81  
em 22/10/2018 14:16
@jaoj

ajuda sim, pois, caso haja necessidade de aporte adicional o valor que você precisará aportar será proporcional à sua participação no fundo. Os prejuízos são divididos pelo número de cotas.
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Aporte no FII para cobrir prejuízos - #18 de 38
aprosch  
em 22/10/2018 14:20
Não estou nem entendendo direito esse risco.

[ahhh]
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Aporte no FII para cobrir prejuízos - #19 de 38
jaoj  
em 22/10/2018 14:44
@Bastter, essa foi a primeira resposta que aprendi.

Quero entender é se algum meio de limitar um prejuízo que não sei qual será?
Se a resposta for aquela msm (ACEITA OU NÃO TENHA), tô é fora de FII!

Mesmo que ainda não tenha havido um caso... Parece o cara que pulou do prédio e no 10o. Andar disse: "até aqui não morri"!

Oush, Bastter, eu só reportei o erro pro @gustavo.
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Aporte no FII para cobrir prejuízos - #20 de 38
Bastter  
em 22/10/2018 15:52
entao vamos esperar o @Giovanni ou @Nod te responder
pq de FII nao entendo nada
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Aporte no FII para cobrir prejuízos - #21 de 38
Giovanni  
em 22/10/2018 16:12
@jaoj

estou revendo as leis que regulam os FIIs para poder dar uma resposta mais embasada

mas a meu ver é possível reduzir esse risco virtualmente a zero se escolher FIIs diversificados, com mais de uma fonte de geração de caixa (imóveis e inquilinos)

como os FIIs não operam alavancados e tem uma série de limitações quanto as operações que podem fazer, próprio patrimônio do fundo se torna um "seguro" caso precise liquidar obrigações
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Aporte no FII para cobrir prejuízos - #22 de 38
morerj  
em 22/10/2018 23:28
Em termos legais, não saberia dizer, mas como exemplo tem o XTED11, com dois imóveis, um totalmente vazio e outro praticamente vazio, com vacância de 97%, há meses.
O fundo ainda tem caixa, e estão tentando inclusive vender um dos imóveis, mas se não tivesse caixa, não teria como honrar os compromissos.
Em FIIs momo-mono o risco é bem maior, principalmente se o imóvel não tiver qualidade e localização.
O caso citado um dos imóveis fica em Macaé, desocupado pela Petrobrás, e o outro em São Paulo, no bairro Jabaquara, que apesar de não ser um bairro ruim, fica fora dos grandes eixos comerciais.
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Aporte no FII para cobrir prejuízos - #23 de 38
morerj  
em 22/10/2018 23:34
Completando, o FII está há meses só pagando contas, quase sem receita nenhuma, só no prejuízo.
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Aporte no FII para cobrir prejuízos - #24 de 38
gabriel_investidor  
em 23/10/2018 09:26
Mas se ocorrer a chamada de capital,quais são minhas opções?

posso vender a cota normalmente para não ter que pagar?
se eu não pagar eles liquidam as cotas automaticamente?
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Aporte no FII para cobrir prejuízos - #25 de 38
SERRAAZUL  
em 23/10/2018 11:12
Houve uma discussão interessante sobre a responsabilidade do cotista em FII

Bastter.com - Responsabilidade dos Cotistas em Ações Judiciais
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Aporte no FII para cobrir prejuízos - #26 de 38
OWSwimmer  
em 24/10/2018 14:45
@Bastter

Por curiosidade, quando vc diz aí em cima que de FIIs não entende nada, quer dizer também que por isso evita em uma carteira pra diversificação, ou que apenas não entende dos detalhes?
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Aporte no FII para cobrir prejuízos - #27 de 38
Bastter  
em 24/10/2018 14:51
eu ja respondi isso em outro topico hoje
acho q para vc mesmo
eu acho q so se deve investir no q entende o minimo
mas desculpe dos meus investimentos eu nao falo
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Aporte no FII para cobrir prejuízos - #28 de 38
Murilotf  
em 24/10/2018 14:54
Foi para mim @Bastter [huhu]
Obg pela resposta by the way
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Aporte no FII para cobrir prejuízos - #29 de 38
Bastter  
em 24/10/2018 15:04
hahaha
eu sabia q ja tinha respondidp

[huhu]
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Aporte no FII para cobrir prejuízos - #30 de 38
OWSwimmer  
em 24/10/2018 15:06
Valeu @Bastter !! Não tinha visto esse outro tópico não!!

Não sei como você consegue acompanhar tudo!! [ohhh]
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Aporte no FII para cobrir prejuízos - #31 de 38
gabriel_investidor  
em 24/10/2018 16:30
Qual o novo site?
Mudou o dominio?
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Aporte no FII para cobrir prejuízos - #32 de 38
Bastter  
em 24/10/2018 17:02
novo site do q?
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Aporte no FII para cobrir prejuízos - #33 de 38
Nod  
em 12/11/2018 07:04
@gabrielinvestidor
Quando ele falou de "novo site", é o novo layout, que já está aplicado na maioria das áreas do site e, em breve, será aplicado à área de FIIs.
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Aporte no FII para cobrir prejuízos - #34 de 38
Nod  
em 12/11/2018 07:14
Sim. Teoricamente, não há limite legal sobre o quando o cotista pode ser chamado a aportar.

Mas sejamos razoáveis.
Vamos pegar um fundo razoavelmente pequeno: ONEF11. Ele tem um patrimônio de R$100 milhões.
Vamos imaginar que você decidiu investir 1% do seu patrimônio nele. Supondo que seu patrimônio é de R$ 100 mil. Então você tem R$ 1 mil nesse fundo.
O fundo é bem pequeno: tem apenas 4 andares de um prédio de lajes comerciais em São Paulo.
Vamos supor que esse fundo entre em algum rolo e se vê obrigado a pagar R$ 10 milhões de reais (que eu nem consigo imaginar qual seria o tipo de rolo para gerar uma obrigação tão alta)
Vamos supor que o fundo não tenha nenhum dinheiro em caixa (mas tem). E vamos supor que é um compromisso absolutamente inadiável, que não teria nem tempo de fazer uma nova emissão de cotas (repito: nunca aconteceu e nem consigo pensar em nada que fizesse sentido).

Então o fundo chama aporte dos cotistas (já conversei com alguns administradores e nem eles sabem como seria essa processo na prática)
Como você tem R$ 1 mil de um fundo de R$ 100 milhões, você tem exatos 0,001% do fundo. Logo a você caberá um aporte de R$ 100,00.
Qual o problema?
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Aporte no FII para cobrir prejuízos - #35 de 38
Nod  
em 12/11/2018 07:23
Além disso:
- Se você é sócio de um fundo com uma boa gestão, o gestor irá sempre trabalhar para evitar grandes rolos. Ex: o problema do CRI Goiabeiras do HGBS11 sempre foi acompanhado muito de perto pelo pessoal da CSHG e, quando houve as penhoras dos alugueis, rapidamente provaram na justiça que o fundo não tinha nenhuma relação com o processo.
- Se você é sócio de um fundo com uma boa governança, você sempre estará ciente desses problemas, pois será devidamente comunicado. Novamente cito o HGBS que, durante anos, colocou todo o detalhamento no relatório mensal.
- Se você tem uma carteira bem diversificada, ainda que aconteça algo, o aporte será algo mínimo em relação ao seu patrimônio.

 
Na vida, você sempre vai escolher ser precaver contra alguns riscos. Mas você nunca vai conseguir se precaver de todos. Para isso, existe a diversificação.
Se vamos perder nossa vida pensando em todas as hipóteses, só uma pergunta: você já tem um plano para o caso de que haja uma falta de luz no Brasil por 45 dias?
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Aporte no FII para cobrir prejuízos - #36 de 38
rafael86rj  
em 12/11/2018 08:53
Sem luz por 45 dias? Eita, não havia pensado nisso. Me solta, preciso comprar um gerador!
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Aporte no FII para cobrir prejuízos - #37 de 38
Giovanni  
em 12/11/2018 10:48
Esse risco de chamada de aporte é maior em fundos mono imóvel.

Se acontece algo com o imóvel que não seja culpa do administrador, como um desastre natural, a maioria dos seguros tem suas limitações. O EDGA11 tem um único prédio avaliado em R$307 milhões, o seguro cobre R$185 milhões. E isso não inclui danos a prédios de terceiros caso aconteça.

Nessas situações que são raras, mas são possíveis de acontecer, perdendo a única fonte de renda do fundo e sem outro patrimônio para vender, o fundo pode ter que fazer chamada de aporte. Alguns anos atrás teve um incêndio DO LADO do EDGA :)



Já em um fundo mais diversificado internamente, caso um dos imóveis seja perdido, seguro não cubra, etc, sempre há a possibilidade de "liquidar" outra parte do patrimônio deste para cobrir os gastos, bem como a geração de caixa destes. Um HGRE11 gera quase R$ 6 milhões líquidos por mês, que poderiam ser redirecionados para estancar algum problema no portfolio.

Como ainda (e tomara que nunca) aconteceu algo assim com os FIIs, tudo que podemos fazer é tentar colocar as chances do nosso lado, investindo em empreendimentos diversificados
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Aporte no FII para cobrir prejuízos - #38 de 38

Notificar 1º comentário Só moderadores Só quem eu sigo Ordenar por gostei

Você está em FIIs e Imóveis > Aporte no FII para cobrir prejuízos
por Catullus em 21/02/2018 10:10

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