Tranqueiras em Fiis
comentada em 10/03/2018 09:38

O mercado Brasileiro de FII é pequeno, e o maior gestor de FII do país não é bom na transparência. Se você quer uma carteira sem o BTG, a carteira tende a ser pequena mesmo.

Ninguém é obrigado a ter FII e nem a ter FII do BTG. A indicação é diversificar pra não concentrar o risco em poucos. Mas se você só vê 5 que te agradam faz uma carteira com esses 5 e coloca uma % pequena do seu patrimônio em FII (no máximo 5%) e vai estudando mais.

Começa com movimentos pequenos, vê se esse investimento está fazendo sentido pra você e ano que vem decide se vai aumentar sua carteira ou não.

Pelos critérios que colocou, apesar da análise ser subjetiva, considero que existam mais do que 5 FIIs que combinam com tais critérios.

Não se deve "descer um pouco a régua" só para aumentar a quantidade de FIIs em carteira sem antes ter consciência dos fatores que o levaram a escolhê-los

Talvez seja bom você (re)ver os vídeos do Nod, em especial o da carteira versão 2.0, ler as rapidinhas dos Fiis, ler os relatórios e também pedir a análise da sua carteira de FII pros moderadores da área

A sugestão do @Hei_Matau também é muito válida na minha opinião

inicia nestes que vc escolheu! já é um bom numero. Os acompanha e aos poucos vai estendendo seu circulo de conhecimentos. Só assim para pegar confiança: pesquisa, estudo, entradas pequenas e acompanhamento. Sem pressa! Parabens pelo interesse , o estudo fiis é apaixonante

Acho que você tá começando bem, num momento em que parece que FIIs estão na moda. Estabelecendo critérios, estudando sem se empolgar e entrando aos poucos, enquanto acompanha o mercado. Lembre-se que você não é obrigado a ter FIIs. Se encontrou 4 que tem valor para você, ótimo! Insira na carteira e controle o risco global.(no máx 2-3%). Aqui não tem "oba-oba" nem oportunidade e para o pequeno investidor a questão é sempre o risco e manter o valor no tempo. O mercado ainda é ínfimo, quando comparado às ações e talvez esse seja o motivo de seu aparente desapontamento. Infelizmente, opinião pessoal, os FIIs mais comentados não são os de tijolo (mais simples de entender).Vejo muito FII de papel, FII de FIIs, outros de desenvolvimento e híbridos mais em evidência, o que me incomoda um pouco (de novo pessoal)...A título de exemplo, no início, acho que me empolguei além da conta e adquiri muita coisa que hoje, depois de estudar um pouco mais, não compraria como holder. Estou numa fase de reestruturação da carteira e de colocar os pés no chão. Boa sorte para você.

O teste mais importante de uma carteira é o da tranquilidade. Investimentos existem para te dar tranquilidade, e não para gerar preocupação ou insegurança. Então invista nos 4 ou 5 fundos que te deixam confortável e diversifique em outros ativos de valor.

Eu ainda apanho nas análises dos FIIs. Ações consigo acompanhar melhor.
Acho que a saída é diversificar pois não existe investimento perfeito. Também não achei mais que 5 FIIs interessantes, mas achei outros que são razoáveis. Então somei esses razoáveis, com menor percentual na carteira, aos interessantes e diversifiquei com ações e TD.

Será que não estão sendo muito rigorosos? vejo pelo menos 20-25 fiis que da pra investir sem dor de cabeça
É só balancear o risco x porcentagem da carteira
se for mono imóvel deixa menos que um multi imovel
se for mono inquilino, deixa o percentual menor ainda

20-25 fiis, numa carteira que também há investimentos em ação, TD e etc é tranquilíssimo acompanhar
cada fii vai impactar coisa de 1-2% do seu patrimônio
ultimamente acompanho mais pelos murais e pelos chat do nod
quando ele menciona algum rolo/vacância/fato relevante em algum fundo que sou cotista, passo a acompanhar mais de perto ele

Se cada FII representar de 1% a 2% do patrimônio, qual o problema de ter 20 na carteira???

@Benfluc

Eu comecei há pouco tempo estudar um pouco mais de FII´s e me identifiquei com seu post, pois tb ainda n consegui identificar mais do q 6 FII´s para investir.
Acho q eh o q falaram tem q investir nos q se sente confortável.
Há alguns dias eu conversei com um investidor de imóveis e perguntei a ele se ele investia em FII. Ele me respondeu um sonoro NÃO, pois n confia na gestão de nenhum FII.

Se vocês quiserem a nata da nata dos FII, eu cheguei a identificar, se bem me lembro, 8. Fii multi multi, sem alerta de liquidez, com histórico longo na bolsa. Fiz essa pesquisa faz tempo, então posso estar enganado quanto ao número exato. Mas era algo por aí.

Só que, além desses, há vários FII mono imóveis e até mono mono que são muito bons. Possuem contratos longos, imóveis novos, inquilinos que dificilmente sairiam do local devido a alguma grande sinergia ou por serem estabelecimentos "fixos" como shoppings, administradores eficientes, etc.

Sobre esse papo de não confiar na gestão dos FII, tem que ver três coisas:

1- pra quem não é profissional de imóveis, provavelmente a gestão da maioria dos FII vai ser muito superior ao do investidor;
2- FII não é igual a imóvel. São classes de ativos distintas, com riscos e vantagens distintas. Exemplo de vantagem dos FII é diversificar entre imóveis, inclusive imóveis inacessíveis ao pequeno investidor como shoppings ou galpões de logística, com grande facilidade. Exemplo de risco dos FII é não ser dono do imóvel, apenas de parte dos direitos referentes ao imóvel.

O problema é que investidores de imóveis querem encontrar nos FII características de imóveis, investidores de renda fixa querem encontrar características de renda fixa e investidores de ações querem encontrar características de ações. Mas os FII não são nem imóveis, nem renda fixa e nem ações. O ideal é raciocinar de forma completamente diferente.

Por estar iniciando e tbm não me sentir confortável com tantos FIIs optei pela diversificação maior.

Imagine dois cenários

1. Vc fica só com esses 5 que passam em todos os crivos.

FII 10% da carteira, cada um dos 5 com 20%.

Cada FII representaria 2% do patrimônio total (que eu chamarei de risco global).

ou

2. Além dos 5 anteriores, há pelo menos outros 5 que são "aceitáveis", embora não passem em TODOS os crivos.

Vc coloca objetivo de 15% em cada um dos 5 que atendem todos os critérios e 5% nos demais que são apenas "aceitáveis".

Risco global dos FII com maior concentração: 1,5%
Risco global dos demais = 0,5%

Eu optei pelo cenário 2. Me sinto mais tranquilo com um risco global menor, mesmo com FII que não atendem todos os critérios na carteira.

@Benfluc - Amigo, você está estudando há algum tempo, encontrou 4 - 5 que entram nos seus critérios, vai aportar um pouco por mês. Está ótimo! Coloca seus objetivos e aporta uma vez por mês.

Eu comecei com um FII, hoje tenho onze e o primeiro que eu comprei como experiência é um dos piores na minha carteira.

Não existe receita de bolo. Se você tem RF, 5 - 10 ações e 5 FIIs, já pode considerar que tem uma carteira diversificada.

Eu tenho 18 FIIs em carteira. O que faço é dar um peso maior para os FIIs mais diversificados.

Os FIIS de tijolo mono, de investimento ou de papel tem um peso menor e representam menos do que 1% do meu patrimônio cada um.

@oxe

Eu apenas dei o exemplo p/ ilustrar q a pessoa tem q investir naquilo q se sente confortável. Em momento algum eu disse q o investidor de imóveis eh q está correto.
Nem sei se ele chegou a estudar algum FII.

Essa questão de ter um FII mais ou menos e baixar o percentual não me agrada. Não somos obrigado a descer a régua em nome da diversificação. A questão é tem valor hoje para você? lContinuo achando melhor controlar o risco global mesmo. Posso estar errado mas me sinto mais confortável assim, afinal a frase não é minha: Nós não somos obrigados a ter nada.

Aqui eu identifiquei 1 FII que achei muito bom. Sem rolo e todos os critérios aceitáveis rsrs. Comprei ele.

Daí baixei a régua e passei para 5 FIIs. Ainda não tenho todos (carteira de FII começou esse ano)

Vai baixando a régua... pelo menos começa com os tops.

Também acho. Você vai baixando a régua conforme estuda mais e se sente mais confortável. A partir do momento que te deixar desconfortável, não baixe mais a régua. E utilizamos o termo "confortável", porque a probabilidade de você fazer cagada está diretamente ligada ao seu emocional. Portanto, é sempre bom estar confortável.

Se não passaram nos seus crivos não baixe a régua, fique só com os que considera bons e pronto.... se no futuro outros agradarem redistribui os percentuais.

Aceitar algo que não considera ter valor só pra ter, na minha opinião,não faz sentido. Diversificar é importante, mas somente naquilo que julgamos ter valor

21 aqui... tem monos muito bons, o risco é maior por conta disso? Claro... mas tem localizaçao, historico de boa adm e baixa vacancia, etc... olha os de shopping por exemplo, na minha opiniao os 2 melhores sao mono imovel. Talvez você esteja fechado em alguns filtros genéricos como esse de ser multi multi' e ja ta cortando do estudo fiis que podem ser interessantes.

Investimentos foram feitos para dar tranquilidade, não dor-de-cabeça.
Nunca, sob hipótese nenhuma, invista em qualquer coisa que não seja para te dar conforto.

Pra mim, esse negócio de "quero ter x fundos na carteira", só leva a dor e sofrimento. Imagine: a pessoa define que quer ter 10 fundos na carteira. Imediatamente, ela sempre vai passar por um dos dois problemas abaixo:
1 - Só vai encontrar cinco fundo bons e vai se sentir forçado a comprar fundos dos quais não gostou apenas para atender uma regra que se auto-impôs.
2 - Vai encontrar 15 fundos bons e vai se forçar a abrir mão de fundos bons apenas para atender a uma regra criada do nada.

Provavelmente meu chat da próxima semana será sobre isso: não defina quantidades. Seja sócio de absolutamente todos os fundos que atendam seus critérios. Não seja sócio de nenhum fundo que não atendam seus critérios. Depois que definir quais fundos, é que você vai definir quanto a carteira de FIIs pode ocupar do seu patrimônio geral.

Ou seja, você cria a carteira de baixo para cima e não de cima para baixo. Não é o percentual que você quer ter em FIIs que define a quantidade de ativos; é a quantidade de ativos bons que define o quanto a carteira vai ter no patrimônio.