Estudo/Debate sobre FIIs de segmento - Agências Bancárias.
comentada em 25/05/2018 08:59

Vou deixar minha medíocre opinião. Pra mim FII é liquidez e pra me proteger da própria burrice, eu diversifico.

De uma forma bem resumida:

Segmentos de FIIS há algumas particularidades e entre elas o bancário.

É mono-inquilino, com a vantagem de dificilmente ter inadimplência e vacância devido ao tipo de inquilino.


Aqui, entendo que que estamos alugando o inquilino devido a cláusulas contratuais.
Por exemplo: SAAG11, no regulamento:

"3.1.5. É vedada a locação de Ativos Imobiliários a terceiros.

3.1.6. Os Locatários poderão sublocar os Ativos Imobiliários a eles locados, desde que permaneçam responsáveis pelo integral pagamento dos aluguéis devidos ao Fundo, na forma originalmente pactuada nos Contratos de Locação Atípica e desde que tenha sido informado previamente por escrito a o Fundo, por meio da Instituição Administradora.

3.1.7. Caso o Fundo aliene qualquer dos Ativos Imobiliários, o Santander terá direito de preferência na sua aquisição na forma a ser pactuada nos Contratos de Locação Atípica"

Fora os imóveis gravados.

Meu primeiro FII foi de agência (SAAG) e eu gosto.

Pontos positivos:
- boa liquidez
- bom percentual no IFIX
- contrato atípico
- improvável impacto pela redução de pontos físicos bancários
- localização das agências (são apenas 28)
- não há vacância
- O Santander Brasil possui ótima lucratividade em relação ao grupo, o que reduz o risco de quebra, venda ou redução do banco no Brasil

Pontos negativos
- quebra, venda ou redução do banco no país, pois trata-se de fundo mono inquilino
- falta de espaço para aumentar aluguel em eventual melhora da atividade econômica
- não renovação do contrato

BBRC11

- LOcalização das agencias
- Maioria agencias estilo (segmento mais premiun, melhores localidades)
- Regulamento do fundo não restringe ao segmento de agencias bancarias, de o setor ficar ruim, pode locar para outros segmentos.
- boa liquidez

Além do que o @ThiagoCastro mencionou nos pontos positivos do SAAG, incluo a distribuição regular e previsível dos rendimentos. Nos pontos negativos, incluo a proximidade de 2 agências, uma em frente a outra na Av. Paulista.

Eu lembro que ia incluir SAAG na minha carteira mas desisti devido à proximidade de agências. Achei que o fundo teria muito a perder com decisões do Santander de eventualmente fechar agências (o que é uma tendência no mercado bancário). Não só as da AV. Paulista, que o @lfladomen citou, mas tem umas 4 no centro do Rio que são extremamente próximas.
Por enquanto eu tenho só BBPO, e não é perene.

Eu não considero tão ruim a proximidade destes imóveis, haja vista que a localização é ótima.
Pode não ser bom para o objetivo do fundo em um caso extremo de fechamento de agências, mas são imóveis de valor muito bem localizados.
Então a localização minimiza o risco de fechamento das agências.

2 agências na Paulista. Pá, se fosse na minha rua, ok, mas na Paulista??

Capaz de ser é pouco.

acabou saindo um belo debate com a sua ideia Gustavo
legal

Tb acho q essa proximidade de agências na Paulista e no Centro do Rio não afetem em (quase) nada o fundo. Mas isso cabe a cada investidor decidir.

Só lembrando que o Santander foi o único dos grandes bancos que aumentou o número de agencias ao invés de reduzir.

@Gustavo2x a proposta de discussão é muito interessante

Sobre os FIIs de agência, mesmo com a tendência ao crescimento de agências digitais, até o momento isso não afetou esse segmento. Quando o BB resolveu fechar inúmeras agências, não houve fechamento de agências relacionadas aos FIIs.

Porque?

Pensando do lado do locatário, é muito mais simples ter uma figura centralizada (FII) para resolver qualquer problema em suas 30-60 agências do que ficar negociando imóvel a imóvel com outros locadores, simplifica também o pagamento e negociação.

Alguns FIIs surgiram para comprar a agência ou imóveis que os próprios bancos detinham (Quanto menos dinheiro imobilizado, melhor para o banco, que trabalha essencialmente com capital)

Então na visão de locatário, as agências de FIIs provavelmente vão ser as últimas a ser fechadas em um caso extremo de digitalização.

Agora a vantagem na visão do FII:

- Único inquilino, renda "garantida" por ser uma instituição sólida (Temos FIIs para Santander, Caixa e BB)
- Facilidade em negociação
- Algumas garantias no caso de problemas com imóveis (se me lembro bem, o BB garante todas despesas em caso de penhora dos imóveis do fundo)
- Em caso de desbancarização presencial, o FII ainda pode utilizar os imóveis localizados em grandes centros urbanos para partir para outros tipos de locação

Desvantagens:
- único inquilino;
- cláusulas no contrato que impedem o fundo de partir para outras áreas

é isso que lembro de cabeça, mas acho que o tópico vai produzir discussões muito boas sobre o assunto

Eu tenho em carteira o bbpo11. O que me levou a investir nele:
Locador forte, com risco de não pagamento do aluguel desprezível; diversidade muito grande de Imóveis , teve até incêndio em um deles e pouco afetou o fundo, diversidade de localização Brasil afora, rendimentos sempre crescentes ao longo dos anosoriundos da geração de caixa do fundo.
Pontos de risco: pra mim, o fato de ser monoinquilino e ao final do contrato o fundo diminuir de tamanho pela renovação apenas parcial. (Descarto a hipótese de não renovação integral)

@Bastter realmente o tópico está rendendo mais do que esperado e provavelmente com o tempo só tratá benefícios para quem gosta de estudar FII.

@Giovanni agradeço os comentários, você foi bem didático.

Agradeço também a todos que participaram e torço para que continuem postando sobre o tema.

Por último, vou dar a minha modesta opinião de quem pouco sabe sobre o assunto:

concordo integralmente com o @TFSanti, vejo com muito bons olhos o FII BBPO11 principalmente para investimento sem prazo, além disso, tem alta liquidez e grande porcentagem no ifix.

@Gustavo2x

esta frase nao existe

"principalmente para investimento sem prazo,"

investimento nunca tem prazo
se tem prazo é trade