Sala de consultório antiga, teoricamente bem localizada

FIIs e Imóveis
StupidDoes  
em 29/05/18 12:58

Comentários

Último comentário 1º comentário do autor Só moderadores Só quem eu sigo Ordenar por gostei
eumermo  
em 29/05/2018 14:09
Outras pessoas estão conseguindo alugar as salas delas neste centro médico? E vendê-las? Qual a faixa de preço? Sem estes dados é impossível saber o referido imóvel ainda tem "valor".
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cfl1324  
em 29/05/2018 15:29
2 anos sem alugar. Condomínio alto. Penso que perdeu muito valor. OU a sala está sendo muito mal "trabalhada" pela imobiliária.
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Gillianmacario  
em 29/05/2018 15:35
Se tem valor = manteria sem vender alugando ao preço q o mercado queira pagar (qualquer valor);
Se não tem mais valor = venderia pelo preço q o mercado queira pagar (qualquer valor).
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StupidDoes  
em 29/05/2018 18:48
@eumermo estou sondando o histórico com a portaria. Parece q aluga uma vez ou outra mas demora em torno de 1 ano.

Não sei por quanto alugaram a última. O nosso ficou anunciado por 500 reais um bom tempo e reduzimos para 300 há dois meses. Mais os 1.100 do condomínio. Acho estranho anunciar somente pelo valor do condomínio, talvez devesse tentar.

Vi anúncio de venda de outra sala um pouco menor, de 33 m2 por R$ 190 mil (preço de anúncio..)

@cfl1324 estou cogitando esta hipótese, falta de proatividade por parte deles. Por isto mesmo escrevi aqui no fórum, para saber da experiência e sugestão de vocês sobre que tipo de empresa consultar para este tipo de avaliação e tomada de decisão.

@Gillianmacario é quanto a mensuração sobre se tem ou não tem valor que o post se refere
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Bastter  
em 29/05/2018 19:34
assista este video
vai te ajudar a resolver se

1 - a sala nao tem valor

OU, o mais comum

2 - Voce nao sabe ser proprietario

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StupidDoes  
em 29/05/2018 20:24
@Bastter acho q vc não entendeu a situação que quero resolver.

O imóvel não é meu e nem foi comprado por mim. Era consultório de minha mãe e com a velhice dela ela não estava utilizando mais e nem está conseguindo mais alugar, mesmo baixando o preço pedido. E me pediu para conduzir a questão.

Não estou querendo fazer manadice com imóveis, pelo contrário: gostaria de poder evitar giro!

Porém, pela situação que me deparei, não posso simplesmente ignorar que, para início de conversa, se está perdendo quase 10% do imóvel anualmente em taxas de condomínio. Sem conseguir alugar há dois anos, lá se foi 1/5 do imóvel.

Por isso, a questão de tentar avaliar se o imóvel tem valor ou não é pertinente. Afinal, também “não se espera um investimento sem valor empatar”, não é mesmo?

Se for o caso de não ter valor.

Em busca da definição da questão é que busquei ajuda neste post, e conto também com uma ideia técnica sua, uma vez que tem experiência no mercado imobiliário.
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Bastter  
em 29/05/2018 20:32
por isso mandei assistir os videos
so tem duas possibilidades

1 - o imovel nao tem valor

OU

2 - voce nao sabe ser proprietario de imovel

eh facilimo de resolver isso
veja qual das duas razoes q ta acontecendo

se nao tem valor vende
se tem valor fica e aluga direito

simples
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StupidDoes  
em 29/05/2018 21:24
Quanto ao número 2 não há dúvidas, eu não sei, ainda, ser proprietário de imóvel. Até então não havia me deparado com esta demanda e por isso estou buscando informação.

O que não me ajuda a resolver a questão sobre se este imóvel específico tem valor ou não.
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StupidDoes  
em 29/05/2018 21:31
A métrica de avaliação sobre o valor de um imóvel é que seria enriquecedor ser debatida em um fórum sobre imóveis. Aprofundar nos critérios para esta definição. Trata-se de conteúdo relevante no assunto.


“Se tem valor fica se não tem valor vende” é de fato muito importante mas é somente o ponto de partida.


Seria o mesmo que o fórum de Ações não debater nada sobre governança, fluxo de caixa, solvência... e ao invés disso ficar apenas repetindo “seja sócio de ações boas”
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Bastter  
em 29/05/2018 21:41
ha diversos topicos sobre como se mede valor de imoveis aqui

um eh esse


ROTEIRO DE INICIANTE PARA INVESTIR EM IMÓVEIS


ha entradas no FAQ sobre isso

tem chat sobre isso, um deles eu postei ai em cima
eu falo muito de valor de imoveis neste chat
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Bastter  
em 29/05/2018 21:44
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Bastter  
em 29/05/2018 21:47
a questao eh q nao podemos decidir para vc isso
nao tem como ninguem daqui dizer se o imovel tem valor
e sendo consultorio eh mais complicado ainda

o criterio principal de avaliação de imovel eh localização
nada supera isso
vc tem de tentar ver se a localização eh boa
isso por si so nao da valor
mas se a localização for ruim, por si so perde valor

outra coisa q tira muito valor de sala eh ser um predio so de consultorios

e vc ta vivendo o problema de sala comercial
pessoal diz q eh melhor q AP mas na crise eh bem dificil alugar
muitos alugam so pelo condominio e IPTU
mas as boas se baixar o preço aluga

talvez vc precisa de uma administradora melhor
vc ta usando administradora alias?

explica melhor cara se vc quer mais debate
e usa o FAQ e o pesquisar sempre q vc quiser aprender mais sobre um topico

e se nao assistiu este chat deveria assistir
nele eu falo de tudo q vc quer saber
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StupidDoes  
em 29/05/2018 22:19
Só lembrando que decisão sobre vender ou não eu não pedi em momento nenhum e não seguiria opiniões soltas que fossem dadas. Quero embasamento mesmo.

O tipo de ajuda que eu pedi você me ofereceu agora no segundo parágrafo em diante. Obrigado! Quero apenas debater e obter conteúdo para poder decidir com minha própria cabeça, de posse de mais dados e experiência compartilhada.


A localização, como falei, é no centro financeiro comercial de Salvador, a Av. Tancredo Neves está cercada de atividade financeiroa e criação de novos empreendimentos comerciais e novos shoppings. Tradicionalmente os centros médicos ficam em uma outro bairro mais afastado, a Garibaldi, embora tenha algumas torres com consultórios e clínicas médicas por aqui.

O prédio está em boas condições. Acho o condominio caro para 39 m2 (1.100 reais). Paga-se um pouco mais dentro de um hospital a 500m daqui porém obtendo-se um fluxo de pacientes agregado a este valor.

Estava cogitando a estratégia de alugar pelo valor do condomínio, já vinha baixando a oferta até ver se e quando alugaria. Vou testá-la.

Estava nas mãos de uma imobiliária sim mas me parece que o único esforço por parte deles é atualizar o valor do aluguel lá no site deles. Penso em trocar de imobiliária também.

O chat vou assistir sim, e aos demais posts, consumo qualquer material daqui que possa agregar.

Enfim, os dados são estes. Vou testar algumas mudanças e dentro de um ano eu tomo uma decisão caso não obtenha melhora na situação.
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Bastter  
em 29/05/2018 23:00
sobre localizaçao em salvador nao posso opinar
espero q alguem te ajude

predio de salas so para medicos eh ruim
nao sei se eh isso

ache uma imobiliaria pequena q vc conheça as pessoas e elas te conheçam

tente conversar com alguem q entenda da localização
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ViverdeConstrucao  
em 30/05/2018 13:57
Amigo, farei uma análise muito simplista pelos dados que você passou.

Um condomínio de R$ 1.100,00 para um sala avaliada em R$ 190.000,00 e uma pedida de aluguel de R$ 300,00 não atendida, me fazem notar que a situação é complicada! A sua renda está indo toda embora para o condomínio. Eu nunca havia visto uma situação na qual o condomínio é muito mais caro que o aluguel em si numa sala comercial.

Não vale a pena manter uma sala neste valor para ganhar míseros R$ 300,00 mensais (e ainda declarar no IRPF).

Eu avaliaria urgentemente a venda (mais complicado) ou a troca deste imóvel por outro (mais fácil, talvez), pois manter um custo de R$ 13.000,00 mensais de uma sala vaga é muito pesado pelo valor do imóvel.

Pense direitinho, converse com uma boa imobiliária, entenda quem são os inquilinos e contratos, últimas vendas, e confirme se vale a pena a venda.

Sucesso!
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StupidDoes  
em 30/05/2018 16:24
@ViverdeConstrucao muito obrigado pela resposta.

O feedback de pessoas habituadas ao mercado, com a sua impressão geral sobre o que expus, ajudam a ratificar que pelo menos o entendimento e a análise que fiz da situação não estão tão desconexas assim da realidade.
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Iniciante123  
em 30/05/2018 18:30
Situaçao complicado.
alguns fatores como se o imovel ainda tem valor voce vai conseguir juntando informaçoes.
o que eu faria antes de uma decição por venda outra trocar o imovel:
1- tentaria contato com outras imobiliaria
2 - neste contato deixa bem claro que vc aluga esta sala por qualquer falor, que voce esta disposto a negociar o preço do aluguel
3 - enquanto isto, vc verificar se tem outras salas naquele mesmo predio a serem alugadas, se tiver, ligue nas imobiliarias como inquilino e veja quanto estao pedindo.
4 - da um prazo de uns 6 meses, neste prazo de uns 6 meses, o item 2 deve surtir efeito, pois vc esta disposto a alugar a qualquer preço, e nesta vc vai conseguir medir se apareceu alguma proposta quando vc fala que aluga a qualquer preço e se nao apareceu proposta de locaçao a qualquer preço significa que este imovel nao tem mais procura comercial por qualquer motivo que seja e isto é uma informaçao valiosa pra vc.
5 - se apareceu proposta e vc conseguir alugar por valor abaixo do que gostaria voce deverá poderá dar inicio a possibilidade de trocar ou venda este imovel com o inquilino dentro por outro imovel
6 - e se nao aparecer inquilino vc tmbm poderá iniciar estudo para uma possivel troca ou venda do imovel
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StupidDoes  
em 30/05/2018 20:50
Maravilha, @r_klein ! Pretendo dar alguns passos e analisar com calma mesmo, e em um prazo de 6 a 12 meses tomar uma decisão mais definitiva

Suas sugestões são excelentes, didáticas e me ajudarão muito
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Billions  
em 31/05/2018 07:33
Condomínio caríssimo esse aí, hein?! 1.300 pilas.

Eu tentaria com outra imobiliária.

Já repararam que tem sido cada vez mais comum imóveis com dificuldade de locação em função do alto valor do condomínio?
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SoftTouch  
em 05/06/2018 15:35
apenas pelo histórico narrado pra mim n tem valor!

mudaria de imobiliária e faria anúncio: Vendo ou alugo.

sala comercial eh um dos piores investimentos imobiliários.
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Nod  
em 06/06/2018 07:13
Sugestão: considere a possibilidade de fazer um contrato com "steps". Por exemplo:
- Primeiro ano: aluguel zero (o cara só paga o condomínio)
- Segundo ano: aluguel de R$ 200/mês
- Terceiro ano: aluguel de R$ 300/mês
- Quarto ano: aluguel de R$ 400/mês

(todos os valores atualizados pela inflação).

Pode ser um argumento....
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StupidDoes  
em 09/06/2018 10:44
Obrigado Portela Silvestre e Nod pelo retorno.

Realmente as três sugestões passam pela troca de imobiliária antes de mais nada, por uma mais proativa e com mais visibilidade. Até para poder trabalhar com os interessados a estratégia do Nod.

Esse será o meu primeiro passo.
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Flobo  
em 10/06/2018 14:55
Para que possa tomar como base, recentemente minha esposa procurou salas para alugar nessa região, chegou a encontrar um conjunto de duas salas, se não me engano 68m2, no Salvador Trade por 3.500,00 com condomínio e IPTU. Mas aconteceu o q vc disse, optou por uma que encontrou no Hospital que era ligeiramente mais cara.
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StupidDoes  
em 10/06/2018 17:37
Obrigado pela dupla referência @Flobo
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