Reflexões Quitação Imóvel

FIIs e Imóveis
Eanraig  
em 12/06/18 6:31

Comentários

Último comentário 1º comentário do autor Só moderadores Só quem eu sigo Ordenar por gostei
Nod  
em 12/06/2018 06:57
Em primeiro lugar, parabéns por ter se livrado da dívida. Você vai ver que isso vai tirar uma pressão da sua cabeça. Aproveite e comemore: faça uma pequena viagem, ou vá a um restaurante chique com a família, etc.

Em segundo lugar, parabéns por perceber a ligação entre a sua dívida e o mercado de CRIs. É exatamente para isso que existe o mercado de CRIs: para dar dinamismo ao mercado imobiliário.
- A Caixa fez o financiamento e passou a ter direito a receber as parcelas futuras;
- Ela pega essas parcelas futuras - junto com centenas de outros financiamentos - e as cede a uma securitizadora (nesse caso, a Cibrasec). Essa cessão se dá pela assinatura da CCB, uma por financiamento.
- A Securitizadora cria o CRI, cota em pedaços (como se fossem cotas ou ações) e vende no mercado.
- A Caixa pega esse dinheiro e usa para continuar emprestando.
- Isso fica registrado no cartório pq o imóvel, que antes estava em garantia da Caixa, agora é garantia do CRI. Se você atrasar, a Cibrasec pode executar o imóvel.
- A CCB é assinada em várias vias. Apenas uma é a via negociável, ou seja, a "verdadeira". As demais são carimbadas como não-negóciável: são apenas cópias.
- Todos os valores que você pagava já não ia para a Caixa, mas para a Cibrasec, que pagava aos titulares dos CRIs (que pode ter sido algum FII).
- Quando você quitou o financiamento, a CCB que a Caixa emitiu para a Cibrasec também foi quitada.
- Então a Cibrasec devolveu para a Caixa e a Caixa te devolveu.

Faz sentido?
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Reflexões Quitação Imóvel - #1 de 16
Wolfstein  
em 12/06/2018 07:38
Travou meu cérebro aqui. Vou tomar um café e ler de novo.kkkk
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Reflexões Quitação Imóvel - #2 de 16
StupidDoes  
em 12/06/2018 07:49
Ninguém vai ganhar nem perder.
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Reflexões Quitação Imóvel - #3 de 16
ffabinhoo  
em 12/06/2018 08:22
Governo fazendo rolo e alguém escolhido do governo ganhando comissão na negociação.

Resumindo, governo fazendo governice.
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Reflexões Quitação Imóvel - #4 de 16
Raphael80  
em 12/06/2018 08:31
Isso não é rolo do governo.  Isso é mercado de dívida. É normal e tem em outros ramos também.
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Reflexões Quitação Imóvel - #5 de 16
junior80  
em 12/06/2018 09:09
Resumo: dívida é coisa boa para um monte de gente que ganha dinheiro neste caminho todo, menos para quem paga...
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Reflexões Quitação Imóvel - #6 de 16
Eanraig  
em 12/06/2018 09:15
@Nod,

Entendi a sua explicação, mas ainda não esclareceu a questão da CCI (cédula  de crédito imobiliário).

A via negociável estava erroneamente comigo desde a assinatura do financiamento.

Ou seja, o título de crédito que a caixa emitiu no início do contrato, que deveria estar com ela e que permitiria a negociação do crédito, estava comigo.

Como que o crédito foi negociado, se o título de crédito estava comigo?
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Reflexões Quitação Imóvel - #7 de 16
Eanraig  
em 12/06/2018 09:17
Obs: a via que estava comigo era a negociável... A caixa ficou com a via não negociável por engano.
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Reflexões Quitação Imóvel - #8 de 16
Ourico  
em 12/06/2018 09:59
@tirryke apesar de ser uma por financiamento como o Nod falou, isso deve ser bem informatizado e feito em lotes...pega um monte e manda para a securitizadora...esse papel negociável deve ser considerado apenas uma burocracia...
Isso é um achismo meu...
Mas fiquei impressionado com essa história e como tanta gente morde um pedaço e como tanta gente trabalha alavancado, contando com o ovo no da galinha...
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Reflexões Quitação Imóvel - #9 de 16
Mr Ax  
em 12/06/2018 12:54

Isto se chama Securitizaçao.
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Reflexões Quitação Imóvel - #10 de 16
Eanraig  
em 12/06/2018 13:43
Pessoal, acho que a maioria de vocês não entendeu a minha dúvida. Então vou tentar reescrever.

Eu entendi o que é securitização e entendi a dinâmica disso.

Mas a questão não é essa.

A questão é:

A Caixa emitiu a CCI (Lei 10.931, arts 18 a 25), mas ao invés de guardar a via negociável com ela, a Caixa me entregou, erroneamente essa via no início do contrato. 

Ou seja, eu, que era o devedor, fiquei com a posse do título de crédito que representava a dívida.

Se a CCI ficou comigo, como a Caixa vendeu a dívida para a Cibrasec?

Se realmente a Caixa vendeu a dívida para a Cibrasec sem o título de crédito, isso significa que a Cibrasec não conseguiria executar a dívida, já que ela estava sem o título extrajudicial?

Se isso realmente for verdade, significa que a Cibrasec teria dificuldades em cobrar uma eventual inadimplência, tendo que ajuizar ação de conhecimento ao invés de ação de execução diretamente?

Se realmente for esse o fato, significa que um erro básico da Caixa de me entregar a via negociável de um título extrajudicial, pode afetar o fluxo de caixa de um CRI e consequentemente de um FII de papel?

Se isso tudo estiver correto, demonstra uma fragilidade enorme nesse mercado de securitização, que devemos considerar na hora de investir em FII de papel, não é?

Agora, se tudo isso que eu falei estiver errado, e a CCI que estava comigo desde o início era uma mera formalidade, para que então foi emitida? Bastaria que a caixa fizesse a alienação fiduciária, registrada na matrícula, e pronto. Não precisaria de título de crédito nenhum...

Ou então, realmente não entendi nada :)
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Reflexões Quitação Imóvel - #11 de 16
Nod  
em 12/06/2018 16:56
@tirryke

"Se isso tudo estiver correto, demonstra uma fragilidade enorme nesse mercado de securitização, que devemos considerar na hora de investir em FII de papel, não é?"

Realmente o funcionário da CEF não deveria ter entregue a você a via não-negociável.

Mas pega leve. Só porque um funcionário errou, você quer colocar em dúvida um sistema que envolve dezenas de empresas e milhares de contratos?

Se for assim, sugiro nunca viajar num avião da Boeing, pq, uma vez, um avião explodiu em pleno voo pq a solda de um reparo foi feita errada.
E também nunca pegue um avião da Airbus pq houve aquele acidente em São Paulo causado pelo fato de que o manche de potência não funcionou corretamente.

Cara, se você vai pegar um caso isolado e transformar em padrão do mercado, você não vai sair na rua, pq, provavelmente algum elevador do mesmo fabricante que o elevador do seu prédio deve ter caído.
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Reflexões Quitação Imóvel - #12 de 16
Eanraig  
em 12/06/2018 18:02
Tem razão, @Nod, exagerei na generalização.

Mas então, o restante do meu raciocínio está correto?

O que mais me assustou não foi o primeiro erro (me entregar a via negociável do título de crédito), mas o segundo erro (vender o crédito sem transacionar o título de crédito para quem adquiriu a dívida).
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Reflexões Quitação Imóvel - #13 de 16
Nod  
em 13/06/2018 06:55
@tirryke

Possivelmente, a negociação entre a CEF e a securitizadora pode ter sido feita de forma que a CEF ficou com a custódia dos títulos de crédito. Isso é algo bem provável.

Observe como seria um processo num formato clássico:
1 - As agência pegariam as CCIs;
2 - Enviariam para algum escritório cental;
3 - Esse escritório central entregaria para a securitizadora;
4 - A securitizadora guardaria milhares de contratos (sabe-se lá como e onde)
5 - Se acontece alguma inadimplência, a securitizadora pega a CCI no seu arquivo e passa para a execução da dívida.

Pense no tempo e no custo que isso levaria, na quantidade de funcionários que ficariam envolvidos no processo (funcionários da CEF e da securitizadora).

Agora pense em um processo mais simples:
1 - Cada agência da CEF fica com as CCIs dos seus financiamentos (no máximo, vão digitalizar os documentos).
2 - As informações transitam para a securitizadora apenas via sistema.
3 - A CEF é responsável pela guarda das cédulas.
4 - Se houver uma inadimplência e a securitizadora quiser ajuizar ou algo assim, ela vai pedir apenas a remessa daquela CCI específica.
5 - Se a agência da CEF é desorganizada e perdeu a CCI nos arquivos, a securitizadora exige que aquele financiamento seja substituído por outro.

Não é muito mais simples?
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Reflexões Quitação Imóvel - #14 de 16
Eanraig  
em 13/06/2018 10:11
@Nod,

Realmente eles devem ter feito a securitização toda com base em informações já registradas nos sistemas. Não devem ter feito nenhuma conferência de documentos físicos.

Esclarecido.

Obrigado pelos esclarecimentos e pela paciência.
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Reflexões Quitação Imóvel - #15 de 16
cloral  
em 20/06/2018 20:04
@tirryke

O suposto mercado de securitizacao de recebiveis imobiliarios eh uma bagunca sem fim.

Nao sei como eh o seu ingles, mas vale muito ler esse artigo sobre companhias que compravam esses papeis durante a crise de 2009.
TODAS ELAS PERDERAM OS DOCUMENTOS.

https://www.rollingstone.com/politics/news/matt-taibbi-courts-helping-banks-screw-over-homeowners-20101110
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Reflexões Quitação Imóvel - #16 de 16

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por Eanraig em 12/06/2018 06:31

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