O Valor de um FII.
comentada em 14/10/2018 21:46

este fundo era mono mono pelo q eu entendi
mono mono ja nao tem valor antes

vc ja foi na area de videos e viu o mini curso de FIIs?
Bastter.com - Bastter Blue

ja foi na area de FIIs e estudou a aba FAQ?
Bastter.com - FIIs & Imóveis

Fui sim @Bastter , eu sei que ele era monoimóvel, que tinha a maior parte locada para Ambev, o tipo de contrato, etc.. entendo perfeitamente o risco.

A questão é :

Você acha que o imóvel em sí, digo o padrão construtivo, a localização, o administrador de qualidade.... não tem valor ? apenas por ser monoimóvel?

o valor do FII está no imóvel ou no fluxo de caixa imediato que está gerando ?

Agradeço desde já a paciência.. rs

@thiago.f

Fundo mono imovel com 3 inquilinos mas a ABEV representando 88% das receitas - na prática eh um fundo mono mono 

O valor do FII não está apenas no imóvel, é um conjunto:

Imóveis (quantidade, qualidade e localização), administrador e gestor (capacidade de fazer bons investimentos e atender bem os inquilinos, bem como procurar novos contratos para as áreas vagas), cotistas (quem são os controladores, há algum bloco de controle?)
Tudo isso vai influenciar o valor do fundo 

No caso do GRLV eu postei isso no mural:

"O CD fica a 3km da Rodovia Anhanguera e 6km da Rodovia dos Bandeirantes. A maior parte do tráfego de SP capital para o interior passa por elas, a bandeirantes é a melhor rodovia do país 

- A 30km, tem a rodovia Dom Pedro também, que liga o interior de SP a rodovia Dutra (país todo) / Fernão Dias (MG)

então pela localização, está em uma região estratégica para transporte logístico"

Então o imóvel em QUALIDADE e localização tem sinais de valor 
Mas o fundo não tem quantidade suficiente de imóveis - apenas 1 - e isso pode ser um sinal de alerta independente de todos outros quesitos que mencionei terem valor 

Porque mesmo sendo a melhor gestora do mundo, é natural que algumas empresas queiram sair dos contratos por razões estratégicas internas
E aí lá se vão 88% das receitas

Aos cotistas segue acompanhar quanto será a multa e recisão, que podem dar margem para alguns meses até o gestor conseguir outros inquilinos 

E o alerta para investir em fundos mono-mono 

O valor do FII está no combo imóvel + gestor, não adianta um desses dois pontos  ser bom se o outro ruim. O fluxo de caixa é consequência.

Claro que os imóveis e o gestor podem mudar ao longo do tempo. Com isso pode mudar também o valor.

Cotação de CP é fluxo. Mas um imóvel ficar vago é um evento que altera sim a precificação de CP dele. Qualquer dúvida é só olhar no mercado: que imóvel vende mais caro ou mais rápido, um vazio ou o mesmo imóvel com AmBev dentro e um bom contrato?

Dito isso, no longo prazo a qualidade do imóvel e qualidade do gestor são mais importantes que a qualidade dos inquilinos atuais.

@Nod que me corrija se falei alguma besteira.

EDIT: vi agora que mencionaram também "qualidade de cotistas" no sentido de algum risco de governança, concordo também

E esquece cotação 
Se nas ações o mercado já é imediatista, nos FIIs mais ainda 

Repara que nos critérios que coloquei como avaliação de valor, nenhum deles tem haver com cotação 

Esse manual serve também para FII:
Bastter Blue > Manual > Preço de Compra

Fundo mono-mono não tem valor?

Acho que aumenta o risco do sardinha fazer bobagem, mas teoricamente pode ter valor. Só não se emocionar e limitar a exposição a um percentual baixo (mais baixo que nos fundos multi-multi).

O seu erro é procurar entender o valor de um ativo a partir da movimentação da cotação de curto prazo.

Eu não vejo problema num fundo mono-mono se a carteira de investimentos está diversificada. O que me surpreende, quando há um evento como esse, é ver em outros fóruns pessoas arrancando os cabelos porque haviam feito algo próximo de um all-in nesse ou naquele fundo (como no exemplo recente do FAMB11B).

@celtiberian é exatamente este o ponto que eu queria trazer.

Eu penso da mesma forma que você, o valor de um FII está na qualidade do imóvel e na gestão, e não na geração de caixa momentânea. Portanto, neste caso, não faria sentido vender GRLV11 apenas porque caiu a cotação, como o @Giovani bem disse, sendo que ele mantem seu Valor.

Com certeza o risco de um fundo mono-mono, é bem maior, isto não tem discussão. Mas se houver um bom controle de risco, principalmente em uma carteira diversificada pode fazer sentindo.

@oxe mas eu estou falando exatamente o contrário, que o valor não esta na cotação e nem na geração de caixa momentânea do FII, e sim no padrão construtivo, localização e gestão.

Por isto não entendo esse desespero de vender o referido FII que o pessoal está, sendo que o imóvel é exatamente o mesmo, quem comprou há 2 dias por exemplo, deveria saber de todos os riscos.

acho q vc devia estudar este manual

Bastter Blue > Manual > Preço de Compra

mas pq vc ta preocupado com o q os outros estao fazendo?
tem valor para vc?

Mas em nenhum momento eu falei que o preço de compra importa.
Se tem uma coisa que faço e comprar todo mês, faça chuva ou faça sol.. rsrs

Falei que o FII não perdeu seu valor em 2 dias apenas por perder a geração de caixa, pois fundamentalmente continua o mesmo. (bom ou ruim)

Para mim tem valor sim @bastter , está na minha carteira.

Fundo Mono-Mono tem valor sim numa carteira bem diversificada, como não?!

 

 

Se o fundo representa, por exemplo, 2% da carteira total, essa queda de 23% no curto prazo representa uma queda de "incríveis" 0,46% no patrimônio no CURTO PRAZO. Ninguém deveria nem ter tomado conhecimento disso, na minha opinião. Eu tenho o fundo e só fiquei sabendo que caiu 23% pq li esse tópico. 

 

Se o imóvel tem qualidade, é bem localizado, o fundo é bem gerido e tem boa governança, mais cedo ou mais tarde aluga. O valor de LONGO PRAZO não foi alterado, na minha humilde opinião.

@thiago.f

Mas se você admite que o movimento da cotação no curto prazo não tem relação com o valor do ativo, então terá que concluir que é impossível entender o movimento na cotação de curto prazo a partir da permanência ou não de valor do ativo.

Logo, seu questionamento não faz sentido. Pois ele presume que as pessoas venderão ou comprarão um ativo a partir de uma análise do seu valor e estranha não ter ocorrido nesse caso. Mas, partindo do pressuposto de que não existe relação entre as duas coisas, não faz sentido estranhar a "irracionalidade" do mercado.

No meu caso achei melhor comprar apenas multi-multi e mono-multi

O valor de um prédio é o mesmo com ele inteiramente alugado ou inteiramente vazio?

este video responde a pergunta

Ok @oxe vou explicar então o sentido do questionamento.

Como sigo a filosofia Bastter e um principio fundamental é manter o seu dinheiro o maior tempo possível em investimento que tenha valor, precisamos definir onde esta o valor do FII, pois assim que ele perder o valor, tenho que tirar o dinheiro e mudar para outro.

Logo há duas possibilidade:

Se minha convicção está correta e o valor está no imóvel e na gestão, e estes dois permanecem o mesmo, então o dinheiro fica no investimento.

Se eu estou errado, e o valor está na geração de caixa, e o imóvel perdeu a geração de caixa, logo perdeu o valor e o dinheiro sai do investimento.

Portanto, fiz a provocação para analisar os argumentos dos foristas mais experientes e caso seja racional, mudar minha opinião.

Meu único objetivo no fórum é evoluir.

Tenho observado que o mercado precifica sim e muito a perspectiva de geração de fluxo de caixa! 
Não é à toa que o Nod explicou em um vídeo recente sobre a estratégia de algumas administradoras de comprar o imóvel acima do preço e negociar com o vendedor uma RMG, pois isso acaba "valorizando" o fundo. Se não me engano o próprio Credit Suisse fez isso.
Mas isso ocorre pela imaturidade do mercado de fiis, dos cotistas que são muito imediatista e só olham renda.
No longo prazo é aquilo que o @celtiberian disse: "O valor do FII está no combo imóvel + gestor, não adianta um desses dois pontos  ser bom se o outro ruim. O fluxo de caixa é consequência."

@thiago.f entendi agora
boa discussao
nao posso ajudar pq sou idiota em FIIs
desculpe pelas minhas respostas nada a ver

Posso estar enganado mas se o imóvel mono-mono tem localização privilegiada, no médio prazo ele pode retornar até mais que o multi, por que quantas vezes o mono de excelente localização fica sem alugar? Agora compare com quantas vezes um multi-multi fica com 0% de vacância (praticamente nunca). Então há uma chance que eu diria boa de compensar a ida de 100% a 0% por algum tempo.

O movimento de preço é por que as pessoas são muito desesperadas. Parece que pensam que nunca haverá um novo inquilino... aí vende agora pra depois recomprar mais caro. Loucura

Pelo que entendi, a questão que o @thiago.f coloca não é por que razão a cotação do ativo caiu, mas está querendo entender como avaliar o valor de um fii. Se a filosofia bastter, até onde compreendi, é investir em valor e manter-se nele, enquanto houver valor,  nada mais razoável do procurar entender se o valor do fii está na renda que ele gera, no imóvel, na gestão ou numa combinação disso tudo...enfim...é uma dúvida que eu também tenho. 
Acho que vão me mandar estudar a área de iniciantes...rs...tudo bem, é uma recomendação que vou aceitar de bom grado...rs

O problema da queda, ao meu ver, é que no momento atual do mercado o imóvel provavelmente acabará sendo locado num valor abaixo do normal, justamente por existir uma oferta muito grande de imóveis e até mesmo pra evitar que o fundo fique arcando com os custos do imóvel fechado.

Desconheço o FII, mas percebo nos outros que tenho aportado que, muito além do valor do imóvel em si, a "possibilidade" de geração de caixa de um FII é determinante pro valor da cota dele. Assim como a cotação das empresas segue o lucro (na média e no longo prazo), a tendência é que o mesmo ocorra para os FIIs. Quanto mais tempo ele ficar desocupado, irá gerar mais despesa e mais poder de barganha pro futuro locatário. Esse mesmo tipo de movimento ocorre em outros FIIs.

Me corrijam, por favor, se falei besteira. Sou novo no fórum e ainda iniciando nessa vida de renda variável.

Ps.: acho a discussão extremamente válida e essa é realmente uma dúvida de todos os iniciantes em FII: como atribuir o valor ao fundo. Por mais que o valor da cota em si não importe, temos que admitir que em alguns casos o valor pode não fazer sentido com a geração futura de lucro que aquele ativo irá produzir.

Para além da análise mono-mono, para o segmento de logística tem que avaliar a região, se estratégica, conforme @Giovanni apontou.

Pelo que pude pesquisar, ali tem CD de MGLU, tinha ABEV. @thiago.f, dê uma pesquisada de quais empresas estão instaladas na região; e acompanhe o que o gestor vai fazer.

Tudo bem então

O que é valor? Valor é a satisfação eficiente de alguma necessidade da sociedade. Um ativo tem valor quando resolve algum problema. O fluxo de caixa nada mais é que a recompensa pela geração de riqueza decorrente dessa satisfação social. Ou seja, o fluxo de caixa não é o valor, é consequência do valor.

Isso sempre é verdadeiro, inclusive em empresas. Embora a análise de empresas parta do lucro, da geração de caixa, como abstração do valor, o fato é que o lucro não sai do nada, é a consequência de algum produto ou serviço vendido. É por isso que a empresa não perde valor apenas porque teve uma queda de lucros ou mesmo um prejuízo, desde que continue resolvendo um problema da sociedade de forma eficiente. Isso é muito evidente em empresas cíclicas, que podem passar alguns anos tendo prejuízo antes de retornar das cinzas.

Já no caso de um imóvel, o problema resolvido é a existência de um espaço físico com as características adequadas ao fim proposto e ao público consumidor. A localização é importante, assim como o tamanho do imóvel (para o público alvo), as características estruturais, etc.

Um FII de tijolo é um fundo que administra imóveis e, tipicamente, recebe aluguéis, que são repassados aos cotistas. A diferença entre adquirir cotas de um fundo e um imóvel é que, no FII, você não é proprietário, existe uma estrutura intermediária. Ou seja, a administração direta é terceirizada e presta contas ao conjunto dos cotistas. O fluxo de caixa, nesse caso, decorre não só dos imóveis em si, portanto, mas também da administração eficiente (o mesmo sucede com imóveis, é claro, mas como você é o proprietário direto dos imóveis, é mais fácil resolver um problema de administração). Essas são as características que dão valor ao FII.

Se o FII é monoimóvel e monoinquilino, o imóvel não deixa de existir e nem se torna menos apto a satisfazer a necessidade social por espaço. Se ele era apto antes, continua sendo (a menos que tenha havido alguma alteração externa, por exemplo, não exista mais consumidor para o perfil do imóvel na região).

O que ocorre não é um problema no imóvel. O que pode ocorrer é um problema de administração. Como o imóvel continua tendo custos mesmo sem inquilino, é necessário pagar esses custos (da mesma forma como seria necessário pagar se o imóvel fosse do cotista e não do fundo, por exemplo, o IPTU ou as tarifas mínimas). No entanto, como a estrutura de administração é de um fundo, pode ocorrer, por exemplo, de os cotistas não terem mais interesse nessa situação e decidirem liquidar o fundo.

Ou seja, o grande problema é que o modelo de administração de Fundos responde a uma Assembleia que se assemelha a um condomínio. Pode haver conflito entre o interesse do holder, de longo prazo, e o de outros cotistas com interesses de curto prazo.

Vê-se que o problema, em si, não é a geração de caixa. É o possível conflito de interesses entre os diferentes cotistas do Fundo ou então desses com a Administradora.

Para analisar o valor de um ativo, a pergunta fundamental é: como esse ativo serve à sociedade? Se o ativo continuar servindo à sociedade de maneira eficiente, continua tendo valor.

Lucro, fluxo de caixa, etc são apenas medidas indiretas dessa eficiência, mas são medidas falhas e imprecisas, já que de curto prazo e limitadas. Mesmo olhando vários indicadores (lucro, ebitda, fcl, etc), a medida nunca se confundirá com os fundamentos subjacentes.

O mesmo raciocínio se aplica à renda ativa. Ela é consequência da eficiência de um indivíduo (ou empresa) em satisfazer uma necessidade da sociedade (mesmo uma necessidade supérflua e efêmera).

Sua pergunta é pertinente, e a discussão é profícua. A atribuição de valor a um imóvel não é trivial, quanto mais de um FII, que possui alguns fatores adicionais na análise, como os já explicitados pelos foristas acima.

O mercado de FII é muito infante no Brasil. Por isso, qualquer análise baseada no curto-prazo deve ser tomada com grano salis.

Minha mãe possui um imóvel na região mais valorizada de Brasília e sempre o alugou com facilidade. No entanto, houve alguns períodos de vacância relativamente prolongada. O imóvel perdeu valor por isso? De maneira alguma. Imóveis, renda variável que são, passam por esses momentos de alta e baixa. Como diz o ditado, "vareia" pra cima e pra baixo. Mas, se tem valor, a tendência é sempre de alta, pois as pessoas atribuem qualidade a ele. Desenvolva esse raciocínio para um FII e vc estará próximo de uma resposta.

Pense, por exemplo, no Rio de Janeiro. Uma das cidades mais icônicas do país, passando por um momento dificílimo. Aposto que muita gente não só evita comprar imóvel lá atualmente, como está saindo da cidade por motivos diversos. Mas a pergunta de 1 milhão de reais: perdeu valor? Definitivamente? Impossível dizer. Chutando, prevendo futuro, eu diria que não. Pois não consigo imaginar um Brasil, sendo RJ o seu maior cartão de visita, para sempre no ostracismo e na lama. Mas isso não quer dizer que não possa demorar MUITO tempo para passar essa fase.

Não é fácil atribuir valor a um FII; não há indicadores claros e expressos como uma empresa, e, mesmo assim, é arte, e não matemática.

Segredo: faça movimentos pequenos e vá aprendendo no caminho, pois só com experiência e estudo vc fica mais confiante dessas variáveis.

Em particular, no segmento de logística pois colocou como exemplo o GRLV, algumas informações que podem dar subsídio INDIRETO para valoração deste fii:
1) KNRI também possui galpão na cidade; Deve haver outros não listados
2) Empresas de grande porte instaladas, Magazine Luiza, Ambev, Unilever, Mercado Livre
3) Louveira/SP, 3o maior PIB per capita no país, 2o maior em SP, dentre todos os municípios no território nacional.

Não possuo este fii, se tivesse estaria despreocupado.

Na verdade o mercado está precificando a redução do fluxo de caixa da vacância futura (março/19), sem saber a multa que a Ambev vai pagar pela rescisão antecipada de um contrato que tinha acabado de ser renovado até 2023 e que a CS pode ter a oportunidade de alugar os módulos vagos para vários inquilinos, virando um ativo mono multi, por outro lado tem a vacância ainda alta da região.

Na minha visão continua tendo valor, o secundário da cota vai sofrer durante a transição que provavelmente vai reduzir/interromper a distribuição.

Ai é a CS correr atrás de inquilino

@oxe muito boa sua argumentação, este tipo de ensinamento enriquece o aprendizado. O significado de VALOR vai muito além deste ativo... perfeito

@stunts realmente, devido ao fato de eu investir em imóveis muito antes de investir em FIIs, acabo tento dificuldade de separar as coisas e sempre ocorre um viés na análise. Mas ficou claro as diferenças, principalmente de interesses da gestão e cotistas como o oxe mencionou.

@ph10 este FII representa muito pouco do meu patrimônio (0,41%) e acredito que tem valor. Na verdade abri o tópico depois que fiquei com essa questão filosófica na cabeça me incomodando, de onde vinha o valor do FII,rs

@Bastter obrigado por proporcionar discussões como esta através deste Site, que aliás, está cada dia melhor !

Outra coisa que vc deve refletir é essa questão de "perdeu valor, coloca no que tem valor".

Geralmente, se leva esse mantra a ferro e fogo, quando também se deve ter parcimônia com isso, para não dizer bom-senso.

Assim como a percepção do que tem valor varia de pessoa para pessoa, a perda também é assim.

É muito comum o investidor se utilizar desse argumento como desculpa para girar patrimônio, vender no fundo e comprar no topo etc.

Eu, cada vez mais, ando amadurecendo a ideia de nunca vender nada, mesmo que assuma eventuais prejuízos, a não ser que haja um caso muito grave. E mesmo com os casos graves, a sua percepção de gravidade sempre é enviesada. O diabinho sempre vai estar à espreita nos pensamentos. Cuidado.

Em FII eu sigo essa filosofia de nunca vender, citada pelo stunts. Não existe faixa de isenção pra FII, você sempre paga IR sobre ganho de capital. E os FII (e renda variável em geral) dificilmente perdem valor abruptamente, é preciso ter muita cautela nos movimentos.

O que eu faço com FII:

1- sempre movimentos muito pequenos. Eu não coloco um aporte completo em FII, nunca. Eu divido com a RF. Porque FII está lá para nunca mais vender, mesmo que piore, então a cautela é absoluta;

2- sempre diversifico muito. Eu não coloco uma porcentagem alta demais em FIIs, divido em várias outras classes de ativos. E também divido entre muitos FIIs;

3- se eu não gostar mais do FII, achar que não tem valor, eu coloco em quarentena e deixo lá. Por exemplo, em um dado momento decidi não ter mais FII de papel. Todos os que já tinha (não era muito, por causa do 1 acima), deixei em quarentena e continuam até hoje.

É muito difícil você acertar a análise de valor de todos os ativos de primeira. Com o tempo, você vai perceber que errou. Por isso o 1 e o 2 ajudam a reduzir o prejuízo.

Além disso, o 3 evita jogar dinheiro fora com IR. É difícil você "acertar cenário" com tal eficiência que compense perder dinheiro do IR. Você possivelmente não vai ganhar o suficiente na diferença de valor entre esse FII e outro para compensar esse IR. Até porque você pode errar de novo, pode errar por achar que o primeiro FII perdeu valor (talvez ele ainda tenha) e pode errar por achar que o segundo FII tem mais valor (talvez não tenha).

Em FII, a palavra de ordem é cautela. Porque você não vai conseguir remediar seus erros com facilidade, não é só vender até uma faixa de isenção e pronto.

Isso. Em FII eu sigo exatamente essa linha.

Até por isso estou concentrado em renda fixa no momento, por conta dos movimentos pequenos em outros ativos.

Mas é para minha própria proteção, contra minha burrice, e minha humanidade.

tem fii que está mono inquilino mas pode ser multi no futuro

Sobre o GRLV, há breves comentários da gestão no WebCast do HGLG aos 50 min do áudio.

Como a pergunta teve um bom nível de profundidade, vou tentar dar uma resposta de mesmo nível.

Um FII é um conjunto de coisas: o(s) imóvel(is), o gestor, o(s) inquilino(s), seu(s) contrato(s), a localização. etc. Muitas vezes, inclui até os demais cotistas, pois já vimos FIIs que foram "destruídos" por decisões tomadas em assembleias. Já fiz um vídeo sobre isso, chamado "O que eu compro com a cota?"

Para mim, a única coisa que é alerta vermelho em FII é problema de governança.

O fato de um FII ser mono-imóvel ou mono-inquilino (ou ambos) não é falta de valor. Mas, certamente, demandam uma cautela extra, pois qualquer questão naquele imóvel ou inquilino vai ter um impacto muito significativo. Por isso, é necessário pensar bem em quanto do patrimônio vai expor a ele.

Tradicionalmente, o mercado tende a considerar muito fortemente a geração de caixa. Isso é um herança do mercado profissionais de imóveis corporativos. Se você vai vender um galpão ou um prédio de escritórios, certamente você vai conseguir vender a um preço mais alto se o imóvel estiver ocupado, com contratos longos, com inquilinos de qualidade, com boas garantias, você certamente vai vender a um preço melhor do que um imóvel vazio.

A diferença é que, no mercado de imóveis, a liquidez é muito baixa. Para comprar ou vender um imóvel, pode-se demorar semanas só no processo de negociação. Já o mercado de FIIs é muito mais líquido, permitindo a realocação de capital com mais velocidade. Assim sendo, a volatilidade de preços tende a ser maior. A saída de um inquilino significativo gera uma pressão forte de cotistas vendendo para remanejar seu capital para posições que eles consideram mais interessantes.

No que tange especificamente ao GRLV, uma questão importante deve ser levantada: o fundo nunca teve uma vacância nem perto desse percentual. Portanto, é virtualmente impossível sabermos como ele vai reagir. Não temos nenhum FII na bolsa operado pela GR Properties, não sabemos sua lógica de captação de inquilinos, como costuma negociar, etc. Pode ser que seja daqueles operadores que não se incomodam de esperar um pouco para conseguir um aluguel um pouco melhor ou se prefere ser flexível e resolver logo a vacância. Então é totalmente impossível fazer qualquer previsão sobre a questão.
Até porque, tem bastante tempo para pensar. O inquilino só sai em março e ainda tem uma multa de cerca de 3 meses.