IR na venda de imóvel dividido
comentada em 28/01/2019 14:16

Boa tarde. Acho que vou mais te atrapalhar do que ajudar, mas em relação a esse item 2, não é necessário comprar um imóvel logo em seguida (acho que no período 6 meses após a venda) para usufruir dessa isenção fiscal ? Outra dúvida ..rsrsrs. considerando que se trata de imóvel, o prazo inicial para recolhimento do ganho de capital não é a partir do registro da venda no cartório? Pergunto porque vc falou  de "recebimento". Boa sorte aí. Abs

@lcll

É seu único imóvel ?

Sim! único imóvel.

@lccll Desculpe a falta de atenção. Você já havia informado ser o único imóvel.

Sim, o imóvel pode ser vendido por até R$ 880 mil. Como você tem metade do imóvel, sua metade se enquadra nos R$ 440 mil, o que lhe concederia a isenção de IR sobre o lucro.

Sugiro que reveja suas declarações dos últimos 5 anos, a partir da declaração 2013, ano base 2012. Veja como o contador lançou o imóvel na declaração, os valores de aquisição e como ele descreveu o imóvel. Vai que, além da atualização indevida do custo de aquisição, ele lançou na descrição que o imóvel é todo seu ? É bom corrigir se estiver errado. Retifique todas as declarações até a de 2018. 

A isenção baseada na compra de outro imóvel dentro de 6 meses é aplicada em outra situação, nos casos em que o imóvel é vendido por valor superior a R$ 440 mil.

Tem um sistema simulador de ganho de capital no site da receita federal. Vai fazendo as simulações.

@Buy_and_hold64, agora fiquei em dúvida.. Eu só tinha conhecimento de isenção de IR sobre ganho de capital na modalidade venda casada com compra de outro imóvel dentro de 6 meses..

Existe alguma outra forma de obter isenção de IR sobre ganho de capital na venda em imóveis?! Tipo, existe um teto de valor de venda abaixo do qual não se paga IR?!

@gmmoura

A isenção se aplica se você vender o único imóvel residencial que possuir e, dentro de 180 dias comprar outro imóvel residencial. Aqui não pode ter feito operação semelhante nos últimos 5 anos.

Ou se, vender o único que possuir por valor até R$ 440 mil e não tiver realizado outra venda nos últimos 5 anos.

Quando usar uma ou outra ? Você possui um imóvel e vende por valor maior que R$ 440 mil, isenção pela segunda alternativa deixou de existir. Então você compra outro imóvel residencial dentro de 180 dias e está livre do IR sobre o lucro.

Use o benefício de venda do único imóvel. Mesmo que você compre outro imóvel nos próximos meses, digamos que daqui há quatro anos você resolve vender este e comprar um de mais valor  você pode usar o benefício de vender/comprar cuja carência também é de cinco anos.

@Buy_and_hold64

Usarei a declaração de 2013 (base 2012) como referência. Na verdade a declaração do imóvel está exatamente igual no meu IR e no de meu irmão. Mas não há referência nenhuma com relação à posse de 50%. Apenas descreve o imóvel (endereço, etc.) e coloca o valor que é igual ao de meu irmão (em teoria metade do valor total). Hoje está 380k em cada IR.
 
Eu posso retificar essas declarações antigas no site da RF? Tomando como base o valor declarado em 2013? E agora esquecer contador... passar a fazer eu mesmo...

Obrigado pela ajuda. Tinha imaginado o que você comentou mesmo. Mas parece que a legislação é feita pra te confundir.

Valeu!

@lccll

Sim, para retificar as declarações, você deve baixar o programa IRPF 2013. Como foi feita pelo contador, você não deve ter a declaração nem o programa em seu computador. Facilitaria e muito seu trabalho.

Você vai ter de preencher novamente todas as informações. Aproveite para ver se ele lançou corretamente seus ativos. Eles costumam informar pelo valor de mercado em 31/12 do ano base da declaração, o que também está errado. Se for o caso, será mais trabalho mas aproveite e faça logo o que precisa ser feito. Após retificar a de 2013, use-a como base para retificar a de 2014 e assim sucessivamente até chegar na de 2018, que será a base da declaração em 2019.

Pelo que ele lançou na descrição, o imóvel é todo seu. E todo de seu irmão. É importante informar que você tem apenas metade do imóvel. E o valor a ser lançado será metade do custo de aquisição. Seria bom seu irmão retificar a declaração dele também mas você fazendo sua parte já vai te livrar de problemas.

Qualquer dúvida, é só perguntar. 

@Buy_and_hold64 aproveitando o tópico.
Eu estou vendendo uma casa que possuo ,o valor é menor que 440 mil. Eu possuo também um terreno que está financiado pela construtora ( não está em meu nome ainda), mas eu lancei o terreno no I.R. 
Sendo assim essa casa que estou vendendo é considerada único imóvel? Pois o terreno está registrado ainda no nome da construtora devido ao financiamento.

@samucadavi  complica. O terreno está no nome da construtora e você lançou no seu IR.

Entendo que é melhor recolher o IR. Utilize o programa GCap que ele calcula o IR. Se a casa for antiga, é possível haver um abatimento no valor do IR.

Eu não deveria ter colocado o terreno no I.R então? Pois ainda não foi transferido pra mim, acho que comi bola.
Eu sei que quando terminar de pagar o financiamento para a construtora, ele é registrado em meu nome. Mas ainda não está.
Eu poderia retificar a declaração retirando o terreno? Assim eu ficaria isento do imposto sobre a casa que estou vendendo.

@samucadavi

Pague o IR e tome como aprendizado.

Buy existe algum meio de tirar essa dúvida na receita federal pessoalmente? Porque o valor a pagar de imposto é relativamente alto porque o imóvel teve grande valorização desde que comprei. 

@samucadavi

Agende um horário em uma unidade da Receita e tente esclarecer a dúvida com eles.

Só vou alertar que a Receita está sempre envolvida em imbróglios na Justiça por sua interpretação particular das Leis, sempre procurando taxar mais e mais. A Receita é como aquele escorpião da fábula que pediu ao sapo para lhe ajudar a atravessar o rio e no meio da travessia, picou o sapo. É da natureza do escorpião picar, como é da natureza da Receita tributar.

Se você acha que vale perder tempo, ser atendido por funcionário da Receita e correr o risco de não receber a resposta que você quer, mesmo que você tenha razão, vá em frente.

@Buy_and_hold64

Me surgiu uma dúvida...Quando você fala em retificar o IR a partir de 2013 (5 anos) se refere ao valor declarado no ano de 2013? Ou tenho que pegar o valor inicial la de 2003?

Mais uma vez obrigado pela ajuda.

@lccll

Em 2013 você entregou as informações sobre o ano de 2012.

Se você comprou um terreno em 2001 por 100, você vem informando em suas declarações desde 2002, a propriedade deste terreno por 100.

Se comprou 100 ações em 2003 por 200 você informou em 2004 que tem 100 ações adquiridas por 200.

Se em 2005 comprou mais 100 ações por 300, em 2006 você informa que tem o terreno adquirido por 100 e 200 ações adquiridas por 500. E assim vai em cada declaração.

Sua declaração de 2013 teve por base a declaração de 2012. Considero que tenha feito tudo certo. Se estiver tudo errado e precisar pegar informações mais antigas, a hora é esta. Pegue o que precisar, acerte suas informações e retifique a declaração de 2013, com as informações de 2012.

Depois vá acertando as demais.

@Buy_and_hold64

Entendido... mais uma coisa (acho que a última nesse tópico):

Estando dentro da isenção dos 440k, não há que fazer nada no momento da venda, correto? Como no caso de ganho de capital... Terei apenas que declarar isso no IR 2019 zerando a parte referente ao imóvel e registrando o que mais tiver, inclusive o que adquirir com o valor da venda.

Valeu!!

@Buy_and_hold64

Boa noite!

Eu tenho 50% de uma casa e 16,67% de um apartamento que recebi de herança. A receita entende isso como 2 imóveis residenciais?

@lccll

Sim, não precisa fazer nada. Só informar na declaração 2019.

@eengineer21   vou pesquisar sua situação. As normas não devem prever todas as situações. 

@Buy_and_hold64

Voltando ao assunto... na declaração de 2019, haverá que informar que o imóvel foi vendido e o respectivo valor de venda? Ou basta zerar o valor? 

Obrigado mais uma vez.

@lccll

Em bens e direitos, na descrição do bem, você informa que vendeu, informa valor da venda e CPF/CNPJ do comprador. Zera o valor em 31/12/2018.

O lucro entra em isentos e não tributáveis ou em rendimentos sob tributação exclusiva caso tenha sido tributado.

@Buy_and_hold64

Vou te importunar mais uma vez aqui... tenho falado com o tal do contador mas to vendo que parece que até eu estou sabendo mais que ele, e olhe que comecei a investigar sobre isso agora durante a venda do imóvel...

Depois de atualizar o valor pra o valor de aquisição (o que é um absurdo na prática, mas vamos lá...) eu teria até o limite de 440k para estar na isenção. Caso a venda passe desses 440k o IR será 15% do diferença entre valor de venda e de aquisição, correto? Mesmo que a venda seja por 450k. 

Outra coisa... o imóvel em sua época foi comprado em regime de condomínio. Quando acabou a obra estava quitado (lá em 2003). A data de aquisição e o respectivo valor de aquisição é o somatório das parcelas até a quitação? Saberia informar isso?

Obrigado mais uma vez.

@lcll

O custo de aquisição é quanto você pagou pelo imóvel. Se você parcelou, é a soma de todas as parcelas.

Data de aquisição é data em que você lavrou a escritura definitiva. Comprando parcelado, deve ter sido feita uma escritura de promessa de compra e venda. Após a quitação, foi feita outra escritura, esta definitiva. A data desta escritura é a data da aquisição.

@eengineer21

Respondendo sua dúvida do dia 03/10, a legislação não trata de situações como a sua. 

Você não estaria ao alcance desta isenção de vendas ate 440 mil. No entanto, se vender as frações de imóvel que possui e comprar outro imóvel residencial dentro de 6 meses, não pagará IR sobre ganho de capital.

Obrigado, @Buy_and_hold64

@Buy_and_hold64,

Gostaria apenas de pontuar que nem sempre a data de aquisição do imóvel é a data de lavratura da escritura de compra e venda definitiva. Se houver contrato particular de promessa de compra e venda firmado em data anterior a de lavratura da escritura definitiva, a Receita considerará como data de aquisição  a de assinatura do contrato. Essa data muitas vezes consta da própria escritura e, por isso mesmo, é conhecida e considerada pela Receita. De fato, a data de aquisição é aquela que consta do documento hábil para comprovar a realização da operação de compra e venda; em geral, o contrato particular de promessa de compra e venda,  e não a escritura definitiva.
E quanto mais antiga a data de aquisição, mais benéfico para o vendedor.

@Anapadilha

Grato pelo esclarecimento. São critérios utilizados na prática e não estão previstos na legislação.

Você também complementou a resposta ao @eengineer21 e por algum motivo ela saiu em outro tópico. Transcrevo-a aqui, no lugar correto.

Mais uma vez, fico agradecido.

"Gostaria de acrescentar que, se você possui 2 imóveis, não importa qual seja seu percentual de participação neles, não pode se beneficiar da isenção na venda do único imóvel por até R$ 440.000,00. Isso é o que a legislação prevê e se aplica ao seu caso".

@lccll

Vou retomar esse mesmo tópico pois estou nesse processo de venda do imóvel junto com meu irmão e algumas dúvidas vão aparecendo... quem puder ajudar agradeço, porque já desisti de tentar com o contador que fazia meus IRs:

1 - Como dito acima, o imóvel é 50% meu e 50% de meu irmão. Nas declarações anteriores não estava especificado esse percentual. Na minha declaração e na de meu irmão estava como se fosse o dono do imóvel. Retificaremos de 2013 até hoje inserindo o percentual de cada um.

R: venda o imóvel e divida o dinheiro com seu irmão. Vá retificando suas declarações e não se preocupe. A venda só vai ser lançada na declaração ano que vem. 

2 - O contador veio atualizando ao longo do tempo o valor. O que já sei que não se pode fazer. Quando retificar irei ajustar isso. O apartamento foi comprado em regime de condomínio na época. O valor de aquisição á a soma das parcelas pagas até a averbação? Ta difícil achar esse valor... Tentarei resgatar IRs anteriores. A data de averbação foi lá pra 2003. Imóveis dessa época entram com algum redutor de ganho de capital?

R: realmente não é para atualizar o valor de aquisição. Ao retificar suas declarações, retifique também o valor correto. Não se preocupe com data de averbação. Já terminou de pagar ? Lance logo o valor correto nas declarações.
Baixe o programa Ganho de Capital (GCap) que ele vai fazer todos os cálculos e apurar o resultado da  venda.

3 - Na venda do imóvel o percentual (50/50) se mantém obrigatoriamente? Essa pergunta é porque a venda foi em função da necessidade de meu irmão e com isso a parte dele no total será diferente da minha. 

R: sim. A menos que apenas o seu irmão venda a parte dele. Neste caso você vai manter a sua fração no apto. junto com o comprador.

4 - A data de início para contar prazos de pagamento de IR de ganho de capital ou dos 180 de isenção, caso se compre outro imóvel, é a partir da data do contrato de compra e venda? O comprador está financiando com o banco uma parte e esse contrato de compra e venda é mesmo do financiamento. Nele especifica tanto o percentual financiado quanto a parte dada com recursos próprios.

R: aí já complica. Um prazo tão exíguo de 6 meses e vocês financiaram a venda ? A isenção se aplica apenas se for seu único imóvel, se vender imóvel residencial e em 6 meses comprar outro imóvel residencial. Se tiver fração de outro imóvel, acabou a isenção pois deixou de ser o único imóvel.

5 - Pode-se abater do valor de venda a nossa parte de corretagem? A corretagem paga pelo comprador está especificada no contrato de compra e venda. A nosso parte não. Deveria estar? Posso considerar caso não esteja no contrato e o corretor me passe a nota?

R: para abater a corretagem você deve ter documentos que comprovem o pagamento. Se não tiver... 

Mais uma vez obrigado pela aula. Esse site realmente é diferenciado.

Com relação ao financiamento, me expressei mal... na verdade o comprador financiou com o banco e vai nos pagar a vista. A dúvida era sobre a data de start pra pagar o ganho de capital... vou assumir esse IR pq não quero comprar outro imóvel na pressa. Jogar no BS e ir pouco a pouco diversificando.. imóvel próprio vai ser daqui a uns 10 anos...

@lccll

Se você não possui outro imóvel existe isenção de IR para vendas por valor até 440 mil, desde que não tenha vendido outro imóvel nos últimos 5 anos.

Se você não tiver uma isenção, tem a outra.

@Buy_and_hold64 e colegas:

Se puderem me ajudar...

Estou lançando os dados no programa de ganho de capital da venda de imóvel. O valor de venda (minha parte) é pouco superior ao limite pra isenção (440k). Porém,  o valor da corretagem da venda (tenho contrato e comprovante), abatido do valor da venda, fica abaixo desse limite de isenção. Lançando o valor cheio no programa e o valor da corretagem no campo específico o programa ainda assim gera um imposto a pagar. O correto seria lançar o valor de venda ja descontado de minha corretagem?

Outro fato, que não sei se importa, é que o comprador também pagou corretagem. Mas pelo que entendi, pra mim importa o valor líquido recebido e desse valor poderia ainda abater a corretagem de minha parte pela venda. Está correto o raciocínio.

Deu pra entender? Ou confundi muito?

Quem puder ajudar agradeço. Preciso fazer essa declaração de ganho de capital até o final de novembro.

Abs.

@lccll

O programa está correto. Pague o IR que ele determinar.

E esqueça a corretagem paga pelo comprador. Ela interessa apenas a ele em caso de venda futura do imóvel.

@Buy_and_hold64

Vou ressuscitar o tópico aqui com mais uma dúvida...

Essa semana estou lançando os dados no programa de ganho de capital para pagamento do IR referente a venda do imóvel. Tenho até a sexta pra pagar esse IR. Terei que fazer ainda as retificações nos últimos 5 anos corrigindo os erros do contador. Já reuni a documentação necessária pra corrigir as informações.

Dúvidas: Tenho que retificar as últimas 5 declarações antes do pagamento do IR? Ou posso apurar já o ganho de capital e pagar o DARF (com os dados corretos, é claro) e retificar as declarações anteriores até o final do ano?

Mais uma vez, agradeço a ajuda. Resolver essas coisas por conta própria é um aprendizado e uma libertação também. 

@lccll

Se você já tem todas as informações, calcule corretamente e pague o IR. Retifique as declarações depois.

@Buy_and_hold64
Aproveitar esse tópico pra tirar mais uma dúvida sobre o tema.
Apurei o ganho de capital da venda do imóvel no programa da Receita, gerei a DARF e paguei. Vi que tem a opção de exportar isso pra declaração de IR de 2019. O que ocorre é q no programa não tem o registro de que a DARF foi paga (a parte de "imposto pago" está zerada). Essa exportação pra o programa do IR 2019 é obrigatória? Ou posso fazer na mão informando o valor pago? Não achei no programa, até agora, como lançar o valor do imposto pago...
Obrigado mais uma vez.

@lccll   faça o transporte e informe o valor do imposto pago "no braço" ao fazer a declaração de IR.