Fundos Imobiliários x Filosofia Bastter
comentada em 01/11/2018 08:44

Ações e cotas de FIIs você pode comprar diretamente sem precisar de muito dinheiro. Imóveis não.

 Ações e cotas de FIIs não te dão trabalho quase nenhum para manter. Imóveis tem manutenção, locação, contrato, inadimplência etc.

Sem contar que num FII você diversifica muito mais e pode investir em imóveis que jamais conseguiria sozinho.


Vá estudar, isso está no FAQ.

Os FIIs, apesar de nominalmente serem chamados de fundos, têm administradores como qualquer empresa. Você não precisa de um fundo para comprar ações. Pode comprar diretamente, mas a empresa é administrada e os administradores obviamente são remunerados pelo serviço que prestam. Com os FII é a mesma coisa: você paga taxas para administradores tomarem conta do negócio. O problema de fundo de ações (e de quaisquer outros fundos - de renda fixa, multimercado, cambial etc) é que você paga duas vezes: paga para os adminstradores do fundo e para os administradores da empresa, sendo que você pode investir diretamente, pagando apenas uma vez.

Obrigado pela resposta, Russell.

Como você presume que eu não estudei, enquanto se satisfaz em repetir o que está escrito no site, permita-me lembra-lo que decorar não é estudar, meu caro.

Você não respondeu o ponto crucial: FIIs envolvem ou não intermediários? E, neste ponto, conflitam ou não com a filosofia?

Como eu ressalvei, sei ações, RF e imóveis são diferentes. Não é este o ponto.

Dizer que você não tem dinheiro para investir em imóveis direta e diversificadamente e, por isso, aceita entregar seu dinheiro a intermediários, não refuta o questionamento, apenas o confirma. Dizer que você não quer ter muito trabalho, por isso prefere pagar intermediários, não refuta o questionamento, mas apenas o confirma.

Então, entregar o dinheiro a intermediários é ruim, mas se você não tem dinheiro o suficiente e não quer ter muito trabalho, é o preço a ser pago. Ok. Obrigado.

É importante entender a natureza dos FII. A única coisa que eles têm em comum com outros fundos é o nome. Na verdade, eles se assemelham, no aspecto administrativo, à gerência de qualquer empresa, com especificidades próprias desse tipo de ativo, obviamente. Os administradores dos FII são intermediários do mesmo modo que os das empresas, mas não há como escapar disso (o único meio de fugir completamente de intermediários seria abrir um negócio e administrá-lo pessoalmente - seria uma microempresa, portanto).

Os FIIs tem algumas similaridades com os demais fundos, mas tem mais em comum com empresas. E a crítica que é feita aos fundos de ações é: você pode comprar a ação por vc mesmo, pq vai pagar alguém para fazê-lo?

Agora, você não pode comprar 10 agências do BB, 5 do Santander, um centro de distribuição da Ambev e 9 shopping centers por conta própria correto? Se puder talvez FII perca o sentido para vc.

FII é a gestão + ativos(imóveis ou não). Ativos inacessíveis ao investidor PF médio.

O problema dos FII, a meu ver, não é esse e, sim, ser um tipo de ativo relativamente recente no mercado brasileiro, com regulamentação incipiente (o que pode levar a desmandos e prejuízo a cotistas). Mas gosto de FII. Acho uma boa forma de diversificação, desde que o investidor não concentre demais nesse tipo de ativo.

Obrigado pela resposta, RonaldReagan!

Faz sentido, existe o problema de pagar dois administradores.

De fato, empreender não é o mesmo que comprar ações, assim como comprar imóveis não é o mesmo que investir em FIIs.

É da natureza destes investimentos confiar dinheiro a um administrador, a um intermediário.

Ainda preciso refletir, contudo, até que ponto o administrador de empresas abertas (que possuem ações, embora administração e controle acionário sejam diferentes) se equipara ao administrador de FIIs, para entender se se tratam de intermediários semelhantes ou não. Por exemplo, em tese, possuindo ações ordinárias tenho interesses acionários semelhantes ao do majoritário controlador. E no FIIs? Existiria a mesma coincidência de interesses ou a relação seria mais de conflito de interesses, como nos fundos multimercado etc (administrador interessado em corretagem e taxas)? Pensando ainda.

A meu ver, em FII há maior probabilidade de conflito de interesses. Eu penso o seguinte: não há ativo mais seguro, para o minoritário, do que ações de empresas boas, com boa governança, que respeitam minoritários. FII é mais uma forma de diversificação e o investimento nesse tipo de ativo deve ser acompanhado com muita cautela pelo pequeno investidor, sobretudo quanto ao controle de risco. E há de se considerar, ainda, que é um tipo de ativo com regulamentação incipiente, como disse acima.

primeiro acostume-se a colocar a chave de linkar correta
se eh FII coloque na area de fII
assim vc vai ter mais respostas do assunto
depois se vc usar o pesquisar da area vai ver q isso ja foi discutido aqui algumas vezes
é mais uma oportunidade de diversificação
se nao te agrada nao use, simples

É bom fazer uma separação:

FII de tijolo é bem diferente de um fundo de ações. Como foi falado, o fundo é dono do imóvel de fato, não opera alavancado, chance muito menor de fazer besteira que um fundo multimercado. Os administradores se equivalem a gestores de empresas.

FII de papel ( AO MEU VER ) se equivalem sim aos fundos multimercado, investem em outros fundos ( pagamento duplo pela administração) e renda fixa com risco alto

Concordo, Mant. Na minha opinião, os FII de papel devem ser evitados por nós, pequenos investidores. Não invisto neles. Evito porque, como dito, se aproximam muito dos fundos convencionais. Qual o sentido, por exemplo, de investir em um FII que investe em outros FII, ou em CRI? Não estudei muito esse assunto, mas me parece uma coisa meio sem lógica.

Ok Bastter, fica para a próxima, ficarei atento.

Não linkei a FIIs porque o assunto me parecia mais amplo, ligado menos a FIIs e mais aos princípios da filosofia do site. Sem querer questionar o criador e dono da filosofia, claro.

Ninguém é obrigado a ter, mas quero aprender. E diversificar só vale se se entender que se trata de algo com valor, daí a pergunta.

Obrigado pela resposta.

Ronald e Mant, obrigado pelas esclarecedoras respostas.

também tenho um pé atrás com FIIs

fiquei encucado com pagar uma % sobre o patrimônio do fundo como taxa de administração e decidi não comprar mais

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assista a de FII
muito boa

Gosto mais de REITs, que são empresas e, a meu ver, apresentam menor risco do que FII, mas de qualquer modo FII é interessante. Bem que o Brasil poderia ter importado os REITs - seria uma ótima forma de diversificação no nosso mercado, que é pequeno e tem poucas opções de diversificação.

Fundos tem que girar patrimônio conforme entram e saem cotistas, mudam os índices, etc. Nos FIIs as cotas são negociadas sem alteração do portifólio.

Fundos de ações servem meramente para enriquecer os administradores mesmo que não façam grandes cagadas, pois são ativos que qualquer pessoa pode facilmente comprar e administrar em uma carteira própria. É um trabalho inútil, sem falar em ter ineficiências tributárias, e no fato de fundos aberto a resgate tenderem a ser péssimos, precisam comprar e vender coisas de acordo com fluxo de aportes ou resgates da sardinhada, que invariavelmente é nas horas erradas.

Agora, qualquer pessoa pode comprar e administrar andares de laje comercial, shoppings centers, galpões logísticos? Não. Então o fundo traz algo a mais na carteira, e o trabalho do gestor tem valor (se bem feito).

Além disso, fundos imobiliários e fundos de ações NÃO estão no mesmo nível de distância de você para o ativo. O gestor de fundo imobiliário de tijolo NÃO é comparável ao gestor de um fundo de ações, e sim aos gestores da empresa que você se tornou sócio via ações.

EXPLICO DE FORMA BEM DETALHADA (> não é maior, é só pra indicar a sequencia):

ZERO INTERMEDIÁRIOS:

Você é sócio-gestor de uma empresa que abriu:
EMPRESA > VOCÊ

Isso é igual a:

Você tem uma carteira de imóveis e administra você mesmo:
IMÓVEL > VOCÊ

Em ambos os casos vai ocupar TEMPO a ponto de ser um TRABALHO.

______________________

Próximo:

1 INTERMEDIÁRIO

Você é sócio de uma empresa com gestores profissionais
EMPRESA > GESTORES DA EMPRESA > VOCÊ

Você coloca seus imóveis em imobiliária
IMÓVEIS > IMOBILIÁRIA > VOCÊ

Você é cotista de fundos mobiliários
IMÓVEIS > GESTORES DO FII > VOCÊ

Este é o nível ideal de intermediários: você foca no seu trabalho e coloca o dinheiro para trabalhar para você.

______________________

Próximo:

2 INTERMEDIÁRIOS

Você é cotista de um fundo de ações
EMPRESA > GESTORES DA EMPRESA > GESTOR DO FUNDO > VOCÊ

Você é cotista de um FII tipo "fundo de fundos"
IMÓVEIS > GESTORES DO FII > GESTORES DO FUNDO DE FUNDOS > VOCÊ

Ficou clara a diferença do ponto de vista da distância entre você e o ativo?

FII = AÇÕES

FII DE FIIs = FUNDO DE AÇÕES

Tanto em FII quanto em AÇÕES você precisa de uma boa gestão para gerar valor.

Simplesmente brilhante a resposta do celtiberian. Poderia ir para o FAQ.

Poderia mesmo. É muito importante entender que investir por meio de fundos (com exceção de FII de tijolo) significa pagar taxa de administração duas vezes (uma ao gestor do fundo e outra ao gestor da empresa), além de se arriscar às mesblas que o gestor pode fazer sob pressão vendedora dos cotistas, que geralmente são uma sardinhada ignorante.

Impecável, tem que ir pro faq mesmo

Foi o que tentei explicar só que 100x melhor

Excelentes explicacoes!!!

Aproveitando o questionamento do Gilberto00, quando comparo gestão ativa x passiva...

A gestao ativa tende a girar mais imoveis (patrimonio) que a passiva? Seguindo a filosofia do bastter de evitar giro de carteira, seria mais interessante priorizar FIIs de gestao passiva?

Em tese, sim. Mas amarrar as mãos do administrador, a meu ver, pode ser um problema. Se a administração do FII é boa, não vejo problemas com gestão ativa (o gestor geralmente entende muito mais do negócio do que qualquer cotista).

Excelente tópico

Sobre a relação seu patrimônio x intermediários, o celtiberian já colocou bem

Apenas uma observação a ser feita @ronaldreagan @mant
Os FIIs de papel (TVM) podem ser de 2 tipos

1 - FII TVM de Papel imobiliário = Fundos que investem em CRIs

2 - FoF, fundos de fundos, que investem em outros fundos

Na minha opinião, os FoFs entram na questão de terceirizar patrimônio, afinal você está comprando um fundo que compra outros FIIs, sendo que você mesmo poderia comprá-los

"Mas e aqueles que tem, no portfolio, FIIs ilíquidos ou não listados?"

Os poucos FoFs que tem esses FIIs inacessíveis, tem pouca representação na carteira. E, infelizmente, a maioria dos FoFs tem como estratégia fazer trade em maior ou menor escala

Já os FIIs de Papel que investem em renda fixa atrelada ao crédito imobiliário podem ser uma segunda forma de diversificação dentro dos fundos imobiliários: Os FIIs mais famosos nesse segmento investem majoritariamente em CRIs, um investimento praticamente inacessível aos pequenos investidores. A questão é que o ativo alvo passa a ser um ativo de renda fixa, atrelado ao crédito imobiliário, então apesar de o FII de papel não ser um ativo de renda fixa (a estrutura dele ainda é renda variável), os retornos tendem a seguir indexadores como IPCA, CDI, e principalmente, eles tendem a distribuir rendimento+inflação.

Isso cria uma certa ilusão em quem não conhece esse tipo de FII, pois parece que ele "paga mais" 

Dentro do meu entendimento do assunto e da filosofia bastter.com, FIIs de tijolo e FIIs de papel atrelado ao crédito imobiliário podem ser utilizados como forma de diversificação e para buy and hold, mas os FoFs acabam se assemelhando mais a fundos de ações no exemplo do celtiberian

@felipecarvalho @topoi

Sobre o alinhamento de interesse entre gestor/adm e cotista: 

Desde 2016, a maioria dos fundos convocou assembléia para deliberar sobre a forma de remuneração dos gestores e adm, e a maioria passou a ser atrelada ao valor de mercado do fundo, não mais em relação ao patrimônio líquido (apesar de alguns ainda terem essa métrica). Alguns (poucos) também tem a métrica calculada sobre os resultados do fundo. 

A cotação, principalmente de curto prazo, não é a melhor métrica de alinhamento entre interesse do cotista de longo prazo e gestor, mas fundos bem geridos tendem a ter uma convergência de bons resultados x cotação, no longo prazo. Da mesma forma que grandes empresas outorgam planos de ações aos executivos - quanto melhor for o trabalho deles na companhia, melhores os resultados, maior a cotação e mais eles também ganham.

Pensem no FII como um condomínio de recursos, se facilitar, esquece a palavra "fundo" para diferenciar dos fundos convencionais. Os donos são os cotistas, os administradores e gestores são meros prestadores de serviço do fundo, podem ser trocados por cotistas/grupos de cotistas, e portanto um bom gestor vai querer prestar um bom trabalho para o fundo - e ambos serem bem remunerados, cotista e gestor. 

Sim, os FII de papel devem ter suas especificidades. Não entendo muito sobre esse assunto (porque não invisto nesse tipo de fundo) e por isso falei genericamente.

Complementando:

1 - Investir em fundos de ações ou de renda fixa, normalmente significa:
A - Pagar a alguém para fazer algo que você poderia fazer sozinho
B - Investir em algo com uma "prestação de contas" bem frágil. Basta ver que a enorme maioria dos investidores desse tipo de fundo nem sabem exatamente em quê o fundo investe. E os próprios gestores são obrigados a informar à CVM, mas optam por retardar a divulgação em três meses, tornando o acompanhamento bem complicado.

2 - Agora vamos comparar com os FIIs:
A - É praticamente impossível um investidor amador se tornar sócio de um shopping ou de um prédio corporativo de centenas de milhões de reais ou de um complexo logístico quase do tamanho de uma cidade ou de 30 lojas de rua alugadas para um banco.
B - Mesmo os CRIs, em sua maioria, exigem aplicações mínimas de R$ 300 mil, conforme conversamos nos dois últimos chats.
Ou seja, os FIIs são uma excelente ferramenta para alcançar uma enormidade de investimentos que, de outra maneira, estariam totalmente fora do escopo de um pequeno investidor.

3 - O argumento de que FIIs são ruins pq pagam taxa de administração ou de gestão é bastante estranho. Todas as empresas têm diretorias, cujos salários são de milhões de reais por ano. Se vamos levar isso nesse nível, as empresas não tinham que ter diretores, o prédio onde você mora não precisa de síndico, as cidades não precisam de prefeitos, etc... Vamos criar um monte de conselhos deliberativos e discutir tudo a todo momento.

Vamos a uma comparação: imagine que você tem R$ 10 mil investido no HGLG11 . A taxa de administração dele é de 0,6% ao ano. Em números redondos, isso quer dizer que, do valor que você recebe, são debitados R$ 60/ano para pagar os funcionários da administradora. Sim, você recebe, por mês uns R$ 60,00, vindo de dezenas de uns 10 complexos logísticos de alto nível, não tem trabalho nenhum para cuidar disso e fica choramingando por R$ 5,00/mês.

Sobre fundos de papel, tem vários chats que eu já fiz sobre o tema. Recomendo dois que eu fiz agora em outubro sobre CRIs.

Up no tópico, MT bom

Não vi esta comparação no livro de fii indicado

Parabéns aos envolvidos [ok]