Lei do Inquilinato e FIIs de Hospitais e Educacionais

FIIs e Imóveis
Giovanni  
em 05/11/18 13:59

Comentários

Último comentário 1º comentário do autor Só moderadores Só quem eu sigo Ordenar por gostei
celtiberian  
em 05/11/2018 14:17
Talvez o perigo esteja na jurisprudência e nessa questão de juízes paternalistas e não na letra fria da lei.

O Brasil é uma jabuticaba sem igual. Tem um sistema legal positivista, mas ao mesmo tempo muitas jurisprudências estabelecidas e aceitas que não existem na lei, ou até que em uma análise objetiva até ferem a lei. Tipo demissão por justa causa: pela lei um caso de insubordinação já valeria, mas a lei "não colou", os juízes querem advertência, suspensão e só depois demissão.

Exemplo imobiliário: não tem nada escrito em lugar nenhum sobre inquilinos doentes, mas o juiz interpreta que um velhinho falido e doente tem "direito à vida" e que isso significa serviços e benesses às custas dos outros, e não despeja do imóvel mesmo com anos de inadimplência, manda as concessionárias RELIGAREM água e luz mesmo sem pagamento, manda plano de saúde ou o estado custearem home care com tudo que precisa, etc.

Algum advogado com experiência no setor pode falar mais a respeito. Só sei que se eu tivesse um imóvel, não locaria para hospital, asilo, etc. Faculdade talvez, se for "privada capitalista e malvada" (tipo uma Kroton).
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Lei do Inquilinato e FIIs de Hospitais e Educacionais - #1 de 13
Paulohfa  
em 05/11/2018 14:26
No fim das contas, o risco vai na diversificação mesmo. Se tem receio, o percentual é menor nesses tipos.
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Lei do Inquilinato e FIIs de Hospitais e Educacionais - #2 de 13
Asvidzinski  
em 05/11/2018 14:33
Só falta combinar com os Russos...
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Lei do Inquilinato e FIIs de Hospitais e Educacionais - #3 de 13
Buy_and_hold64  
em 05/11/2018 14:41
@Giovanni

Pelo que eu interpretei não existe esta tal proteção e, os prazos para que um hospital desocupe um imóvel,  são por outros motivos. A Lei não estipula prazo para desocupar por falta de pagamento. 

Creio que, um Juiz usando bom senso, daria o mesmo prazo para que um hospital desocupe o imóvel por falta de pagamento. Nenhum Oficial de Justiça colocaria na calçada, a cama com um paciente que estivesse na UTI.

Porém, os Juízes sempre vão interpretar a Lei como desejarem e nem sempre irão concordar com o que escrevi acima.

Mas proteção a inadimplentes dada pela Lei, realmente não há.
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Lei do Inquilinato e FIIs de Hospitais e Educacionais - #4 de 13
breune  
em 05/11/2018 14:50
De hospital fico longe mesmo, mas de universidade acho de boas até.
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Lei do Inquilinato e FIIs de Hospitais e Educacionais - #5 de 13
sniper  
em 05/11/2018 15:36
Quando uma instituição de ensino começa a ir mal financeiramente vira um grande rolo. Lembro de ter visto sobre alguns casos na mídia. 

Não sei como se dá a questão de a instutuição nova conseguir assumir turmas em relação a passivos trabalhistas, honrar a grade da faculdade antiga (e mesmo quando apenas 1 aluno reprova e a faculdade nova não tem aquela disciplina?).

Mas parece que se a instituição de ensino decidir parar de abrir turmas novas (ou então for obrigada pelo MEC , ou então não conseguir atrair alunos de 1º semestre suficiente devido a noticias na mídia de que está com dificuldades financeiras) e tentarem mudar pra um endereço menor precisa de aprovação prévia do MEC das futuras instalações. Sendo ensino superior eles vão avaliar laboratórios, biblioteca, exigir adaptações, etc.

Imagine a burocracia. Enquanto o juiz provavelmente vai tentar agir no interesse não do proprietário e sim dos estudantes... manter continuidade das aulas e já ter para onde encaminhá-los.
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Lei do Inquilinato e FIIs de Hospitais e Educacionais - #6 de 13
celtiberian  
em 05/11/2018 15:46
Pessoal, só pra clarificar algo que esqueci de comentar: o exemplo que dei de pessoa doente sem despejo é um caso real se arrastando a muitos e muitos anos, com enormes prejuízos ao proprietário, não é exemplo hipotético.

Tem aquele ditado famoso no Brasil: "De cabeça de juiz e bunda de neném, ninguém sabe o que vem"...
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Lei do Inquilinato e FIIs de Hospitais e Educacionais - #7 de 13
Giovanni  
em 05/11/2018 16:17
Então na lei não tem nenhum condição especial, fora a desocupação em férias escolares para educacionais.


Era essa minha dúvida, se existia alguma lei ou era "cabeça de juiz e bunda de neném..."

essa parte do risco é inerente ao segmento do inquilino mesmo: para aceitar ter FIIs de Hospital e Educacionais precisa aceitar esse risco de praticamente não ter o que fazer se eles pararem de pagar


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Lei do Inquilinato e FIIs de Hospitais e Educacionais - #8 de 13
Giovanni  
em 05/11/2018 16:23
FII de hospital me parece ter um risco ainda maior que educacional 


É possível aceitar ter um pequeno percentual em FII educacional locado a inquilino de rede grande, percentual este justificado pela possível demora até conseguir retirar o inquilino em caso de inadimplência. Notem que eu disse rede grandes, de capital aberto, não "UniEsquina".

Mas hospital é quase impossível tirar o inquilino enquanto tiver gente sendo tratada, e isso pode se arrastar. Conhecem algum caso de hospital que tenha sido "expulso" por inadimplência?
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Lei do Inquilinato e FIIs de Hospitais e Educacionais - #9 de 13
RicardoVsc55  
em 05/11/2018 16:52
Talvez ninguém tenha visto um despejo de hospital diante da raridade desse evento. Profissionalmente já vi algumas discussões a respeito de inadimplência de inquilino na área de saúde, mas as garantias locatícias eram tão fortes que a execução do despejo ficou em segundo plano e a preferência do locador foi a execução da fiança bancária.

Não quero aqui defender o nosso Poder Judiciário (que é confuso e lento), mas na prática não existe a possibilidade de se inventar uma permanência do locatário devedor após uma sentença que decreta o despejo.

Porém, repito, em locações dessa natureza existem inúmeras garantias que podem (e normalmente são) ser exigidas pelo locador.
Para mais informações:
https://www.migalhas.com.br/dePeso/16,MI209744,81042-A+atual+interpretacao+do+STJ+em+relacao+ao+despejo+de+estabelecimento
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Lei do Inquilinato e FIIs de Hospitais e Educacionais - #10 de 13
sniper  
em 05/11/2018 20:32
Além de eventual demora no despejo tem o dia seguinte.

Não é todo dia que aparece um empreendedor querendo abrir uma nova faculdade ou novo hospital. Se aparecer, é possível que, ao invés de utilizar imóveis pré-existentes, prefira um built-to-suit.

Não havendo interessados, os proprietários talvez decidam gastar em reformas que mudem a destinação do imóvel como transformá-lo em escritórios, etc. (caso as leis de zoneamento da região não proíbam)

Mas é aquela coisa, se estamos falando de FIIs, essas mudanças podem ser complicadas de serem feitas... assembleia, quorum mínimo, discórdia, etc. Algo simples pode se tornar complicado e se arrastar por muito tempo.

E cada caso é um caso. O imóvel do https://bastter.com/mercado/fii/FCFL11.aspx por exemplo (vejam a planta dele: TourDash), pode ser suficientemente genérico pra ser ocupado por empresas de outros setores que precisem de escritórios. Tem imóveis que exigiriam muitas reformas e outros que exigiriam poucas.

ps: não estou recomendando o fundo. Ele tem prós e contras e particularidades como qualquer outro.
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Lei do Inquilinato e FIIs de Hospitais e Educacionais - #11 de 13
sniper  
em 05/11/2018 20:33
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Lei do Inquilinato e FIIs de Hospitais e Educacionais - #12 de 13
leofaiad  
em 06/11/2018 10:55
@Giovanni, essa proteção especial não está na lei do inquilinato, mas na Constituição Federal, art. 6º:

Art. 6º São direitos sociais a educação, a saúde, a alimentação, o trabalho, a moradia, o transporte, o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade e à infância, a assistência aos desamparados, na forma desta Constituição.

Assim, entidades que atuam nessas áreas possuem uma proteção adicional pela doutrina e pela jurisprudência.

Da mesma forma, em regra, é mais difícil despejar um idoso do que um pessoa com 30 anos.
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Lei do Inquilinato e FIIs de Hospitais e Educacionais - #13 de 13

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