Considerações adicionais sobre imóveis

FIIs e Imóveis
Orsomarso  
em 11/11/18 15:57

Comentários

Último comentário 1º comentário do autor Só moderadores Só quem eu sigo Ordenar por gostei
Bastter  
em 11/11/2018 16:18
muito bom
@Giovanni da para organizar um FAQ com isso
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Considerações adicionais sobre imóveis - #1 de 35
Charlito  
em 11/11/2018 16:35
Muito bom mesmo.

@Orsomarso Tem intenção de vir a ser assinante da Bastter?
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Considerações adicionais sobre imóveis - #2 de 35
Giovanni  
em 11/11/2018 16:42
Coloquei no FAQ, legal sua contribuição @orsomarso
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Considerações adicionais sobre imóveis - #3 de 35
OWSwimmer  
em 11/11/2018 16:53
Excelente!! Esse site não para de me surpreender... economizei uns 6 posts só lendo esse!! Realmente digno de FAQ. 
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Considerações adicionais sobre imóveis - #4 de 35
Kratt  
em 11/11/2018 17:08
Muito legal

Esse ano fui pesquisar essas casas-container...

Na minha região saia mais caro que uma casa de alvenaria...
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Considerações adicionais sobre imóveis - #5 de 35
ClaudioGelape49  
em 11/11/2018 17:22
Boa tarde. Gostei muito do post. Como é estudioso do assunto o que dirira de quartos de hotel? Vale a pena comprar? E quem já tem um vale a pena vender??
Obrigado
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Considerações adicionais sobre imóveis - #6 de 35
Ze_Ninguem  
em 11/11/2018 17:50
A conclusão aqui é de quarto de hotel é fria, basicamente porque seu quarto só será alugado se o hotel estiver cheio, já que provavelmente será um dos últimos da fila. Há diversos tópicos discutindo o assunto. Eu fugiria disso! Abraço.
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Considerações adicionais sobre imóveis - #7 de 35
Paulohfa  
em 11/11/2018 21:59
Parabéns, está ótimo.
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Considerações adicionais sobre imóveis - #8 de 35
fi0red  
em 11/11/2018 22:11
Boas dicas! Tópico favoritado
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Considerações adicionais sobre imóveis - #9 de 35
DocBrown  
em 12/11/2018 00:47
Show de bola!!

E Flats ou residence services, quarto-sala? Vale a pena?

No Rio tem mtos flats que da pra comprar até já mobiliado, esquema residence-service. Geralmente esses tem garagem tb.
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Considerações adicionais sobre imóveis - #10 de 35
nbrazil76  
em 12/11/2018 08:09
Excelentes considerações sobre o q/s e 2/q...estou nesse dilema também! Obrigado por compartilhar!
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Considerações adicionais sobre imóveis - #11 de 35
Orsomarso  
em 12/11/2018 08:18
Não sei porque tem tanta gente perguntando de flat em hotel. Nem cheguei a pesquisar sobre esse tema, mas só de se pensar em "um quarto que faz parte de um hotel, mas é seu ao mesmo tempo" tem cheiro de rolo.

Imagina a seguinte situação : há uma casa grande, com um bom terreno e murada, e no mesmo terreno, há uma casinha (suíte c/ cozinha) de hospedes, só que o proprietário não tem mais visitas, e agora quer vender para alugar. Vamos considerar que a privacidade da casinha é boa, o proprietario da casa principal fez uma entrada/saída a parte para não ter contato com quem tiver morando na casinha; mesmo assim, você acha que valeria a pena comprar essa casinha no espaço desse vendedor? E se ele conseguisse um bom lucro alugando por temporada ou mensal, você acha que ele venderia? Parece que ele eatá terceirizando o risco. Já foi citado no tópico outro exemplo de terceirar risco, quando a construtora vende na planta).

Outro detalhe :

Os flats podem ser classificados como residenciais (“residenciais com serviços”) ou do segmento hoteleiro (“condo-hotéis”), e somente os residenciais com serviços cobram as despesas ordinárias chamadas de “taxa condominial”. No caso dos condo-hotéis, não existe o custo com o “condomínio”, mas o custo de cobrança com despesas ordinárias, também denominadas “despesas operacionais”, que são abatidas da receita bruta para apurar o lucro líquido. Ou seja, você se ferra no condomínio de qualquer maneira. Você compraria um Q/S (comum, sem ser flat) que o condominio fosse 1,5k, e o valor de aluguel tambem 1,5k? Se voce nao alugar o risco é alto, diferente de um imovel residencial Q/s que o condominio + Iptu é 500 reais (e a vacancia é muito menor).

Outro ponto, flat não é que nem imovel comum para alugar, numa crise todo mundo precisa continuar morando, já turismo é muito afetado (Gol por exemplo, uma empresa ciclica, mesmo considerando que tem gente que precisa viajar que não por turismo, e sim por causa de parentes, trabalho, saúde e tambem turismo, mas olha o quanto a gol é ciclica por causa só do turismo).

E mais, voce ja possui 1 casa/ap proprio, 1 ou 2 Q/s ou ap 2 quartos para alugar e talvez um imovel comercial (sala/loja) para querer diversificar (nesse negocio arriscado desse) ? Sem inventar pessoal. Se voce esta desconfiado e deixa de comprar, é melhor que ficar com essa ansia de comprar buscando uma oportunidade, maa nao existe oportunidade, se nao o proprio hotel recomprava o flat ou quem o tivesse em mão nao venderia de jeito algum.

Concluindo, hotel, assim como o banco, não é instituicao de caridade, se ele esta vendendo aquilo ali tem algum motivo, para ele não é vantagem, enquanto o banco tem cdb, o hotel tem flat...
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Considerações adicionais sobre imóveis - #12 de 35
detector  
em 12/11/2018 08:34
Quarto de hotel a venda pode contar que ninguém nunca aluga e tá sobrando. Quem se dá bem nisso é o dono de hotel que consegue empurrar pra um desavisado, que compra pra vê-lo alugado 2 ou 3 vezes por quinzena depois.
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Considerações adicionais sobre imóveis - #13 de 35
DocBrown  
em 12/11/2018 10:26
@orsomarso, obrigado pela sua resposta!

Na verdade o que eu quis dizer foi um Q/S nesses prédios que tem arrumação e uma estrutura melhor pros moradores (piscina, garagem, academia). Não são hoteis. Não existe uma central de reservas. Cada apartamento é decorado pelo dono e cada dono aluga o seu apartamento à sua maneira. Aqui no Rio tem mtos desses.

Mas entendi o seu ponto!

Estou pensando seriamente em investir num Q/S em Copacabana.
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Considerações adicionais sobre imóveis - #14 de 35
Bastter  
em 12/11/2018 11:31
flat e quarto de hotel eh assim

um hotel avalia ou esta com uns 40 quartos vazios
ai vende para vc e fica vazio
e vc paga pelo quartoi vazio q so enche em ocasioes especiais

para a administração do hotel eh a melhor coisa do mundo

nao eh a toa q estao oferecendo sem parar

quando q vcs vao aprender q tudo q ficam oferecendo demais é pq nao eh bom para vc senao nao ofereciam?

eh soh usar o pesquisar da area q vao ver isso explicado umas 20 vezes pq toda semana chega alguem aqui com essa brilhante ideia de sustentar hotel
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Considerações adicionais sobre imóveis - #15 de 35
Giovanni  
em 12/11/2018 11:47
Já não gosto de FII que mexe com hotel por causa da dificuldade em explorar esse segmento não sendo uma grande rede hoteleira

imagina pessoa física...

Imóvel como PF tem que buscar tranquilidade acima de tudo, a menos que você já seja dono de uma rede de hotéis e saiba mexer com isso
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Considerações adicionais sobre imóveis - #16 de 35
Orsomarso  
em 12/11/2018 11:57
Eu cheguei a comentar sobre residenciais com servico. Apesar deles nal serem flats de hoteis, podem se tornar um mal negocio.

Voce precisa ver o preco do condominio :

O condominio dsses residencias com servico na orla do Rio são caros por causa das "frescuras".
Só que o inquilino nao olha o conforto do condominio, ele soma aluguel, condo e iptu e ve o custo total. Um Qs/2q no rio vai ter un condo de 300 a 1k, ja um residencial acho dificil por menos de 1,5k. Se ficar vago, esses 1,5k vao sair do seu bolso (e a chance de ficar vago é alta, porque o condominio é caro).

Se voce gosta tanto assim desse tipo de empreendimento, procure um com serviços a parte. Se ele acionar um eletricista ou uma faxineira, a pessoa que pagará a parte. Assim o condo fica uns 700 e quem utilizar os servicos paga a parte.
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Considerações adicionais sobre imóveis - #17 de 35
DocBrown  
em 12/11/2018 12:33
@Orsomarso, meu prédio é um desses, orla da Barra da Tijuca. Condomínio aqui é cheio de frescurinha, arumação de 2a a sábado, equipe de manutenção predial, etc. Condomínio aqui é uma facada, 2,5k por mês. Aluguel de um 2Q acaba ficando super desvalorizado por conta disso.
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Considerações adicionais sobre imóveis - #18 de 35
Orsomarso  
em 12/11/2018 12:49
@DocBrow Moro em um condominio na Barra Tijuca tambem, mas não é na orla. O condominio é caro. Pra mim vale a pena morar, porque a segurança e a tranquilidade acaba mais que valendo a pena.
Só que eu no futuro, juntando capital, não compraria aqui, para investimento em aluguel, pelo custo do condominio; preferiria algum QS/2Q na zona sul ou na barra (que nao no meu condominio)
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Considerações adicionais sobre imóveis - #19 de 35
vrcr85  
em 12/11/2018 12:52
Sobre essa análise de retorno do aluguel de diferentes tipos de imóveis, tenho uma dúvida:
O fato de, segundo a análise, um Q/S ter melhor custo benefício que um 2Q não é apenas um retrato do momento atual? A lei de oferta e demanda não tende a equilibrar essa questão no longo prazo? 
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Considerações adicionais sobre imóveis - #20 de 35
Bastter  
em 12/11/2018 12:57
pode ser q sim ou q nao
vc sabe prever o futuro?
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Considerações adicionais sobre imóveis - #21 de 35
Orsomarso  
em 12/11/2018 13:09
@vrcristofoli Teoricamente sim, mas o mercado de imóveis une a questão casa própria com imovéis de investimento, tem a questão irracional e emocil e diversos outros fatores.

O que você acha mais lucrativo, ter 1 apartamento de luxo de 500 m2 com condominio de 8000, ou 10 Quarto e sala de 50 m2 com condominio de 400? Além dos 10 q/s renderem mais, voce nao vai ter a facada de 8000 na vacância.

E assim por diante. Quanto menor a área, mais vai se aproximando do custo beneficio do Quarto e sala.

Sinta-se a vontade para adquirir um 2 quartos para investimento (que geralmente sao de 60m2 ate 75m2), voce ainda estara fazendo um bom negocio se tiver valor, com a possibilidade de poder morar nele com uma familia um pouco maior e terá maior publico alvo de aluguel (ja que quem mora num Q/s pode morar num 2q, se o aluguel for parecido).

Eu, por exemplo, tenho um planejamento de comprar um 2Q daqui a X anos.

E se o imovel em questao que voce fala for para casa propria, ai é diferente, voce as vezes precisa abdicar da rentabilidade para a felicidade da familia, que tanto é falado por aqui.

Uma sugestao para novos casais : Comprar um ap 2Q para morar, a familia vai crescendo, e depois de anos compra mais um 2Q ou um Q/S, e quando a familia tiver bem grande, voce coloca os dois para alugar e mora alugado (SE SUA ESPOSA TIVER MENTE ABERTA EM RELAÇÃO A ISSO)
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Considerações adicionais sobre imóveis - #22 de 35
dbst  
em 12/11/2018 14:28
Alguém tem opinião formada e/ou experiência acerca de adquirir Q/S próximos a Universidades para alugar para estudantes? É fria, ou interessante?
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Considerações adicionais sobre imóveis - #23 de 35
Bastter  
em 12/11/2018 14:32
eu nao gosto por duas razoes

1 - se for faculdade particular pode fechar e ai ja era

2 - clientela muito mas muito ruim

3 - detesto negocios q so tem um publico
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Considerações adicionais sobre imóveis - #24 de 35
vrcr85  
em 12/11/2018 14:42
@Bastter, é justamente por não saber prever o futuro que vim perguntar aos mais entendidos do fórum. 
Como leigo, pensava que, se é tão simples descobrir que um tipo de imóvel traz mais retorno financeiro que o outro, logo o mercado corrigiria isso, por exemplo, aumentando a oferta de Q/S, pressionando para baixo os preços de aluguéis desse tipo de imóvel. 
O @Orsomarso respondeu bem.
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Considerações adicionais sobre imóveis - #25 de 35
Orsomarso  
em 12/11/2018 15:10
@vrcristofoli Isso tem muito haver com a liquidez dos ativos. Um metro quadrado é a unidade basica de imoveis e 1 ação é a unidade basica daquele ativo (então em um ap de 300 m2 apesar de voce ter 300 x 1 m2, voce nao tem a mesma liquidez de 60x5 m2). QS está para imoveis assim como lote de 100 esta para ações (em relacao a liquidez). O fracionario tem variacoes no preco (para cima ou baixo) da unidade basica (1 ação) , assim como se alguem criasse un lote de 1 milhao, teria variacoes no preco (para cima ou baixo), entao procure imoveis com mais liquidez e mais publico alvo, imagina se uma ação na B3 tiver a cotacao de 1000, 100,000 para comprar um lote de 100, por isso voce vê a Ambev custando uns 15 reais, com 1500 qualquer um compra um lote e evita as oscilacoes do mercado fracionario.

Ah, e esquece esse negocio de o mercado vai ajustar o preco, por dois motivos :

1 - O que era pra ser ajustado ja foi ajustado, a reação desda entidade chamada mercado é instantanea (é equivalente ao paradoxo de nao poder voltar no tempo porque tudo que podia ja foi alterado, tipo o filme lá do Harry Potter)

2 - O mercado é doido.
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Considerações adicionais sobre imóveis - #26 de 35
Orsomarso  
em 12/11/2018 15:14
A variação do tamanho do imovel que a pessoa habita ou pode habitar não é linear com a variação do percentual da populacao.
Ex : ap de 70m2 com 2 quartos de 300 mil tem um potencial de ser ocupado por 80% da populacao com uma renda média, já um apartamento de 700m2 por 0,1%
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Considerações adicionais sobre imóveis - #27 de 35
Orsomarso  
em 12/11/2018 15:28
@vrcristofoli E tambem essa coisa toda funciona diferente com imoveis comerciais. Empresas maiores precisam de lajes corporativas ou até mesmo um prédio inteiro. E até para o ramo imobiliário, as vezes você tem um imovel de 1000 que tem pouquissa liquidez ai vem a esposa de um milionario e manda ele comprar, e pronto, as vezes foi pago 2x o valor do m2. Cara, o mercado é louco.
É impossível saber até sobre coisas mais simples, sobre como se comportará o mercado de mel da abelha africana no sul da guiné equatorial, imagina o mercado imobiliario brasileiro.
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Considerações adicionais sobre imóveis - #28 de 35
vrcr85  
em 12/11/2018 15:57
Entendi, @Orsomarso. Obrigado!
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Considerações adicionais sobre imóveis - #29 de 35
stunts  
em 12/11/2018 15:59
Muito obrigado pelo tópico.

Ando ultimamente meio angustiado com isso, pois fico na dúvida entre empatar uma grande soma em um imóvel para morar ou ficar no aluguel.

Além disso, ainda penso se vale mais a pena comprar um Q/S pra alugar ou usar esse dinheiro para comprar um 2Q e deixar do meu jeito.

Como tudo envolve grandes somas, é normal ficar indeciso.

Vou pensando com calma, olhando as propostas e deixando o barco navegar sem pressa pra tomar alguma decisão.
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Considerações adicionais sobre imóveis - #30 de 35
Bastter  
em 12/11/2018 16:10
vc morar = nao eh decisao financeira
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Considerações adicionais sobre imóveis - #31 de 35
stunts  
em 12/11/2018 16:30
É e não é, né.

Pq ainda não tenho esposa e filho no cangote pra tornar emocional.

E imóvel em BSB de 70 m2 parte de 600 mil reais pra começar a brincar. Daí é de sentar e pensar no assunto.

Mas entendo que não é financeira no sentido de o que é melhor: QS pra alugar ou 2Q pra morar. De acordo.
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Considerações adicionais sobre imóveis - #32 de 35
extimido  
em 12/11/2018 19:03
ainda to bem longe de comprar meu imóvel.. por enquanto to feliz da vida morando de aluguel.a mulher tmb
então blz. talvez o meu primeiro imóvel nem seja para morar..seja para alugar para alguem.

fiquei com uma dúvida uns dias desses
em sp as construtoras estao fazendo diversos prédios com um foco diferente. eh tipo 16 m2, 20 m2.

até vi um que gostei bastante. era proximo da avenida paulista e de 3 hospitais.
nao tinha grana( e hj ainda nao teria..) mas fui de curioso olhar.

o empreendimento tinha um "plus" (q ainda nao entendi se é bom ou ruim). eles criariam um app para que vc alugasse o seu apto parecido com o airbnb, mas a proposta é que seja de uma maneira meio que automatizada para que vc não perca tempo.

agradeço se puderem fazer considerações. micro imovel. rs
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Considerações adicionais sobre imóveis - #33 de 35
Bastter  
em 12/11/2018 19:21
eu acho q se vc for comprar para investir deve ir no usual e nao em coisas diferentes
estes APs muito pequenos podem dar certo ou nao
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Considerações adicionais sobre imóveis - #34 de 35
Orsomarso  
em 12/11/2018 19:42
Interessante essa ideia de micro imovel. Grandes centros financeiros globais estão cada vez mais tendo por causa do elevado preço do m2, Hong Kong está absurdamente cara, e ela é uma Alpha +, já São Paulo é Alpha, ou seja, cidade bem importante no contexto internacional.

Sinceramente não tenho muito conhecimento sobre isso, mas sugiro você analisar alguns fatores :

I - Qualidade do empreendimento em sí, tudo mesmo, parte de engenharia, localização (voce ja falou que é boa) etc...

II - Custo do m2, é normal quanto menor o imóvel mais o preço por m2 aumente, mas tem que ser algo mais natural. Ex : imóvel na região custa 8k por m2, e esse ai está custando 9k; 12,5% a mais, voce vai pesar se vale a pena, acredito que não seja uma diferença absurda. Mas se custar 12k, já edtá custando 50% a mais, sera que vale a pena? Voce vai ter que pesar, mas tá meio estranho...

III - Qual vai ser o custo do condominio? Voce vai alugar por 500 e o condominio custa 500, o inquilino vai ter que desembolsar 2x do valor ofertado (psicologicamente na cabeça dele ele vai achar que está pagando muito), e eu desconsiderei o Iptu porque seria uns 30 reais.

IV - Em vários centros urbanos brasileiros, muitos apartamentinhos acabam se destinando à prostituicao e até há casos que o prédio inteiro vira fama de ser destinado à prostituição. E ainda tem a possibilidade de muitos desses aps umas 5 pessoas morarem em 16 m2, então acabaria que os serviços do condominio poderiam ficar obsoletos.

V - Muitas vezes, como fator de proteção anti vacância, é viável adquirir um imóvel que se não der certo o aluguel, você possa morar (até porque você é o seu melhor inquilino)

Essas informações ai não são para desmotivar não. Mas seria muito fácil eu falar : vai na fé e compra, rentabilidade garantida, vai chuver inquilino... Então tentei mostrar alguns pontos que você precise analisar. Eu sei que as vezes a novidade aparece e as vezes a gente pensa, caramba, isso foi uma ideia genial, mas acho que é melhor esfriar a cabeça, dar uma analisada friamente no modelo de negocio e decidir se você viu valor ou não no imovel.

Achei a ideia do empreendimento interessante, mas, como qualquer investimento, é preciso analisar as vantagens e desvantagens. Então, ninguem pode falar pra você se vale a pena ou não, só você. Tomara que você consiga achar um bom empreendimento, estamos torcendo por você
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Considerações adicionais sobre imóveis - #35 de 35

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