FII não pode contrair empréstimo, mas pode emitir CRIs ilimitados?

FIIs e Imóveis
Primata  
em 01/12/18 21:19

Comentários

Último comentário 1º comentário do autor Só moderadores Só quem eu sigo Ordenar por gostei
Conta_Gotas  
em 01/12/2018 21:47
É, o negócio e diversificar e tentar fugir ao máximo de rolo
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FII não pode contrair empréstimo, mas pode emitir CRIs ilimitados? - #1 de 21
InvestindoSempre  
em 01/12/2018 22:13
A situação prática se refere à qual FII?
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FII não pode contrair empréstimo, mas pode emitir CRIs ilimitados? - #2 de 21
Primata  
em 01/12/2018 23:01
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FII não pode contrair empréstimo, mas pode emitir CRIs ilimitados? - #3 de 21
Giovanni  
em 01/12/2018 23:02
Me lembro apenas do caso do BRCR11 mas em percentual pequeno em relação ao PL do fundo

No caso, acho que você está se referindo as quatro aquisições que o XPML11 fez

No caso, a dívida através de CRI naturalmente não é ilimitada (não no sentido em que um banco gera empréstimos através de crédito por exemplo), pois tem lastro em recebíveis imobiliários.
Para ter um prazo longo como esses, provavelmente está baseada em contratos igualmente longos de aluguéis ou nos próprios shoppings como garantia em caso de inadimplência. 

Parece ser um caso novo no mercado que vamos acompanhar de agora em diante.

Para jogar um pouco de lenha na discussão: Não sabemos se essa alavancagem vai trazer bom retorno no longo prazo.
E o pessoal ainda reclama quando falamos para tomar cuidado com IPO... 
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Primata  
em 01/12/2018 23:22
Bem lembrado, @Giovanni. Obrigado.

Mencionei "em tese" porque não há norma que impeça; depende de quem vai emprestar.

Dobrando o PL dá um LTV igual a 100%, correto? 
O tomador foi um único fii de CRI (conforme Webcast). Corajoso!
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marcos_n  
em 02/12/2018 08:38
Realmente me parece um caso novo que pode servir de parâmetro assim como foi o caso do MFII11. Ao que parece, a legislação veio num sentido de proibir que os gestores trabalhassem com alavancagem.
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Memento_Mori  
em 02/12/2018 09:21
@SARD3 essa parte ficou confusa: "quase duplica seu PL, ao passo em que para realizar essas aquisições securitiza receitas imobiliárias futuras num valor pouco maior do que o PL após as aquisições"

Não tem como duplicar o PL se para isso contraiu passivo maior do que a aquisição, pois PL = Ativo - Passivo. Se eu adquiri  um ativo que vale 10, mas com isso eu adquiri uma dívida que vale 11, meu PL diminuiu 1.

Acho que quis dizer que dobrou os ativos, certo?
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Primata  
em 02/12/2018 09:49
@MauricioMdS sim

Não apareceu o botão editar logo após o envio.

Deveria ser "pouco maior do que PL antes da emissão" ou "pouco maior do que METADE do ATIVO após a emissão"
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marcioCDF  
em 02/12/2018 20:33
Grande sacada. O negócio é começar a marcar os FII que se utilizam dessa prática e acompanhar a evolução desse rolo.
@Giovanni , seria bom se também tivesse alerta de IPO nos FII.
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Primata  
em 08/12/2018 08:24
Corrigindo as informações, após o comentário do @MauricioMdS ...

________09/2018| 10/2018| Fator
Ativo_____327,71 | 991,95 | 3,0
Passivo____38,70 | 467,61 | 12,1
PL_______289,01 | 524,34 | 1,8

ABL (m²)__18.863 | 61.935 | 3,3

EF_________10% | 46%
EM_________1,13 | 1,89
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celtiberian  
em 08/12/2018 09:20
Dependendo de como estiver estruturada a taxa de administração, isso é uma forma do gestor também duplicar ou triplicar sua remuneração, jogando a conta (o risco adicional) no colo do cotista.

Olhei esse XP Malls, cobram 0,95% a 0,75% (escalonado) sobre o patrimônio líquido, mais 20% a título de "taxa de performance" sobre o que exceder IPCA + 6%. Mas não entendi como calculam isso:

"A Taxa de Performance será calculada para fins de pagamento, nos termos da fórmula
abaixo, desde que ela seja superior a zero (TP>0):
TP = 0,20 * [Va * (∑i Corrigido – ∑p Corrigido)]
onde,
TP = Taxa de Performance;
Va = valor total que foi distribuído aos Cotistas no semestre;
∑i Corrigido = variação percentual do retorno referente a distribuição de rendimento de cada cota, ou seja, quociente calculado entre o valor total distribuído aos cotistas no semestre, previsto no Regulamento do Fundo, e o valor unitário por cotas integralizadas, valor esse que será corrigido mensalmente pelo Benchmark até a data de apuração da Taxa de Performance;
∑p Corrigido = variação percentual acumulada do Benchmark (IPCA+6%a.a) até a data de apuração da Taxa de Performance."

Eu não consegui entender direito como é calculado, por que diabos seria corrigido o valor unitário por cota pelo benchmark, depois descontado o benchmark? Alguém entendeu o cálculo? Talvez tenha algum erro de digitação ali e queriam dizer que somariam o rendimento pago mas o ganho no preço da cota, sei lá.

De qualquer forma é um absurdo querer ser premiado por resultado totalmente esperados. IPCA + 6% é NTN-B. Um FII é um instrumento de renda variável e já é esperado, em seu NORMAL, render acima disso, gestor não mereceria nenhum prêmio por isso em teoria. Para um FII alavancado, o resultado esperado é ainda maior pelo risco tomado.
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oxe  
em 08/12/2018 09:34
Também há pelo menos um FII com dívida anterior à criação do Fundo, ou seja, que já nasceu alavancado. É o VISC11
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Primata  
em 08/12/2018 10:08
@oxe  

Em termos comparativos, grosso modo, VISC tem um EF de 5%, e div. líq. negativa.
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oxe  
em 08/12/2018 10:15
@SARD3

Não acompanho o FII, mas acho que ele tem caixa remanescente da última emissão, talvez daí a dívida líquida negativa.

Mas eu só citei pra ilustrar que um FII pode nascer com dívida. Não acho que a dívida do VISC é preocupante, não.
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Conta_Gotas  
em 08/12/2018 22:37
Sinceramente, esse VISC11 é muito estranho, é tipo uma Aliansce ou BRMalls só que em vez de ação é FII. Infelizmente não acho nenhum FII de Shopping decente, se for pra entrar no ramo eu só penso em comprar Mult3
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Cleber46  
em 09/12/2018 00:29
Case do visc11 é totalmente diferente da mult3, eles não querem gerir/construir shoppings, focam em comprar parte minoritaria de shoppings já em operação, e tem q distribuir os 95%.

O q não gostei é a taxa de administração bem alta, no nível do hgbs antes da hedge, por enquanto tem entregado boa governança, relatórios bem completos e performance na linha da média do setor.
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TioPatinhas1978  
em 07/11/2023 18:37
Hoje um amigo meu me falou que FII poderia se endividar emitindo CRIs, eu não acreditei no inicio e fui pesquisar e com isso acabei chegando nesse tópico. Como estou atrasado nesse assunto. 
Agora fiquei curioso se no site tem algum local que eu consigo saber quais FIIs possuem CRIs emitidos?  
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Bastter  
em 07/11/2023 18:51
a natureza do sardinho eh ficar atras de razoes para vender seus ativos

@Giovanni isso eh contigo
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FII não pode contrair empréstimo, mas pode emitir CRIs ilimitados? - #18 de 21
Giovanni  
em 07/11/2023 19:27
@TioPatinhas1978

Não tem uma lista direta, mas você pode achar evidências de FIIs que tem algum tipo de alavancagem olhando o percentual do passivo no mural de cada FII. Acima de 10%, provável que tenha, aí só olhar o relatório ou resumo do relatório para conferir

Mas isso não chega a ser preocupante já que é um tipo de dívida que tem que ter lastro real em imóveis do próprio FII ou nos alugueis destes, e dificilmente passa de 20-30% nos FIIs que usam esse recurso
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Bastter  
em 07/11/2023 19:36
@TioPatinhas1978 se quer sobreviver na RV
mude seu foco

ao inves de procurar razoes para sair dos ativos
procure razoes para ficaar
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FII não pode contrair empréstimo, mas pode emitir CRIs ilimitados? - #20 de 21
TioPatinhas1978  
em 07/11/2023 21:44
@Bastter em momento nenhum pensei em vender os meus ativos por causa disso, apenas me surpreendi pois sempre tive a informação que FIIs não poderiam se endividar, o que na pratica acaba não sendo verdade.

O ruim é usar essa alavancagem para pagarem dividendos que não são sustentáveis, coisa que muitos estão fazendo, e a sardinhada dos dividendos não sabe e quando descobrirem vai ser tarde demais.

Felizmente não sou uma dessas sardinhas que corre atras de dividendos, mas estou sempre correndo atras de mais conhecimento e hoje adquiri mais um.

@Giovanni obrigado pelas informações.
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