Risco em FII atualmente
comentada em 15/01/2019 23:42

existe a propaganda da renda, disso nao tem como correr, tem: deixando de ouvir ou prestar atenção.

os fiis tem obrigatoriedade de distribuir quase tudo que aufere, então fica complicado para crescer organicamente, porque eles ficam engessados para reinvestir.

mas existem fiis grandes que conseguem através de aquisições e reserva comprar mais imóveis, expandir os que ja tem, reformas e etc.

outra forma de crescimento é emissão de cotas para comprar mais ativos.

entao quando eu penso em crescimento de fii eu penso em 2 coisas: 1) emissao de cotas e 2) valorização dos imoveis.

e respondedo a sua pergunta: no longo prazo, preço de compra não importa, então nao interessa o momento que você entrou.

estuda bem o roteiro do iniciante e os livros que tem tudo isso mastigadinho.

e por fim: corre de propaganda de midia, quando aparecer na tua frente, pula, esquece, pq so deia a gente mais burro pq a gente acaba pensando nos bullshits e por aó vai.

"Quando eu penso em FII eu não consigo imaginar um FII se valorizando muito ao longo do tempo, como acontece com uma ação."

sim, você está certo, as ações são partes de empresas; empresas são o setor produtivo da sociedade e criam algo/prestam serviços, e se bem administradas tendem a crescer virtualmente sem limites no longo prazo;

FIIs são condomínios de recursos que investem em imóveis, renda fixa relacionada ao mercado imobiliário (CRIs, etc) ou em outros FIIs (FoFs), ou um pouco de tudo isso. 

Os imóveis tendem a seguir a inflação no longuíssimo prazo com um pequeno ganho. No longo prazo a tendência de crescimento de um FII de tijolo vai ser muito menor que uma boa empresa, eles não podem se alavancar como os REITs por exemplo.  Mas se for bem administrado e cuidado, com os proventos recebidos, SE REAPLICADOS NO PATRIMÔNIO do investidor, vão fazer com que ele cresça exponencialmente também

Mas é importante lembrar que FII que investe em imóvel não é imóvel, não é renda fixa, é FII, e é renda variável que pode e vai variar para baixo

os FIIs que investem em CRIs, mesmo investindo em renda fixa são renda variável também 

isso está sendo explicado na nova série "FIIs para iniciantes":
Bastter.com - Bastter Blue


"Aí, atualmente, devido ao propagandismo da mídia, os preços dos FIIs estão subindo muito. "Estamos na fase dos FIIs", dizem os analistas. "Todo mundo" está correndo para comprar FII para viver da "renda" deles. "

Normal, isso é cíclico. Em 2012-13 foi a mesma coisa, depois foi a hora da renda fixa, a hora das criptomoedas, a hora das ações, a hora dos FIIs, e repete. Assim caminha a manada... por isso você tem que se afastar e ignorar

"Aí eu pergunto: não seria perigoso comprar FII, com preço elevado, seguindo a ótica do buy & hold, nesse momento? Porque, como eu disse, eu não consigo imaginar o FII aumentando tanto o valor para no longo prazo "não fazer diferença" o momento da compra. Entenderam a minha questão?"

Segue a mesma lógica das ações: tanto faz se comprou na alta, na baixa ou no meio, desde que sejam ativos de valor e que você invista para o longo prazo, cotação/retorno segue esses fundamento

o ideal é se afastar de analistas, mídia e bullshit

O título do post é confuso... 

Risco em fii é vacância severa, mono inquilino principalmente; inadimplência; perda de valor do imóvel; etc.

A confusão aí embaralhou a fase do ciclo com a noção de risco. Talvez seja uma boa aprofundar o estudo.

@LuizNobrega

Se vc imaginar que uma das regras que todo investidor prudente usa para investir é a diversificação, os FII são sim um excelente instrumento ou meio para isso, que é Diversificar. Existem vários outros instrumentos comentados pelo site que não são considerados sequer investimentos, exemplo: COE, mas os FIIs sim, tanto é que tem uma sessão somente deles. E em relação a preço, realmente, esqueça isso. Com o tempo vc perceberá a insanidade disso. Se está muito "barato", os "analistas" não vão dizer para comprar, e o motivo é a crise, é sei lá o que, agora, nesse momento, o motivo é que está muito "caro", está "esticado", está "sobreprecificado", etc. Pensando assim, vc não vai investir em nada absolutamente nunca. Sei que é difícil no começo, até porque vc disse ser novo aqui, mas é assim mesmo. Siga as orientações, estude muito o material do site e com o tempo vc "verá". 

Se pensar em termos de DFC, os FIIs não estão caros. Os preços se ajustaram a atual curva de juros e a perspectiva de aumento de receita de aluguel (redução de vacância e reajuste de aluguel). 

Independente de preço, cada vez que você opta por esperar para comprar um FII, você está perdendo uma oportunidade de aumentar um pouquinho seu rendimento mensal. Enquanto o mercado está oscilando, seus rendimentos e aportes estão aumentando se não houver nenhum problema grave com seus FIIs e você continuar comprando.

Esse post já valeu a resposta do @Giovanni

Grande aula @Giovanni
Parabéns!

Pessoal, obrigado pela gentileza em responder. Esclareceu bastante!

Otimas explicações Giovanni!

Em relação ao comentário do Sard3, sobre fii mono inquilino eu penso diferente atualmente. Um fii mono imovel mono inquilino, porem um bom imovel, bem localizado, tendo uma carteira de fiis diversificada, nao consigo ver problema.

Se o inquilino sair, ok. O imóvel sendo bom logo ira alugar. Se ficar 2 anos fechado, ok, nao vai afetar seu patrimonio, ja que esta diversificado em valor. Estou pensando errado? 

Oi @Henriqu 

Os critérios são subjetivos; cada um é cada um. Não tenho interesse em mono-inquilino, questão pessoal. 

É importante estar ciente do risco real de cada ativo, ou seja, aceitar caso algo de errado aconteça (aqui vale a máxima de "colocar uma pedra em cima"). Alguns riscos são previsíveis, outros nem tanto.

No caso de 2 anos desocupado haverá despesas (condomínio e iptu, taxas de gestão, adm e outras) que podem devorar o caixa, se houver. Receita financeira pode não ser o suficiente. Não havendo caixa para bancar essas despesas, pode ser necessário nova emissão; se não der para levantar o montante pode até mesmo ter outras consequências.

O "problema" de FII mono-inquilino ou mono-imóvel eu resolvo diminuindo o percentual dele na carteira. Qual é a diferença entre ter 3 mono com 4% na carteira ou ter 1 multi com 12%?
Mas, claro, só se os mono tiverem valor, forem bons imóveis.
Eu não vejo muitas opções no mercado de FIIs para descartar bons imóveis só por serem mono.
Mas isso é opção minha, obviamente, pois ninguém precisa investir em um ativo se não estiver confortável com a escolha.