Análise de FII é subjetiva...

FIIs e Imóveis
Giovanni  
em 19/02/19 16:29

Comentários

Último comentário 1º comentário do autor Só moderadores Só quem eu sigo Ordenar por gostei
Bastter  
em 19/02/2019 16:33
eh o criterio rolo evidente q eu tenho nas açoes
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Análise de FII é subjetiva... - #1 de 22
rodlamin  
em 19/02/2019 17:00
eu demorei mt pra começar a investir em FII por causa disso.

é muito subjetivo mesmo.

hoje eu me defendo com multi inquilino, vacância histórica/atual baixa, sem fraude. essas coisas. 
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Análise de FII é subjetiva... - #2 de 22
Malk  
em 19/02/2019 17:05
 @Giovanni Os FIIs cadastrados podiam ganhar um selo "Sem rolo grave" ? E em algum lugar explicar o que é rolo grave. 

Ou " com rolo grave". Daí a gente já pula e vai pro próximo na análise. 

Ou seria muito "recomendação"?
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Análise de FII é subjetiva... - #3 de 22
morerj  
em 19/02/2019 17:05
multi-inquilino e preferencialmente multi-imóvel.
Se for um bom imóvel, muito bem localizado, e dependendo da finalidade, por exemplo lajes ou galpão, até dá ter um percentual em mono-imóvel.
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Análise de FII é subjetiva... - #4 de 22
silviokj  
em 19/02/2019 17:12
Não sei vcs, mas tô com dificuldade de diversificar muito em fiis, não consigo encontrar mais que 6 que passam nos meus principais critérios ...
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Análise de FII é subjetiva... - #5 de 22
Innervisions  
em 19/02/2019 17:16
@silviokj se for ver o ideal: tijolo, multi, multi, não tem mais que isso mesmo
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Análise de FII é subjetiva... - #6 de 22
caiotaniguchi  
em 19/02/2019 17:20
Aqui se fala muito sobre diversificação interna de FIIs, que o melhor é ser multi-multi, mas se levar essa recomendação a ferro e fogo não sobra quase nada e cai nessa situação do @silviokj.

Eu flexibilizei os meus critérios e resolvi colocar em carteira FIIs que são mono imóvel ou inquilino (nunca os dois). Usando a estratégia de alocar percentuais menores, dá pra ter uma carteira com um número de ativos bem maior, sem ignorar o maior risco da pior diversificação interna.
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Análise de FII é subjetiva... - #7 de 22
Giovanni  
em 19/02/2019 17:30
@ayltoncn nas rapidinhas tento evidenciar isso
a primeira coisa que abro quando quero lembrar de um FII é a rapidinha =)

@rodlamin a boa notícia é que são poucos FIIs com rolos GRAVES
a maioria que oferece condições para ser sócio/cotista (liquidez) não tem rolo grave aparente, e o que difere um FII de outro nessa categoria é a diversificação interna

@silviokj se você fechar bastante seus critérios vai encontrar poucos já que o nosso mercado é um bebê que engatinha...

e por isso sou a favor de ter PESOS diferentes na distribuição dos percentuais em FIIs

Exemplo grotesco, não é recomendação:

XPCM, TBOF e HGRE são FIIs do segmento de lajes corporativas que passam nos meus critérios de valor

são mono/mono, mono/multi inquilino, multi imóvel e multi inquilino respectivamente

Considerando a diversificação interna e portanto a chance de um rolo grave acontecer, vou colocar no meu BS um peso bem menor para o primeiro, um peso ligeiramente maior no segundo e um peso maior no terceiro


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Análise de FII é subjetiva... - #8 de 22
Giovanni  
em 19/02/2019 17:31
claro que vão existir FIIs "multi" imóveis como HGJH, FLMA, RNGO mas que tem mais de um imóvel na mesma localização/bairro
pode levar isso em conta na hora de distribuir os percentuais
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Análise de FII é subjetiva... - #9 de 22
chimp  
em 19/02/2019 17:31
até a classificação de multi é subjetiva. Tem FII que tem dois imoveis muito proximos, mas as finalidades sao distintas, como o #FLMA11. Pra quem tem um critério mais elástico, pode ser que ele caia na sua rede.
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Análise de FII é subjetiva... - #10 de 22
Innervisions  
em 19/02/2019 17:40
@Giovanni você acha um problema concentrar muito numa mesma gestora ?
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Análise de FII é subjetiva... - #11 de 22
Malk  
em 19/02/2019 17:45
@Giovanni rapaz eu nunca tinha visto as rapidinhas rs 

Falha minha. Realmente, tem bastante informação ali. 

Já deu uma clareada. FIIs para mim ainda são um pouco "mistério" xD
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Análise de FII é subjetiva... - #12 de 22
Giovanni  
em 19/02/2019 18:01
@Innervisions não vejo problema, já que os gestores e até mesmo os administradores são prestadores de serviço do FII e podem ser substituídos

e temos vários exemplos recentes de substituições

o mais importante é que os FIIs passem nos seus critérios de valor e seja considerada a diversificação interna

@ayltoncn normal! Mesmo como moderador e estudando n FIIs eu fico perdido as vezes. Por isso vamos tentar estabelecer critérios mais objetivos para separar o joio do trigo
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Análise de FII é subjetiva... - #13 de 22
Giovanni  
em 19/02/2019 18:25
@Masamune isso mesmo 
em breve o BS terá a opção de distribuir por PESO ao invés de digitar manualmente o percentual
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Análise de FII é subjetiva... - #14 de 22
rodlamin  
em 19/02/2019 18:29
po, eu faço isso ai que a galera está falando.

categorizo em 3 níveis. sendo os melhores os multi mercados e tal, até o ultimo que ainda eh bom, ser mono inquilino ou mono imovel.

na verdade eu faço isso com ação tb... hahaha
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Análise de FII é subjetiva... - #15 de 22
extimido  
em 19/02/2019 22:43
sou mt iniciante. mas já tenho minha carteira de fiis formada. e gostei dela
fiquei "chateado" quando vi que passaram a informar a situação de "alerta" quando o fii é mono-imóvel.

PQDP, FCFL. e outros. esses eu reputei serem ótimos fiis.
tem ainda aquele que é triplo a e tem dois imóveis lado a lado. esqueci o nome

tmb dividi minha carteira (em ações tmb) com o msm peso
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Análise de FII é subjetiva... - #16 de 22
bmoraes2000  
em 20/02/2019 06:39
Qualquer ideia que ajude a selecionar os melhores fiis é bem vinda. 
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Análise de FII é subjetiva... - #17 de 22
Genkidama  
em 20/02/2019 07:27
@Giovanni

Dividir por PESO os ativos vai ser ótimo!!!
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Análise de FII é subjetiva... - #18 de 22
oxe  
em 20/02/2019 09:13
Eu faço isso que falaram: seleciono todos os FIIs que não têm problemas graves, coloco um peso maior nos mais diversificados internamente e um peso menor nos menos diversificados. Além disso, controlo o percentual total dos investimentos em FIIs.

Não saio olhando cada um dos imóveis dos FIIs, nem faço "compra de vacância" (que é praticamente um EDART de valor).

No final, acho FIIs muito mais simples de escolher e acompanhar. Eu já tive mais dificuldade, mas percebi que eu estava com uma mentalidade parecida com a que eu tinha com empresas: queria controlar todas as variáveis, entender cada detalhe. Com FIIs, abandonei a ilusão de controle. Aliás, com o tempo, deixei essa mentalidade controladora de lado mesmo com as empresas. O controle que temos é a diversificação, o resto é ilusório.
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Análise de FII é subjetiva... - #19 de 22
Giovanni  
em 20/02/2019 09:55
@extimido o alerta é apenas um aviso sobre a característica do FII 


Não significa que não tenha valor

nos exemplos dos posts acima dá para ter até FII mono/mono na carteira considerando a diversificação interna dele na hora de distribuir os percentuais
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Análise de FII é subjetiva... - #20 de 22
rcsv  
em 20/02/2019 11:04
Putz! Tópico excelente. Aprendi muito.\m/
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Análise de FII é subjetiva... - #21 de 22
prmd  
em 20/02/2019 11:42
Eu penso que se evitamos os grandes erros, podemos até cometer alguns pequenos.

Evitar os rolos evidentes não é tão complicado, basta uma lida na rapidinha e passar o olho no mural, já se descarta logo.

Interessante que os rolos geralmente fisgam através de indicadores que os incautos adoram (DY e VP, principalmente).

Então, se o investidor não se guia por esses indicadores, mas sim por uma análise de "valor" (diversificação, liquidez, solidez, vacância, perenidade etc.), ele TENDE a não entrar nesses rolos.

O site tem melhorado muito nesse processo de facilitar o estudo dos FIIs e tenho certeza que vai melhorar ainda mais. Cabe a cada investidor ter o bom senso e a responsabilidade de ESTUDAR.

@Giovanni cada post seu é uma aula, cara. Parabéns. 
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Análise de FII é subjetiva... - #22 de 22

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por Giovanni em 19/02/2019 16:29

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