Declaração de Compra de Imovel financiado
comentada em 18/04/2022 16:23

para nao pagar IR vc vai pagar financiamento q vai sair muito mais caro do q o IR?

Cara, que viagem...Você fez um grande rolo com seu dinheiro e agora quer se enrolar com o Leão... 

você certamente terá que usar o programa de ganho de capital (GCAP). Ali terá mais informações. (ACHO) que dividas não são abatidas de lucros, mas veja lá.

@rodrigocogo

Putz! Você não é bobina de papel mas está todo enrolado. 

Nem precisava. Você confundiu as isenções de IR sobre lucro imobiliário. Na primeira isenção, você não paga IR sobre lucro se vender seu único imóvel residencial e, dentro de 180 dias, comprar outro imóvel residencial. Não precisava comprar dois e muito menos fazer dívidas. E não pode ter vendido outro imóvel nos 5 anos anteriores.

A outra possibilidade de isenção é vender o único imóvel por até R$ 440 mil que também estará isento de IR. Nesta, você não tem obrigação de comprar outro imóvel em 180 dias. Você também não poderá ter vendido outro imóvel nos 5 anos anteriores. 

Se bobear, você não pagaria IR de qualquer maneira e se meteu no financiamento à toa. Loucura total

Respondendo suas dúvidas: uma coisa, é a venda do imóvel. Outra coisa, o financiamento dos outros dois.

Apure o ganho de capital na venda do primeiro imóvel preenchendo o programa Ganho de capital. Baixe o programa no site da Receita. Lembrando que, caso tenha ocorrido ganho de capital e a venda foi em 2018, você já deveria ter feito o pagamento do IR através do DARF. Caso a venda tenha sido agora em 2019, baixe o programa Ganho de capital (GCap) 2019.

Já os imóveis financiados devem ser lançados em Bens e direitos, com todas as informações exigidas: quem vendeu, CPF/CNPJ, condição de financiamento e valor pago à vista.

A linha 31/12/2017 fica zerada. A linha 31/12/2018 você inclui a metade paga à vista e as parcelas do financiamento pagas em 2018. Conforme for efetuando os pagamentos, vai somando os valores ao valor informado na linha 31/12 do ano anterior, até concluir o pagamento dos imóveis. Dê baixa no imóvel vendido informando nome de quem comprou, CPF/CNPJ, valor pago. A linha 31/12/2018 fica zerada.

Caso tenha apurado lucro isento, informe o valor na ficha Rendimentos isentos e não tributáveis, nas linha 6 (venda até R$ 440 mil) ou na linha 7 (compra de outro imóvel em até 180 dias).

Caso o lucro tenha sido tributado, informe o valor em Rendimentos sob tributação exclusiva, na linha 2.

Preenchendo o programa Ganho de capital, pode importar os dados para a declaração e estas informações irão para os lugares certos, exceto as informações da ficha Bens e direitos.

Segue o link para baixar o programa GCap


Programas para você — Receita Federal

@rodrigocogo

Outra observação: se você pegou o dinheiro da venda e pagou metade do primeiro imóvel, a outra metade usada para pagar metade do segundo imóvel, não terá isenção sobre o lucro, no caso da venda para compra de outro imóvel no prazo de 180 dias.

Valeu galera, estou bem enrolado mesmo...

 

@buy_and_hold64 muito obrigado pela ajuda... O que acontece é que o valor da venda que recebi é maior que 440k, e nao vou usar 100% do valor na compra de outro imovel, logo acho que teria que pagar GP. 
Estou comprando 2 imoveis na planta, pagando parte agora a vista e outra parte financiada, com inicio depois de 2021. 
Havia lido que tinham duas formas de declarar imoveis financiados. A primeira seria essa que vc me explicou, colocando os valores pagos até o fim do ano e outra seria declarando o valor total dos imoveis e acrescentando o valor financiado na aba "Dividas".
Minha duvida é, posso fazer dessa segunda forma? Vc ja viu algo sobre isso?
Pq se eu declarar somente o valor pago até agora, tenho que pagar IR sobre o GC, ja se eu declarar o valor total ( valor pago + o financiamento), nao teria tido GC, logo nao precisava pagar...
Será que está certo isso?

 

To bem na duvida...

Valeu pela ajuda pessoal! To enrolado msm hahaha

@rodrigocogo Quanto ao que voce falou, voce ja chegou a ver esse video ? 


Imovel na planta e financiamento acabam nao sendo uma boa :(
Talvez nao sirva pra agora que o negocio está feito, mas pra uma proxima seria bacana absorver o conteudo do video, abç

@rodrigocogo   desconheço recomendação para informar da segunda maneira como você explicou.

Vai ter de pagar IR sobre ganho de capital, em princípio. Coloque todas as informações no programa GCap que ele vai fazer o cálculo do IR a pagar. Dependendo do imóvel, pode ser até que não pague IR.

Mas tem de usar o programa.

Fez rolo triplo..... 

Comprou imóvel na planta (2 ainda por cima)... financiou os 2 imóveis.... e vai ter que pagar IR de todo jeito....

Pessoal se supera a cada dia....

Caiu na conversa de algum corretor de imóveis. Normal. Semana passada fui na CEF para quitar meu financiamento imobiliário saí de lá empolgadíssimo com a proposta do gerente de fazer uma previdência privada, para reduzir o Imposto de Renda (PGBL). Eu sempre achei que era um péssimo negócio, mas na hora, aquela conversa me encantou. Foi então que eu disse, vou pensar melhor e depois a gente conversa. HAHA, bingo, depois que saí de lá, percebi na teia de aranha que estava entrando, eu teria que aportar "4x" por ano pra restituir "x" e achando que ia ficar rico com o valor restituído, mas esquecendo do tanto que ia entregar na mão do banco. Praticamente 60% do meu valor para investimento. kkkkk. Sempre é bom fazer negócio de cabeça fresca.

@rodrigocogo

posso lhe pedir um favor?
vc poderia nos explicar como vc entrou nessa historia?
não para te sacanear.. mas para a gnt aprender junto analisando o caso! abs

Valeu pela ajuda galera! Vou estudar mais pras proximas vezes!

Muito obrigado 

Se vendeu um imóvel residencial e aplicou parte dos recursos na compra de outros dois então está isento de IR GCAP apenas nas parcelas pagas dentro de 180 dias da venda do primeiro.

Baixa o programa GCAP 2018 e informe todos os dados pedidos pelo aplicativo. Responde a pergunta " O produto da alienação foi aplicado na compra de outros imóveis residencias...?" Responda: parcialmente. Indique o valor.

O programa fará os cálculos.      

@Buy_and_hold64 Eu estou estudando como declarar imóvel financiado, e me surgiu uma dúvida. Nos tópicos de ajuda do GCAP, e o seu comentário em linha, afirma que lançamos o valor da entrada, e a cada exercício, o valor somado das prestações.

A minha dúvida é sobre as prestações. Na minha cabeça, seria incorporado apenas o valor da amortização da prestação, até chegar ao valor final do preço à vista do imóvel. Mas prestação, por outro lado, dá a entender que é o valor pago total, incluindo amortização, juros, taxas etc. O que pra mim não faz muito sentido.

Devemos considerar apenas a amortização, ou o valor todo?

@BOSSA

É quanto você pagou no ano. Pode chamar com o nome que você quiser.

postado por @BOSSA em 18/04/2022 08:17

Buy_and_hold64 Eu estou estudando como declarar imóvel financiado, e me surgiu uma dúvida. Nos tópicos de ajuda do GCAP, e o seu comentário em linha, afirma que lançamos o valor da entrada, e a cada exercício, o valor somado das prestações.

A minha dúvida é sobre as prestações. Na minha cabeça, seria incorporado apenas o valor da amortização da prestação, até chegar ao valor final do preço à vista do imóvel. Mas prestação, por outro lado, dá a entender que é o valor pago total, incluindo amortização, juros, taxas etc. O que pra mim não faz muito sentido.

Devemos considerar apenas a amortização, ou o valor todo?

Sim. É o total pago, incluindo juros, taxas, etc.

Apesar do rolo todo, se foi depois de março de 2022, aplica também a instrução normativa nova da Receita Federal que aumentou o conceito de "compra de imóvel residencial", englobando agora também os imóveis na planta e o pagamento de financiamento já existente no momento da venda.
Então a entrada feita nesses imóveis, ao menos, reduziria o ganho de capital.
INSTRUÇÃO NORMATIVA RFB Nº 2070, DE 16 DE MARÇO DE 2022
IN RFB nº 2070/2022

Art. 2º Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição, em seu nome, de imóveis residenciais localizados no País.
 
§ 10. O disposto neste artigo aplica-se, inclusive:

II - à venda ou aquisição de imóvel residencial em construção ou na planta; e
III - à hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante.