Ajuda: compra da parte nua propriedade com usufrutário
comentada em 02/07/2019 19:55

@e_bisco Você irá comprar mesmo? Acredito que não seja seu caso, mas já vi gente optando por "compra e venda" de imóvel de familiar próximo para se livrar do ITBI e só depois perceber que daria rolo com a receita, pois não tinha lastro pra pseudo compra.

Sim, é possível. Vc vai pagar ITBI sobre o que pagar pela compra. Seu pai fica com o usufruto integral. Paga tb escritura e registro em cartório. A base de cálculo dessas despesas pode ser reduzida por causa do usufruto tb.

@mazur ...sim, a intenção é comprar de verdade.

@frsantos ...ótimo, era isso que queria saber...muito obrigado.

Não sei dos motivos pelo qual vc quer comprar. Mas A sociiedade com seus irmãos não vai acabar. Os 33% um dia será dos irmão  (de vcs) novamente.

Só vc como nu proprietário,
quando o usufruto for extinto (falecimento do seu pai)
a propriedade plena será somente sua

eu acho q a gente deve evitar rolo
ainda mais com a familia no meio

@e_bisco

É preciso separar umas coisas, para evitar problemas. A priori, não há rolo evidente na compra/venda de bens gravados de usufruto, mas nas suas palavras sim. Vamos lá:

 

"Meu pai tem um imóvel no qual ele é usufruto (33%) e a nua propriedade (67%) é minha e de mais duas irmãs"

 

Não entendi de onde tirou esses percentuais, mas precisa, antes de tudo, saber o que é usufruto.

Google it e: "usufruto é o direito conferido a alguém, durante certo tempo, de gozar ou fruir de um bem cuja propriedade pertence a outrem."

 

"Usufruto é o direito real sobre coisas alheias, conferindo ao usufrutuário (pessoa para quem foi constituído o usufruto) a capacidade de usar as utilidades e os frutos (rendas) do bem, ainda que não seja o proprietário. 

O usufrutuário tem direito à posse, uso, administração e percepção dos frutos (rendas)"

 

Em suma, improvável seu pai ser usufrutuário de 33% da propriedade como vc escreveu (q ele pode usar apenas 33% da propriedade). Isso pode acontecer, mas em casos bem específicos. O mais provável é que seu pai seja usufrutuário do terreno/imóvel e proprietário de 33% do bem e suas irmãs e vc sejam proprietários dos outros 67% do bem (que está gravado de usufruto).

De outra forma me questiono quem é o proprietário dos outros 33% da nua propriedade?

 

Assim, a propriedade de um imóvel não se confunde com seu usufruto.

O nú-proprietário pode sim vender um imóvel (e isso não é incomum), mas é preciso saber que o usufruto continuará valendo (porque ele é ligado à coisa, não à pessoa que o concedeu).

Ou seja, você compra as partes das propriedades como qualquer outra compra, só não poderá usar e gozar dela, mas poderá dispor (vender).



Vale destacar que as hipóteses de extinção do usufruto estão no artigo 1.410 do Código Civil:

 

Da Extinção do Usufruto


Art. 1.410. O usufruto extingue-se, cancelando-se o registro no Cartório de Registro de Imóveis:

I - pela renúncia ou morte do usufrutuário;

II - pelo termo de sua duração;

III - pela extinção da pessoa jurídica, em favor de quem o usufruto foi constituído, ou, se ela perdurar, pelo decurso de trinta anos da data em que se começou a exercer;

IV - pela cessação do motivo de que se origina;

V - pela destruição da coisa, guardadas as disposições dos arts. 1.407, 1.408, 2ª parte, e 1.409;

VI - pela consolidação;

VII - por culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora, ou deixa arruinar os bens, não lhes acudindo com os reparos de conservação, ou quando, no usufruto de títulos de crédito, não dá às importâncias recebidas a aplicação prevista no parágrafo único do art. 1.395;

VIII - Pelo não uso, ou não fruição, da coisa em que o usufruto recai (arts. 1.390 e 1.399).



A pergunta é: você realmente quer comprar pedaços de um imóvel que você não poderá usar? Caso queira, você pode comprar inclusive a parte do seu pai e ter 100% da propriedade (mas é ele quem poderá usar, enquanto o usufruto existir).

 

Se, ainda assim quiser, repito: tributação é toda como em qualquer compra e venda.

@tuga. Os percentuais foram retirados da escritura. Lá consta em valores monetários, mas transformando em percentuais é o que descrevi.

A história não vou descrever aqui porque não cabe à vocês analisarem ela e como já previa, apareceram pessoas acusando que isso é rolo sem ao menos saber o que está acontecendo.

Minha pergunta aqui foi apenas entender se há tributação de ITBI e mais nada. Não estou interessado no que acham se é rolo ou não porque é apenas um estudo do que possa fazer para almejar algo que pretendo e que dependendo da situação fazer ou não. Justamente por isto que estou perguntando, para dar o início do desenvolvimento do estudo e avaliar os prós e contras, caso a transação fosse efetuada e assim tomar a decisão mais acertada. Não é algo que quero saber pra fazer, é apenas para avaliar se a possibilidade é vantajosa.

@rufini. sim, eu estou ciente que meus irmão terão parte do meu pai, caso ele venha a falecer um dia, mas será uma parte bem menor.

@sargentofea, essa é justamente a intenção da compra da parte das minhas irmãs. Agradeço.

Obrigado pelas contribuições.

Se você está tão disposto a ser o proprietário do imóvel e manter o usufruto em favor de seu pai, por que não compra de todos, inclusive a parte de seu pai, e mantém o usufruto em favor dele? Faz tudo em uma escritura só e depois não tem mais rolo com herança. Da maneira que você propôs vai acaba sobrando 1/3 do imóvel pra fazer inventário lá na frente.

se o usufruto for vitalício e vc comprar a nua propriedade, a nua propriedade é sua e o usufruto é do seu pai enquanto ele estiver vivo.

Quando seu pai morrer, a sua qualidade de nu-proprietário passa a ser de proprietário(com todos os poderes de domínio, inclusive uso). Via de regra  nao preciso inventariar usufruto, essa é uma maneira útil e legal (no sentido de lícita, dentro da lei) de planejar a sucessão.

@rufini, não entendi seu ponto, mas acredito que nesse caso nao faz sentido, a propriedade será somente do @e_bisco , quando do falecimento do pai de vcs 3, caso somente ele seja o único nu-proprietário.

O fato de  a escritura ter em separado em 1/3 para o usufrutuário e 2/3 para o nu-proprietário foi como a legislação tributária encontrou para escriturar e cobrar impostos da garantia real de usufruto, nao significa que uma pessoa tem 1/3 e outra tem 2/3 como alguns entenderam, trata-se da praxe legal do instituto do usufruto.

A nu-propriedade as vezes atrapalha os mais novos em idade que querem sacar o FGTS para comprar imóvel, essa é uma das situações mais corriqueiras de uma pessoa nao querer ser mais nu-proprietária.

apenas acrescentando: essa situação merece um estudo mais detalhado de todas as variáveis, se a situação atual já decorre de doação em vida com usufruto, esses detalhes do 1/3 e 2/3 estão na legislaçao de cada estado que podem ou nao ser semelhantes entre um estado e outro.
Consulte um advogado de confiança para fazer a coisa certa, esclarecer aos 4 envolvidos as questões tributárias e de sucessão envolvidas e evitar problemas familiares e tributários ORUTUFs.