FII - Reflexão sobre os riscos de responsabilidade do cotista
comentada em 07/08/2019 21:31

Qualquer coisa que tem "fundo" no nome, me dá calafrio.

Também não gosto de FII.

Esse tópico pode ajudar

https://www.bastter.com/mercado/grupos/forum.aspx?t=863997

Acho que diversificação resolve este problema também.
Estudar os fii e percentual pequeno em cada um.

Fundo (qualquer tipo) e banco pequeno, não passo nem na porta.

Posso estar errado mas não investir em fii por causa do risco de PL negativo é como não atravessar a rua para não ser atropelado, quero dizer é algo extremamente raro.

Cada um tem sua opinião e se isso te incomoda é melhor ficar de fora do que ter fii e andar preocupado. Mas na minha opinião eu não vejo problema e gosto de ter fiis com a finalidade também de aumentar a diversificação, no fim só a diversificação e o aporte salva

1 - ja tem uma discussao imensa sobre isso no site
portanto nao vamos discutir a responsabilidade dos cotistas neste topico por favor
quem quiser discuta la
Responsabilidade dos Cotistas em Ações Judiciais - FIIs & Imóveis - Bastter.com

2 - Eu nao entendo este stress q as pessoas tem com as coisas
quer investir em FII investe
nao quer nao investe
e qq decisao q tomar pode mudar depois
nao muda nada a vida de ninguem

importante eh aportar mais
e nao se investe em FII ou nao

Um adendo: a diversificação em FII não garante/salva nada, nem mesmo baixo percentual na carteira, pois não sabemos como será feita ($$$) a chamada de aporte capital em FII.

@Bastter eu que criei aquele tópico que você linkou, a questão é que agora, há mais clareza nessa possibilidade de aporte e estou cada vez mais incomodado com isso. E acho bastante enriquecedor os comentários dos colegas aqui.

Eu gosto de fii. Uma boa forma de você mitigar esse risco é se limitar aos fiis multi-imóveis que não tenham alavancagem. Por mais que sempre tenha algum tipo de risco, nesses casos o fundo não tem dívida e se tiver algum problema com imóvel os outros compensam. Se um imóvel cair ou pegar fogo aciona o seguro e os outros compensam até reconstruir aquele imóvel.

Fii tem alguns pontos negativos, mas acho que o risco de chamada de capital é o menor deles.

Da uma olhada, por exemplo, em KNRI11, HGLG11 e HGRE11. São alguns fundos que tem uma quantidade enorme de imóveis o que mitiga demais os riscos. Para um fundo desse fazer chamada de capital ele teria que vender todos aqueles imóveis e ainda assim não conseguir pagar a dívida (que é praticamente inexistente no caso desses fundos).

PS: não estou indicando esses fundos para você comprar

Eu fiz essas mesmas reflexões, e optei por diversificar.

Mas é algo pessoal.

Ficar parado tava me incomodando mais.





Se eu fosse esperar saber tudo de uma coisa pra investir nela, nunca faria.

Se eu estivesse confortável com as coisas, nem faria investimento algum.

Com respeito a todos, essas preocupações são insignificantes, e acho que para todo investidor também deveria ser. 

Com a devida proporção, é o mesmo que ficar "olhando cotação", sei lá.

Eis o motivo de considerar irrelevante as preocupações de "chamada para aportar":

Um fundo qualquer, aleatoriamente que peguei na bastter.com, possui:

7.383.100 cotistas
Valor Patrimonial: 151,38
Esse fundo aleatório possui uma despesa mensal de 3 milhões mais ou menos e um passivo total de 37 milhões. (e um patrimônio MUITO superior a esse passivo, mas vamos ignorar).

Digamos que você tenha 10.000,00 nesse fundo, o equivalente a 66 cotas considerando o valor patrimonial e que esse Fundo precise de uma chamada de capital de 30 milhões de reais (uma chamada suficiente para quitar todo o passivo do fundo, ignorando completamente que o patrimônio é muito superior a esse passivo todo), significa que o fundo fará uma chamada de 4,00 por cota!

Ou seja, você, com 10 mil investidos nesse fundo, deverá aportar aproximadamente 264,00. Nada absurdo para ser um impeditivo e deixar essa modalidade de investimento de lado.

Se você tem um imóvel alugado, e ele fica vazio por muito tempo, você está fazendo "aporte de capital", pois precisa arcar com condomínio e IPTU. É o mesmo raciocínio com o fundo.

Se você possui por exemplo 1.000.000,00 diversificado em 25 empresas e 15 FII, estamos falando de 25.000,00 por cada fundo ou empresa, o que daria, no exemplo acima, pouco mais de 500 reais para aportar. Algo totalmente irrisório frente ao patrimônio.

No fim, volto a repetir o que mencionei em outras oportunidades: após longos anos comprando ações e fundos, tendo hoje 75% do patrimônio financeiro em renda variável, fica fácil observar que só a diversificação salva e só com diversificação atingi a tranquilidade plena.

Diversificado, esqueça cotação;
Diversificado, esqueça chamada de aporte;
Diversificado, esqueça trimestral;
Diversificado; fique tranquilo e tenha #pas.

Essa discussão é uma bobagem. Se for pensar nos riscos envolvendo os investimentos, você não investe em nada. Não investe em ações, não investe em TD, não investe fora do país. É aí que reside a importância da diversificação em valor, essa é a PREMISSA que deve reger o comportamento do investidor. Ao longo do tempo, os FIIs têm se mostrado investimentos de valor. Pode mudar no ORUTUF? Pode. O mesmo pode acontecer com outros tipos de investimento. Como eu não sou capaz de adivinhar o ORUTUF, mantenho patrimônio em FIIs, stocks, TD, ações e REITS e aportando com regularidade. Simples e extremamente funcional.

@Gustavo2x Acredito que seja uma discussão pertinente e os seus argumentos bastante razoáveis.

No entanto, acredito no potencial da diversificação também em FIIs para mitigar esses riscos. Ainda que presentes, no meu caso, esses fundos tem um % menor na carteira.

@ImNobodyX   Matou a charada.

Não adianta ficar petrificado com medo do Meteoro dos Dinossauros voltar.

Se ele voltar mesmo, não haverá o que fazer.

negócio é diluir os risco


Estude 4 setores. 

Estude cinco FIIS de cada setor.

PRONTO : são 20 FIIS

Se um der mesbla, perde 5%.

Se você tem mais 20 ações...um FII der mesbla, perdeu 2,5%

Tem medo do Meteoro dos Dinossauros?
Coloca no FII só metade do valor que você tem na R.emergência

Tá certo isso? não sei, mas eu durmo tranquilo.

Conforme vou estudando vou ficando mais seguro. 

Pelo que eu entendi, a maior preocupação do pessoal não é dar ou não mesbla: isso a diversificação resolve, segue o jogo. O que está preocupando no assunto dos FIIs é a possibilidade de chamada de capital de valor ilimitado. Não adianta diversificar e os FIIs serem (chutando um número aleatório) 0,3% do seu patrimonio e a chamada de capital, vindo a existir, ser de "tanto quanto for necessário".

Enfim, não estou dizendo que essa é a minha opinião sobre o assunto, apenas que é a sensação de que é com isso que as pessoas estão preocupadas - espero que ajude a discussão.

@ImNobodyX

Matou o assunto, deu aula, e ainda matou a cobra e mostrou o pau, ta de parabéns, acho até que devia ir pro FAQ isso.

Alias é engraçado como a solução pra quase todos os problemas financeiros sempre acabam no final das contas na diversificação

@CdeC é exatamente isso. Existe a previsão contratual da chamada de aporte de capital na maioria dos FIIs, porém, não há nenhuma regulamentação de como isso seria feito (limitado as cotas/proporcional ou ilimitado). 

@Gustavo2x
Leia o que o @ImNobodyX   escreveu.

Concordo com o @HaunterEvoluido , me convenceu a explicação kkkk se o @Giovanni concordar poderia ir pro FAQ.

@Gustavo2x mas vc ta incomodado com o q?
te obrigam a ter FIIs?

cara isso eh muito doido
alguem eh obrigado a investir em FIIs?
pq este parto todo?

quer investir, investe
nao quer nao investe

mas segurança total so depois da morte

Fico imaginando aqui qual o tamanho da cagada que os gestores de um FII precisariam cometer para que eu

....com meus trezentos reais de cota....

seja chamado a aportar toda minha reserva de emergência...... bilions and bilions, and billions.


Em nome da diversificação, julguei que esse medo não justificaria cortar os FIIS da minha carteira.


Evidentemente você escolhe bons gestores e acompanha na área de FIIS aqui do site.

 

@CdeC

São exemplos de exceção e "SE", não adianta ficar nos SE.
Considerando exemplos extremistas e excepcionais, melhor não sair da cama nunca mais e muito menos investir.

Para um fundo ficar com patrimônio líquido negativo, ele já ficou ruim faz tempo e por muitos anos. No fundo que citei de exemplo, possui mais de 1 bilhão de patrimônio.
Digamos que perca todo o patrimônio e fique com 1 bilhão negativo, mesmo assim seria 135,00 por cota. Nada absurdo.

Para um fundo perder 1 bilhão em patrimônio e ainda contrair mais 1 bilhão em dívidas... ficou ruim já faz tempo, acompanhando os informes, pelo menos anuais, já dá para ver o andamento.

===
Aprofundando um pouco mais a discussão...

Dentro da Instrução 555 da CVM: Art. 15.  Os cotistas respondem por eventual patrimônio líquido negativo do fundo, sem prejuízo da responsabilidade do administrador e do gestor em caso de inobservância da política de investimento ou dos limites de concentração previstos no regulamento e nesta Instrução.

E toda essa discussão juridicamente é muito mais complexa, como se a IN 555 engloba todas as classes de fundos previstas na Medida Provisória 881 de 30/04/2019, ou se somente os "fundos de ativos financeiros", que alterou o código civil:

Do Fundo de Investimento
Art. 1.368-C. O fundo de investimento é uma comunhão de recursos, constituído sob a forma de condomínio, destinado à aplicação em ativos financeiros.
Parágrafo único. Competirá à Comissão de Valores Mobiliários disciplinar o disposto no caput.

Art. 1.368-D. O regulamento do fundo de investimento poderá, observado o disposto no regulamento a que se refere o parágrafo único do art. 1.368-C:
I - estabelecer a limitação da responsabilidade de cada condômino ao valor de suas cotas; e
II - autorizar a limitação da responsabilidade dos prestadores de serviços fiduciários, perante o condomínio e entre si, ao cumprimento dos deveres particulares de cada um, sem solidariedade.

Art. 1.368-E. A adoção da responsabilidade limitada por fundo constituído sem a limitação de responsabilidade somente abrangerá fatos ocorridos após a mudança.”

Essa MP 881 veio reforçar o artigo 13, II da lei 8668:
Art. 13. O titular das quotas do Fundo de Investimento Imobiliário:

II - não responde pessoalmente por qualquer obrigação legal ou contratual, relativamente aos imóveis e empreendimentos integrantes do fundo ou da administradora, salvo quanto à obrigação de pagamento do valor integral das quotas subscritas.

Portanto, cada fundo deverá regulamentar os limites da chamada. Se ilimitado ou limitado às suas cotas.
E mesmo que se estabeleça de forma ilimitada, seria a partir desse momento, não englobando eventos passados.

Agora é esperar para ver se a MP será confirmada como lei e se a CVM irá alterar a instrução 555.

FIIs por lei, não podem se alavancar, que mágica os gestores fariam para além de ficar no negativo, contrair dividas bilionárias e chegar neste ponto de catástrofe para o cotista? 

@ImNobodyX :






Agora, e quando a exceção nem aconteceu?

@Pedro95 talvez se o FII alterasse o eixo gravitacional da terra, claro, sutilmente, sem ninguém perceber...de fininha, na encolha,,,de repente: tá lá você sendo chamado a aportar 3 milhões e quinhentos.


Galera, "toma um caldo de cana, come um pastel de carne, tá tranquilo, e tem que tér fé".  

Haha @petersonfa seria o primo doidão do @Giovanni ? Eles tem semelhança pela foto

"Usaram urânio enriquecido em vez de concreto em uma obra de expansão de um prédio do  FII, 26 milhões e pessoas estão com câncer e cobrando os custos de tratamento e indenizações dos cotistas...", gente, pelo amor de Deus, né?

É isso que o @petersonfa falou, consegue ser pior que o exemplo de exceção: é o exemplo de exceção sendo que a exceção nunca aconteceu e teria que ser bizarra demais pra ser relevante ainda por cima... Que neurose. 

Eu já acho que o "lema" do site deveria mudar.

 

De:

"Aporte, tempo e valor que salvam"

Para:

"Aporte, tempo, valor e diversificação que salvam".

@leo42k o trader de urânio se encontra com a chamada de capital de fiis, dando início ao universo compartilhado de posts. O que é a Marvel perto deste fórum? Hahaha

@Gustavo2x sem dúvida que há este risco de chamada de capital. Contudo na mesma proporção que vc também pode perder todo aporte em uma ação pois a empresa pode quebrar. O risco de um FII grande quebrar é muito menor do que uma empresa, porém as empresas no longo prazo tendem a dar resultados superiores a imóveis. 

Quando você tem cotas em um fundo multi-inquilino, multi-imóvel, com maior número de imóveis possível,  um prédio pode literalmente explodir que o fundo ainda terá patrimônio e quiçá aplicações financeiras para cobrir os custos devido a diversificação. Muitos fundos estão aumentando seu tamanho agora e isso na minha opinião reduz o risco (após aportes bem realizados, claro). 

Caso ainda tenha medo de investir em FII somente por conta de chamada de capital, é melhor repensar todo seu investimento em RV, inclusive ações. 

@Rincewind eu tenho dito

aporta em valor diversificado e senta

@ImNobodyX postagem espetacular, parabéns! 

@Gustavo2x ninguém é obrigado a investir em FIIs e muitos usuários do site não consideram essa classe para investir, normal
Assim como muitos não investem em imóveis também

Mas respondendo alguns pontos levantados:

"1) risco de aporte de capital (e vai lá se saber como isso será feito na prática);"

O risco de aporte existe, mas as situações que podem levar um FII precisar disso da noite para o dia são poucas. 

FII não pode: 

-  Se endividar diretamente; 
- Ter derivativos, com exceção para proteção patrimonial (desconheço algum FII listado que tenha usado isso); 
- Fazer qualquer coisa fora do escopo do regulamento
- Fazer qualquer "manobra" além do que está descrito na lei

FII pode: 

- Se "alavancar" securitizando recebíveis. É o famoso "passivo", mas pouco comum no mercado. Pode ser um critério de exclusão na montagem de carteira; 
- Ficar sem receitas por muito tempo, sem caixa para pagar as despesas. Todos FIIs que chegaram nessa situação foram obrigados a vender total ou parcialmente o ativo, ou emitir novas cotas para cobrir os gastos. O THRA11 passou por essa situação e hoje está 100% locado.
Novamente, pode ser um critério de montagem escolher apenas FIIs com mais de um imóvel e mais de um inquilino; 
- Sofrer o impacto de um meteoro da noite para o dia; 
- Ter um incêndio causado por um inquilino do seu único prédio, e por azar ao cair este derruba outros 3 prédios do lado, superando o valor do seguro contratado. 

Todas as situações que você não pode controlar risco no momento da entrada, também podem acontecer com seu imóvel como PF.

E sobre o risco ilimitado, discordo: o risco é proporcional à sua participação no FII. Claro que não sabemos quanto isso vai representar em R$ em uma situação de calamidade, mas na remota possibilidade disso acontecer, a explicação do @imnobodyX explica muito bem a magnitude disso. 

"2) poucos FIIs não tem rolo evidente"

Seria o contrário, não? São poucos FIIs / administradores com rolo evidente. 
Depende do que considera como rolo. Se olhar muito de perto, até as empresas mais "famosas" do site tem/tiveram alguma investigação interna/externa por atitudes no mínimo questionáveis. Rolo GRAVE, como reapresentação de demonstrações financeiras, FII dono de cemitérios sem gerar renda nenhuma, não são muitos casos. 

Além disso:

FII não tem PN
FII não tem UNIT


"3) em ações esse risco (aporte extra) não existe."

Não existe, mas as empresas correm mais riscos com suas atividades, se endividam, mexem com derivativos, mercados globais, etc.. Lógico que isso também significa retornos maiores que os FIIs, mas nosso foco aqui nem é esse, mas sim montar uma carteira diversificada em tudo que tenha valor. 

@leo42k talvez se lançarem  um FII especializado em imóveis  para Usinas de Energia Nuclear....CHERNB11

A galera tá criando problema do nada... imagina o dia que a bolsa e o ifix cairem violentamente...

Tem muitas pessoas preocupadas até em nível maior, ao ponto de criar perguntas aqui de como sobreviver uma apocalipse econômico, walking dead brazil, quebradeira geral e afins.... a verdade é que estamos sempre vulneráveis e se preocupar com isto só vai piorar...

Pensar sobre o pior não vai melhorar nada... e ainda estaremos perdendo nossa saúde mental.... precisamos fazer o que é possível e nos blindarmos dessa neura (trabalhar, evoluir, ter patrimônio diversificado....)...

Nada é garantido, mas é possível estar numa situação muito confortável se algo muito ruim acontecer: ter valor utilidade profissional; ter reservas e patrimônio em diferentes ativos.

Então, esteja tranquilo por ter a oportunidade de se colocar neste patamar de conforto e concentrar em ter qualidade de vida,não podemos controlar tudo. 

Falta um ponto de vista nessa discussão "inútil": as pessoas se esquecem do Judiciário paternalista que temos. Quais as chances de sobrar alguma coisa para o pequeno investidor em detrimento do gestor/administrador se a coisa for parar no Judiciário? Para mim, são mínimas. Primeiro vão tentar responsabilizar os maiores, até porque a execução é mais fácil.

 

Mas enfim, são tudo conjecturas. Sinceramente, se essa hipótese remota te tira o sono não investe, mas com o devido respeito é "besteira".

 

Abs