Vendedor empresário
comentada em 21/08/2019 00:02

Eu também já desisti de imóvel por conta desse mesmo motivo. Ele era dono de uma transportadora, sempre há o risco de perda por evicção, embora os advogados que consultei tivessem me dito que era pequeno.

Isso é muito complicado, cabeça de juiz você nunca sabe o que pode gerar, mas via de regra se a venda for anterior a inscrição do débito trabalhista você está seguro.
Uma boa medida é consultar a empresa e a pessoa física quanto a esses débitos. No site do TST você encontra.
Nada realmente é livre de riscos, mas tendo essa precaução você estará tranquilo na imensa maioria dos casos

Nenhum negócio possui risco ausente. Porém a desconsideração da personalidade jurídica não acontece dessa forma. Existem requisitos para isso. Se as certidões exigidas pelo cartório de registro de imóveis foram emitidas e estavam negativas você não tinha nenhum impedimento legal para fazer essa aquisição (não estou falando em viabilidade comercial).

Se fosse assim, nenhum grande empregador (imagine o Itaú), que obviamente pode responder a processos em sua empresa venderia imóveis.

Se vc estivesse comprando imóvel da empresa dele (e não da PF) e não existissem bens para garantir os valores cobrados minha analise seria em sentido oposto.

cara o q importa eh vc ter a sua paz e vc nao comprar
se outros compram problema deles
tente sempre resolver os seus problemas e nao se meter em rolo
e nao salvar o mundo

no mais compra de imovel tem de chamar advogado para analisar

Só um adendo ao meu comentário que deixei passar: além da inscrição de débito que você consulta no TST (que diz respeito ao Banco Nacional de Devedores Trabalhistas - BNDT) você pode tirar a certidão de distribuição trabalhista, que literalmente te diz se a pessoa tem alguma ação movida contra ela, que é boa medida caso o vendedor seja empresário.

A questão é que se for empresa grande é praticamente impossível que não existam ações trabalhistas movidas contra a empresa. O fluxo normal da execução trabalhista na vara onde trabalho (pode ter leves diferenças dependendo do juiz) é: Citação para pagamento -> BacenJud (bloquear dinheiro em banco) e se negartivo -> inscrição no BNDT -> desconsideração da personalidade jurídica.

Quando chega na desconsideração o sONcio normalmente ou paga ou indica bens a penhora da empresa ou ele já fugiu. Se ele tentasse te vender um imóvel nesse estágio de problema haveria cadastro no BNDT. Então  você viu que não é simples, além dessas precauções (verificar matrícula no cartório nem mencionei porque é óbvio) existem muitas outras então o melhor a se fazer é SEMPRE consultar um advogado.

Meus pais compraram um apartamento de um empresário razoavelmente grande em 2001. Três anos depois, receberam à porta um oficial de justiça e descobriram que o apartamento estava às vésperas de ser penhorado. 

Meu pai é servidor público federal da área jurídica, e extremamente cuidadoso com todo negócio que faz. Pesquisou tudo sobre a vida do vendedor, mas não teve pra onde correr. 

O débito trabalhista era de uma empresa SÓCIA da empresa dele e o juiz ainda assim mandou penhorar e deu anos de dor de cabeça pro meu coroa. O mesmo juiz, a gente acabou descobrindo, já havia penhorado um prédio inteiro por conta de dívidas do proprietário do terreno sobre o qual ele foi construído.

Aprendi minha lição aí.

@FlyCavok qualquer imóvel pode ser penhorado por dívidas trabalhistas. Muito dificilmente haverá uma empresa que não tem processos trabalhistas. No caso de adquirir imóveis de empresas o estudo do imóvel deve ser dobrado. Algumas das perguntas que você e seu advogado deverão fazer para tomada de decisão:

- Quantos processos trabalhistas a empresa tem nas costas?
- Qual a probabilidade da empresa perder tais processos?
- Qual o valor dos processos?
- A empresa tem outros bens e direitos que pode dar em garantia até transferência da escritura?
- Qual o endividamento desta empresa? 

 

Alguns negócios estão optando por não comprar imóvel, pagar o aluguel e utilizar este capital no próprio negócio. Já outros empresários preferem investir em imóveis como forma de proteção do patrimônio da empresa. Aí você decide o que é melhor no seu caso! 


Não deixe de tirar todas certidões negativas, arquivá-las e ver a matrícula antes de fechar o negócio:

8 Certidões Negativas de Imóvel que você precisa tirar - Konkero

Sucesso nos empreendimentos!

Obrigado pessoal. Essa comunidade é excelente!

@Eddie_Brock no meu caso “concreto” a compra era de sONcio minoritário de uma grande empresa (pessoa física) e não da empresa em si.

O @wellalcantara deu uma verdadeira aula. 

@jglucenac imagino a dor de cabeça !!

se um imovel precisa dessa discussao toda
eu saio correndo
so compro coisa simples

Não se compra imóvel de empresário, o risco não vale a pena.

Mesmo com todas certidões, vc ainda tem o risco de haver ações trabalhistas em outros TRTs ou até mesmo a empresa dele entrar em falência (tem uma treta lá que retroage 1 ou 2 meses antes da falência, não sei o que é precisamente).

Imovel com rolo burocrático é melhor fugir, e empresário é necessariamente enrolado.

De preferência o proprietário também tem que ser dono há mais de 5 anos.

Dá uma lida no livro de direito imobiliário do Scavone, tem um capítulo específico sobre compra de imóveis. Eu li, mas não consigo lembrar precisamente o juridiquês kkkkk.

No fim da sua contas tem que se tomar muito cuidado e havendo qualquer dúvida não fazer o negócio.

@Bastter sim... o imóvel era o que eu queria, mas sai correndo por causa do rolo. Confesso que corri de costas hehehe mas sai correndo. Não vale a pena.

de qq forma ficou a curiosidade 

Ao contrário do que disseram acima, hoje, na Justiça Trabalhista, está extremamente fácil desconstituir a pessoa jurídica e executar na pessoa física. Caso o contrato de compra e venda tenha data anterior à execução, será fraude contra credores. Caso tenha data posterior, será fraude à execução. Caso já tenha saído da sociedade há muito tempo, terá que provar por a + b que não responde por tal dívida, se é que o juiz vai entender assim. Ou seja, vai gastar muita grana com advogado e ter muita dor de cabeça!!
Estou economizando para comprar o meu primeiro imóvel, para também diversificar os investimentos.
Boa sorte para você!      

Como o @CBCalves citou, está super fácil de cair no CPF qualquer problemas do CNPJ.

Já vi um pessoal fazer pedindo certidões vintenárias, que precisam de negativa dos últimos 20 anos, para emissão. Assim, se não tem problema hoje, mas já teve no passado recente, vai aparecer...

Não sei se resolve, mas é uma alternativa nesses casos. Uma grande empresa sempre vai ter processos, mas se nunca afetou o patrimônio dos sONcios já é um bom sinal.

.