Fiis - estudando
comentada em 19/08/2019 21:23

Geralmente, olho no regulamento do FII, ou nos dados que estão na B3. O link do regulamento está na pagina do FII aqui na bastter.com.

@Pai_Naldo Valeu... achei mais complexo do que ações comparando com o quadro simples de ações que eu analiso em segundos, já os fiis toma um pouco mais de tempo. 

@Paulista07 Sim, sem dúvida. FIIs, para mim, são mais complexos de analisar também.

Fiis uma vez analisado.. é categoria nem olho. Aquela análise anual de 5 mim já valeu.

Essa é a única informação que julgo que falta no site para análise de fii. E sempre procuro fora. Alguns fiis, principalmente os mais novos, têm taxaa absurdas. À primeira vista parecem inofensivas. Mas se você é um holder, verá que essa taxa, em 50 anos, faz MUITA diferença diferença. 

Eh como um fundo de ação... Sempre falam que a taxa adm já está descontada do rendimento. O que não falam é o absurdo que aqueles 2% + performance impactam no longo prazo

@Giovanni

@Bastter @Giovanni só para não passar batido Giovanni. Obrigado. 
 

@Paulista07 no mural não tem a taxa mas sim o efeito prático dela na geração de caixa do FII através das despesas operacionais e da relação despesas/receitas: 






pessoalmente não uso como critério a taxa de adm na hora de escolher os FIIs, prefiro acompanhar essa relação despesas/receitas

mas caso queira saber exatamente como é calculada a taxa de administração, você pode olhar o informe anual estruturado, item 11: 



ou, nos FIIs que entregam, normalmente tem essa taxa no relatório gerencial

para achar ambos, é só procurar na aba "Comunicados" dentro de cada FII :

@Giovanni Blz, obrigado... De acordo com sua explicação, "dane-se a taxa de adm" o que manda são as despesas totais, exemplo, um fundo cobra 0,5% de taxa de adm mas as despesas operacioanais chegam em 40%, aí deduzo que os gastos são maiores do que do exemplo acima. Certo? Caso eu esteja errado por favor corrigir, obrigado. 

@Paulista07 leia cerca de 01x/ano o relatório do FII especialmente o anual. Lá vc tem as informações direto da administração como os imóveis, receita, despesa, taxa de adm, etc. O mural é muito bem feito, organizado, porém é um resumo/ resultado do trabalho do FII. 

@Eddie_Brock Blz Eddie obrigado... não é uma critica ao mural não, é uma dúvida que tive e talvez seria interessante incluir a informação no mural, mas se é uma informação não tão relevante, não tem problema, pelos menos aprendi.... Valeu. 

@paulista07 cuidado com taxa de adm muito baixa. Um bom gestor deve ser bem remunerado pra vc ter sua #pas. O barato pode sair caro. Vc pode olhar a taxa de adm, claro, mas tem muito mais info pra vc olhar antes. Os moderadores tem uns vídeos bem bacana de análise de FII, de uma olhada nos vídeos dos próprios FIIs também, vai aprender bastante.

@Paulista07 não é necessariamente um "dane-se" às taxas, mas sim analisar primeiramente se a taxa vem impactando a operação do FII

No indicador de despesas operacionais do quadro, eliminamos todas despesas com os imóveis/ativos do (que são as despesas imobiliárias, como emolumentos e corretagem na venda de imóveis, Despesas com manutenção e conservação das propriedades para investimento, entre outros itens relacionados aos imóveis) e ficamos apenas com as despesas relacionadas à estrutura do FII

essas despesas podem ser diversos itens, mas na maioria dos FIIs em condições "normais" acaba sendo composto principalmente pela taxa de administração

exemplo do HGRE11



Veja que de R$3,4 milhões de despesas, R$2,8 são relacionados à administração
esse valor de despesa é até maior do que a receita de alguns FIIs, então será que a taxa de administração é alta?

Quando olhamos em relação as receitas, temos uma ideia melhor. Esses R$3,4 milhões (dos quais mais de 80% é administração) representam cerca de 17% das receitas. 



Mas só isso não basta: como saber se 17% é normal ? 
Aí temos que comparar com outros FIIs com operações próximas ao do HGRE, assim como é feito com a vacância: não tem um "número ideal" em que esse percentual deva estar.

Óbvio que como cotista queremos que essa relação despesas/receitas, vacância, estejam o mais baixo possível. Mas uma coisa é o que queremos, outra é a realidade do mercado. 

Comparando com outros FIIs de lajes/híbridos: 

KNRI: 



FFCI:



então como vemos, é um percentual "normal" dentro da realidade do mercado atual 

@Giovanni Valeu... agora vai. 

@Eddie_Brock   posso estar errado, mas acho que o fato de a taxa administrativa ser pequena não tem muita importância.

Pode se tratar de um FII passivo (que não gira patrimônio). Se tem bons imóveis, e não gira nunca, a taxa tende a ser mais barata, porque a única atividade real do gestor é a locação.

É a regra do trabalho.
Quem segue a filosofia bastter, por exemplo, tem uma carteira de ações de valor, mas o trabalho para montar e manter é MUITO, mas MUITO menor do que de um trader que gira patrimônio todo dia.
E o fato de o trader ter muito mais trabalho, e portanto, ter que cobrar mais taxas dos clientes, não implicará em ganhos maiores.

A moral da história para mim é que, se o FII for passivo e a taxa adm for baixa, está ok. Para falar a verdade, é o tipo de FII que eu mais gosto. Ele basicamente segue a mesma filosofia que eu tenho, de não girar patrimônio, e ainda cobra menos taxa do que os concorrentes que ficam procurando oportunidades.